Nolimitrun [06] : étude de cas immobilier (appartement en location)

Nolimitrun a écrit :

que feriez vous dans mon cas?

D’abord j’essaierais de voir si j’ai le choix c’est à dire si je peux financer une RP avec un ou des crédits en cours (ou, ce qui revient au même, évaluer ma capacité d’emprunt et voir si avec ça je peux acheter quelque chose qui me convient).
Si ce n’est pas le cas il faudra vendre ce bien et rembourser le crédit en cours pour en obtenir un nouveau pour la RP.
Si ça passe je me déterminerais sans doute en fonction de la rentabilité du bien par rapport au prix que je pourrais en obtenir.

Bonjour,
L’estimation est faite à partir de Dvf, plutôt pessimiste je dirais mais vide.
En vendant mon appartement dans le 92, ce qui est une certitude et qui devrait se faire sans trop de problème.
Je financerais sans soucis un futur bien en province.

Je n’ai pas spécialement besoin des fonds de la vente de mon appartement à cannes, j’envisage de mettre l’argent dans mon pee qui rapportent des dividendes intéressants, mais j’ai du mal à évaluer l’avantage de garder en location mais cash flow négatif vs mettre sur un pee le delta vente- remboursement d’un crédit.

Bonjour Nolimitrun,

Puisque vous nous le demandez, voici ce que je ferai à votre place.

Analyse de la situation
-Plusieurs biens disséminés dans toute la France
-Patrimoine immobilier et financier non négligeable
-Investissements qui ne rapportent (à court terme) aucun revenu et même à cashflow négatif
-Souhait d’acheter une maison

Ce que je viserai
-Avoir un patrimoine qui rapporte de l’argent tout de suite. En effet, avec la crise (qui ne fait que commencer), aucun emploi salarié n’est sûr
-Sécuriser son patrimoine. L’État français fait tourner sa planche à billet à plein régime, on ne peut mécaniquement qu’avoir plus tard (pas tout de suite) une inflation non négligeable. Attention de ne pas se fier aux chiffres du gouvernement, ils sont bien plus bas que la réalité. Source. Je pourrais rajouter à cela le risque de ponction des comptes bancaires…

Comment procéder
1) Vendre tous ses biens. Je suis personnellement contre la gestion locative quand on est loin du bien (sauf personne très expérimentée). Si le locataire le sait, il va tirer sur la corde, car le propriétaire ne risque pas de venir. En plus, vous pouvez profiter de l’exonération d’impôt en vendant votre résidence principale actuelle.

Après vente, vous devriez avoir plus de 200k€ de liquidités, ce qui n’est pas négligeable!

2) Fermer son pee si possible
le taux du PEE étant inférieur à l’inflation réel, cela veut dire qu’il vous coûte de l’argent et non qu’il vous rapporte

2) Acheter des actifs qui suivent l’inflation. Je pense aux actions, à l’or, l’argent et même en ce moment au bitcoin. Personnellement, je n’ai pas confiance dans les actifs papiers (actions, or papier) ni le bitcoin (il n’est basé sur rien au final), j’adore par contre l’or et l’argent physique. On pourrait envisager d’y investir 20k€ soit environ 400g d’or par exemple. C’est très facile à cacher

3) Acheter la maison en y injectant une partie de vos liquidités, disons 30k€ par exemple

4) Acheter un immeuble de rapport en SCI IS en injectant le reste de vos liquidités (hors marge de sécurité). Vous pouvez très bien acheter un immeuble à 500k€ avec un apport de 100k€ pour en tirer un gros cashflow positif. Sachant que vous déménagez en province, vous trouverez plus facilement des biens rentables proches de chez vous, il suffit de bien regarder. Vous pourrez générer un cashflow de 1000-2000€

Après tout cela, vous aurez un patrimoine plus sécurisé, qui rapporte immédiatement de l’argent et qui suit l’inflation. Que demander de plus?

Comtehauban, le 13/02/2021 a écrit :

Attention de ne pas se fier aux chiffres du gouvernement, ils sont bien plus bas que la réalité. Source. Je pourrais rajouter à cela le risque de ponction des comptes bancaires…
Que demander de plus?

Que demander….

"Ecoutez" plutôt les intervenants réguliers du forum, plutôt qu’un inconnu qui dit manifestement ce qui lui passe par la tête et qui est juste là pour vendre son livre.

Désolé pour le hors sujet.

Être LMNP n’a jamais empêché personne de percevoir des allocations chômages. Avoir une SCI ne changerait rien a l’affaire (et ne semble pas spécialement adapté à la situation de nolimitrum)….

Un (bon) PEE peut être un bon moyen de capitaliser à long terme (sans trop de fiscalité). Mais en l’occurrence, on manque d’information sur celui auquel nolimitrum a accès.

Croire que ce qui est proposé par Comtehauban permettrait de mieux résister à une éventuelle inflation (sachant qu’avec la situation actuelle, elle est fort peu probable avant pas pas d’années… si on en croit la majeure partie des experts (en oubliant les auto-proclamés), tant il y a de facteurs pour la limiter : croissance faible, démographie, taux, niveau de contrôle sur la monnaie des banques centrales, etc.) me paraît bien naïf. Et mieux vaudrait viser à atteindre les réels objectifs de nolimitrum que de se protéger d’une chimère.