Rodin [83] : étude de cas immobilier (lancement de la fusée !)

Cher Rodin,

Lors de mon premier achat, un appart avec 3 chambres dont le projet était de louer deux chambres à des étudiants pour payer le crédit, j’ai fait la visite avec mon père.

Pas très branché immo, il m’a fait le commentaire suivant: Ce ne sera pas la meilleure affaire de votre vie, mais vous y serez bien. (non, il ne me tutoyait pas, mais IH ne permets pas de l’écrire comme il me l’a dit…) J’avais aussi 25 environ.

Effectivement, cela n’a pas été la meilleure affaire de ma vie, mais cela a été la meilleure expérience. Parce que c’était la première. Et que cela a été le lancement de la fusée.

Peu de monde autour de moi avait investi en immo. Internet n’existait pas. Et je n’ai eu aucun conseil, si ce n’est celui d’un agent immobilier passionné qui m’a fait comprendre le système. Même si ce n’est pas avec lui que j’ai fini par acheter, j’ai retenu les leçons.

Alors, je me permets de vous féliciter pour votre acquisition. Je suis sûr qu’il y avait moyen de faire mieux, mais il y a toujours moyen. Le tout est de mettre ses curseur pour rester en accord avec soi-même, et pas trop loin de sa zone de confort.

Souvenez vous que, même avec un cashflow négatif, vous êtes gagnant au niveau de votre patrimoine net. Vous avez tout financé, donc votre investissement est nul. Vous avez juste "dépensé" de la crédibilité bancaire, et vous engrangez un revenu qui permet de payer une dette: votre patrimoine va augmenter d’autant chaque mois, tout cela sans un rond de votre poche. Bref, vous avez compris le principe majeur.

Sans compter que vous avez investi dans de la brique, qui continue à prendre de la valeur au moins aussi vite que l’inflation, ce qui fait facilement 2% sur 54k€, soit une centaine d’euro par mois.

Dans 10 ans, vous vous serez aussi rendu compte que l’inflation a permis de faire augmenter le loyer, alors que le remboursement du financement est resté au même niveau. Votre cashflow sera alors positif.

Ceci étant dit, toutes les remarques ci-dessus, pour négatives qu’elles sont, ne peuvent que vous apporter une accélération de votre courbe d’apprentissage. Vous avez été prudent, avec les connaissances que vous aviez. Demain, en étant informé, vous ferez des choix bien informés et bien construits sur base de vos nouvelles connaissances et expériences. Et vous ferez ce qu’aujourd’hui vous pensez imprudent et dingue.

N’allez cependant pas plus vite que la musique. Apprenez à votre rythme. N’oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, et que les erreurs en matière immobilière coûtent très cher, surtout avec un effet levier tel que celui que vous mettez.

Bonne chance pour la suite.

Rodin, le 07/03/2022 a écrit :

J’ai la candeur, au sens premier du terme (Candide ou l’optimisme), d’envisager une relation de partenaire entre ma banque et moi, plutôt que quelque chose du type "client fournisseur". Je ne partage donc pas l’approche de traiter tous les banquiers comme des commerciaux sans vergogne. Je ne veux pas non plus être perçu comme un mercenaire.

Vous saurez très vite si ma stratégie sera payante, car mon prochain investissement devrait avoisiner l’endettement maximal. Je saurai rapidement si j’ai fait confiance au bon cheval.

Concernant le DPE, je ne suis pas inquiet parce que dans le document actuel, l’isolation du plafond n’a pas été renseignée dans ce DPE, ni le double vitrage. Avec un sondage destructif, l’épaisseur constatée au plafond est de 1 centimètre. J’ai de toute manière prévu des isolation supplémentaires. Ma Prime renov et les autres dispositifs vont m’aider

Bonjour, concernant les DPE, un moyen très simple, a la portée de tout le monde, pour un coût de moins de 2000€. Installez une pompe à chaleur air/air monobloc réversible. Vous faites sauter de minimum 1 lettre. Je l’ai fait dans un appartement au RDC d’un immeuble en centre ville. L’appartement est passé de G à D, pour 2000€ posé.
Pas besoin de tout re isoler, le locataire en place n’est pas incommodé et reste en place pendant l’intervention.
C’est plus efficace qu’une ITE ( et beaucoup moins cher, malgré les aides plafonnées maprivrenov ou CEE)

Rodin a écrit :

Quand vous dites PAC a/a vous parlez en fait de clim réversible monobloc c’est bien ça ? Avez-vous un modèle à recommander ? Il y a tout et n’importe quoi sur les sites de marchand, difficile de faire le tri.

Le choix de la pac dépend beaucoup de la configuration du bien. J’ai choisi une clim monobloc Klimea. Elle me fait gagner 40% de consommation pour le DPE. Le mode de production d’eau chaude permet aussi de gagner beaucoup (20% dans mon cas) mais plus compliqué à mettre en place pour un studio.

J’ai choisi la clim monobloc car pas besoin d’être habilité pour le raccordement du fluide caloporteur. Par contre, il faut pouvoir sortir derrière l’appareil avec 2 trous diam 160. Pour le raccordement,  il faut aussi prévoir une alim elec et une évacuation des condensats. Si vous choisissez un modèle split, il sera probablement plus facile de gérer les condensats et les diamètres de percage des murs sont très réduits. Par contre, vous devrez passer par un pro pour le raccordement.

Je réitère mon conseil de vous rapprocher d’un diagnostiqueur compétent pour simuler les choix techniques. Ça m’a coûté moins de 100€ pour avoir les meilleurs solutions à mettre en place. Avant son intervention, trouvez vous-même les solutions envisageables et chiffrez le coût. Inutile qu’il vous propose des panneaux solaires si ça n’est pas installable par exemple.

Bravo @Rodin pour ce premier projet !

Entre nous mon premier était moins rentable que le vôtre sur le papier, et concernant le côté « too much » de vos démarches notamment la visite 3D, franchement c’est top et je pense qu’on en fait jamais assez pour (par)être professionnel car c’est souvent ce que recherche un locataire.

De mon expérience personnelle je vous conseillerais d’attendre de pratiquer la gestion locative de votre premier bien avant de vous lancer dans un second.
Çela vous permettrez d’être sûr que c’est ce que vous recherchez.
En effet la gestion de location courte durée est vraiment chronophage, et source de problème et de frais récurents. Certes elle est rentable.

Il y a d’autres branches dans l’investissement locatifs, comme les locaux commerciaux ou professionnels, location nu à l’année , meublée étudiant, colocation…

Chacune avec des avantages et inconvénients, plus ou moins risqué, rentable, chronophage ou pas, selon le secteur aussi on ne peut pas pratiquer tout type d’investissement dans n’importe quel secteur.

Au plaisir d’échanger

N’hésitez pas à nous tenir au jus de cette première saison pour vous !