Rodin [83] : étude de cas immobilier (lancement de la fusée !)

Avez-vous pris des garants ? Une garantie Visale ?

Je pense qu’il voulait dire que "juriste" même futur peut rimer avec "locataire chaint / compliqué / procédurier".

Rodin, le 04/08/2022 a écrit :

Parmi les profils les moins intéressants il cite les retraités, les fonctionnaires. Et les personnes qui connaissent bien le droit (élèves ou employés)

Je n’ai pas lu ce livre mais pour quelles raisons les fonctionnaires sont dans cette catégorie ?

Intuitivement, je me disais que c’était justement un statut qui pouvait rassurer les propriétaires bailleurs mais quelque chose a dû m’échapper…

Oui bof c’est une généralité un peu rapide, ma femme était prof et elle ne faisait pas plus chier le propriétaire qu’un autre locataire.

J’ai aussi un locataire prof depuis 1 an et jamais eu de soucis, il a sans d’autre de meilleures choses à faire de ces vacances

Étant fonctionnaire aussi depuis maintenant quelques années je ne pose pas plus de soucis à mon propriétaire que quand j’étais dans le privé ce n’est pas donc pas une histoire de fonction publique\privé ou temps dispo ou non.

Si un locataire vous ennui régulièrement c’est soit un soucis de votre appartement soit un soucis de son coté notamment financier qui a quand même plus de chance d’arriver quand on est dans le privé où la fin d’un contrat, même en CDI, arrive plus facilement et peut avoir de forts impacts financier pas toujours dans le bon sens.

Enfin, si c’est être "chiant" de vérifier le calme d’un appartement et de demander le DPE avant de louer, ça me va en tant que proprio…

Et puis c’est quoi ce truc "les profs ont le temps" ? vous avez des profs dans votre entourage ?

Rodin, le 04/08/2022 a écrit :

Parmi les profils les moins intéressants il cite les retraités, les profs. Et les personnes qui connaissent bien le droit (élèves ou employés)

Ce passage, et ce que vous avez pu écrire ensuite, me laisse la regrettable impression que vous considérez comme profil peu intéressant quelqu’un qui est susceptible de vous demander de respecter les règles.

Quelque part, je trouve ça un peu gênant, mais c’est sans doute en raison du fait que je suis parmi les catégories citées.

Bonjour Rodin
Une petite question par rapport au statut superhost dont vous dîtes qu’il était votre objectif : quel est son intérêt ?
Bonne continuation,

Rodin, le 25/08/2022 a écrit :

On est à une moyenne de 43€ la nuitée, ce qui est -très- bas de marché, et s’explique de plusieurs manières :
- j’ai volontairement mis des prix bas dès le départ car je m’étais focus sur le besoin d’avoir de bonnes revues

Je vais aller dans le même sens que mes petits camarades. Je ne sais pas exactement où est situé votre studio, mais relativement proche de la mer et en été, ça aurait plutôt dû être le double. Ce n’est pas bon de brader : il y a un malentendu dans la relation dès le début. Ce n’est pas non plus la certitude d’obtenir des super notes, car il y a ce malentendu en travers de votre relation bailleur-visiteur. Et les gens qui se ruent sur les trucs bradés ont parfois une mentalité de râleur, car ce sont ceux qui veulent le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière. Etes-vous déjà allé dans les magasins "discount" ? Je n’ai jamais vu autant de clients malpolis que là-bas. Comme c’est pas cher, ils se croient autorisés à être désagréables et sans gêne.

- Je me suis rendu compte que nombreux voyageurs ne se plaignent pas forcément de ce qui manque tant que globalement tout se passe bien. J’ai eu 3 voyageurs successifs qui n’ont pas eu d’eau chaude et seul le 4ème a commencé à le notifier, et seul le 5 s’est vraiment plaint.

Ca, ce n’est vraiment pas normal. Il y a plusieurs explications possibles, mais aucune n’est bonne pour vous :
"c’est tellement pas cher que l’eau chaude ne doit pas être incluse".
" le proprio me semble tellement distant (aucune communication à part les messages automatisés) que je n’ose pas communiquer avec lui".
… ou quelque chose comme ça.

Pour qu’ils n’aient pas fait remonter ce manque, il faut qu’il y ait vraiment un gros problème de communication.

Personnellement, je pense qu’il faut, au contraire, vendre relativement cher, mais avoir un service impeccable. Il faut donc insister en ce sens auprès des visiteurs : "Mon objectif est de vous fournir le meilleur service possible. Surtout, s’il y avait le moindre problème, le moindre manquement, prévenez-moi pour que j’y remédie au plus tôt." Ainsi, les gens réagissent, demandent, posent des questions, et on fait évoluer le service au fur et à mesure que des besoins non décelés remontent. Je pense que c’est comme ça qu’on obtient des super notes et que les gens sont satisfaits dans la durée.

Roupettes a écrit :

En cette chaude période il est probable aussi que les gens aient prit des douches froides, d’une parce que canicule, de deux conscience écologique et contexte pénurie.

Très bonne remarque. Il est vrai qu’en pleine canicule, je prends des douches froides aussi. Néanmoins, je ne vais pas jusqu’à faire la vaisselle à l’eau froide.

Si ça peut contribuer à expliquer, je maintiens que le fait que ça n’ait pas été signalé dénote un problème de communication.

Interêt du superhost

Airbnb a dit a écrit :

En tant que Superhôte, vous bénéficierez d’une meilleure visibilité, de revenus potentiellement plus élevés et de récompenses exclusives. Ce statut est une façon pour nous de vous remercier pour votre hospitalité exceptionnelle.

Le premier indicateur dans l’économie collaborative, que ce soit Airbnb ou autre service B2C, ce sont les notes, en particuliers pour les millenials et génération Y Z.

Exemple concret : je connais peu de gens de ma tranche d’âge qui vont dans un resto non référence ou qui est noté sous 4* 4,5*/5 sur google maps, quand bien même celui-ci a été recommandé par un proche. J’ai même ma copine qui est à l’extrême de cela : s’il y a eu des mauvais commentaires récemment, c’est NON. Idem pour Airbnb.

Prestation de plomberie : 0 frais, celui qui s’est déplacé est celui qui m’a fait les travaux, il ne m’a rien facturé. Au final la solution était de mettre le tableau électrique en marche forcé.

Prestation ménage + relation message avec l’hôte : 50€/séjour. Elle me faisait les messages automatiques, répondaient aux quelques question s’il en avait, et pour les plus graves ou préoccupantes je répondais ou gérais moi-même.

Au final j’ai gagné 100€ de plus/mois par rapport à une location classique, et je n’ai eu que 30€/mois d’élec sur les deux mois. 20€ de provision utilitaire au début, et ce sont des consommables que je n’ai jamais eu a renouveler car les locataires le faisaient systématiquement. Peu de gens vont s’embeter a récupérer l’huile d’olive ou le pq acheté sur place…

B2K je prends note de votre explication sur le discount, cette situation était temporaire et circonstancielle, le temps d’avoir mes conditions de superhost. Les prix vont naturellement grimper l’été prochain

Par contre sur la deuxième partie, soit je me suis mal exprimé, soit vous n’y êtes pas du tout (ou les deux).
Je n’ai eu aucune remontée de dysfonctionnement de communication (preuve en est j’ai eu 5/5 en note). Hormis une clim réversible et éventuellement un sèche-cheveux, le studio ne manque d’aucun équipement recommandé par Airbnb et recherché par les utilisateurs.
Surtout sur un studio, les gens ont surtout besoin d’être rassuré sur l’arrivée et le départ, après ils font ce qu’ils veulent tant que tout fonctionne, et que les photos, même pro, correspondent au produit attendu.

Fin mot de l’histoire : le 1er locataire m’a dit qu’il prenait des douches frois et ça ne le dérangeait pas.
Pour les deux qui se sont plaints, je les ai appelé très rapidement et ai procédé à un dédommagement à l’amiable (10€ par ci, 15 par là). Au contraire, la réactivité est un maitre mot et c’est le premier critère sur lequel j’ai évalué ma co-hôte.

Dernière modification par Rodin (06/09/2022 13h21)

Dans ce cas vous avez des standards tres élevés lors du choix de vos logements (ce qui confirme mon premier point et l’importance des notes en economie collaborative)

Car parmi les conditions pour etre superhost, il faut une note générale postée par l’utilisateur > 4.75/5 sur les derniers mois. Le calcul est fait 4 fois dans l’année, et si ce n’est pas le cas le statut est révoqué

Dernière modification par Rodin (06/09/2022 13h18)

Tlaloc,

Intéressant.

Vous parlez probablement du quartier où désormais on vend des apparts surpayés aux franciliens qui veulent investir sur la côte et connaissent peu les prix. Ce n’est pas mon cas. Si je voulais un logement "pied sur la plage" dans ce quartier il aurait fallu faire x2 sur le prix d’achat. Je vous laisse calculer le cashflow.

J’ai délibérément choisi un quartier populaire en devenir (beaucoup de travaux de réaménagements). Cette ville est également une ville à taille correcte, c’est-à-dire qu’en 10 minutes de voiture, à la plage on y est (parking plage gratuit soit dit en passant).

Sur la clientèle que j’ai eu, quasiment la moitié est venue en voiture, l’autre moitié ne s’est pas vraiment plaint de l’emplacement puisqu’à côté de cela il y a la desserte en bus pour rejoindre centre-ville et plages.

Vous n’avez pas les bons chiffres sur le crédit, je paye 400€. Officiellement 120€ car je suis en différé partiel que je peux envoyer jusqu’à 36 mois mais pour les calculs il faut bien prendre le total.

J’ai déjà dit que cet été était un test pour me permettre d’avoir 4.8* et le statut de superhost airbnb, demain si je passe par une conciergerie un peu plus pro et que je maîtrise davantage mes coûts je n’aurai pas autant de charge.

De plus, je n’ai pas vraiment fait de revenue/yield management.
Airbnb communique sur leur solution intelligente mais elle est claquée au sol. D’autres solutions comme pricelabs ou autre permettent d’antciper des events jusqu’à un an avant l’échéance. Exemple : quelqu’un a payé 50€ la nuit pour aller au grand prix paul ricard, alors que le prix aurait pu être x3 facile pour ce weekend.

Mes remerciements que vous vous inquiétiez pour moi, tout va bien me concernant, et cet appart n’est que le début d’un empire 😉

Celui de 22m2 au même endroit ne vous intéressait pas ?