AEW Commerces Europe (ex Actipierre Europe) : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Un achat d’Aew Ciloger a été effectué pour le compte de 4 fonds immo dont 3 SCPI. Pour Actipierre Europe, SCPI à forte dominante de murs commerciaux, il s’agit d’une diversification sur des bureaux (allemands).

https://www.magazine-decideurs.com/news/la-veille-urbaine-du-22-janvier-2021 a écrit :

AEW Ciloger a acquis l’immeuble de bureaux « KölnCubus » pour le compte des SCPI Laffitte Pierre, Fructiregions Europe et Actipierre Europe ainsi que pour l’OPCI Franceurope Immo. Signé lors d’une opération off-market, l’actif est situé à Cologne-Deutz. Livré en 2013, cet immeuble de bureaux bénéficie d’une certification de durabilité DGNB Gold. Il développe une surface de 11 500 m² et dispose de 214 emplacements de stationnement. Il est par ailleurs, intégralement loué à 4 locataires actifs entre autres dans le secteur des TMT et de l’informatique. L’actif bénéficie d’une durée d’engagement locatif moyen de 6 ans. Dans cette transaction AEW Ciloger était représentée par Clifford Chance, JLL et Nova-Ambiente et le vendeur Conren Land AG par Freshfield Bruckhaus Dellinger.

Pour rappel, la diversification patrimoniale d’Actipierre Europe sur les actifs hors murs de commerces n’atteignait que 4% en valeur vénale (bureaux et immeubles mixtes) jusqu’alors. La limite de diversification est fixée à 20% du patrimoine global dans le DICI. 71% des actifs étaient français, ce pourcentage va donc diminuer.

Difficile de trouver quel locataire a pu fermer. C’est frustrant d’avoir aussi peu d’informations alors que l’on est sur un bulletin détaillé.

On peut aussi noter la libération de 1134 m² à Sainte-Geneviève-des-Bois (91700), ce qui correspondrait sans grande surprise à l’enseigne de chaussures et vêtements Gémo.

Une info également : Célio va quitter toute l’agglomération nancéienne au cours de cette année. L’enseigne occupe deux belles cellules du Centre Commercial Saint-Sébastien situées au rez-de-chaussée. Le prêt-à-porter en prend plein la figure. Il faut dire qu’il y a beaucoup de concurrence et que la crise Covid-19 est la cerise sur le gâteau.

Toujours concernant Nancy, l’enseigne Bio C’Bon ayant été rachetée récemment par Carrefour, le local rue St Georges conserve son locataire.

Effectivement, Maison du Monde du centre Bonaire semble être le plus probable. Il faut vraiment jouer les Sherlock pour gratter les infos 😀

Entre temps, en 2020, Actipierre Europe a collecté 23,7 M€, notamment investis dans un Monoprix du 15e. L’expertise de 780 M€ n’est donc pas directement comparable au patrimoine du 31/12/2019… La diminution serait donc supérieure aux 2,7% que vous avez calculés.

La plus grande erreur d’Actipierre Europe à mon sens fut d’avoir acheté le centre commercial Saint Sébastien de Nancy beaucoup trop cher. Nancy est une ville dont les loyers sont beaucoup trop élevés pour les commerçants qui n’arrivent plus à faire face depuis un moment. AEW Ciloger a raison de dire que les fondamentaux sont bons : bien situé, de belles cellules commerciales, tout le monde le connait etc… On peut même imaginer qu’il puisse être transformé en bureaux ou même en dépôt logistique du dernier kilomètre. Mais à ce prix de transaction, c’était fou !

Nous verrons le rapport annuel 2020, mais je suis prêt à parier que la valeur d’expertise du centre Saint Sébastien (qui représente tout de même le plus gros investissement d’Actipierre Europe) va encore diminuer.

Tout à fait, d’autant que les charges de fonctionnement des ces centres sont très élevées et les loyers ont de fait une part incompressible. Ce qui est d’autant plus rageant, c’est que le problème est toujours le même : cet achat a été réalisé en 2017, année de surcollecte pendant laquelle il fallait investir les billes à tout prix.

@Asn540

En effet, pour 0.02% ACTPIERRE EUROP est au dessus.
je partage votre analyse et votre point de vu. Par contre je ne comparerai pas avec les foncières cotées qui appartiennent à un autre monde de la finance très volatile et dépendant des marchés parfois sans rapport avec la valeur des biens possédés.

Novapierre Allemagne qui est 100% commerce ne se débrouille pas trop mal, mais ils ont beaucoup de commerce liés à l’alimentation et bricolage il me semble….

Mis à part le problème des centres commerciaux (qui me déçoit franchement !), je trouve le patrimoine d’Actipierre Europe qualitatif : notamment un chouette portefeuille de Monoprix avec de beaux emplacements, très peu de "verrues" et des achats de spots plutôt réfléchis. Il y a certes une trop forte proportion de locataires classés dans l’équipement de la personne, domaine hyper-concurrentiel, mais les fondamentaux restent bons.

Ce qui est vraiment rageant, c’est aussi la situation hubuesque dans laquelle nous sommes avec beaucoup de paradoxes autour des commerces. Un hangar de tôles sur un terrain sans âme est devenu un véritable must-have, accessible facilement, avec de surcroît un beau parking gratuit, tandis que les maires continuent de surtaxer le stationnement en centre-ville.

Sur le long terme, le paradigme peut encore changer. Les SCPI qui misent tout sur la tôle ont aujourd’hui le vent en poupe, mais demain ?

Oui, le terme Europe est très commercial nous sommes d’accord. J’aurais d’ailleurs aussi apprécié que la SdG écoute davantage le conseil de surveillance qui demande depuis un moment une diversification dans d’autres typologies d’actifs.

Cependant je n’ai jamais trop compris la scission qui voudrait qu’un patrimoine provincial soit moins quali qu un patrimoine parisien (c’est sans doute mon côté ville moyenne !). Quand je prends les commerces de cette SCPI un par un au sein de chaque ville dans lesquelles les billes sont investies, je ne trouve pas qu’on soit sur des actifs de seconde zone, que cela soit sur les emplacements de centres villes ou de zones commerciales d’ailleurs.

Ne pensez-vous pas que la forte concentration parisienne de beaucoup de véhicules soit un risque sur le long terme ? Je comprends que ça soit le cas pour les bureaux dont les locataires d’envergures internationales ont besoin d’une place centrale et reconnue. Mais le commerce ne vivant pas seulement du tourisme, mais surtout de la proximité avec la population, il me semble au contraire essentiel de repartir le patrimoine sur un max de métropoles voire de villes moyennes. La population parisienne étant de 2,2 millions d’habitants, on pourrait même penser qu’on surpondère déjà l’exposition à Paris avec 10% du patrimoine alloué à la capitale.

Effectivement, cette étude serait très intéressante à lire ! J’essaierai de faire une recherche. Paris, il est vrai, est assez unique sur le plan touristique.

Cela dit l’épidémie de Covid-19 vient aussi de rappeler qu’il faut tout de même une saine diversification (et pas qu un peu), et que le touriste fortuné peut disparaître un temps.

Surin a écrit :

Il faudrait une source svp, ça me parait extrême.

La source c’est le compte d’exploitation d’une très grande franchise de bouffe "quali - bio" à Paris qui ne se met que dans les beaux quartiers…

Attention : les chiffres que je donne ne valent que pour Paris.

Le lien que vous donnez parle d’un restaurant. Les franchises dont je parle ont une cuisine centrale qui fabrique pour tous les "restaurants" et les livre. Dans les restaurants pas de personnel cuisinier, seulement des étudiants qui sont en fait des caissiers. Les charges de personnel sont au plancher car vous avez des smicards avec des réductions de charges maousse…

Les restaurants sont à proximité aux plus beaux monuments de Paris (quand ils ne sont pas dedans) et vous vendent une salade de Quinoa de 100 grammes pour 10 balles. Ils paient en loyer mensuel le prix d’une petite baraque dans les 2Sèvres …

Acompte Actipierre Europe T1 2021 : 1,92€/part reçu ce jour.

Tableau récapitulatif de toutes les distributions des SCPI AEW en ligne. On y trouve aussi les prévisionnels, s’il est encore possible d’en faire…

Dernière modification par nexus (30/04/2021 18h34)

Rapport annuel 2020 :

- Résultat 7,25 € / part (8,42 € en 2019 soit une diminution de 14%), dont 7,20 € / part distribués (8,40 € en 2019) et 0,05 € alloués au RAN (le portant à 0,36 € / part soit 15 jours de distribution contre 0,32 € en 2019) ;
- Distribution de 3,43% vs 4% en 2019 après imposition des revenus fonciers belges (ou 3,47% avant cette imposition) ;
- La SCPI a collecté 23,7 M€ en 2020, les deux investissements notables de l’année passée ont été le supermarché du XVe arrondissement loué à Monoprix, et la participation dans la SCI détenant l’actif de bureau KölnCubus à Cologne (bien que le transfert de propriété n’ait eu lieu qu’au 01/01/2021) ;
- TOF 2020 93,85% vs 96,07% en 2019, TOP 2020 95,48% ;
- Valeur de reconstitution 2020 209,94 vs 221,12 en 2019 soit une diminution de 5,06% et désormais très proche du prix de part resté inchangé à 210 € ;
- Valeur de réalisation 2020 179,60 € vs 188,14 € en 2019 soit une diminution de 4,54% ;
- Sans surprise, la société de gestion affirme "les actifs à l’enseigne Monoprix et les immeubles situés en Allemagne ont été de puissants facteurs de résistance avec des valeurs orientées à la hausse". La diversification a encore du bon.
- Le crédit d’impôt sur les revenus fonciers accordés au titre des abandons de loyers en 2020 est estimé par AEW à 529 000 €.

Concernant l’affaissement de terrain de 2018 sur le lot commercial en région parisienne, la société de gestion n’a apporté aucune réponse à mon mail, mais précise dans ce rapport qu’un protocole a été mis en place avec le locataire avec indemnisations jusqu’au démarrage des travaux, et allègement des loyers durant les travaux, et qu’une provision de précaution a été effectuée à hauteur de 434 K€. Les travaux ont débuté fin du 1e semestre 2020, se chiffrent à 1,8 M€ (renforcement des fondations par micropieux et injections de béton), mais ont pris du retard à cause de la pandémie. Ils devraient prendre fin au T2 2021.

Drystan, je reçois effectivement les bilans annuels par courrier et les reporting trimestriels par mail en avance. Le reporting T1 2021 est désormais dispo !