Al2020 [45] : étude de cas immobilier (appartement locatif)

Difficile de vous dire quoi que ce soit, car on ne connait pas vos objectifs.

Déjà pour bien choisir un locataire, ce n’est pas temps la ville qu’une question de capacité à faire son choix dans les demandes (je commence un peu à y arriver, la présence d’un garant est également un bon indicateur)

Pour la TF, le désengagement de l’état + la suppression de la TH est la conséquence logique de l’augmentation de la TF. Rien de bien surprenant!

Pour finir, un directeur seulement disponible le week end, j’ai un doute sur le fait que l’immobilier en direct vous soit très adapté!

@gunday : l’objectif est d’avoir un investissement pérenne à long-terme et des loyers décents dans une ville sans trop de soucis avec les locataires.
Chalette a bien trop de chômage et la ville est mal gérée avec une taxe foncière qui s’est envolée bien avant la suppression de la taxe d’habitation.

En résumé, la taxe foncière représente désormais plus de deux mois de loyers ce qui grève déjà très fortement la rentabilité et il y a peu de plus-value à long-terme du fait de la pression à la vente des propriétaires…

Je suis donc à la recherche de villes moyennes mieux gérées et à l’activité économique plus développée. Donc pour résumer: 1/ que pensez-vous de cet appartement? 2/ que feriez-vous à ma place?

@job : être élu à 54% ne veut pas dire que l’on gère bien mais que l’on contente une population avec des aides à tout va qui grèvent l’endettement ce qui est intenable sur le long-terme. Avec une hausse de la taxe foncière x2,5 en 5 ans beaucoup d’investisseurs doivent se poser la question de la rentabilité future de leurs biens dans cette commune qui a par ailleurs perdu beaucoup d’entreprises…

J’ai regardé les statistiques sur Chalette, c’est vrai que ça ne fait pas rêver…

Si vous vendez, vous aurez une taxe sur la plus-value de 2700€ environ donc 62000€ restants

Quelle est votre envie? Pourquoi de l’immobilier indirect? Avez-vous repéré des secteurs et des biens avec de meilleures rentabilités ?

Je note dans votre second message beaucoup de références à l’affect. Ce n’est absolument pas un jugement négatif, mais ça me donne l’impression que vous ne vous sentez pas à l’aise avec cet appartement.
Mon avis (pour ce qu’il vaut) étant qu’il est préférable de se sentir bien avec ses investissements plutôt que d’avoir une source de frustration (certes rentable), j’envisagerais la cession de cet actif.

Toutefois, comment vous sentiriez-vous si cela vous conduisait à investir dans un autre appartement avec (soyons optimistes) un profil de locataire qui vous rassure davantage, mais qui s’avérera moins rentable in fine ?
Si vous cédez votre appartement actuel pour un autre, vous aurez en effet une taxe sur la plus value pour l’ancien, et des frais de mutation (et probablement d’agence) pour le nouveau, ce qui de grever la rentabilité de l’opération bien au delà de l’augmentation de la taxe foncière qui vous agace.

Bonjour, Vous avez raison d’où mon hésitation. Mais ce qui m’inquiète à Chalette et plus globalement en France c’est le poids qui devient vraiment trop lourd des différents impôts. A Chalette la taxe foncière est passée d’un mois de loyer en 2015 (460 euros) à plus de 2,5 mois de loyer cette année (960). Avec les prélèvements sociaux (1,5) on arrive à 4 mois de loyer. Et il faut encore compter l’IR. Si l’évolution à Chalette continue ainsi ce ne sera plus du tout rentable. C’est à dire si la taxe foncière passe de 960 euros en 2021 à 1920 euros en 2026 comme ces dernières années. Cela fera 4,6 mois de loyers…

Imaginez si cette évolution continue,

LieKolchin, le 16/03/2021 a écrit :

Je note dans votre second message beaucoup de références à l’affect. Ce n’est absolument pas un jugement négatif, mais ça me donne l’impression que vous ne vous sentez pas à l’aise avec cet appartement.
Mon avis (pour ce qu’il vaut) étant qu’il est préférable de se sentir bien avec ses investissements plutôt que d’avoir une source de frustration (certes rentable), j’envisagerais la cession de cet actif. Au delà de Chalette c’est aussi un problème français : le poids sans cesse croissant des taxes qqui annihile l’économie…

Toutefois, comment vous sentiriez-vous si cela vous conduisait à investir dans un autre appartement avec (soyons optimistes) un profil de locataire qui vous rassure davantage, mais qui s’avérera moins rentable in fine ?
Si vous cédez votre appartement actuel pour un autre, vous aurez en effet une taxe sur la plus value pour l’ancien, et des frais de mutation (et probablement d’agence) pour le nouveau, ce qui de grever la rentabilité de l’opération bien au delà de l’augmentation de la taxe foncière qui vous agace.

Bonnjour,

Vous avez raison pour ces points.

La question qui me taraude est plus générale. Ayant beaucoup voyagé je me rends compte que la France est en voie de déclassement rapide. Faisant partie d’une famille qui a toujours beaucoup travaillé je me demandais aujourd’hui quelle stratégie adopter. Beaucoup de villes moyennes françaises sont en décrépitude, les taxes immobilières s’envolent (la suppression de la taxe d’habitation est un non sens) et la rentabilité locative de l’immobilier se dégrade régulièrement. Sans parler de la difficulté de trouver des locataires solvables alors que de plus en plus de dossiers viennent de cas sociaux financés par les deniers de l’état : allocations en tous genres. Je suis réellement impressionnée par le nombre de dossiers CAF, au chômage, avec des allocations diverses (RMI). C’est très inquiétant et cela révèle l’état du pays.

Le mieux est donc de parier sur les plus-values et cela m’a réussi en Région parisienne. Mais avec la hausse probable des taux d’intérêts dans les prochains mois du fait de l’envolée des dettes des états, il est probable que les prix de l’immobilier ont atteint un plafond et vont redescendre d’ici 2-3 ans avant d’augmenter à nouveau dans quelques années.

J’aimerais investir dans l’immobilier à l’étranger par exemple pour bénéficier de la croissance économique des pays (comme en Allemagne par exemple) mais c’est compliqué de gérer à distance. Je ne sais pas s’il y a des investisseurs ici qui ont misé sur l’immobilier en Allemagne? 

Quand à la bourse c’est bien mais cela demande beaucoup de suivi et c’est tout de même beaucoup plus spéculatif que l’immobilier. Cela demande beaucoup d’implication et de connaissances. Même quelqu’un de bien averti peut se faire plumer en misant sur 2/3 mauvais chevaux…

Au final pour s’enrichir le mieux est encore de créer une entreprise mais là encore en France c’est complexe et il faut bien choisir son secteur si l’on ne veut pas être esclave de sa boite. On fait vite 60 heures par semaine.

Donc pour résumer en France, l’environnement pour investir me semble peu intéressant et se dégrade d’année en année. Chalette a été pour moi un cas d’étude révélateur de : la mauvaise gestion d’un politique (endettement considérable, hausse très forte des impôts locaux),  la perte très forte du tissu industriel dans cette ville et en France (fermeture de plusieurs usines dues dans ce cas à un manque de compétitivité du pays), la paupérisation des habitants qui ne travaillant plus dans les usines vivent d’allocations sociales diverses et variées. De ce fait, le capital investi a vu son rendement décroître fortement entre 2015 et 2020 d’où une pente descendante qui incite à se poser des questions pour le capital familial à léguer à mes enfants.

gunday a écrit :

al2020 a écrit :

il est difficile de trouver un locataire.

Des 2 biens, de typologie, d’environnement et de cible locative différentes que j’ai, trouver un locataire est toujours la partie compliqué!
En rajoutant les biens des parents, de typologie et d’environnement différents (plus proche de la capitale), la problématique est la même.
Trouver un locataire qui payera et ne posera pas de soucis.

al2020 a écrit :

Au final, il est plus intéressant donc d’investir dans des villes dynamiques bien gérées et un peu plus chères donc moins rentables.

Il est plus intéressant de quel point de vue ?
Pour y vivre, oui, c’est plus sympa une ville dynamique.
Mais pour y investir ?

al2020 a écrit :

Au final je pense qu’il vaut mieux sacrifier la rentabilité pour privilégier des biens situés dans des villes dynamiques et plus chères pour profiter de plus-value plus importantes.

Chercher la plus value sur du locatif me semble un peu contradictoire!
Sur du locatif, on vise plutôt un loyer.
Et vu la taxation de la plus value sur du locatif, et son absence sur la RP, mieux vaut cherche la plus value sur la RP!
Ce serait fiscalement bien plus intéressant!
Sauf à garder les locatifs au moins 30 ans pour bénéficier d’un abattement fiscal total sur la plus value.

al2020 a écrit :

J’ai hérité de biens dans le 45 et le 77 mais j’habite dans le 92…

Peut être, cette information était l’information centrale de votre problématique ?
Il y a plusieurs sujets existants sur la gestion du locatif distants.
Ceci dit, vous ne vivez pas là où semblait vivre le précédent propriétaire, ce qui rajoute une problématique à la gestion locative

De mon point de vue, entre la distance, le fait que vous n’aimez pas le lieu me pousse effectivement à revendre ce bien.
Par contre, j’ai l’impression que votre stratégie patrimoniale est loin d’être clair (recherche de plus value en immobilier sur un marché à tendance baissier), donc je vous conseillerais avant de réinvestir de faire un tour sur le forum et les différentes options d’investissement (action, obligation, pierre papier, immo physique, etc) avant de vous lancer!

lachignolecorse, le 16/03/2021 a écrit :

Si vous vendez, vous aurez une taxe sur la plus-value de 2700€ environ donc 62000€ restants

al2020 parle de la valeur où l’appartement a été acheté.
Cette valeur n’est pas forcément la valeur rapporté à la succession!
Donc le bien a peut être une valeur d’acquisition à 65.000€ pour al2020

Bonsoir al2020,
Vous dressez un portrait de la situation bien sombre qui ne doit pas vous aider à y voir clair.
Je crois sans fausse naïveté qu’il existe encore des oasis de tranquillité et où il fait bon vivre, où les gens se connaissent, se respectent et s’entraident, à des années lumière de ce que vous décrivez.
C’est dans ces endroits, en France aussi, qu’il conviendrait sans doute de jeter votre dévolu et surtout sans tourner en boucle contre tout ce que vous détestez dont les communistes au point de déformer la réalité et de broyer du noir. C’est contre productif.

gunday a écrit :

Vous vous savez déjà quoi faire, il faut juste que vous en preniez conscience!

C’est exactement cela. Je pensais vendre le bien et d’en parler me conforte dans cette décision. Je vais rechercher une commune présentant un rendement similaire mais plus dynamique et avec une taxe d’habitation moindre (max 1 mois de loyer). Pas facile cependant je pense.

gunday a écrit :

Je trouve un taux communal à 29,95% en 2008 passant à 32,73% à 2018.

On est donc loin d’un doublement!
Pour l’augmentation de la taxe je vais regarder en détail mais j’avais juste noté la différence de montant. Je ne sais pas pourquoi la hausse a été si forte.

Range19 a écrit :

Je crois sans fausse naïveté qu’il existe encore des oasis de tranquillité et où il fait bon vivre, où les gens se connaissent, se respectent et s’entraident, à des années lumière de ce que vous décrivez.

Oui c’est sûr. Mais dans ces villes l’immbilier est en général très cher et peu rentable pour les loyers. Je cherche justement des villes moyennes où l’immobilier n’est pas trop cher et offre des rendements convenables…

Bernard2K a écrit :

évitez de citer les messages (cf charte du forum) sauf si vous voulez isoler un point bien précis auquel vous répondez.

C’est noté. Je débute sur ce forum donc je n’ai pas encore pris mes repères.

Bernard2K a écrit :

Je ne connais pas votre situation personnelle et ne tiens pas à la connaître, mais je vous fais la remarque : il faut peut-être chercher à changer d’employeur, pour augmenter votre rémunération ; ça peut être bien plus efficace, en termes de revenus et de patrimoine, que l’immobilier.

Vous avez raison j’ai créé une entreprise et j’en ai beaucoup profité car j’ai voyagé dans le monde entier et vécu une vie de rêve pendant 12 ans. Mais à 50 ans, je cherche désormais à moins voyager et à gagner plus d’argent. Tant au niveau de l’immobilier que de mon entreprise je cherche à tout remettre à plat c’est une période de grande réflexion et de changement… Pas facile de trouver une nouvelle activité d’entreprise et de repartir à 0.

bonjour

Range19 a écrit :

    Je crois sans fausse naïveté qu’il existe encore des oasis de tranquillité et où il fait bon vivre, où les gens se connaissent, se respectent et s’entraident, à des années lumière de ce que vous décrivez.

Oui c’est sûr. Mais dans ces villes l’immobilier est en général très cher et peu rentable pour les loyers. Je cherche justement des villes moyennes où l’immobilier n’est pas trop cher et offre des rendements convenables…

vous faites un raccourci assez cavalier entre endroit agreable tranquille et sympathique et quartier huppé.

Je n’ai jamais vu Paris comme un havre de paix alors que Bergues respire la sympathie pour 1 quart du prix au m2  ( sisi vous connaissez bienvenue

il vous faudra determiner des criteres objectifs ( et factuel) pour l’investissement

Concernant la decrepitude, les cas sociaux les aides de la CAF … vous tombez dans les clichés peut etre que votre appartement n’a pas une qualité suffisante pour attirer les personnes moins fragiles ayant le choix.
Pour ma part j’ai investi  ( entre autre ) dans la capitale Francaise  de la décrepitude ( ou la ville la plus pauvre comme vous le voulez ).  Taxe fonciere tres élévée, rendement aussi, foncier de bonne qualité..
j’ai 1 seul dossier CAF sur les locataires .. une etudiante cautionnée par les parents.

a quelques centaines de metres, il y a plein de " bailleur CAF " qui y trouvent leur compte differement.

Bref, l’immo est tres diverse et une multitude de micro marché, a vous de choisir celui qui vous convient.
cdt

Bonsoir,

  AL20, je fais un peu le même constat que vous concernant la qualité des dossiers des locataires, en effet la baisse des taux et l’accès au crédit rendu possible plus facilement par les banques ont poussé pas mal de locataires ayant une bonne situation à devenir propriétaires, afin de "ne pas jeter l’argent par les fenetres (qui ne leur appartiennent pas en plus).

  Quitte à ce qu’ils fassent de mauvaises affaires: par exemple un jeune couple qui achète un T1, (avec de belles fenetes à eux enfin!), puis avec l’arrivée d’un enfant l’appartement ne convient plus, il faut un T2… et il leur faut revendre, parfois cela ne vaut pas le coup si la vente se fait rapidement après l’acquisition… mais bon c’est ainsi.

  Je ne prendrai pas le raccourci de dire qu’il ne reste que des cas sociaux parmi les candidats à la location, loin s’en faut - et heureusement!- mais le fait est que les profils sont moins solides qu’auparavant (ceux du début des années 2010 dirai-je).

Je partage, en partie, votre constat sur le déclassement français. Pour autant, c’est votre terrain de jeu: votre patrimoine, votre entreprise, votre vie sont ici!

Partant de là, il faut jouer avec les cartes que vous avez en mains:
- pour l’histoire des impôts sur vos locations, passer en meublé au réel.
- pour la bourse, lisez le livre de Fructif
- il y a des opportunités en France : dans l’immobilier (lisez ce forum par exemple) ou dans l’entrepreneuriat (par exemple, tout le tissu économique de pme françaises du numérique) etc.

Bien à vous

Pour faire un suivi et vous donnez des exemples des appels reçus sur le boncoin pour un appartement à Chalette : femme au RSA, jeune femme sans ressources avec caution de ses parents, personne en fin de carte de séjour, personne seule au RSA…Quasiment personne ne travaille c’est totalement désespérant. Voilà pourquoi il ne faut pas chercher que la rentabilité dans le locatif mais bien analyser le dynamisme d’une ville…