Rodin [69] : étude de cas immobilier (RP à acheter auprès d'héritiers pressés de vendre)

L’opportunité est intéressante

Pourquoi donc ? Dans tout le reste du texte, vous ne citez que des défauts (localisation, travaux, pièces mal foutues, prix trop élevé…). Vous ne dites pas avoir eu un coup de coeur pour tel ou tel aspect du bien.

- Environ 50k de travaux pour de la rénovation complète -> Source de rendement entrepreneurial ?

Un rendement entrepreneurial, c’est acheter un bien décôté parce qu’il y a des travaux, et se retrousser les manches pour faire grimper sa valeur. Pas d’acheter un truc cher qui en plus a encore besoin de travaux….

Du coup en fait dans tout ça, on n’a pas la réponse à la question : pourquoi voulez-vous l’acheter ?

Rodin a écrit :

Je me suis surtout basé sur l’estimation en ligne moyenne, qui vaut ce qu’elle vaut. Pour le moment ce n’est que le deuxième logement que je visite.

Difficile de se baser sur ce genre d’estimation, car si cote à cote y  a un immeuble neuf, et un immeuble croulant, le prix au m² risque d’être identique pour les 2!

D’où à mon sens, l’importance de regarder les prix des biens en vente avec les mêmes caractéristiques.
Ca donne une indication assez général du marché (en prenant en compte que ce qu’il reste à la vente, n’est pas forcément le plus intéressant)

Bonjour
tout petit HS

Rodin, le 13/05/2021 a écrit :

salon orienté nord donc pas lumineux

cette orientation était primordiale pour protéger les tissus des fauteuils ou les tapisseries contre la décoloration due au soleil, dans les appartements des familles fortunées

Rodin,

Sauf votre respect vous ne savez pas sur quel pied danser, Paris, Lyon, seul à deux, a quelques semaines/mois d’intervale. Dans les 2 cas, des biens pas terribles ou du moins avec des défauts.

Vous êtes jeune, et en attendant d’avoir plus de visibilité et stabilité ne serait-il pas plus judicieux de louer la RP et d’investir (en immo ou autre)?

Mieux vaut être locataire que d’être propriétaire d’un bien qui ne vous convient pas.

TyrionLannister a écrit :

vous ne savez pas sur quel pied danser, Paris, Lyon, seul à deux, a quelques semaines/mois d’intervale.

ne serait-il pas plus judicieux de louer la RP et d’investir (en immo ou autre).

Tyrion, sur le point 1

De l’extérieur cela paraît fouillis et hasardeux, en réalité c’est très clair dans ma tête. Sans trop m’étaler, mon projet d’achat à Paris est arrivé avant un changement majeur dans ma situation personnelle (d’ordre amoureux). Parti de la, le projet du studio de 17m2, du moins pour une RP, n’est plus souhaitable pour une vie à deux. Pour un invest loc, la renta brute n’est pas des plus intéressantes.

Sur le point 2, l’investissement est selon moi une course contre le temps, et ce dernier est la principale donnée qu’il faut mettre à contribution. Bien évidemment ne jamais confondre vitesse et précipitation, mais un investissement immo (RP comme loc) doit se faire au plus tôt dans la vie active pour commencer à capitaliser. Ainsi tout le revenu qui ne part pas en charges courantes est investi, soit en RP soit en épargne arbitrée. De plus, si et seulement si l’acquisition est faite intelligemment, il n’y a pas de pertes numéraire même en cas extrêmement défavorable de revente forcée par exemple.

Donc oui, dans l’absolu, mieux vaut être locataire que proprio d’un débris, toutefois vaut mieux être propriétaire tout court. Pour un prêt SCPI plus conséquent par exemple la propriété est une condition sinequanone.

Effectivement je suis quelqu’un de mobile, tous les deux trois ans je me vois changer d’emplacement, donc peut-être que finalement l’immobilier en direct ce n’est pas pour moi. Mais pour le savoir il faut essayer sinon je pense que je regretterai de ne pas avoir tenté, même si ce n’est certainement pas ma tasse de thé

Sur le point 2, l’investissement est selon moi une course contre le temps, et ce dernier est la principale donnée qu’il faut mettre à contribution… un investissement immo (RP comme loc) doit se faire au plus tôt dans la vie active pour commencer à capitaliser.

J’ai fait un petit calcul : investir à 5% pendant 30 ans équivaut à investir à 3,75% pendant 40 ans. Donc ça ne sert à rien d’aller "au plus tôt" sur un truc surcôté pour lancer la machine, vaut mieux attendre d’avoir la bonne opportunité. Surtout en immo, on ne se débarrasse pas facilement d’un investissement boulet qu’on a fait au début.

Je comprends donc que vous voulez une RP, pour pouvoir débloquer d’autres leviers (SCPI…) et vous faire la main sur quelques travaux pour voir si vous avez la fibre.
Mais faites-le avec un truc plus rentable que ça. Vous dites vous-même que dans la même rue il y a des trucs plus potables et moins chers (donc centre ville donc plus value probable). Et sûrement des biens où vous aurez plus de coup de coeur que ça (c’est important pour une RP)

Timinel, le 14/05/2021 a écrit :

je n’ai pas compris ou vous voyez une opportunité.

Peut-être que je me trompe mais pour moi il y a une opportunité, et ce pour deux raisons :

1/ cela fait 2 mois que le bien est en vente, ce qui n’est absolument pas normal à près de cette gare ! Donc deux solutions : soit le bien est sur-évalué, soit le bien n’est pas attractif en l’état (ou un peu des deux). Dans les deux cas, pour moi il y a possibilité de négocier fortement, et de mon point de vue, quiconque est en attente d’un héritage, n’hésitera pas à lésiner sur quelques milliers pour récupérer une grosse somme brute dès que possible.
Je suis convaincu que seul un investisseur se positionnera sur le logement, je ne vois personne pouvoir se projeter sur ce logement d’un ancien temps (je me trompe peut-être)

2/ la posture de l’agent me fait penser qu’elle veut vendre vite : j’y suis arrivé, elle s’est préparé directement pour me faire visiter le bien sur-le-champ, sans rendez-vous (ce qui signifie que ça ne se bouscule pas au portillon), m’a incité fortement à le prendre pour faire des travaux etc etc… pour moi les signes ne trompent pas. Peut-être que ces points n’étaient pas explicite dans mes précédentes descriptions.

Maintenant, une fois la négo entamée, se posera la question du 50k de travaux, que j’inclus dans le prix, est-ce que je suis capable d’assumer un tel challenge, ou au contraire ce n’est pas raisonnable…

Range19, le 15/05/2021 a écrit :

Bonjour Rodin,
Vous vous confortez dans une illusion : non, il ne vaut pas toujours mieux être propriétaire, débris ou pas.

Hazdrubal, le 14/05/2021 a écrit :

Je comprends donc que vous voulez une RP, pour pouvoir débloquer d’autres leviers (SCPI…) et vous faire la main sur quelques travaux pour voir si vous avez la fibre.
Mais faites-le avec un truc plus rentable que ça.

Mes remerciements Hazdrubal pour votre calcul, c’est également intéressant. Je vais peut être déborder un peu sur le sujet initial de la file pour la suite, c’est vrai que je suis sûrement pas mal influencé (peut-être d’autres biais?), mais j’ai l’impression de rater quelque chose si je n’achète pas prochainement la RP ou dans les années à venir.
Comme je le disais plus tôt, si je sélectionne un bien à bon emplacement, dans les années à venir le bien prendra de la valeur. Cela me paraît le cas ici en dépit de mes commentaires négatifs : on est près d’une gare bon sang, à 300m du centre-ville même si on n’est pas dedans. Et je suis les préconisations de l’IH investisseur immobilier, d’acheter un bien -très- ancien avec travaux et tenter de le négocier à un prix, travaux inclus, en dessous du marché.

Ceci étant dit, c’est vrai que, me connaissant, ma copine et moi avons un style de vie non-sédentaire (sans forcément être nomade), et il peut arriver que d’ici quelques années nous changeons encore de ville car nous aimons bouger. Donc peut-être que l’immobilier, RP comme invest loc, ce n’est pas pour nous.
Auquel cas, comment utiliser le levier de l’emprunt au maximum de la capacité d’endettement ? Au delà de l’immo pierre, mon objectif c’est bien de développer mon patrimoine pour être serein à la fin de ma vie, sans dépendre de l’état pour ma retraite. Donc si ce n’est pas RP ou invest loc, il faut que ce soit autre chose, qui me permette d’emprunter beaucoup et d’investir.

L’avantage principal que je voyais dans la RP, c’est que le loyer équivalent sans RP devient une épargne par capitalisation avec acquisition de RP. Quand bien même sur cette capitalisation, il y aura en sus des charges non récupérables, et une part qui reste chez la banque, cela reste intéressant. Par rapport à une situation locative ou 100% de mon loyer est irrécupérable.

Ainsi, au lieu de filer 500€ à mon bailleur, j’ai un emprunt de 700 pour la même surface, capitalise 500 et file 200 aux autres (copro, banque, travaux, etc). Ca me fait 200 par mois (allez, ptet 300, voire 400 sur quelques mois, "qu’importe") de charges et tout le reste hors charge courantes est quelque part déjà investi, soit via la RP soit mes autres placements.  Et en plus de ça, je peux faire de la SCPI en plus forte quantité. Qu’en pensez-vous ?

Pour résumer : sur les milliers d’appartements en vente à Lyon, vous choisissez celui qui cumule :
- mauvais emplacement macro (quartier bof)
- mauvais emplacement micro (seulement 1er étage, mal orienté)
- mal agencé
- très vétuste
- à prix surévalué.
- (et probablement d’autres problèmes à découvrir : attention à ces petites copropriétés dans des immeubles anciens, avec syndic pro : il peut y avoir toute une variété de problème)

Et vous vous dites "je peux faire une super négo". Alors que vous devriez dire "j’oublie cette vieille rougne". Révisez les bases. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Cette citrouille ne deviendra jamais un carrosse.

En fait, vous n’auriez pas dû étudier ce bien plus de 10 minutes. Vous faites une fixette sur un bien que vous auriez dû rejeter rapidement pour cause de défauts évidents et irrémédiables et pour absence total d’intérêt en termes de rapport qualité/prix. C’est ce que les collègues essaient de vous dire depuis le début, sans succès. Vous devez manifestement réviser vos critères de recherche, d’analyse et de sélection.

Job, le 14/05/2021 a écrit :

Bonjour
tout petit HS

Rodin, le 13/05/2021 a écrit :

salon orienté nord donc pas lumineux

cette orientation était primordiale pour protéger les tissus des fauteuils ou les tapisseries contre la décoloration due au soleil, dans les appartements des familles fortunées

Ca ne peut pas être l’explication ici : les familles fortunées n’habitaient pas 40 m² et leur salon ne faisait pas 15 m². Soit c’était un logement ouvrier dès le début (ce qui est cohérent avec 40 m²), soit c’était un grand logement bourgeois qui a été divisé tant bien que mal, d’où le mauvais agencement.

On peut également ajouter que si les héritiers étaient pressés de vendre comme vous l’imaginez,ils auraient mis leur bien au prix du marché dès le départ,voire l’auraient ajusté depuis les deux mois.

Que l’agent veuille vendre vite,on la comprends.Cela fait deux  mois qu’elle a ce bien en portefeuille,surévalué et pas de résultats.
Si elle a un mandat exclusif,il va se terminer et elle ne touchera rien.

A ce sujet,il serait intéressant ,mais probablement difficile à obtenir comme renseignement ,de savoir qui a fixé le prix de mise en vente:l’agent (pour avoir le mandat…) ou les héritiers qui surestiment le bien par intérêt ou attachement familial.

Point également intéressant à connaitre:le nombre d’héritiers et la composition de l’héritage.
Je m’explique:si les héritiers ne sont pas trop nombreux et qu’ils doivent payer les frais de succession prochainement ,cela facilite en principe la négociation.
Sinon ,cela peut durer,d’autant qu’il suffit d’un pour bloquer la vente.N’oubliez pas que les questions d’héritage sont parfois l’occasion d’âpres discussions sur la répartition des petites cuillères…

A t-elle eu des offres (refusées par les héritiers) et à quel prix ?

Ce serait donc ça le résultat de la "super négo"?   Pas vraiment folichon pour un bien avec beaucoup de défauts.  Il y a trois jours, vous vouliez "descendre à 140K euros en mentionnant tous les travaux à réaliser"!  Et aujourd’hui, en dépit de tous les avertissements que vous avez reçus, vous pensez surenchérir sur une offre peut-être non existante et faire une affaire à 159k!  C’est à en perdre son latin.

Rodin, le 14/05/2021 a écrit :

L’idée est donc de louer une petite surface dans le centre, le temps d’acquérir une surface similaire en périphérie accessible via MÉTRO : Villeurbanne, Vaulx, Venissieux, Caluire, Cuire, Oullins, Vaize, Mulatiere….

Je commence ainsi par visiter des biens, y compris celui la qui me semblait intéressant.
Pas un coup de cœur, certes, mais l’emplacement l’emplacement l’emplacement. Pour l’histoire, la veille j’ai visité un logement coup de cœur, dans une résidence calme, tout était parfait, sauf que c’est trop loin du métro à pied (>15mn).

Je pense qu’il va falloir d’abord vous fixer un vrai objectif parce que les quartiers/villes que vous indiquez ici n’ont rien à voir entre eux. Caluire et Cuire c’est la banlieue tranquille de l’ouest Lyonnais alors que Vaulx c’est plutôt la banlieue qui craint de l’est Lyonnais… Les prix n’ont d’ailleurs rien à voir selon les quartiers listés ici : Villeurbanne c’est 50% plus cher que Vaulx par exemple.

Ensuite le fait d’être rapidement à la Part Dieu ne me parait pas tellement être un potentiel de plus value monstre, contrairement à des plus petites métropole régionales où en effet être proche de la gare TGV permet d’aller travailler dans une plus grande ville comme Lyon ou Paris tout en profitant de l’immobilier plus bas.
Pour ce qui est du critère du métro je comprends mieux, encore que Lyon étant une grande ville, selon le lieu de travail/sortie, il n’est pas dit que vous choisissiez le métro idéal, ou même que la proximité d’une ligne de bus aurais pu être plus avantageuse.

Enfin pour le prix, vous devriez vraiment chercher plus, les prix à Lyon et ses environs sont déjà très élevés, alors ne perdez pas de temps à négocier un prix aussi haut au dessus du marché pour le ramener à un prix qui sera quand même au dessus du marché après travaux.