Investir dans une chambre d'hôtel de luxe à 7% de rentabilité nette

ExpatUSA · #1

Pour ceux que ça intéresse, sachez qu’il existe un type d’investissement original, sécurisé et très rentable pour peu qu’on fasse un bon choix :

une suite dans un hotel de luxe.

Je l’ai fait et je suis plutôt satisfait :

- rentabilité élevé : 7% net (plus si on la gère soi-même - quand c’est autorisé -)
- sécurité : on achète des murs pas des parts
- sans souci majeur (contrairement à la location classique).

N.B. Je n’ai pas de chambre à vendre. Mon message est donc désintéressé.

IH : votre msg est désintéressé sauf que vous insistez bien sur le rendement, et qu’au final, vous ne donnez pas bcp d’information.

Mots-clés : chambre, hotel, investissement, rentabilité, suite, sécurité

GoodbyLenine · #2

Les inconvénients sont les mêmes que pour un investissement en EHPAD ou en résidence de loisir ou un autre type d’établissement (par ex. résidence étudiante, résidence d’affaire, etc.) exploité par un tiers, un "exploitant" à qui ont consent un bail commercial :

(1) On se rend très dépendant de l’exploitant, donc il faut choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans cette activité d’EHPAD, qu’il est financièrement solide, avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, etc.), et vérifier que l’exploitation de l’établissement dans lequel on investi est saine (ce qui idéalement nécessite de comprendre le business model de l’exploitant).

[2) On se lie à très long terme via un bail commercial, donc il faut comprendre les caractéristiques d’un tel bail, qui en particulier ne pourra jamais être résilié par le bailleur sans indemniser le locataire (pour ses pertes d’exploitations), pour lequel le montant du loyer évolue selon certaines règles (certaines étant contenues dans le bail, d’autres étant d’application générale, sachant que le loyer peut dans certains cas être décidé par un juge, éventuellement à la baisse), et pour lequel il y a une certaine latitude laissé aux parties (pour définir quelles charges restent supportées par le bailleur -art 605-606 du Code Civil, taxe d’ordures ménagères, renouvellement du mobilier, impôt foncier,…-; pour définir comment le montant du loyer sera réévalué; etc.)
EDIT : à noter que en France la loi Pinel de 2015, sur les baux commerciaux, limite pas mal la flexibilité des baux commerciaux.

(3) Il ne sera pas forcément facile de revendre ce bien, surtout si l’exploitant n’est pas de première qualité. Par ailleurs, le prix de vente ne suivra pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier, mais réagira plus comme le prix de rachat d’une rente (on vendra surtout un loyer annuel, et un taux de rendement dépendant des caractéristiques de l’établissement et de l’exploitant), donc il ne faudra pas vraiment escompter des plus-values à la revente. Par ailleurs, il y une différence importante (encore plus que pour l’immobilier traditionnel) entre le prix net acheteur et le prix net vendeur, qui comprend : les "frais de notaire", les "frais d’agence", et les éventuels "frais d’ingénierie" (que le conseiller de l’acheteur facturera généralement, pour le montage d’une opération LMNP packagée).

(4) Certains établissements peuvent "subventionnés" (donc leur équilibre financier est fragile), via divers accord, soit avec les collectivité locale, soit avec le groupe dont ils affiche l’enseigne.

(5) Ouvrir et exploiter un établissement nécessite des autorisations : on peut donc considérer qu’il y a une barrière à l’entrée… pour l’exploitant, qui protège un peu le propriétaire des murs (l’exploitant pourra toutefois déménager son établissement… mais pourrait devoir justifier de ses motifs auprès des autorités pour pouvoir transférer son autorisation. Des locaux trop vétustes, plus aux normes, et dont les propriétaires refusent de financer les travaux, peuvent être un motif acceptable. Lorsque l’exploitant déménage, c’est généralement une catastrophe pour le propriétaire des murs, qui se retrouve avec un immeuble difficilement adaptable à d’autres usages, et avec une valeur locative bien plus faible qu’avant).

(6) Il existe divers autres risques potentiels… dont celui que l’établissement ne soit pas assez occupé par des clients (comme en ce moment avec le Codiv-19), ou même qu’il n’ai jamais été sérieusement envisagé (avec une analyse de business case raisonnable) de correctement exploiter le bien afin que l’exploitant soit rentable en payant le loyer soi-disant "garanti" (qui a juste été surévalué au départ, pour vendre plus cher à l’investisseur pigeon), et donc que l’exploitant négocie avec l’argument "soit je paie un loyer moindre (ou rien du tout), soit je ferais faillite et vous n’aurez plus de locataire (ou au mieux un autre qui n’acceptera de payer qu’un loyer bien plus faible)".

Après, aux USA, le contexte est peut-être différent.

Bernard2K · #3

Il faut juste préciser que cela peut tourner à la bérézina lorsque l’exploitant fait faillite. Si l’exploitant fait faillite et que personne ne reprend rapidement, on se retrouve à payer des charges de copropriété pour un lot dont on ne sait que faire. Les propriétaires les plus optimistes essaient de vendre leur bien à bas coût sur LBC. Les plus pessimistes (ou les plus fauchés ?) cessent de payer les charges de copropriété et cela se finit par une vente aux enchères, avec un mise à prix de l’ordre de 10 à 20 % du prix qu’avaient payé les acquéreurs saisis, ce qui n’apporte même pas une certitude de vendre, tellement c’est invendable.

Une petite portion de murs d’un hôtel failli, vide depuis plusieurs années, en train de se dégrader à vitesse grand V sous les effets de la météo et de la nature qui reprend ses droits sur une propriété à l’abandon, ça vaut entre rien du tout et pas grand chose. Les murs d’un hôtel qui vivote toujours, avec un exploitant en redressement, ça ne vaut pas beaucoup plus. Ce genre de situation peut durer des années, jusqu’à une ou deux décennies. Ce n’est pas juste un mauvais moment à passer, car toutes les procédures sont très lentes.

Vous dites "on achète des murs". Non, on achète une petite portion des murs. Cela complique énormément les possibilités d’action.

Celui qui est l’unique propriétaire du "Resort des pins blancs", murs de l’hôtel qui a fait faillite, en fera toujours quelque chose : le transformer en immeuble d’habitation ou, au pire, le vendre comme terrain à un lotisseur qui rasera l’hôtel et fera un lotissement. Pour arriver à tirer une valeur résiduelle de murs d’hôtel failli, il faut pouvoir prendre des décisions radicales. Un propriétaire unique peut prendre de telles décisions. A contrario, une copropriété constituée de particuliers situés aux 4 coins de la France, souvent âgés (ceux qui achètent de la défisc), et même souvent situés à l’étranger avec la barrière de la distance et de la langue, est incapable de prendre ce genre de décision. Donc, le propriétaire d’une portion des murs se retrouve vraiment coincé.

Dans les faits, on est donc pieds et poings liés, car totalement dépendants de la survie de l’exploitant. En pratique, le fait d’être propriétaire de murs n’apporte quasiment aucune sécurité. En pratique, on est aussi dépendant de la bonne marche de l’hôtel que si on était actionnaire de l’exploitant.

Certes, on peut toujours dire "mais un hotel de luxe bien placé restera toujours rentable, donc il y aura toujours un exploitant." Pas toujours. Il y a, malheureusement, beaucoup de contre-exemples.

J’ai parlé ici d’un cas bien précis :
Investir dans une résidence de tourisme en LMNP…

Ce seul mec se vante d’avoir vendu pour 250 M€ d’investissements. Si vous comptez un prix moyen de la chambre ou suite quelque part entre 100 ou 150 k€ (pour fixer les idées), cela fait de l’ordre de 2000 investisseurs particuliers qui ont été floués. En gros, sur ce patrimoine, la moitié des hôtels sont faillis, et l’autre moitié bat de l’aile (et la covid va probablement leur asséner le coup de grâce). Voilà le palmarès d’un "petit" acteur de ce business juteux consistant à créer des résidences hôtelières et à les saucissonner pour les vendre très cher, par petits bouts, à des particuliers avides de "défiscaliser grâce au LMNP".

Tous les hôtels ne finissent pas comme ça heureusement. Mais le risque est bien réel et les cas sont nombreux. Donc, il n’y a pas du tout la sécurité ; être propriétaire de murs n’apporte aucune garantie sur la valeur de sa propriété et encore moins sur le revenu ; votre message est trompeur sur ce point. De plus, vu que vous n’êtes pas né de la dernière pluie, je pense que vous savez très bien qu’il n’y a pas une sécurité absolue (même si vous sous-estimez probablement le risque), donc vous êtes volontairement trompeur. Vous produisez un message creux, avec des affirmations fallacieuses de sécurité et de rendement, donc vous trollez, en fait. D’où le -1 de réputation.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2021 04h42)

Kiem · #4

Bonjour,
Sans rien ôter de la pertinence des messages ci-dessus, pouvez-vous nous en dire plus ?
vous dites que vous l’avez fait ? mais où? quand? et comment?

Etait-ce en France ou aux USA?
Depuis combien de temps avez-vous investi? 3 mois ou 20 ans? la notion de satisfaction peut varier avec le temps.
Avec qui avez-vous signé ? est-ce une société spécialiste de ce genre d’exploitation?

Sans aucun élément de votre part, je ne vois pas quels enseignements on pourrait tirer de votre investissement (même s’il est fructueux)

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