Gandolfi : étude de cas immobilier (location saisonnière dans RP ou distincte ?)

Bonjour,

J’ai un projet d’achat de RP et d’investissement locatif avec ma compagne. Cela s’inclut dans un projet global dans lequel je me mettrai à mi-temps (800 euros/mois) pour faire les travaux pour économiser (rénovation, aménagement) dans un premier temps puis gérer ensuite les locations. Le but serait de se loger et  de dégager 1k net de loyer par mois (d’ici 2 ans max) pour compenser mon mi-temps.

Nous pouvons investir 400k maximum (200k chacun). L’investissement serait un prêt de 130k chacun + apport de 70k pour une mensualité d’environ 650 euros chacun.

Dans ma région une maison coute environ 250k, une maison de village 150k, une grosse maison avec terrain 350 à 400k.

Je suis en train d’étudier la faisabilité du projet et les différentes possibilités

1/ Acheter 2 apparts/maison de village (100k x2), les rénover successivement puis acheter la RP (250k)
Acheter une maison de village à rénover avec un crédit (100 à 120k), la rénover puis la louer (500euros environ) à l’année. Le crédit serait remboursé par la location et permettrait de ré-emprunter pour acheter un second bien à rénover pour espérer dégager un autre loyer de 500 euros. Quand les crédits seraient "théoriquement" compensés, pouvoir acheter la RP.
Problèmes identifiés : demande locative, l’accumulation de charges (taxes foncières, copro éventuelles…) et surtout la longueur du projet avec une double rénovation et le fait d’encore habiter dans un bien provisoire (maison en rénovation ou location à coté si inhabitable).

2/ Acheter la RP (250k) puis ensuite 2 apparts/maison de village à rénover(100k x2)
Acheter la RP (250k --> emprunt 80 à 100%) et faire une emprunt pour acheter ensuite 2 maisons de village ou appart à louer à l’année ou saisonnier(150k chacun --> apport plus emprunt pour rassurer la banque).
Problèmes identifiés : A la fois assurer la rénovation de la RP et de chaque appart, pouvoir convaincre la banque de faire 3 emprunts, pas de rentré locative avant d’avoir rénover la RP puis le 1er appart lourdeur d’une location saisonnière les biens n’étant pas avec la RP.

3/ Acheter une grande RP (400k) comprenant habitation principale + 2 apparts.
Acheter une grande RP (350 à 400k) avec possibilité de faire 2 apparts ou mobil home. Le crédit serait global pour la maison et les 2 biens locatifs. Moins de taxe foncière, logement immédiat et sur place, Location saisonnière avec gestion sur place.
Problèmes identifiés : Gros achat dans un seul bien, pas d’échelonnement des investissements, fiscalité et complexité location saisonnière, réglementation location saisonnière et mobil home. Cela me parait le plus simple à mettre en oeuvre, le plus rentable et moins contraignant par rapport à mon couple.

- Que pensez vous de ce projet mi-temps, rénovation, location ?
- Me conseilleriez vous une possibilité en particulier ?
- Quelle fiscalité et type de location serait la plus rentable au regard de mon faible salaire si j’ai la possibilité de déclarer les gains de locations à mon seul nom.
- Quelles seraient les possibilités de locations saisonnières (appart dans la maison, mobil home, autres ) ?
- Y a t’il un mode d’acquisition à privilégier (SCI, LMNP…) ?

Dernière modification par gandolfi (16/02/2021 09h45)

Mots-clés : crédit, location saisonniere, location à l'année