Compromis de vente signé, mais banquier qui refuse finalement le prêt immobilier ?

LdeLouest · #1

Bonjour,
En octobre 2020, je présente un projet à mon banquier (le directeur d’agence) qui l’étudie avec moi, et me donne les critères qui seront étudiés pour l’obtention du crédit.

Le projet c’est l’achat d’un ensemble de 2 bâtiments, que je réorganise en plusieurs appartements, via une SCI à l’IS détenue par mon épouse, moi-même et notre holding détenu à (50%/50%)

Sur cette base je trouve l’immeuble au bon prix, avec le bon potentiel. Je fais chiffrer les travaux, établir le potentiel locatif.
Je fais l’offre, je signe le compromis, le dossier est envoyé à mon banquier, j’ai l’accord de principe car on est dans les clous (apport, endettement "acceptable" même si un peu plus). Il doit transférer le dossier à une cellule spécialisée car pour un montage en SCI ce n’est plus dans son périmètre. Soit. Retour de la cellule : dossier non accepté car ce type de projet n’est pas financé. Ma banque refuse les projets d’immeuble car potentiellement je pourrai revendre un des appartements, ce qui aurait pour effet de mettre la banque en risque car le prêt ne serait plus autant garanti.
Bref, mon banquier se confond en excuse, il n’était pas au courant de ces dispositions. Mais moi j’ai un compromis qui court depuis 1 mois désormis, et j’ai donc un premier refus de prêt. Sauf qu’il me faut 2 refus de prêt pour m’en sortir ou mieux une offre !
Savez vous vers quelle banque me tourner, quelle banque accepte ce type de projet ? (Réseau national ou agence en région Nantaise)
Merci d’avance pour vos conseils.

Mots-clés : banque, immeuble de rapport, projet

Stratus · #2

Impossible de vous indiquer une banque comme ça. Vous pouvez déposer votre demande auprès d’un courtier pour brasser large

gunday · #3

Prenez votre téléphone et déposer des dossiers dans plusieurs banques!

Etes vous passé par une agent immobilier ?
Si oui, n’a til pas quelqu’un à vous recommander ? (c’est ainsi que j’ai obtenu mes meilleurs offres).
Dans la famille, personne n’a une banque depuis un moment ?

Bref, faites jouer la concurrence et le piston, avec un peu de chance et d’acharnement vous aurez votre crédit!

Faith · #4

LdeLouest a écrit :
Sauf qu’il me faut 2 refus de prêt pour m’en sortir ou mieux une offre !

A mon avis, votre priorité absolue doit être d’obtenir un deuxième refus rapidement.
Et de bien vérifier qu’ils sont tous deux conformes aux conditions suspensives.

En parallèle, vous êtes libre de chercher une banque plus accommodante. Mais ne vous retrouvez pas piégé avec un compromis que vous ne pourrez pas honorer !

lachignolecorse · #5

Plusieurs détails m’interpellent dans votre projet :

- vous avez un accord en octobre 2020, et nous sommes en avril 2021. Entretemps, les conditions d’obtention des prêts ont changé, notamment l’endettement maxi a été réduit. Pouvez-vous nous donner quelques chiffres car la raison invoquée pour le refus de votre dossier me semble étrange. Pouvez vous aussi indiquer le montant du projet, sa rentabilité, apport, votre épargne de précaution etc…
- quelle est la condition suspensive exacte de votre compromis? Car s’il est indiqué qu’il faut le refus de 2 banques et que vous n’avez consulté qu’une seule, c’est dommage…

La raison invoquée par la banque ne me semble pas pertinente. Le fait que vous achetiez via une sci ou une holding ne change rien aux conditions d’obtention du prêt puisque c’est vous et votre épouse qui achetez. Les règles d’obtention du prêt restent les mêmes. Sur des projets lourds, la banque a besoin d’être rassurée donc il faut aussi avoir une "surface financière suffisante".

De même, si vous achetez un immeuble et que vous précisez que vous allez revendre des lots, le banquier vous classifie en mdb plutôt qu’en investisseur classique ce qui change les conditions d’obtention de prêt.

Nek · #6

Le motif du refus est plus que vaseux.
Je ne connais pas d’établissement qui refusent par principe l’achat d’immeuble par peur de la revente à la découpe.

L’impact évoqué sur les garanties est plus que discutable.
Si c’est une garantie réelle (hypothèque, PPD) vous ne pouvez pas vendre sans que la banque
soit au courant. Et le fonctionnement premier c’est que la banque donne une main levée partielle
contre remboursement. Donc qu’elle réduise son risque à proportion du prix de vente.
En aucun cas vous ne pouvez vendre et percevoir le prix d’un lot sans l’accord de la banque.

Et s’il s’agit d’une société de caution mutuelle, elle couvre dans tous les cas la banque entièrement,
quand bien même au moment de l’actionner des lots ont été vendus, et c’est son problème de
poursuivre le débiteur.

Savez-vous quelle garantie était prévue?

Car il est fort probable que le vrai motif soit différent (la banque, ou la société de caution mutuelle
accepte bien ce type de montage, mais pas à vous car vous avez un endettement trop élevé/une
surface patrimoniale trop faible ou autre).

LdeLouest · #7

Bonjour,
Je vais creuser de ce côté là, mais pour le Directeur d’Agence ce n’était pas clair non plus…

Faith, le 08/04/2021 a écrit :
LdeLouest a écrit :
Sauf qu’il me faut 2 refus de prêt pour m’en sortir ou mieux une offre !
A mon avis, votre priorité absolue doit être d’obtenir un deuxième refus rapidement.
Et de bien vérifier qu’ils sont tous deux conformes aux conditions suspensives.

Oui, c’est déjà en cours.. Mais devant le nombre d’établissements et vu qu’ils ont tous leurs critères je ne voudrais pas aller frapper à toutes les portes pour rien.

Quant aux courtiers parlons en.. j’étais un inconditionnel des courtiers jusqu’à ma dernière tentative pour un montage similaire qui n’a pas abouti fin 2020 : j’ai sollicité 1 courtier, puis un autre puis 1 dernier.
Ils présentent le dossier en commission devant les représentants des banques, qui choisissent ou pas de l’étudier . Autant dire que Covid + Fin d’année (objectifs atteints) + renforcement critères HCSF ils ne se sont pas bousculés. Et s’ils n’étudient pas le dossier, pas d’obligation de fournir un refus de prêt.. donc j’ai du me résoudre à faire moi-même le tour des agences. C’est pour cela que j’ai travaillé le dossier en amont avant de monter le nouveau projet pour maximiser mes chances de le faire aboutir. Malgré cela, me revoilà parti pour une bonne dose de stress.

lachignolecorse a écrit :
Plusieurs détails m’interpellent dans votre projet :

- vous avez un accord en octobre 2020, et nous sommes en avril 2021. Entretemps, les conditions d’obtention des prêts ont changé, notamment l’endettement maxi a été réduit. Pouvez-vous nous donner quelques chiffres car la raison invoquée pour le refus de votre dossier me semble étrange. Pouvez vous aussi indiquer le montant du projet, sa rentabilité, apport, votre épargne de précaution etc…
- quelle est la condition suspensive exacte de votre compromis? Car s’il est indiqué qu’il faut le refus de 2 banques et que vous n’avez consulté qu’une seule, c’est dommage…

De même, si vous achetez un immeuble et que vous précisez que vous allez revendre des lots, le banquier vous classifie en mdb plutôt qu’en investisseur classique ce qui change les conditions d’obtention de prêt.

-> Je ne fais pas ça.

Je n’ai pas eu d’accord fin 2020.
Le détail du projet :
Acquisition 100K€
Travaux / équipement : 143K€
Apport 20K€
Durée 20 ans dont 18 mois de différés.
Cashflow positif mensuel : 600€

Patrimoine : RP 400K€ + premier appartement 175K€ (les 2 sous crédits)
Un peu d’assurance vie, de Pea, livrets etc.. pour 15K€

La condition suspensive c’est bien 2 refus, je le sais. Le problème n’est pas là je vais faire le nécessaire pour les obtenir. Mais je voudrais plutôt faire aboutir le projet et pour cela j’ai besoin de savoir vers quel établissement me diriger.

Dernière modification par LdeLouest (09/04/2021 08h50)

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Faith, le 08/04/2021 a écrit :

LdeLouest a écrit :

lachignolecorse a écrit :

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