Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Comment cette "plus-value sans imposition" s’était-elle traduite l’an dernier : un versement supplémentaire ?

Bonsoir,
Je ne comprends pas comment on peut avoir à déclarer 1.12 euros par part d’impôt sur des plus-values dont on a pas perçu un centime.
Peut être comptent ils les verser le trimestre prochain ?
J’ai bien lu les messages précédent mais je n’y trouve aucune réponse à ce propos.
Quelqu’un saurait m’expliquer s’il vous plaît ?

Maxicool, je vous serais gré de ne pas tronquer/déformer ce que j’ai écrit en le relatant partiellement ou en faisant une erreur de calcul :
Le dividende versé aux associés en direct a bien baissé de 18,47%, si vous voulez voir une hausse dans la baisse, c’est votre affaire (et on voit que vous n’êtes pas associé). Sans connaître le résultat par part, votre comparatif 2019/2020 n’a que peu d’intérêt, on ne sait pas s’ils ont pris dans le RAN par ex.

maxicool a écrit :

Là, effectivement, une imposition de 98% présentée comme une PV, ça peut faire sourire ;-)

L’imposition n’est pas de 98% mais autour de 99,7% selon les associés, 99,66% dans l’exemple de Bobnissa, plus de 99,75% dans mon cas. QU’est-ce que ça change ? Le net que reçoit l’associé avec votre 98% serait majoré de plus de 500% donc les chiffres ont un sens, autant que les mots.

J’en reste à ce que j’ai dit dans le sujet Primovie mais qui concerne bien Primopierre et ça répond à la question de Bobnissa :

Surin, le 06/02/2021 a écrit :

Dernière chose, quand Primonial annonce 1,12€ de distribution de PV pour Primopierre et qu’en fait c’est à 99,8% de l’imposition, franchement, ça me "fout les boules" et désolé pour la charte !

C’est joli de distribuer de la PV mais je préfère quand les anciennes SCPI le font, là au moins il n’y a pas d’imposition ou très peu et le gérant n’en fait pas état. Primopierre est une SCPI plus récente qui subit de plein fouet l’imposition sur les PV, je ne sais pas si le but de Primonial est de remonter les associés contre le fisc mais je trouve leur façon de faire et de communiquer très maladroite et surtout trompeuse.

maxicool a écrit :

A moins de vouloir gonfler artificiellement le TDVM pour bien figurer dans les classements (pour tous ceux qui n’iront pas creuser le truc plus que ça, évidemment… il y en a peut-être).
Ca donne pas envie de faire confiance à Primonial.

Là-dessus on est bien d’accord, ils annoncent avec arrogance plus de 5% de distribution, chiffre gonflé allègrement et artificiellement de 12% par un simple jeu d’écritures, le tout en voulant faire reposer cela sur la faute des impôts.
Qu’ils s’alignent donc sur ce que font les autres au lieu de vouloir jouer les "disruptifs" à la Corum. S’ils veulent faire de la politique, il existe d’autres moyens.

Dernière modification par Surin (07/02/2021 09h28)

Surin

je ne cherche pas à "tronquer/déformer" ce que vous avez écrit…
J’ai l’impression que vous prenez mon intervention sur ce topic comme une agression, ce n’était absolument pas mon idée, mais alors pas du tout.

Sinon, effectivement, les 98% sont "imprécis". J’ai édité pour être précis.

Effectivement, je ne suis pas associé.
Etant en phase de réflexion, ça ne me donne pas vraiment envie de monter dans le bateau (pas en tout cas en PP)…

ExodusdcD650 a écrit :

Dans le cadre de cette "fausse" distribution, et donc globalement sur l’année 2020, combien a perçu celui qui "possède" des parts de Primopierre logées dans un contrat d’assurance vie ?

Pour ma part, j’ai reçu en assurance vie 10.49 € / part soit un rendement de 5.04 % pour un prix d’achat de 208 €

Il serait temps que l’Aspim ou mieux l’AMF fasse quelque chose à ce sujet, il est complètement irréaliste de croire que le particulier puisse s’y retrouver. Si rien n’est fait d’ici quelques années les TDVM ne voudront plus rien dire. Et donc les TRI également.

Question peut-être idiote mais si primopierre a payé de l’impôt sur les PV de cessions en 2020, c’est donc qu’elle a enregistré des PV bien plus importantes que ce montant d’impôts, et qu’elle a décidé de ne pas les redistribuer aux associés ? En l’absence de modification de la valeur des immeubles, la valeur de réalisation de la scpi devrait donc augmenter d’autant ? edit : sauf si les dernières valeurs d’expertises prenaient déjà en compte ces pv j’imagine.

Merci.

Dernière modification par NicolasV (08/02/2021 11h14)

Bonjour,

Distribution ce jour sur mon compte bancaire de 589.97 euros pour 192 parts détenus donc 3.072 euros par part (attention associé personne physique dans mon cas donc susceptible d’être légèrement plus pour d’autres).
Nettement plus que les trimestres précédents à 2.34 euros par part.
Peut être le versement de la plus-value pour laquelle nous avons déjà payé l’imposition ?

Bonne journée

En assurance vie j’ai reçu aussi 3.09 par part

Pour la baisse de la valeur, on comprend bien que la distribution de PV a un impact sur la valeur.
Quand le marché est suffisamment haussier, cela ne se voit pas, cette baisse est compensée par la hausse du patrimoine sur l’ensemble du stock d’immeubles détenus par la SCPI.
Mais si le marché n’est pas haussier, et bien cela se ressent sur la valeur.
A noter que cette baisse est supérieure toutefois a ce qui a été distribué en PV, et qu’une nouvelle distribution de PV intervient au T1.
Primonial, souhaite peut être réduire la décote, non pas en augmentant le prix de part mais en extériorisant les PV.
Je ne suis décidemment pas fan de ces distributions, et donc des arbitrages trop fréquents, qui de plus génèrent de l’impôt sur les PV, que vous ne touchez pas et qui appauvrit tout autant la SCPI, puisque du cash sort de la structure.

cedREIM a écrit :

Primonial, souhaite peut être réduire la décote, non pas en augmentant le prix de part mais en extériorisant les PV.
Je ne suis décidemment pas fan de ces distributions, et donc des arbitrages trop fréquents, qui de plus génèrent de l’impôt sur les PV, que vous ne touchez pas et qui appauvrit tout autant la SCPI, puisque du cash sort de la structure.

Je m’étais fait la même réflexion il y a quelques mois. Est-il possible qu’il y ait eu un changement de politique depuis fin 2018 ?  Pour info voici le % de cessions par rapport à la capitalisation en fin de période :
- 2016 : Cessions 3M€ / Capi fin d’année 1600M€ -> 0,19%
- 2017 : 38,5M€ / 2200M€ -> 1,75%
- 2018 : 45M / 2400M -> 1,9%
- 2019 : 210M / 2900M  -> 7,25%
- 2020   160M / 3300M (sous réserve du RA 2020) -> 4,85%

Cela me semble élevé pour une SCPI pas si vieille que cela (2008, sachant que plus de la moitié de son patrimoine a été acheté il y a moins de 5 ans) et dont la cible d’investissement n’a que peu évolué. Aux impôts il faut également ajouter les commissions d’arbitrages perçues par Primonial (cession + réinvestissement) + les honoraires de vente. Enfin si l’on souhaite réinvestir la plus-value dans la scpi il faudra repayer la commission de souscription (comme pour le RAN).

Pour la seule SdG, je pense que c’est plutôt malin de privilégier le TDVM aux dépens de la VPM. C’est le 1er indicateur utilisé pour communiquer sur la performance d’une SCPI, de nombreux classements ignorent même la VPM ! Enfin ce sont des euros qui arrivent sur le compte des associés. Tant que le prix de la part n’est pas revu à la baisse, tout le monde est content..

Asn540 a écrit :

Il est certain que d’un côté on génère des impôts mais de l’autre on génère une PV fictive. Si le marché revient sur sa tendance longue, le prix de la part chutera et la PV n’aura jamais été touchée (ce qui a au moins le mérite d’avoir généré 0 impôt)

Cela n’a d’intérêt que si vous êtes capable de vendre un actif surévalué et de réinvestir le cash dans un actif sous-évalué. La vente et l’achat se faisant souvent sur des biens très similaires (ensemble de bureaux récent sans travaux en 1ère couronne), je doute que ça soit le cas.

Dernière modification par NicolasV (14/05/2021 19h23)

C’est bien le cas oui, dans le seul cas où il est plein propriétaire car si démembrement, seul le NP touche la PV.

Je viens de voir que dans le RA 2020 il est question d’une charge exceptionnelle de 3,27M€ intitulée "Remboursement PREIM Abandon  de gestion sur exercice antérieur". Je n’ai pas trouvé plus d’explications, en dehors du RA 2018 qui évoque un redressement fiscal de 3M€ suivi "d’un abandon de gestion exceptionnel sur exercices antérieurs pour un montant de 3 150 000 euros HT", "consenti" par la SdG.

C’est assez troublant..