Investir dans les parkings : rentabilité et risques

ArnaudC, le 18/05/2021 a écrit :

Hello Amoilyon,

merci beaucoup pour ces réponses claires en effet cette annonce ressemble un peu a "un investissement de bon père de famille" bien que je ne le suis pas, mais le problème c’est que malgré plusieurs mois à éplucher les annonces sur le bon coin je ne trouve pas de perle rare à 2000eur comme vous et ce serai bien la cible que je préfèrerai acheter car le ROI est carrément plus intéressant !

Auriez-vous des conseils afin de m’aider a dénicher de telles affaires ? je suis prêt a "mouiller la chemise" en prospection si on me donne les bonnes clés pour faire de telles recherches

évidemment je préfèrerai trouver 3 ou 4 places à 2000eur chacune pour le même prix et ainsi maximiser les loyers et obtenir 200eur brut par mois pour le même tarif !

Avec le jeu de l’offre et de la demande, si je mets demain une annonce avec mon box à 2000€ je vais être envahie d’appels. ( Voulez-vous que je mette votre téléphone ? Comme ça, vous verrez directement qui sont les -nombreux- investisseurs lyonnais ? )

Il n’y a pas de règle type, ce n’est pas une recette de cuisine.
Dans mon cas, pour illustrer l’exemple, annonce d’un box à acheter en agence il y a 5 ans, j’ai appelé et insisté -fortement- pour visiter le jour même. Pendant la visite, le téléphone de l’agent n’arrêtait pas de sonner pour visiter ce box. J’ai fait mon offre suite à la visite. Pour tout un tas de problème, il se trouve que je n’ai pas -encore- signé l’acte de vente. Mais j’aurais découvert la copro - une copro comme il y en a des tas sur Lyon - et j’ai commencé mon travail de patience et de persévérance.

J’ai démarché les copropriétaires, j’épluche les AG, j’actualise les nouveaux entrants et les sortants.
Dans mon portefeuille immobilier, c’est le paragraphe sur les box. Je ne suis pas spécialiste des parkings à Lyon, mais dans MA copro, c’est mon terrain de chasse, et je suis plus qu’au point.
J’arrive à les reconnaître en une seule photo - une agence en a vendu un en ce début d’année, mais bien trop cher pour moi -.

J’aime beaucoup la métaphore du coin à champignons, qui nous vient de B2K, mais il existe des tas de coins à champignons.
J’achète à des vendeurs qui s’ignorent, et qui ignorent le prix de leur box, satisfait de mon "je m’occupe de tout: diagnostic, syndic, notaire, vous aurez juste à signer -et même par procuration- et donner votre RIB pour encaisser l’argent".

J’aurais passé 5 ans à éplucher cette copro. J’achète le box 5 et 6, j’ai une piste pour le 7ème, il y en a 3 au contentieux (que je suis également), je ne désespère pas pour "celui de l’agence" que je n’ai toujours pas.

Est-ce que vous vous sentez de faire comme cela ?
De passer des heures d’étude, pour peut-être rien au final ?

Vous regardez mon "terrain d’investissement" et vous vous dites " la chance, elle a des box à 2000€ à Lyon qu’elle loue facilement avec une bonne renta, j’en veux aussi", mais vous ne voyez que les arbres qui ont poussé, et pas toutes les graines que j’ai semées, où j’ai passé beaucoup de temps à planter, à arroser régulièrement, et qui n’auront rien donné ( comme ce grenier, où j’ai passé beaucoup de temps…)

RadioInvest, le 18/05/2021 a écrit :

@amoilyon

Avez-vous entamé une réflexion sur les potentielles évolutions à venir, à savoir "l’électrification" des parkings ?

Il est probable que dans les 10 prochaines années, de nombreux locataires de vos places de parking aient envie d’y recharger leur voiture électrique (plutôt que sur les bornes extérieures de la voie publique).

Avec un prix au m² haut, et des gens qui stockent toujours plus, je n’ai qu’un seul de mes box qui sert réellement à un engin motorisé, tous les autres sont uniquement pour du stockage.
Sur mon annonce je suis claire : pas de prise individuelle, une prise dans les communs, pas d’eau et la lumière dans les communs avec un minuteur. Je n’ai pas de soucis pour louer, la principale question est : "Quel est l’accès ? On peut décharger devant ?"

Bonjour,

Un message pour témoigner de mon expérience dans les boxes (et relancer un peu ce fil très intéressant).
De notre côté, avec ma femme, nous avons décidé en 2004 d’investir dans l’immobilier (par tradition "familiale" chez ma femme, plusieurs oncles ayant des logements/terrains…).
Nous avons vite écarté les locations d’habitations car on ne voulait pas se trouver dans la situation de renvoyer un locataire, de se retrouver coincés pendant des mois (ou plus !) par un locataire/squatteur.

Et, par l’entremise de mon beau-père, qui  a passé sa vie dans le bâtiment (entrepreneur, puis auto-entreprise de conseil pour syndics principalement), nous avons appris qu’un de ses clients vendait un parc de box (département 91), pas loin du RER : 150 boxes au total à 15 000 euros le box. A ce moment-là, les loyers étaient de 90 €.
Nous avions 30 000 € de liquidités, et après pas mal de calculs, il s’est avéré que l’achat de 9 boxes à crédit sur 12 ans était le mieux. Les taux en 2004 étaient pas mal et cela revenait à 1 043 € / mois.
On a payé au total avec les FN 145 000 € (9 * 15000 + 10 000 euros de FN).

Comme on n’y connaissait rien, on, a fait gérer ça par un syndic d’immeubles connu par mon beau-père. Au début, c’était 15€/box (mais ça a évolué, faut lire la suite !).
Charges : environ 100€ mois pour  les travaux de la copro (copro de boxes uniquement)
TF : environ 1400 € au début mais plusieurs hausses et dorénavant à 2000 €/ an
Entrées : 9 * 100 € (loyers changé au moment de l’achat) -> 900 € / mois
Cela permettait donc de payer à 60% environ le crédit. Restaient 400€ d’effort familial.

Depuis :
- aucune vacance (18 ans * 9 boxes * 12 mois) -> 2000 mois environ et peut-être 3-4 mois de vacance (à cause de l’agence qui traîne un peu, et perd un demi-mois).
- 3-4 locataires mauvais payeurs / laissant traîner / agence qui gère pas, qui ne nous prévient pas. Au final, j’estime à environ 40 mois de perdus dans la nature. Ce qui fait 1950 mois / 2000 (97.5% de loyers perçus).
- depuis fin 2016, les boxes sont définitivement payés. Les loyers ont été augmentés, et atteignent dorénavant 110-115 € / mois.

+
On s’était dit que si nous avions besoin d’argent rapidement, on pouvait facilement revendre un box (et pas l’ensemble de notre patrimoine). On n’en a jamais eu besoin, difficile donc de savoir si ce serait facile… Toutefois, je regarde de temps en temps sur LBC, et j’en ai vu 3 de vendus cette année de 16 à 18k €)
Le risque n’est pas si énorme.
Les frais sont connus d’avance, il n’y a aucun entretien, aucun problème (normalement)
Les gens restent longtemps. Minimum 3 ans pour nous, et certains depuis 10 ans et plus. (il faut dire que les 2/3 vivent dans les bâtiments autour des boxes)

-
Attention aux syndics !
Le premier syndic, un vieux de la vieille, a bien fait marcher l’affaire, mais… après 6 mois un peu relâché (il répondait lentement), on a appris par… son successeur qu’il avait revendu son affaire ! D’ailleurs, il n’était déjà plus ami avec mon beau-père à ce moment-là…
Le 2ème syndic donc, était le fils à son papa, qui lui avait "offert" ce syndic. Au bout de 2 ans on est partis de nous-mêmes, car il n’y connaissait pas grand’chose, répondait très lentement, et je pense que lorsqu’on a lui a signifié notre décision de rompre le contrat, il n’a pas compris pourquoi (alors qu’on l’avait tanné 3 mois pour qu’on discute tous ensemble…
Le 3ème syndic, un autre ami de mon beau-père, a repris nos contrats, a remis de l’ordre (et surtout dans les contrats !), mais… au bout de 5 ans, a disparu de la circulation après avoir… revendu son syndic !
4ème syndic donc, bien plus pro, une équipe, avec moins d’affectif, plus de relation clientèle (surtout au début !). Ca fait 4 ans qu’on y est, et en gros ça va beaucoup mieux, mais surtout parce que NOUS sommes beaucoup plus attentifs. C’est ça la différence !

En relisant tout ce fil, j’ai revérifié, nos contrats ne sont pas des contrats "code civil" comme j’ai lu ça (page 4). Je reverrai ça avec notre agence.
Le fait d’être "loin" des boxes nous a forcé à faire appel à une agence, mais là, c’est surtout à nous d’être attentifs, de les relancer rapidement dès qu’il y a retard (ce qu’on a pas fait pendant quelques années, et quand ça arrive, c’est toujours très tard !)
Les travaux : et oui, ça arrive quand même, typiquement la porte qui ne s’ouvre plus /ne se ferme plus. Et la, re-méfiance envers l’agence. On nous a fait le coup 2 fois.
Locataire : - la porte ne s’ouvre plus
Agence (à nous) : nous avons contacté une entreprise qui peut réparer cette porte (qui n’est pas aux dimensions habituelles) pour 2500 € environ. Soit 2 ans de location /
Nous : on contacte un ami à nous qui est dans le "bâtiment" et qui nous a accompagnés voir cette porte. En fait, seul le câble était cassé. 1/2 heure pour AR chez Castorama, un câble à 15€, une demi-heure de MO et voilà, fini.

A ce tarif-là, ça va. Mais soyons lucides. Si l’agence avait dit, ça coûte 800€, j’aurais peut-être dit oui sans trop chercher. Mais à ce prix-là, c’était limite honteux. Depuis, il y a 2 autres occasions identiques. Une fois gérée par le serrurier de la rue, qui a changé le câble pour 100€ (avec la MO). Et la dernière fois, j’ai eu le locataire en direct, lui ai proposé de réparer moi-même, mais il a refusé. je soupçonne qu’il stocke bien autre chose que sa seule voiture.

Pour finir, la copro INTERDIT explicitement tout stockage, hors voiture, notamment le papier, la peinture, etc…

C’était un peu long, mais c’était mon expérience

Dernière modification par MrAdes (16/07/2023 19h38)