Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ?

Merci pour votre réponse.

Je précise bien sûr qu’avant de poster, j’ai lu toutes les files (sauf chambre médicalisé) de l’ensemble des hypothèses listées et notamment celle sur Elyse Franck. C’est sur le choix sur lequel me concentrer que je requiers conseil.

Je retiens que votre préférence va donc sur l’immeuble de rapport !

Ah ! j’ai oublié dans ma liste (suis-je bête - je la rajoute de suite à mon premier message) une option qui m’intéresse beaucoup mais pour laquelle j’ai très peur du risque potentiel :

Appartement pour location saisonnière en Corse   
+     -  Prix de l’immobillier modéremment élevé (env. 3500-4000 €/m²)
     -  Zone touristique à bon rendement locatif (pas encore calculé)
     -  Possibilité de louer une large partie de l’année
     -  Possibilité d’en profiter moi-même de temps en temps ce qui est plutôt cool
-     -  Législation étrangère. Blague à part, j’ai un peu peur que les Corses puissent poser des problèmes à un acheteur parisien, même s’il ne s’agit que d’un appartement ou d’un pavillon basique. Mais peut-être n’est-ce qu’un mythe ?
     -  Obligation de passer par une agence (baisse de rentabilité) si je ne veux pas passer un temps incalculable à le gérer.

Je précise également que pour l’instant, je vous ai fait l’état exhaustif des pistes auxquelles j’ai successivement pensé. J’aurais dû également rajouter, afin de faire tri qui serait salutaire aux personnes qui me lisent et qui voudront bien m’aider; mes conclusions perso :

J’ai retenu comme m’intéressant :
- Investissement locatif à Berlin
- Appartement pour location saisonnière en Corse

Je pense rejeter suite aux points négatifs soulevés :
- Investissement locatif à Madrid ou Barcelone   
- Investissement locatif à Paris via Elyse Franck
- Investissement locatif via Selier   
- Investissement locatif sur parking   

Je n’arrive pas à me faire un avis encore assez tranché sur :
- SCPI
- Chambre médicalisée
- Immeuble de rapport

Dernière modification par Silance (23/07/2012 14h26)

Merci pour votre réponse,

Je réponds à vos différents points
Mon apport est consistué de ma réserve la plus mobilisable, à savoir 133k€ fond euro + actions + (mais moins mobilisable car toujours intéressant) 18 k€ en PEL.

Sur cette somme, je ne veux mobiliser que 120 k€ max car je veux garder un peu de côté pour prévenir des aléas.
La borne 60 k€ min est un minimum relativement moyen pour l’ensemble des candicats envisagés.

Ma capacité d’emprunt est assez faible en ce moment car je travaille depuis peu mais sera ammené à augmenter rapidement par la suite.
Pour le TMI, je vous le dirai l’année prochaine.
Mon objectif était seulement de déplacer une partie de l’argent placé à rendement faible vers un autre investissement pour me diversifier et avoir un complément de revenu mensuel. Bien que je connaisse tous les avantages d’emprunter, ce n’est pas une option que j’envisage dans l’immediat (car il sera plus interessant pour moi de le faire plus tard).

Concernant l’EHPAD, la raison pour laquelle j’ai écrit ce que j’ai écrit était brièvement évoquée : on m’en a parlé ce matin, ce que j’ai listé n’est pas l’analyse que j’en ai faite en cherchant des sources contradictoires mais uniquement les arguments "vendeurs" des principaux sites et forums qui en traitent. Je suis bien conscient qu’il faut sérieusement les moduler voire les rejeter et qu’il faut lister les points négatifs, ce que je n’ai pas eu le temps de chercher depuis ce matin.

Investissement Loi Scellier : je suis entièrement d’accord avec vous, c’est aussi pourquoi je l’ai listée dans les options que je rejetais après première analyse. J’irai même plus loin en disant que rien n’assure à ceux qui signent un Scellier en 2012 de ne pas voir la niche rabotée voire - moins probable - supprimée en 2013 ou 2014 et de perdre ainsi leur avantage fiscal.

SCPI : ce que j’entendais est qu’un rendement pour un appart de 5% brut c’est loyer annuel/prix, net en retirant les charges et taxes. Après, en sus, l’appart peut se valoriser, par exemple de 5 à 10% par an à Berlin. Dans les 5 % des SCPI, si je ne m’abuse, c’est tout compris.

Pour la Corse : je suis en train de me renseigner auprès de mes amis. Le problème de l’assurance était en fait inclu dans mon point traitant des aléas d’un continental à acheter en corse. Mais s’il s’agit d’un appartement dans un petit immeuble d’une ville comme bastia par exemple, cette réserve vaut-elle encore ? C’est ce à quoi je cherche une réponse en ce moment.

L’autre avantage pour la Corse est que si le temps me vient de gérer moi-même en direct, je peux toujours le faire et ne plus utiliser mon agence. Via internet par exemple. C’est flexible somme toute.

Et pour finir : merci de votre éclairage !

Dernière modification par Silance (23/07/2012 16h11)

Bonjour Silance,

Je réagis sur le point ci-dessous car je m’y suis intéressé en 2005 et en 2011. J’ai même habité 6 mois à Berlin en 2011.

Silance a écrit :

Investissement locatif à Berlin
   
+     -  Prix de l’immobillier faible (1000 à 4500 € / m²)
     -  Tout géré par agence (rien à faire)
     -  Perspective de croissance intéressantes (env. 10% / an)
     -  Charges et impôts faibles (environ 2 mois de location)
     -  Exonération d’impôts sur le bénéfice si revente après 10 ans

-     -  Pays et législation étrangère
     -  Loyers peu élevés (compter entre 3,5 et 4,5 %)
     -  Locataires possédant des bails souvent non résiliable (peut poser pb pour la revente)

Vous avez raison, les prix de l’immobilier sont faibles (surtout dans l’ancien) mais ils tendent chaque année à monter un peu plus. Les bonnes affaires étaient encore à faire jusqu’en 2008 environ. Berlin est immense et seulement quelques quartiers (de l’Est) sont intéressants à mon avis:
-Mitte: le centre de Berlin-Est (je ne parle pas de l’arrondissement comprenant Wedding, Moabit,… mais du quartier). Les personnes ayant les moyens (étrangers ou Allemands de l’Ouest ont rénové les appartements ou bien rasé et reconstruit du neuf à des prix exhorbitants).
-Kreuzberg: le quartier alternatif prisé où beaucoup de monde se replie. Les prix (loyers et ventes) ont donc tendance à augmenter.
-Prenzlauerberg: le quartier BOBO (j’ai habité dans ce quartier) où l’augmentation des loyers fait que les Berlinois d’origine partent.
-Friedrichshain: Quartier sympa (pas trop cher) où je pense qu’il y a encore quelques affaires à faire.
-Neukölln (la partie nord): quartier qui est en train de devenir tendance puisque les Berlinois (peuple pas très riche. Il n’y a pas d’industries et Berlin est connue pour être la capitale du "second hand". Beaucoup d’administrations et de fonctionnaires) ayant peu d’argent se replient vers ce quartier où les loyers sont encore abordables …enfin pour eux car on est encore loin des prix pratiqués à Paris ou Londres.
-Schöneberg: Quartier sympa plutôt familial et populaire. Certainement quelques affaire encore mais bon faut chercher.

Les autres quartiers me semblent peu/pas attractifs:
-Marzahn: Quartiers sensibles avec tours construites au temps des communistes. C’est relativement loin en S-Bahn. J’y suis allé faire une expédition une fois et c’est vraiment laid… Là-bas, on peut faire de super affaires car il y a pas mal de logements vides mais bon… (nous avons les mêmes quartiers à Paris)
-Wedding et Reinickendorf: Quartiers sensibles au nord même si pas très loin de Berlin Mitte.
-Tous les quartiers ouest sont relativement chers (cf: Tegel, Charlottenburg, Steglitz, Spandau,…) avec souvent de belles villas familiales (d’ailleurs, ce sont plutôt les coins tranquilles de Berlin) des Berlinois de l’Ouest (niveau de vie supérieur). D’ailleurs, ces quartiers sont vraiment sympas (je pense à Wansee) avec les lacs. On est dans la nature après 45 minutes de S-Bahn. C’est clair, c’est plutôt sympa en été (en hivers, c’est dur Berlin) et il y a certainement quelques baraques de charme à rénover pour pas cher.
-Pankow (nord de l’arrondissement): baraques de l’est à retaper pour pas cher mais on est déjà en pleine nature ou pas loin.

En plus, le réseau de métro, RER et tramway est vraiment très complet et surtout pas cher. Il fonctionne toute la nuit le vendredi et le samedi.

Les prix de l’immobilier ne sont pas hauts mais la plupart des bâtiments sont de véritables ruines à l’Est. Les charges sont assez énormes (il n’est pas rare d’avoir 200€ par mois) et le reste qui va dans la poche du propriétaire pas très haut. De plus, le marché n’est pas saturé et il est relativement facile de trouver un appartement pas loin du centre.
Sinon, vous avez raison. Les locataires sont assez protégés et difficile de les déloger.
Encore une chose, le Berlinois de base est locataire, n’a pas de voiture, se déplace en vélo et vie simplement. Je dirais que c’est culturel et historique (ils ont été obligés pendant 50 ans de se débrouiller et de faire avec ce qu’ils avaient).
Pour connaître d’autres Allemands (ex: Bavière, Stuttgart, Berlin,…), ce n’est pas dans la culture de l’Allemand d’être propriétaire de biens pour être rentier avec de l’immobilier et surtout ce n’est pas énormément rentable (voire perte d’argent).

Pour vous faire une idée, allez-y un week-end ou une semaine en louant un appartement à Prenzlauerberg par exemple et en contactant les 2-3 agences immobilières franco-allemandes de Berlin.

Dernière modification par Seaver (25/07/2012 18h55)

Pour l’immobilier, quitte à investir à l’étranger, pourquoi ne pas acheter des actions de SIIC qui ont une partie de leur patrimoine dans d’autres pays européens?

Vous ne gérez rien, vendez quand vous le souhaitez et en fonction des SIIC, le dividende peut-être annuel, semestriel ou trimestriel.

Les SCPI sont pour ma part, l’option présentant le bon compromis entre un investissement sans gestion, rentabilité et mutualisation des risques locatifs et géographiques. Certes l’immeuble de rapport est à première vue plus rentable, mais c’est sans compter les frais de remise en état entre 2 locations, la vacance locative ou les impayés, les frais de gestion (visites des appartements, envois des recommandés et courriers, petits travaux et charges non déductibles, gros travaux d’entretien, dépréciation du bien….)

Etant à la fois investis en immobilier physique résidentiel et commercial, SCPI et SIIC (société immobilière côtées), avec le recul, je me serai lancé dans le commercial et les SCPI directement, sans investir dans le résidentiel.

Quelque soit le pays ou la ville où vous investissez, si vous n’êtes pas à côté pour gérer votre bien, même confié à une agence immobilière, vous risquez d’avoir des déconvenues.

Si vous voulez investir néanmoins à l’étranger, je vous suggère de regarder aux USA où de nombreux biens immobiliers de qualité sont actuellement à des prix historiquement bas et devrait s’apprécier dans un futur moins lointain qu’en Europe où les problèmes risquent de durer et contaminer les différents secteurs économiques. Diverses agences sur Internet vous proposent des biens aux USA et s’adressent principalement aux investisseurs étrangers.

J’ai une autre solution : donnez-moi votre argent, je saurai quoi en faire

Sans plaisanter :

silance a écrit :

l’immeuble de rapport qui me semble générer un grand nombre d’emmerdes et de temps perdu

Je prêche encore pour ma paroisse, mais le nombre d’emmerdes et le temps perdu dépendent fortement du bien et des locataires.
Avec une bonne sélection (du bien comme des locataires), il est possible de réduire ces emmerdes et ce temps perdu, tout en conservant un meilleur rendement que pour les autres solutions que vous visez. Il est également possible de faire gérer, à un coût assez raisonnable avec les agences en ligne par exemple.

Une autre piste, toujours dans l’immobilier et n’apportant que peu d’emmerdes est d’investir en direct dans l’immobilier commercial et/ou de bureaux. Y avez-vous songé ?
Par expérience, je peux vous dire que j’ai beaucoup moins d’emmerdes avec les locataires des commerces qu’avec les particuliers.
Mais celà nécessite également une sélection rigoureuse… Il y quelques files sur le sujet (je ne sais pas si vous les avez consultées - et sinon  un article que j’avais rédigé

D’accord je vais approfondir. Une question toute bête : comment commence-t-on la rechercher d’un immeuble ? Internet ?

Kool31 a écrit :

Je suis du même que Siocnarf sur l’investissement sur un immeuble.
Avec votre apport je n’hésiterais point. Je ne voit pas quel investissement serait meilleur en rendement qu’un immeuble.
Immeuble ne veut pas dire un tour de 20 étages. Débuter avec 2-3 lots pour 200-300ke me parait prudent. Avec un bon choix d’emplacement et de locataires vous pouvez espérer un rendement à 2 chiffres net alors qu’avec SCPI ou SIIC ca serait plutôt 5% net.

A vous de choisir si vous préférais 5% "sans rien faire" ou 10% avec un peu d’implication

Achat à crédit avec un apport de 25 à 35 %
Ne pas faire d’achat cash , c’est totalement improductif au niveau investissement par le risque de baisse de l’immobilier , la pénalisation fiscale des revenus locatifs ( CSG et impôts sur le revenu ).
Ne pas acheter cash vous permet de conserver un marge de manoeuvre pour un autre achat ensuite 

D’un capital de 250 Ke vous pouvez le tripler …………payé par la location

Philippe

Merci à tous pour votre aide, vraiment sympa !

Philippe30 a écrit :

D’un capital de 250 Ke vous pouvez le tripler …………payé par la location

Pour le K, c’est pas 250 mais 130 maximum

Et pourquoi pas un chalet à center parc aussi tant qu’on y est…
Ma réponse est donc bien évidemment non!

GBL@
Merci de votre conseil : Il va m épargner de continuer à me documenter
Vos arguments sont convaincants … il n en  n est  pas fait mention dans les dépliants en papier glacé…