Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

Vous partez d’un constat indéniable: le succès des SCPI a augmenté très fortement leur collecte et vous en concluez que ce marché connait une bulle (et donc que sa rentabilité future va baisser et devenir négative).

Votre point de départ est vrai, votre conclusion va se révéler peut-être (ou peut-être pas ) vraie, mais le raisonnement ne tient pas la route:

La collecte des SCPI, même si elle atteint un niveau record (600M€ sur S1 2010, qui se réduit d’ailleurs à 492 M€ si l’on exclut les SCPI investissant dans l’immobilier d’habitation loi Scellier, qui est un marché à part), reste petite devant la taille des marchés immobiliers dans lesquels les SCPI investissent, à savoir:
- les immeubles de bureaux en France
- et les murs de boutiques ou de petits centres commerciaux en France.

492 M€ ce n’est pas assez pour déséquilibrer ces marchés et pousser artificiellement les prix vers le haut, en créant des bulles (ce montant représente juste le prix d’une seule grosse tour de bureaux à La Défense). Même si cela peut l’être en partie sur des marchés plus petits, où les SCPI aiment (trop) à s’investir, à savoir les murs de boutiques à Paris et banlieue proche.

Gardez à l’esprit que la valeur totale de tous les actifs immobiliers détenus par les SCPI représente environ 20 milliards d’euros, epsilonesque comparé par exemple aux 1.200 milliards d’euros de l’assurance-vie en France.

Encore une fois, je n’affirme pas que la valeur des parts de SCPI ne baissera pas dans 3 ans. Mais si cela arrive, cela sera dû à un problème autre que la forte hausse de leur collecte.

choukrov a écrit :

N’étant pas spécialiste, je  me demande pourquoi une telle inquiétude?
Sofidy immorente devrait se réjouir d’avoir de l’argent frais pour investir.

Je n’ai pas vérifié ce que vous dites, mais si Sofidy a trop d’argent à investir :

1) Soit elle va être obligée d’acheter n’importe quelle mur de magasin, quelque soit son rendement

2) Soit elle va être obligée d’attendre des opportunités, et dans ce cas cet argent "frais" est placé sur du monétaire qui ne rapporte rien

Dans les deux cas, cela pénalise le rendement de tous les porteurs de parts et en particulier des + anciens.

S’en suit que :

1) Une baisse du rendement décrédibiliserait cette SCPI de qualité
2) Une baisse des prix sur des biens achetés au plus haut serait pénalisant pour l’ensemble des associés si la bulle immobilière se dégonflait dans les prochaines années

C’est donc un acte de bonne gestion que de ralentir les souscriptions.

Nous voyons ainsi que tous ces "produits" à capital variable (FCP ou SCPI à capital ouvert) ne sont pas toujours facile à gérer car il faut supporter le comportement moutonnier des souscripteurs.

C’est inéluctable.

Il y a eu bcp trop d’argent collecté en haut de cycle sur les SCPI.

Même une SCPI à capital fermée comme Actipierre 1 a vu sa valeur de part doubler en dix ans alors que les revenus bruts versé aux souscripteurs ont seulement augmenté de 30% et sont quasi-stables depuis 2006 :

Source : Actipierre 1 : Rendements et conseils pour investir dans cette SCPI

Donc si même sans faire d’investissement hasardeux le dividende stagne, je vous laisse imaginer pour toutes celles qui ont acheté des biens ces quelques dernières années.

@ SuperPognon: 100% d’accord et c’est le cas pour toutes les classes d’actifs ! (sans vouloir déborder du sujet, j’ai lu récemment que les actions et obligations en direct ne représentent plus que 2% du patrimoine des français… chez moi c’est plutôt 84% en ce moment! )

J’ai hâte de voir des souscripteurs se bousculer pour revendre leurs parts de SCPI dans les années qui viennent (surtout ceux qui les ont acheter à crédit). Je serai prêt à leur rendre service à ce moment là.

Haut de cycle sur les SCPI? Peut-être !

Je ne peux résister à vous dire que j’entends ce point de vue depuis les années 2002.

Il est souvent motivé par le parcours de l’immobilier d’habitation qui a flambé. Mais si l’immobilier d’habitation a flambé en terme de prix, il n’en est rien à ma connaissance de l’immobilier commercial et de bureau, support sur lequel la majorité des SCPI est investie.

Un autre facteur à prendre en compte pour la comparaison avec les années 90 est l’absence aujourd’hui de surcapacité de bureau. La surcapacité des années 90 dans les bureaux est toujours donnée comme facteur déclenchant à l’époque comme il l’est aujourd’hui sur le marché néerlandais du bureau qui lui est en franc recul, voire en grande difficulté.

ario a écrit :

Vous voulez rendre service? Pourquoi attendez-vous? La situation que vous attendez en France est déjà présente en Hollande comme le décrit rapidement la file de message sur la foncière néerlandaise Nieuwe Steen. Achetez de la foncière néerlandaise à prix cassé ! Attention, c’est pas sans risques…Mais puisque vous voulez rendre service.
:-)

Oui, j’avais remarqué la situation aux Pays-Bas. Pour y avoir passé 2 mois cet été et avoir consulté les annonces immobilières sur place, je ne trouve pas les prix attractifs du tout.

Je suis tout de même un petit peu lié à ce marché puisque je détiens quelques obligations de SNS REAAL (6% de coupons pour un titre qui s’échange à 48%). On ne peut pas aider tout le monde en même temps ;-) . Je précise que cet investissement est risqué et je ne le met pas dans la même catégorie.

Sinon, pour la foncière néerlandaise dont vous parlez (Nieuwe Steen) je la trouve trop endettée à mon goût (dette=130% des fonds propres). Donc je ne regarde même pas plus loin (je vous laisse imaginer l’effet d’une correction de 30% sur la valeur des biens immobiliers détenus!). C’est la raison pour laquelle je préfère suivre les SCPIs (et foncières peu endettées).

Je pense que l’on peut encore attendre bien sagement et se focaliser sur les bilans les plus sains. En d’autres termes: ne soyons pas trop pressé de rendre services et pas non plus à n’importe qui !

Bien cordialement,

Oui ario, c’est vrai que j’ai fait un raccourci, c’était juste l’impression que m’ont laissés les prix affichés en résidentiel et en commercial (boutiques) de centre ville (Amsterdam). Les rendements ne dépassaient pas les 5-6% brut.

Par contre je me rappel avoir vu pas mal d’immeubles très récents en périphérie avec des gros "Office to rent" affichés dessus… Ce n’est toujours qu’une simple impression.

Je ne suis pas du tout un expert dans le secteur, c’est juste des impressions de touriste.

Par contre, est-ce que votre graphique "average gross yields of offices" prend en compte le taux de vacance? Car avec des taux de vacance autour de 15-20%, ça change tout.

Savez-vous comment cela se passerait-il si une société de gestion de SCPI venait à faire faillite ?
Que deviendraient les parts possédées par les sociétaires si le parc immobilier était revendu à d’autres SCPI ?
Cette situation s’est-elle déjà produite dans le passé ?
Merci pour vos éclaircissements.

Le gestionnaire n’est qu’un prestataire pour la SCPI. S’il fait faillite (ce qui n’est encore jamais arrivé à ma connaissance) ou s’il ne donne pas satisfaction, il est remplacé par un autre, tout simplement.

Nous avons un exemple dans l’actualité récente : Capiforce Pierre vient d’être transférée de BNP REIM à PAREF gestion, au 1er janvier 2013.

Bonjour,

Tant que la conjoncture est au taux extrêmement bas et que les fonds euros baissent, les scpi tiendront.

En effet, le particulier se contentera d’un loyer/scpi > au fonds euros de l’assurance-vie.

Par contre, en cas de remontée de taux, tout ceci peut se gripper car la prime de risque (différence entre la rémunération du taux garanti assurance-vie ou livret et rendement SCPI) va diminuer et un mouvement de correction sera possible.

Dans l’attente d’une remontée de taux, les scpi continueront d’augmenter car même à 3,5% de rendement, le particulier lambda sera content de son placement au vu de la rémunération actuelle des placements sans risque.

Je me demande bien qu’elle est l’évolution de la souscription des SCPI versus rendement moyen des fonds euros sur les dernières années.

Bonjour

@ChrisNC, vous trouverez les chiffres de la collecte des SCPI ici : ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM et les taux moyens sur l’assurance vie par exemple ici : Je gère mon épargne et mon patrimoine, Retraite, Assurance vie - MACSF

Amicalement,

R.

Bonjour,

J’étais dans le même mood que vous. Volonté d’investir puis crainte de cette sur-médiatisation et finalement, j’ai pris le pli de ne pas le faire.

Dans la 1ère phase, j’avais étudié les différentes possibilités (nue-propriété, via crédit in-fine + placement écart épargne, cash+ autres placements, usufruit avec du cash pour emprunter plus pour pouvoir rembourser, via assurance-vie, via SCI etc…) et finalement le fait que cela soit un peu trop à la mode et que cela soit vanté par monts et par vaux m’a fait extrêmement réfléchir sur la pérennité des différentes hypothèses construites qui pouvaient s’étendre sur 20 ans.

Assurément devant un flot de liquidités qui vient avec cette publicité inespérée pour les sociétés de gestion, le choix d’actifs de bonne qualité avec la bonne rentabilité ou dans le bon secteur peut s’avérer plus complexe. Au delà de la faible revalorisation des parts qui doit être prise en compte dans des hypothèses plutôt "pessimistes", il y a peut-être un risque de voir la rentabilité s’amenuiser. De là à parler de bulle je ne sais pas mais peut-être que l’effet d’aubaine est derrière nous et que les hypothèses construites aujourd’hui doivent-être sacrément challengés avec un scénario pessimiste-réaliste.

Du fait peut-être faut-il se diriger plutôt vers le second marché des SCPI à capitaux fixes et effectivement aller vers des rendements de l’ordre de 4-5% mais il ne faut pas oublier la fiscalité donc la différence de net avec un vieux PEL ou un fond € par ex ne justifie peut-être pas le "risque" lié à l’immobilier.
A nouveau revient l’adage de l’immobilier, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement et bien sûr se palper de nombreux rapports de sociétés de gestion pour mettre son argent au bon endroit.

Pour ma part j’ai arrêté de creuser du coup, si j’ai des doutes, inutile de creuser moi-même pour me lever mes propres doutes !