Lachignolecorse : étude de cas immobilier (optimisation de la succession)

Oui je pense que c’est une solution. Je vous rejoins sur le fait de ne pas avoir un montage trop figé. Reste à voir les répartition d’actionnariat et la structure chapeau. Une amie le fait avec une SC car c’est la structure la plus souple (je sais qu’elle est très bien conseillée). Il faut que les biens soient détenus dans des sociétés à l’IR. La question est "comment repasser de IS à IR sans trop de taxes".

Pour l’option risquée, j’ai vu en effet ce montage qu’Ulysseheureux a indiqué dans un de ses messages. J’attends du retour la semaine prochaine de 2 EC et un notaire qui sont spécialisés immobilier. J’espère trouver un montage mais qui évite cette donation d’usufruit risquée.

J’abandonne l’idée d’OBO car après calcul, garder en lmnp est plus intéressant dans mon cas.

J’ai presque terminé les vidéos d’Henry Royal qui sont très inspirantes et balaient beaucoup d’idées préconçues (merci perecastor).

HHub a écrit :

Une SC IR propritaire des biens et une société d’exploitation à l’IS qui serait locataire de la SC  en nue et ferait de la sous location meublée?

Cela permet d’ajuster selon les fiscalités mouvantes.

Avec l’option plus ou moins risquée de l’usufruit temporaire de part sociales pour vivre à l’IS et mourrir à IS à l’IR : récupérer l’amortissement du bien durant exploitation et garder exonération plus valeur à  30 ans.

Fixaide.

HHub a écrit :

Une SC IR propritaire des biens et une société d’exploitation à l’IS qui serait locataire de la SC  en nue et ferait de la sous location meublée?

Moi ça me plaît bien. Certes la question initiale incluait une limitation du nombre de sociétés mais hélas…

Par contre attention on génère un résultat imposable à l’IR revenus fonciers dans la SCI ; et pas d’amortissement de l’immeuble.

Si vous voulez avoir le beurre et l’argent du beurre, pas le choix il faut en passer par un schéma en démembrement. Mais si en plus vous voulez le faire avec un risque zéro et un schéma non-figé je suis au regret de vous informer que vous êtes trop gourmand… J’en termine une que je fais signer la semaine prochaine, j’ai longuement briefé mon client sur les risques…

lachignolecorse a écrit :

Reste à voir les répartition d’actionnariat et la structure chapeau. Une amie le fait avec une SC car c’est la structure la plus souple (je sais qu’elle est très bien conseillée).

C’est hautement contestable. J’ai longtemps favorsié la société civile pour mes sociétés de tête à l’IS, je n’en fais presque plus depuis deux ans - je me suis remis aux SAS, éventuellement SARL.

lachignolecorse a écrit :

Il faut que les biens soient détenus dans des sociétés à l’IR.

Ca peut se discuter… tout dépend de vos priorités…

Dernière modification par VincenB (14/03/2021 10h37)

VincenB a écrit :

C’est hautement contestable. J’ai longtemps favorsié la société civile pour mes sociétés de tête à l’IS, je n’en fais presque plus depuis deux ans - je me suis remis aux SAS, éventuellement SARL

Ma culture fiscale ne me permettant pas de rivaliser, pouvez-vous expliquer brièvement la raison de ce changement ? La SC a quelques avantages que n’a pas la SAS comme le CCA débiteur. C’est juste par curiosité car il y a de fortes chances pour que la sas (au moins) soit la solution à ma problématique.

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

- transmission optimale d’une partie du patrimoine immobilier à mon fils

Ma notaire m’a rappelé que cela était faux car je ne transmets rien. Je mets le pied de mon fils à l’étrier. Le rendez-vous a été agréable mais n’a pas apporté éclairage supplémentaire. Les possibilités sont soit sci (si pas de rémunération), soit sas (si rémunération).

Pas de retour des EC malgré relance. Je reste optimiste en me disant qu’ils n’ont pas eu le temps.

Après avoir beaucoup lu sur le sujet, je pense avoir fait le tour de l’information accessible. Je vais suivre les conseils de mon EC et de ma notaire. J’ai encore la répartition du capital à décider. Je pensais mettre mon fils majoritaire mais mon banquier m’a indiqué qu’il y aura probablement une ou des cautions solidaires pour les emprunts. Comme je ne souhaite pas que mon fils le soit, je le laisserai probablement minoritaire et je ferai une donation plus tard (la SAS est intéressante avec des droits de mutation reduits).

Et finalement, après moi le déluge. Je laisserai à mon fils le soin de gérer les plus-value s’il y en a.

Parmi tout ce que j’ai pu lire, j’ai constaté un nombre de montages excessivement variés mais toujours centrés sur les mêmes principes. Cela se résume en quelques mots : société, démembrement, donation. La fiscalité est vraiment complexe à souhait.

Autre retour d’expérience : l’expert-comptable reste la pierre angulaire du montage immobilier. Le notaire est surtout là pour apporter son expertise sur la transmission patrimoniale. Je pense que l’avocat fiscaliste doit être à la croisée de ces 2 métiers.

Pour la donation,  je ne suis pas prêt. J’attends de voir.

Vu votre configuration :
- j’aurai opté pour une acquisition par une/plusieurs SCI à l’IR,
- un démembrement par cession temporaire d’usufruit à une société à l’IS (certainement une SARL si vous voulez vous rémunérer),
- puis cession de tout ou partie de la nue propriété des parts de la SCI à votre fils.
La restructuration répond à une problématique économique et patrimoniale, ce qui devrait vous protéger contre l’abus de droit fiscal.

Par contre il est nécessaire de passer par un fiscaliste d’abord (ou éventuellement un notaire réputé pour son expérience dans l’évaluation économique de l’usufruit, mais c’est très rare). Et si besoin c’est le fiscaliste qui pourra ensuite vous recommander un EC compétent… C’est ce que je vois dans la pratique, bon nombre de clients ne sont pas à l’aise avec leur EC dès que le montage sort de l’ordinaire et nous demandent si on peut leur recommander quelqu’un.

Dernière modification par dusgas (21/03/2021 14h09)

@priority je n’ai pas de souci vis à vis de l’absence de réponse. Cela me donne une raison pour aller ailleurs pour mes statuts, voire mes bilans.

@dugas : si j’avais votre âge, j’aurai probablement suivi votre conseil.

@ serenitis : c’est très compliqué de transmettre une activité à son descendant lorsqu’il est distant physiquement, peu disponible, introverti avec son père (qui a un caractère pas facile). L’idéal serait qu’il participe, donc on verra. Je garde aussi la possibilité de vendre l’immobilier et transmettre seulement d’autres actifs.

Faudrait savoir si vous avez besoin/envie de garder les bénéfices pour vous ou commencer dès maintenant à transmettre à votre fils.
On pourrait ainsi envisager une répartition inégale des bénéfices, non proportionnelles aux parts sociales.

Amusant : nous avons le même âge, nos fils ont le même âge et ils ont à priori le même profil (distance géographique, peu disponible).

J’ai tout fait pour impliquer "Junior" dans mes affaires. Sans succès.
Je lui ai fait réaliser un premier investissement locatif il y a 3 ans dont il dit enfin que c’était une bonne idée. Mais… il ne connait même pas le nom de son  locataire.
Je vais continuer à l’aider à faire sa pelote mais pas lui donner la mienne ni même prendre le risque de partager la barre.
Nous nous entendons parfaitement et je tiens à ce que ça dure ; je ne sais pas qui partage/partagera sa vie et n’ai pas les moyens de caprices de tiers. Quand je donne, c’est ce qui m’est superflu et ne génèrera pas de regrets. Pour le moment, je lui ai donné du superflu en apport et ma main d’oeuvre pour optimiser. Je ne veux pas de fil à la patte avec lui ni avec des experts et encore moins en mettre un à la sienne.

Mes choix sont guidés par le goût du non optimal financier/fiscal mais de l’hyper optimal en terme d’indépendance et simplicité.
Si mon épouse et moi devions décéder brutalement, il percevra une importante succession(par rapport à la moyenne), des assurances vie et décès l’aideront à financer les droits de succession et, comme ça ne suffira pas, il vendra une partie et s’il n’est pas trop co.illon sans sortira très bien. Sinon, tant pis.
Si nous vivons longtemps, ce patrimoine servira d’abord à vivre bien, certainement pas à nous faire des noeuds au cerveau.
Bon : c’est ce que je dis aujourd’hui…

@ range19 : amusant en effet. Nous nous entendons bien mais ça n’est pas un expansif… je fais souvent le parallèle avec ma relation avec mes parents où j’ai compris leur façon de gérer l’argent lorsque j’avais 40 ans. Il y a une différence de génération bien présente, je vais œuvrer pour cette société en espérant qu’il en comprenne le but lorsqu’il aura 40 ans…

@pierrot31 : j’ai déjà donné pas mal d’argent sans trop savoir ce qu’il en faisait. Il est très économe et travaille dans une société qui lui paie tout (voiture, appart, tel, pc… ). Donc ça doit dormir quelque part… mais où ?

Je ne souhaite pas que mon fils découvre les choses lorsque je ne serai plus là. De plus, il n’y a pas de partage compliqué avec un seul descendant. Et c’est tant mieux car partager un héritage est le meilleur moyen de mettre la zizanie dans la famille.

Lachignolecorse ,

J’ai l’impression que vous ne voulez pas seulement transmettre mais aussi inculquer vos valeurs ou convictions  à votre fils mais …. dans tous les cas il héritera de vos biens donc pourquoi ne pas faire simple , vous démembrez en en discutant ou pas avec votre fils et chacun suit son chemin .

A titre perso , mon fils me suit énormément tout en étant autonome dans sa vie d’adulte et ma fille m’écoute sans s’impliquer . Je construis et essaie de transmettre équitablement de manière transparente . Ils feront leur affaire de mon patrimoine lors de la succession .

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (22/03/2021 12h15)

Priority, le 21/03/2021 a écrit :

Et "VincentB" a certainement également une offre à vous faire (si vous explorez le forum Pragmatic Entrepreneur vous verrez que Maitre Billette fait référence sur ces sujets, et je suis sur qu’il saura vous faire des propositions en MP (tout travail mérite salaire).

Ah zut je suis démasqué…

Je précise que je ne fais JAMAIS de sollicitations en mp ; c’est pas le but d’un forum ; je suis d’abord sur les forums pour m’amuser, passer le temps en attendant mon tour en salle d’audience ou faire un break quand le bosse sur un dossier (et piquer de bonnes idées car parfois on en voit !).

Par contre si je suis sollicité je n’ai aucune réticence à répondre.

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

Ma notaire m’a rappelé que cela était faux car je ne transmets rien.

J’ai failli faire une remarque sur les problèmes de drogue chez les Notaires… mais j’ai compris en lisant les posts suivants (j’ai pas trop suivi ce fil ces derniers jours, trop de boulot).

Vous ne transmettez pas mais une société est un (très) bon support de transmission. Cependant vos motivations sont un peu… floues ; vous ne chercheriez finalement pas à transmettre à votre fils mais à l’associer et ce n’est pas ce que je comprenais  initialement ; sauf que vous parlez périodiquement de transmission…

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

Les possibilités sont soit sci (si pas de rémunération), soit sas (si rémunération).

Non, si vous envisagez une rému il vous faut absolument envisager aussi la SARL.

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

je ferai une donation plus tard (la SAS est intéressante avec des droits de mutation reduits).

Je vous ai vu parler plusieurs fois de cette histoire de droits réduits en SAS, j’avoue que j’ai pas compris.

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

Et finalement, après moi le déluge. Je laisserai à mon fils le soin de gérer les plus-value s’il y en a.

Si le but est d’impliquer votre fils je suis pas sûr que ça va être super-méga-vendeur, ça.

lachignolecorse, le 04/03/2021 a écrit :

Parmi tout ce que j’ai pu lire, j’ai constaté un nombre de montages excessivement variés mais toujours centrés sur les mêmes principes. Cela se résume en quelques mots : société, démembrement, donation. La fiscalité est vraiment complexe à souhait.

Rhooo.

Je vais vous dire, moi, vos derniers posts me laissent mitigés. Vous avez parlé à un EC, à un Notaire mais on a l’impression qu’il y en a un à qui vous n’avez pas parlé, le plus important : votre fils.

Tant que vous en l’aurez pas fait on ne saura pas vers quoi on doit aller. Aucune étude juridique ou fiscale ne pourra remplacer la définition préalable et claire des objectifs et pour le moment, selon moi, ça fait nettement défaut.

Vous vous demandiez à quoi sert l’avocat ben voilà…

Cela semble effectivement le plus raisonnable si votre fils ne souhaite pas s’intéresser à l’affaire !
Et si vous anticipez de bientôt arrêter la location directe (plus le temps, l’envie, la motivation ou la santé pour), et que votre fils y est réfractaire, il va bientôt falloir réfléchir à arbitrer vos biens vers de la pierre papier.