Parkings : investir dans des parkings

psyphi · #1

Bonjour,

Je me suis lancé dans l’achat d’une place de parking au centre ville de Clichy. Au départ c’était pour y garer ma voiture mais il s’avère que l’agence qui s’en occupait l’a loué juste une semaine avant la signature de promesse de vente…
Si il y a une chose à bien retenir pour les parkings c’est que les frais de mutation sont très élevés, pour un parking de 16k€ il faut rajouter environ 2k€ de frais de mutation! Personnellement j’ai opté pour une place dans un immeuble neuf de moins de deux ans, donc les frais sont réduits.

Voici le petit calcul que j’ai fait et vous allez voir qu’au final le taux de rendement est faible:

Prix affiché    14 000,00 € (dont 2000€ de frais d'agence)
Frais de mutation avec ventilation    300,00 € (estimation selon l'agence)
    
Prix total    14 300,00 €
    
Prix de location    80,00 €
Frais trimestriels     18,00 €
Frais mensuels revenant au locataire    4,00 €
Frais mensuels revenant au propriétaire    2,00 €
Revenu mensuel location brut    74,00 €
Taux d'imposition    30,00%
Revenu mensuel location net    51,80 €
Assurance    1,50 € (estimation)
Revenu mensuel location réel    50,30 €
    
Taxe foncière    50,00 € (estimation)
    
Revenu annuel réel    553,60 €
Taux net    3,87%

Pour l’achat, j’ai emprunté 16k€ à ma banque avec un taux 2.5% (hors assurance) sur 36 mois. Le coup du prêt est ~800€.

Je dois signer l’acte de vente et récupérer les clefs ou plutôt le bip à la fin octobre, je pourrais alors faire une mise à jour avec les coûts réel.
Pour moi ce premier achat immobilier me permet surtout de me familiariser avec ce domaine auquel je ne connaissais strictement rien.

Mots-clés : parking

Sky · #2

Bien sûr qu’il est possible d’imputer un déficit foncier sur une location d’emplacement de parking.
Qu’en serait-il sinon lors des ravalements de façade ou des travaux d’ascenseur lorsque le dit parking est dans une copropriété ? vous payeriez des impôts sur vos 2 et parfois 3 années de loyers perçus alors que ces mêmes loyers sont engloutis dans les gros travaux ? dans ce cas personne n’achèterai de parking dans le but de les louer.

Pour information dans certaines villes denses ou avec un métro parfois on ne peut qu’acheter une concession (ou un usufruit) lorsque la place de parking est souterraine car la pleine propriété du sol c’est le propriétaire de la surface du sol au dessus qui en reste propriétaire ; parfois les places de parking souterraines dépassent les limites verticales de l’immeuble et sont sous les routes/trottoirs ou sous la copro d’à côté, etc … il faut rester vigilant ! (NOTA : en ce qui concerne la taxe foncière, elle est toujours dûe même si le parking souterrain est en dehors de la parcelle de l’immeuble )

Il y a beaucoup de spécificités à la location de parkings :

Il est à noter que la location de parking/box/garage bref tout emplacement pour stationner un véhicule (même pour les 2 roues) est par défaut assujetti à la TVA à 19,6% puisque considéré par le fisc comme une prestation de service et ce, même si le bailleur est une société civile non assujettie à TVA.

Pour une exonération de TVA il faut 3 conditions :
- Que la location du parking soit étroitement liée à la location d’un local à usage d’habitation (nu ou meublé) lui même non soumis à la TVA. Peu importe qu’il s’agisse d’un seul bail ou de 2 baux distincts.
- Que ce soit le même bailleur qui loue le logement et le parking au même locataire (pas son conjoint).
- Que le parking soit dans le même immeuble ou groupe d’immeubles que l’habitation.

Bien que ce ne soit pas une habitation, la taxe d’habitation relative au parking est toujours dûe par le locataire sauf si le parking se situe à une distance supérieure ou égale à 1Km de l’habitation.

Les parkings c’est une gestion locative assez fastidieuse car il y a autant de paperasse (si ce n’est plus) que pour de l’habitation ou des boutiques, mais pour des montants beaucoup plus petits ; seul avantage  : les dégradations éventuelles sont minimisées par rapport à de l’habitation.

Pour résoudre ces tracas, je loue mes places de parking à un hôtel de luxe (prêt à payer au dessus du prix marché pour stationner les berlines de ses clients fortunés). J’ai choisi un bail commercial, comme ça en cas d’impayé … hop un dossier vers le tribunal de commerce et en 3 mois je récupère mes parkings pour les relouer ! bref un seul locataire donc moins d’administratif.
Pour l’anecdote, par la route avec les sens uniques et le dénivelé, les parkings sont à plus d’un Km, alors qu’à pieds (dont un petit escaliers) disons 150m … je ne sais pas s’ils payent leur taxe d’habitation !

vardet · #3

Bonjour Max

j’ai presque le même age que vous et les lots de garages m’intéressaient aussi en début d’année car je souhaitais investir dans l’immobilier.
Après plusieurs simulations, j’ai trouvé que les loyers qui sont perçus comme des revenus locatif seront beaucoup trop imposés même avec abattement ou déclaration au réel.

Je me suis donc tourné vers la location de studio sous le régime LMNP beaucoup plus avantageux fiscalement puisque les loyers sont perçus par l’administration comme des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, on peut donc déduire les nombreuses charges du bien et également l’amortir. Tout cela afin de ne payer pratiquement aucun impôts sur les loyers perçus pendant plusieurs années.

Beaucoup de sujet ici traite de l’investissement en LMNP.

Après concernant les étapes d’un achat immobilier, je peux vous parler de ma propre expérience puisque j’ai signé un compromis mardi pour un studio de 29 m2.

La première étape a été de parler de mon projet à ma conseillère. Je lui ai dit que je souhaitais l’habiter pendant 1 ou 2 ans et ensuite le louer. J’ai obtenu un accord de principe.

Deuxième étape : chercher, beaucoup chercher, connaître le marché où on souhaite investir, réfléchir à l’emplacement, connaître les prix, se renseigner sur les projets de construction ou de développement du secteur.

Troisièmement : contacter le vendeur et poser des questions afin d’évaluer si le bien mérite une visite. Si un bien regroupe tous vos critères et semble être une bonne affaire alors soyez très réactif.
Pour le studio que j’ai acquis, nous étions 9 personnes a visiter le premier jour. J’étais le deuxième dans la liste prévu pour 11h. A 13h30, j’ai dit oui.

Enfin vous signerez une promesse d’achat, puis quelques jours après un compromis de vente.

Vous retournerez voir votre banque avec le compromis et étudierez le financement avec eux.

Si c’est Ok pour la banque et que la mairie ne préempte pas, vous signerez l’acte de vente chez le notaire 1 à 2 mois plus tard.

francs · #4

Bonjour,
je voulez vous faire partager mon expérience en temps qu’ancien propriétaire de 14 places de parking dans le 13 arrondissements de paris prés du métro glacière.

Pour commencer, je vais vous résumer cet affaire.
Achat de 14 place de parking 100.000 euros FAI + 7000 de frais de notaire en juin 2007
6 places moyenne loué 70-80 euros et 8 petites loué 50-60 euros soit 960 euros TTC maximum.

Dans mon cas, les places font 2m pour les petites et 2.20m pour les moyens ce qui empêche beaucoup de véhicule de se garer à ces places d’où le prix inférieur au prix du marché.

Revente 145.000 net vendeur en 2011.

Avantage du parking
- Pas de Tva en dessous d’un certains montants (environ 20.000/an à confirmer) attention à ce point…
- Pas d’entretien à faire sur les places (hormis quelques travaux sur l’immeuble)
- Pas d’impayé important puisque le locataire ne reste pas lorsqu’il ne paye plus. donc perte de 1 ou 2 mois.
- Faible taxe foncière
- Pas de taxe habitation pour le propriétaire (sauf s’il habite à coté et encore). Cependant, les impôts vous envoyé toujours (dans mon cas) la taxe d’habitation pour laquelle vous serez exonéré après avoir envoyé la liste des locataires.
- Bonne rentabilité et l’offre de place de parking n’augmentent pas en centre ville.
- faible charges moins de 10 euros par mois et par place

Inconvenant
- Difficile de revendre le bien rapidement puisque c’est uniquement pour des investisseurs et difficile de le vendre à la découpe.
- Difficile de déléguer la location à une agence car beaucoup de personne ne veulent pas payer une agence pour un parking et l’agence ne veut pas se déplacer souvent pour quelques centaines d’euros. Vous devez vous même gérer les places de parking mais j’avais trouvé une solution à la fin avec un service à la personne d’un autoentrepreneur pour faire visiter les places de parking et faire signer le contrat de location (cout 30 euros par visite 15 minutes de travail)
- beaucoup de lot donc beaucoup de gestion : relance de paiement, impayé, voiture abimée, place occupée, remise de chèque…
- Beaucoup de turnover et donc souvent 1 ou 2 places toujours disponible.

Conseil
- Toujours acheté un lot de place de parking pour éviter des frais de notaire très élevé.
- Regarder s’il est difficile de se garer dans le quartier en fin de journée, s’il existe beaucoup d’immeuble dans parking
- Box beaucoup plus cher qu’une place simple pour un loyer pas forcement beaucoup plus cher. Dans mon cas, les locataires voulaient les places les plus petites même s’il était difficile de garer la voiture et de sortir de la voiture. Donc, hormis dans le beau quartier, les locataires recherchent le prix. Pour les box, il est préférable de les louer en espace de stockage.
- Faire attention à la taille de la place de parking (prendre une place de 2,5m de large et 5m de long minimum)
- Votre concurrent principal sont les places de parking extérieur et le prix de l’amende. Vu l’augmentation des amendes de stationnement, le prix de location devrait repartir à la hausse
- Ne pas prendre un parking trop grand sinon vous aurez du mal à louer toutes les places.
- Enfin dire merci au bon coin qui va simplifier la tache de la location mais un conseil en début de location si vous avez beaucoup de place disponible, laisser un mot sur les pare-brise des voitures autour.
- Faire attention au prix des badges car beaucoup de perte et surtout d’impayé sans restitution de badge. Conseil avoir toujours 1 ou 2 badge supplémentaires.
- La caution reste libre sur cette activité (à valider si la règle n’a pas évoluée) donc mettre 2 mois de loyer + frais du badge) afin avoir au moins 1 mois pour faire une relance courrier et téléphone et ne rien perdre en cas d’impayé au bout de 2 mois.

Philippe30 · #5

Tout a fait d’accord avec vous , les parkings sont chronophages.

J’ajouterais que les parkings sont une voie de garage ……….

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/09/2013 06h53)

Nikki · #6

Etant donné que c’est un bien qui a une valeur d’usage, le prix est à la fois dirigé par les taux de rendement et par la demande des "consommateurs finaux".

Vous pouvez voir cela comme une prime donnée au-dessus du "juste prix pour un financier", un peu comme si une action était terriblement chère du point de vue fondamental/financier mais donnait accès à des droits de vote intéressants pour une certaine catégorie de personnes.

pierrejacques11 · #7

GoodbyLenine a écrit :
Rappelez-vous : une SCI (IR) et TRANSPARENTE fiscalement, et tout se passe comme si un associé détenant X% recevait en direct X% des revenus de cette SCI (et idem pour les charges).

En l’occurrence, il me semble que d’un point de vue fiscal, la SCI envisagée est translucide, pas transparente. Et en matière de TVA (comme en matière de TF, par exemple), la translucidité n’a pas d’incidence. L’éligibilité au régime de la franchise de TVA se détermine en fonction des recettes de la SCI, pas en fonction des recettes de chaque associé. C’est d’ailleurs l’objet du débat : si un associé cumule plusieurs sources de revenus issues d’entités différentes, l’administration fiscale peut elle remettre en question la franchise de TVA de chaque entité en cumulant ces revenus? Pour moi, ce n’est pas du tout évident, en tout cas je n’ai pas trouvé de règle directement opposable. C’est pourquoi j’ai envisagé l’abus de droit, qui pourrait être conforté par le fait que le bailleur n’a aucune autre raison de monter cette SCI. Mais le bailleur pourrait tout à fait contrer cette affirmation, par exemple si la SCI est un moyen de monter un projet avec un associé (apport de capitaux nouveaux ou capacité d’emprunt augmentée, par exemple).

Par ailleurs, le fait qu’il ne soit plus éligible au régime micro n’est pas un problème (pour l’instant en tout cas), puisqu’il est au réel. Et en tout état de cause, le seuil est fixé à 15000, seuil déjà dépassé.

Morey · #8

Après avoir acheté 4 appartements (et ma RP) ces 5 dernières années, mon opportunité immobilière 2016 se trouve dans un lot de 48 garages/box (dont 6 bétonnés) dans le Loiret.

Seul 5 garages étaient loués 85€/trimestre environ, l’administrateur de bien ne s’occupait plus de la mise en location depuis plusieurs années.
Après une étude de marché rapide, j’ai constaté que les concurrents environnants étaient tous complets (avec parfois des listes d’attente).

Après négociations une grosse négociation, on arrive à:
48 000€
Partage des frais de notaire 50/50
Pas de reversement de prorata de taxe foncière
Reversement par l’ancien propriétaire d’un loyer payé en avance pour un an
Cession des créances sur 3 box impayés
Remise des clés et possibilité de mise en location dès la signature du compromis

Deux mois après la remise des clés, je suis à 28 garages de loués:
2 bétonnés à 40€/mois
24 à 35€/mois
2 d’anciens locataires à 31.50€/mois
+2 anciens locataires que je n’arrive pas encore à contacter

Je sais qu’on ne peut jamais être complet à 100% en permanence, mais je compte remplir les box restant d’ici l’automne.
Les garages sont loués 35€/mois et les garages bétonnés 40€ (prochainement 45€) par mois, une prévision pessimiste de 5 garages en moyenne vacants. Une fois le lot complet je procéderai à une augmentation de loyer pour les futurs locataires.

Prix achat: 48000€
Frais de notaire (50%): 3000€ (estimation haute)
Loyer annuel (40 garages à 35€): 16800€
Rentabilité brut: 32.94% (avec 5 garages vacants en permanence, 34.58% avec 3 garages vacants en permanence)
Taxe foncière: 2200 euros
Assurance: 550 euros

Financement 110% sur 12 ans à 1.2%.
Pour l’anecdote, la banque n’a pas lu le compromis et le partage des frais de notaire, ils me financent l’intégralité des frais de notaire que ce dernier va me restituer.

Pourquoi acheter un lot de parking?
J’ai 4 appartements ayant chacun un parking, depuis que je ne les loue plus systématiquement au locataire de l’appartement, je baisse mes loyers d’appartements de 15€ et loue mes garages à parts 50 euros (bétonné + électricité). C’est à ce moment là que j’ai compris le potentiel des box/garages puisque mes locataires de ces 4 garages ne font que du stockage/garde meuble.

J’ai constaté sur mon lot de garage que seul 10% des personnes l’utilise pour du stationnement, toutes les autres personnes l’utilise pour du stockage suite déménagement dans un logement plus petit, retour chez les parents, vider une maison suite à une succession, …
Pour l’instant cela prend bien plus de temps que les appartements puisque le lot était quasi entièrement vide. Une fois complet je devrais y passer beaucoup moins de temps.
J’ai seulement remplacé des serrures, enlevé du lierre, et vider des objets dans les garages non loués.

Les avis sont plutôt tranché sur ce type de bien. Mais là encore plus que pour un logement, ce n’est qu’une rentabilité que l’on achète, je n’ai pas de passion particulière pour les garages.

Morey · #9

InvestisseurHeureux a écrit :
Justement, quand je vois votre financement à dix ans à 110% à 1,2% pour des biens qui ne génèrent même pas de cash flow au moment de l’achat, c’est fou.

Vous avez une relation privilégiée avec votre banquier pour qu’il vous fasse autant confiance.

Le pire, c’est que si vous arrivez à louer la quasi totalité des lots, vous pouvez peut-être tout revendre en capitalisant les loyers à 10% (mettons 150 000 €) et faire une superbe plus-value !

Qui ne génère pas de cashflow?

En arrondissant toutes mes charges au dessus de ce qu’elles sont, on a:
410 euros de prêt + adi
45 euros assurance PNO
185 euros taxe foncière
Soit 640 euros mensuel

Loyer mensuel:
48 garages loués: 1680€
40 garages loués: 1400€

Soit un cashflow mensuel avant IR de 760€ à 1040€.

Pour ce qui est de la confiance du banquier, quand on passe les 30% (brut) de rendement sur un cinquième projet alors que les 4 premiers s’autofinancent (entre 10 et 12% net avant IR), il n’y a aucun soucis.
Je n’ai jamais eu une seule journée de vacance locative sur mes appartements (entre 1 et 2 changement de locataire pour chaque appartement), je suis confiant pour en avoir le moins possible sur les garages.

Actuellement, j’ai remplacé une vingtaine de serrure à 19€ pièce, et je vais faire réparer 5 portes pour un montant maximum de 1000€ (devis selon le temps réellement passé par l’artisan).

Morey · #10

@InvestisseurHeureux : Je n’avais pas compris votre commentaire sur le cashflow au moment de l’achat. Merci @ Mevo pour l’interprétation.
J’ai simplement expliqué à la banque qu’il n’y avait pas d’annonces et pas de suivit de ce lot.
Je leur ai aussi expliqué que les concurrents proches étaient complet, et j’ai mis une annonce fictive sur leboncoin avec photo et prix prévu pour leur montrer la fréquence des visites de l’annonce.

Par ailleurs, en cas de réel échec, il me suffisait d’allonger la durée des prêts de mes appartements pour que le cashflow supplémentaire généré payé la totalité de ce nouveau prêt.

Concernant le temps passé:
-95% des visites prévues sont honorées (contrairement aux visites d’appartement où j’ai pu constater entre 75 et 80% de visites honorées)
-90% des visites donnent lieu à une signature du bail immédiat, pas besoin de vérifier les ressources et réclamer les justificatifs. Je demande une pièce d’identité et un justificatif de domicile que je photographie avec mon portable lors de la signature du bail.
-seulement 10-15 minutes pour la visite + signature du bail en 2 exemplaires + remise des clés
-à part un remplacement de serrure, je n’ai pas de temps à y passer: pas de plombier, électricien, remise en état après le départ d’un locataire
-vérifier le paiement des loyers

Ayant eu un changement de locataire en juin sur un de mes appartements, je peut constater que les visites + état des lieux sortants + état des lieux entrant est beaucoup plus fastidieux qu’avec les garages. Je m’y déplace plus régulièrement (pour l’instant), mais beaucoup moins longtemps.

Pour le paiement des loyers:
-espèces ou chèque le jour de la signature du bail pour la caution + mois en cours + mois suivant en totalité.
-paiement de la totalité de la période si inférieur à trois mois (j’arrêterai les courtes durées ensuite, pour l’instant j’ai besoin de les remplir)
-virement automatique au mois ou au trimestre.
-le bail initial sert de quittance pour les sommes versées. Je n’en donnerai que pour quelqu’un qui souhaiterai exceptionnellement payé en espèce pour une longue période.

En cas d’impayé:
Lors de la signature du bail, j’explique que le loyer doit être payé avant le 05 du mois. Je vérifie les paiement le 10. En cas d’impayé, relance avant le 15, deuxième relance avant le 20. J’explique que si le non paiement persiste le garage est vidé pour la fin du mois pour être reloué.
En pratique il y a tout de même une procédure, mais beaucoup moins longue que pour un local à usage d’habitation, tout simplement parce que ce n’en est pas un et que ce ne sont pas les mêmes textes qui s’applique.
Par ailleurs, en cas d’impayés, les autres garages continuent à payer, je ne me retrouve pas sans rentrée d’argent comme avec un appartement.

Le bail:
Je suis partit d’un bail type de garage, que j’ai modifié à l’aide de plusieurs autres baux type de garage. Le mien tien sur 4 pages.

L’ancien gestionnaire était un huissier qui faisait de l’administration de bien, obligé de continuer les contrats en cours qu’avait son prédécesseur. Il avait autre chose à faire que de prendre une commission sur un loyer à 35€.

Je ne vais pas refaire tout l’argumentaire de ceux qui vente que c’est le meilleur investissement possible. Je ne pense pas que j’aurai acheté ce lot avec une rentabilité à 10% net. Mais j’estime que sur ce coup la rentabilité vaut le temps passé (actuellement 1 heure par semaine en plus d’un gros nettoyage de départ, d’un passage de désherbant et d’une tonte).

Bernard2K · #11

Quelques réflexions :
- soucis de stationnement, mais est-ce que les habitants sont prêts à payer pour stationner ? N’ont-ils pas chacun déjà leurs petites habitudes ? Ont-ils le budget pour louer un stationnement ? Si c’est une population de retraités aux revenus modestes ça me semble mal parti.
- Je ne comprends pas cette phrase : "Changement de destination possible (transformation en habitation) soit 20 000 euros au prix du m2 et de l’existant, secteur peu prisé." Qu’est-ce qui coûte ou qui rapporte 20 000 €?
- "Pas de réseaux. Ouvertures à créer (je ne veux pas d’électricité à gérer)." Ca ne fonctionne pas. En ce moment, il fait nuit à 5 heures. Les gens qui rentrent du boulot ne veulent pas se garer à la lueur des phares et ressortir à la lampe de poche. Surtout dans un parking collectif qui est perçu comme un lieu peu rassurant. L’électricité pour l’éclairage est une obligation pour ce que vous envisagez.
- 300 m² : quelles dimensions longueur, largeur, hauteur ?

Siocnarf · #12

Même avec une grosse négociation, j’ai l’impression que vous allez avoir du mal à atteindre les 10% de rentabilité…

Fuyez ce projet, ou réfléchissez à en faire autre chose.

Car ce que vous envisagez n’a rien à voir avec l’achat et la location d’un lot de box de parkings extérieur.

Il s’agit de la réalisation d’un parc de stationnement collectif couvert, avec tout une règlementation à respecter au niveau
- incendie
- évacution / éclairage de secours
- ventilation par rapport aux gaz d’échappement
- etc…

cf. Circulaire du 03/03/75 relative parcs de stationnement couverts | AIDA

JamesCombi · #13

Bonjour à tous,

Incité par Iqce, je poste mon expérience sur l’investissement locatif dans les garages.

Locatif en direct : 20 parkings/box : 290 K€, reste 180K€ à rembourser jusqu’à 2015_2030 selon les lots.

J’ai commencé par acheter un lot de 5 box en novembre 2010.
Depuis, j’ai majoritairement acheté des box, en lot dans la mesure du possible pour diminuer les frais de notaire.
Je préfère de loin les box à des parkings pour élargir la clientèle (voiture, voiture de collection, stockage…).

Concernant les prêts, j’ai tout emprunté à 110%, c’est à dire Prix d’achat + FN.
J’ai tout emprunté via ma banque CA Idf, qui m’a suivi à chaque fois, aussi bien pour 15-20K€ que pour 80K€.
Les taux vont de 3,15% à 1,8% hors assurance sur 12 et 15 ans.
Je m’arrangeais à chaque fois pour que les loyers couvrent l’emprunt et l’assurance.
Attention, toutes les banques ne financent pas le locatif pour des parkings, comme le Crédit Foncier et Boursorama.
Il est vrai qu’en tant que salarié, les discussions avec les banques sont plus faciles. Ca les rassure.

Concernant le choix des emplacements :
Le choix se fait par opportunité.
En général je choisis des villes autour de chez moi que je connais bien, maximum 10-15kms.
Je privilégie les box. La demande locative est plus importante, plus fidèle et est un peu moins lié à l’emplacement que les parkings.
J’ai des locataires depuis mon premier achat et certains viennent de plus de 20-30 kms.
Je scrute les sites de vente sur internet, particuliers et professionnels. J’ai fait de très bonnes affaires avec des pros.
Une seule règle est importante : la rapidité. Il faut être le premier.
A partir du moment où l’on connait son marché, on sait repérer immédiatement les bonnes affaires.
Il faut pouvoir prendre la décision dès la première visite.
Sur une bonne affaire, il n’y a pas de 2ème tour.

Il faut éviter les villes et/ou quartiers récents qui, en général, ont beaucoup d’emplacements de parking et box disponibles.
La demande locative est alors plus faible et le prix moins élevé.

Concernant la gestion :
Je gère tout en direct.
C’est super enrichissant d’échanger avec les locataires et leur besoin.
De plus, une fois la visite effectuée, elle dure en générale guère plus de 15 minutes, on remplit un contrat, j’échange les clés et bip avec un chèque de caution et loyer.
Par la suite, soit je reçois un chèque trimestriel terme à échoir ou des virements mensuels.
Mon seul travail est la vérification des loyers virés sur mon compte en banque tous les mois et de payer les charges tous les trimestres.
Comme expliquer auparavant, les locataires restent en général au minimum un an.

Voila, en espérant avoir donner quelques informations utiles.

Bernard2K · #14

BPSG : vous avez une discussion sur la façon de résilier le bail puis de vider le box en cas d’impayés, en page 4 du présent fil, à partir du message #90. Il y a déjà pas mal d’informations. L’avez-vous lue ?

dangarcia · #15

Jbp2 a écrit :
Y a t-il quelqu’un qui pourrait me conseiller sur l’achat de parkings ou garages?

Oui, dès lors que vous aurez des questions plus précises.
Dans l’immédiat, un peu de lecture s’impose
site:www.investisseurs-heureux.fr parking - Google zoeken

Canyonneur75 · #16

Bonjour,

La taxe d’habitation ne s’applique qu’au locaux destinés à l’habitation et leur dépendances.

Les dépendances sont définies comme des locaux annexes à un local d’habitation quel que soit leur usage. L’administration fiscale retient une distance de 1 km pour qualifier un local non destiné à l’habitation comme une dépendance.

Un parking n’est pas destiné à l’habitation. Il ne sera pas qualifié de dépendance s’il est situé à plus de 1km de votre résidence.

Dans votre cas, le parking n’est donc pas imposable à la TH.

Source : BOFIP

Par ailleurs, pensez à vérifier, si le parking dépend d’une copropriété, dans le règlement de copropriété :
- que la cession d’une place de parking à une personne qui ne dispose pas d’un lot d’habitation est possible,
- la nature des charges susceptibles de s’appliquer au parking, en particulier dans le cas de travaux importants (voir la liste des charges communes générales et des charges spéciales s’appliquant aux parkings - si, par exemple, le parking est sur une dalle, les travaux peuvent être couteux suivant le mode de répartition)

Pour réagir aux messages précédents (dont je viens de prendre connaissance) concernant la situation du marché des parking à Paris, deux points qui me paraissent importants  :
- L’offre locative s’est accrue au cours des dernières années car des bailleurs sociaux se sont mis à louer des places de parking de façon indépendante des logements
- Les nouvelles technologies ont déjà permis l’émergence de plateformes de location de parkings ou la relation avec le propriétaire est totalement dématérialisée : engagement sur la plateforme, attribution de la place immédiate, ouverture de la porte du parking par téléphone portable, paiement par CB tous les mois, pas de dépôt de garantie, résiliation sur la plateforme. Le choix est large et les prix sont bas (je paie 82 Euros par mois CC pour un parking en 2ème SS dans le 20ème arrondissement de Paris). La location traditionnelle est immanquablement plus lourde…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/09/2018 22h37)

michaelstaudi · #17

1) J’aimerais quand même poser 2 questions, je peux savoir pourquoi tout le monde nous parle depuis des années des fameuses voitures " autonomes " qui devraient arriver tellement rapidement que ça (selon ce que tout le monde dit depuis 5 ans) alors qu’on en voit même pas l’ombre pour les petits particuliers que nous sommes?

2) Pourquoi la voiture autonome fera baisser les demande de parkings? A ce que je sache, ce sont des voitures également et donc, il faut un endroit pour les garer non?

roudoudou a écrit :
Justement non, peu d’appartements sont vendus avec parking à Paris. Je pense juste que l’offre est très faible.

La fin des parkings à Paris j’en entends parler depuis 10 ans, aujourd’hui un parking dans mon arrondissement se loue 200 euros par mois sans pbm (et 20 euros par jour à la journée)

Je pense pareil que vous, on blablate depuis des années en attendant, acheté au bon endroit, un parking est très rentable.

Stochastic · #18

Bonjour,

1- Oui il vous faut une attestation d’assurance

2 - Je ne comprends pas vraiment votre question et j’ai l’impression que vous mélangez certaines choses. Sauf erreur de ma part, l’assurance pour le parking couvre uniquement…le parking et non les véhicules qui se garent sur le parking. Si la voiture est incendiée, volée ou inondée, c’est l’assurance du véhicule qui devra prendre en charge les coûts (sauf si vous êtes assuré au tiers).

Bernard2K · #19

@IH : en relisant, il me semble mieux comprendre votre question. J’essaie de la reformuler, pour voir si j’ai bien compris : "une personne de ma connaissance a 4 parkings à vendre en centre-ville, loués 96 € bruts chacun, combien ça vaut à la vente ?"

Première précaution : raisonner en loyer HC, même pour la rentabilité brute. Car les charges de copro ne font que transiter par le propriétaire, elles ne lui rapportent pas un copeck.

Or, vos 96 € "bruts", on ne sait pas si c’est du lard ou du cochon. Désolé, mais un loyer ne s’exprime pas "brut", il s’exprime HC ou CC ; et sachant que ça transite par une agence, il faut encore préciser avant ou après commission de l’agence. La rentabilité brute se calcule sur le loyer HC, commission d’agence non déduite.

Supposons que le loyer CC prévu par le bail soit de 96 € et que les charges récupérables sur le locataire soient de 10 € par mois. Que le bailleur ait écrit sur le bail "96 € CC" (sans plus de précision) ou "86 € HC + 10 € de charges", ça revient au même : son revenu locatif doit être pris HC, donc 86 €/mois dans cet exemple. Vous voyez que même 5 % de rendement brut, calculés sur 86 €, ça ne fait plus le même prix.

Deuxième précision : raisonner en prix FAI. Votre prix "23000 € hors frais", on ne sait pas si c’est du lard ou du cochon. Là aussi, petit problème de vocabulaire : un prix est "FAI" ou "net vendeur". "Hors frais", c’est sujet à interprétation.
Si vous souhaitez passer par une agence, c’est votre choix, pas celui de l’acheteur. L’acheteur, lui, il voit son prix FAI, il ajoute 8 % de frais de notaire (plutôt 10 % même, sur un petit montant), et il sait combien ça lui coûte vraiment. Supposons que le prix de marché soit de 23000 €. L’agence prend 5000 € de commission, d’où votre évaluation à 17000 €, vu que les évaluations d’agence sont toujours "net vendeur".

Ce qu’on voit avec cet exemple chiffré :
Si le prix de marché est de 23000 €, commission d’agence 5000 €, loyer 86 € + 10 € de charges, ça donne :
- côté acheteur, il paie vraiment 23000 € + 10 % de frais de notaire : 25300 €, ça lui rapporte vraiment 86 x 12 = 1032 € HC par an. Soit une rentabilité brute de 4,07 %. On parle bien en brut, il lui reste à déduire les charges : TF, intérêt d’emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, charges de copro restant à charge du bailleur, 7 à 10 % de commission d’agence s’il fait gérer par une agence comme le fait actuellement le vendeur, et bien sûr IR et PS. Sa rentabilité nette sera de l’ordre de 2 %. Etes-vous toujours acheteur ?
- côté vendeur, s’il se dit : seulement 17000 € de prix de vente (net vendeur) pour une location de 96 € par mois, soit une rentabilité de 96*12/17000 € = presque 7 %, quand même ! Eh bien son calcul est totalement erroné.

Vous voyez qu’il faut donc être très attentif aux différences HC/CC sur le loyer, et net vendeur/FAI sur le prix. Si vous nous précisez ces données, on pourra mieux raisonner sur votre cas précis.

Enfin, sur le fait qu’avec un lot de 4 garages, les frais seraient davantage réduits :

Premièrement, ce n’est pas sûr du tout de trouver un acheteur pour les 4. Plus on vend en lot, plus on a affaire aux requins. Peut-être vaut-il mieux vendre chaque garage à un particulier bien naïf qu’un lot à un investisseur bien aguerri qui va vous plier au niveau du prix et d’autres détails.

Deuxièmement, si vous passez par une agence : les conditions sont à négocier, mais elle risque d’appliquer son barème. 17000 € net vendeur/garage vendu séparément, 5000 € par garage, eh oui, c’est une commission fixe de 5000 € pour toute vente de moins de 50000 €, c’est le tarif. Si vente en lot, alors on applique "seulement" 10 %, soit 10 % de 68000 €, soit 6800 €. C’est vrai que c’est beaucoup plus intéressant pour le vendeur, surtout dans le fait qu’il peut avoir un prix FAI plus bas pour le même prix net vendeur (par garage), ou bien un prix net vendeur plus haut pour le même prix FAI (par garage). Seulement si l’agence vous présente un acheteur qui ne veut qu’un seul garage, vous faites quoi ? Vous n’allez pas snober un acheteur, donc vous vendez à la découpe. Donc l’agence touche un max de commission. Sur d’aussi petits montants, il faudrait vendre sans agence.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2019 09h11)

amoilyon · #20

Sans dévoiler mon coin aux champignons, comme dirait B2k, je suis à moins de 100 m d’une station de la ligne D.
J’ai vu dans mon alerte qu’un de ces box était proposé en location sur leboncoin le mois passé. J’ai contacté le bailleur et ai proposé de lui racheter. Il se trouve qu’il en avait 2.
Une IH avec qui je discute régulièrement de nos avancées dans nos recherches immobilières a pu suivre ce feuilleton.
Ainsi que toutes les autres pistes qui n’aboutissent pas….

Mais cela ne va pas aider ArnaudC à se décider, c’était un exemple pour illustrer afin qu’il ait un retour terrain.

Bernard2K · #21

@ArnaudC et les autres : ça fait au moins 15 ans que les parkings sont décrits comme le nouvel investissement locatif qui va bien, bonne rentabilité etc.

Du coup, évidemment, il y a plein de gens sur le coup.

Du coup, évidemment, on ne trouve pas de box à 2000 € à Lyon ! Sauf Amoilyon, qui a son réseau, son savoir-faire et ses antennes !

A ce jour, la palme de la meilleure rentabilité du forum est détenue par Morey sur un ensemble de garages, avec quasiment 50 % de rentabilité. A lire à partir de ce message : Parkings : investir dans des parkings p.4

C’est impossible à reproduire : il a trouvé le truc oublié de tous, que plus personne ne veut, et qu’il a pu négocier à 1000 € le box ! C’est quelque chose qui n’arrive qu’une fois dans une vie…

PS : Attention, quand c’est pas cher, souvent, c’est dans un quartier où il n’y a quasiment pas de demande locative. Parfois, certes, on trouve le truc pas cher et qui va bien se louer. Mais, la plupart du temps, si c’est pas cher c’est qu’il y a une raison.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2021 00h17)

Leon · #22

Bonjour à tous

Ma contribution sur les garages :

Lors de l’achat de notre Rp, il y avait en façade de rue 5 garages bétonnés (110m2 environ) dont un au centre qui servait de passage/ porche pour accéder à la maison derrière.

J’ai fait "encore" une nouvelle DP pour une création de portail sur la voirie fraichement rétrocédée qui borde ma parcelle.

J’ai ensuite muré le fond du porche pour le transformer en garage.
Pour l’électricité, il y avait dans ces garages un vieux tableau de comptage déposé, que j’ai fait remettre par ENEDIS.
L’assurance est inclus dans ma RP 427€/an pour l’ensemble, maison et dépendances.

Résultat, je loue à une entreprise 4 boxs pour 350€ mensuel.
Le 5ème box pour stockage à 90€.

Difficile de parler de rentabilité car le prix d’achat était inclus dans ma RP, mais la somme des loyers (440€ mensuel avant imposition) paye 70% du montant de l’emprunt de la maison.

J’aurais peut être pu en tirer encore plus en louant l’ensemble à une entreprise comme local, mais le bail commercial que je ne maitrise pas et la possible nuisance sonore générée en fonction de l’activité m’a pour l’instant fait renoncer à cette solution.

amoilyon · #23

ArnaudC, le 18/05/2021 a écrit :
Hello Amoilyon,

merci beaucoup pour ces réponses claires en effet cette annonce ressemble un peu a "un investissement de bon père de famille" bien que je ne le suis pas, mais le problème c’est que malgré plusieurs mois à éplucher les annonces sur le bon coin je ne trouve pas de perle rare à 2000eur comme vous et ce serai bien la cible que je préfèrerai acheter car le ROI est carrément plus intéressant !

Auriez-vous des conseils afin de m’aider a dénicher de telles affaires ? je suis prêt a "mouiller la chemise" en prospection si on me donne les bonnes clés pour faire de telles recherches

évidemment je préfèrerai trouver 3 ou 4 places à 2000eur chacune pour le même prix et ainsi maximiser les loyers et obtenir 200eur brut par mois pour le même tarif !

Avec le jeu de l’offre et de la demande, si je mets demain une annonce avec mon box à 2000€ je vais être envahie d’appels. ( Voulez-vous que je mette votre téléphone ? Comme ça, vous verrez directement qui sont les -nombreux- investisseurs lyonnais ? )

Il n’y a pas de règle type, ce n’est pas une recette de cuisine.
Dans mon cas, pour illustrer l’exemple, annonce d’un box à acheter en agence il y a 5 ans, j’ai appelé et insisté -fortement- pour visiter le jour même. Pendant la visite, le téléphone de l’agent n’arrêtait pas de sonner pour visiter ce box. J’ai fait mon offre suite à la visite. Pour tout un tas de problème, il se trouve que je n’ai pas -encore- signé l’acte de vente. Mais j’aurais découvert la copro - une copro comme il y en a des tas sur Lyon - et j’ai commencé mon travail de patience et de persévérance.

J’ai démarché les copropriétaires, j’épluche les AG, j’actualise les nouveaux entrants et les sortants.
Dans mon portefeuille immobilier, c’est le paragraphe sur les box. Je ne suis pas spécialiste des parkings à Lyon, mais dans MA copro, c’est mon terrain de chasse, et je suis plus qu’au point.
J’arrive à les reconnaître en une seule photo - une agence en a vendu un en ce début d’année, mais bien trop cher pour moi -.

J’aime beaucoup la métaphore du coin à champignons, qui nous vient de B2K, mais il existe des tas de coins à champignons.
J’achète à des vendeurs qui s’ignorent, et qui ignorent le prix de leur box, satisfait de mon "je m’occupe de tout: diagnostic, syndic, notaire, vous aurez juste à signer -et même par procuration- et donner votre RIB pour encaisser l’argent".

J’aurais passé 5 ans à éplucher cette copro. J’achète le box 5 et 6, j’ai une piste pour le 7ème, il y en a 3 au contentieux (que je suis également), je ne désespère pas pour "celui de l’agence" que je n’ai toujours pas.

Est-ce que vous vous sentez de faire comme cela ?
De passer des heures d’étude, pour peut-être rien au final ?

Vous regardez mon "terrain d’investissement" et vous vous dites " la chance, elle a des box à 2000€ à Lyon qu’elle loue facilement avec une bonne renta, j’en veux aussi", mais vous ne voyez que les arbres qui ont poussé, et pas toutes les graines que j’ai semées, où j’ai passé beaucoup de temps à planter, à arroser régulièrement, et qui n’auront rien donné ( comme ce grenier, où j’ai passé beaucoup de temps…)

RadioInvest, le 18/05/2021 a écrit :
@amoilyon

Avez-vous entamé une réflexion sur les potentielles évolutions à venir, à savoir "l’électrification" des parkings ?

Il est probable que dans les 10 prochaines années, de nombreux locataires de vos places de parking aient envie d’y recharger leur voiture électrique (plutôt que sur les bornes extérieures de la voie publique).

Avec un prix au m² haut, et des gens qui stockent toujours plus, je n’ai qu’un seul de mes box qui sert réellement à un engin motorisé, tous les autres sont uniquement pour du stockage.
Sur mon annonce je suis claire : pas de prise individuelle, une prise dans les communs, pas d’eau et la lumière dans les communs avec un minuteur. Je n’ai pas de soucis pour louer, la principale question est : "Quel est l’accès ? On peut décharger devant ?"

Bernard2K · #24

Tlaloc a écrit :
- par la bonne affaire à l’achat. Encore plus que dans d’autres domaines, la bonne affaire semble se faire à l’achat.

Il me semble que ce n’est ni plus ni moins que dans d’autre domaines. Une bonne affaire se fait toujours à l’achat. Ca fait marner ceux qui n’y arrivent pas, mais c’est la stricte et simple vérité.

Quid du rendement calculé à partir du prix auquel on pourrait revendre le bien ?

Pris isolément, il n’a aucun intérêt pour indiquer si l’on a fait une bonne affaire. Il indique seulement si le quartier est coté ou non. Si je peux revendre à 6 % de rendement, je suis dans un coin cossu et recherché. Si je peux revendre à 10-12 %, je suis dans un coin quelque peu défavorisé. Si je peux revendre seulement à 25 % de rendement, je suis dans les pires quartiers "prioritaires".
La différence entre le rendement d’achat et le rendement de revente est un indicateur de bonne affaire, mais seulement du point de vue achat-revente. Par exemple, celui qui a acheté à 12 % et revend à 6 % fait une aussi bonne plus-value que celui qui a acheté à 20 % et revend à 10 % : il a fait x2 en achat-revente. Par contre, pendant la durée de détention, celui qui a acheté à 20 % a fait une "meilleure affaire" (du point de vue du rendement, mais au prix de risques supérieurs, presque toujours).

- par le travail personnel. Je lis bien que cela demande peu de travail et peu de contrainte. Mais je constate aussi que c’est obligatoire. Qu’une agence prend 150 ou 200e à l’installation, et que sur des box à 35e/mois avec un turn-over d’un an, c’est juste 30 ou 40% du revenu brut. Et qu’au delà de la gestion d’un lot, il faut aussi penser à toute la charge mentale sur l’ensemble de la durée, y compris des projets qui n’ont pas abouti.

Vous mettez dans le même panier deux type de travail :
- celui de recherche
- celui de gestion

Moray par exemple semble avoir fait assez peu de travail de recherche : il passait devant ces garages et il a fini par apprendre que c’était à vendre. Par contre, après achat, il y a beaucoup de travail de gestion, qu’il arrive à minimiser grâce à une organisation efficace (voire expéditive, diraient certains).
Amoilyon semble avoir fait un énorme travail de recherche, avec un suivi sur plusieurs années. Par contre, ça ne semble pas spécialement pénible à gérer.

De toute façon, il est bien évident que la rentabilité élevée de l’investisseur immobilier est tempérée par deux "subventions" :
- il subventionne son activité en ne comptant pas une bonne partie de ses dépenses : déplacements, menus achats liés à la recherche puis à la gestion restent dans le budget du ménage. Tenez-en une comptabilité exacte (par exemple en devenant marchand de biens ) et vous serez étonné du montant de ces dépenses. Même dans une SCI, le coût est sous-estimé, car si le gérant consciencieux va compter ses dépenses liées à la gestion, il ne comptabilise presque jamais les coûts liés à la recherche du bien. Il faut vraiment avoir un raisonnement 100 % "entreprise" pour comptabiliser l’ensemble des dépenses.
- de plus, il subventionne son activité en ne comptant pas son temps de travail. Tenez-en une comptabilité exacte (par exemple avec une compta analytique qui mesure le temps passé sur chaque "projet" et lui attribue un coût basé sur une rémunération réelle ou théorique), et là ce poste explose carrément. Pour une chercheuse très méthodique comme amoilyon, je n’ose imaginer à combien se chiffrerait ce temps de travail.

Sur les parkings, qui sont très bons marché à l’achat (à comparer de l’habitation ou des locaux commerciaux), il est certain que les charges ainsi "subventionnées" facilitent grandement une rentabilité élevée ; et réciproquement, la grèverait d’autant plus si elles étaient comptabilisées à leur coût réel. Mais c’est valable pour tout ce qui est de faible valeur unitaire. Achetez des studios dans une banlieue difficile (on peut en trouver à 10 k€ en cherchant bien) et vous aurez de même une rentabilité élevée seulement si vous négligez les coûts de recherche et de gestion.

Pour autant, pour beaucoup de personnes, l’investissement dans l’immobilier locatif est une passion. Est-ce que le collectionneur comptabilise le coût de son temps de travail pour rassembler ses précieuses collections ? L’investisseur en immobilier locatif a parfois plus une logique de collectionneur entomologiste qu’une logique de directeur financier d’entreprise !

MrAdes · #25

Bonjour,

Un message pour témoigner de mon expérience dans les boxes (et relancer un peu ce fil très intéressant).
De notre côté, avec ma femme, nous avons décidé en 2004 d’investir dans l’immobilier (par tradition "familiale" chez ma femme, plusieurs oncles ayant des logements/terrains…).
Nous avons vite écarté les locations d’habitations car on ne voulait pas se trouver dans la situation de renvoyer un locataire, de se retrouver coincés pendant des mois (ou plus !) par un locataire/squatteur.

Et, par l’entremise de mon beau-père, qui a passé sa vie dans le bâtiment (entrepreneur, puis auto-entreprise de conseil pour syndics principalement), nous avons appris qu’un de ses clients vendait un parc de box (département 91), pas loin du RER : 150 boxes au total à 15 000 euros le box. A ce moment-là, les loyers étaient de 90 €.
Nous avions 30 000 € de liquidités, et après pas mal de calculs, il s’est avéré que l’achat de 9 boxes à crédit sur 12 ans était le mieux. Les taux en 2004 étaient pas mal et cela revenait à 1 043 € / mois.
On a payé au total avec les FN 145 000 € (9 * 15000 + 10 000 euros de FN).

Comme on n’y connaissait rien, on, a fait gérer ça par un syndic d’immeubles connu par mon beau-père. Au début, c’était 15€/box (mais ça a évolué, faut lire la suite !).
Charges : environ 100€ mois pour les travaux de la copro (copro de boxes uniquement)
TF : environ 1400 € au début mais plusieurs hausses et dorénavant à 2000 €/ an
Entrées : 9 * 100 € (loyers changé au moment de l’achat) -> 900 € / mois
Cela permettait donc de payer à 60% environ le crédit. Restaient 400€ d’effort familial.

Depuis :
- aucune vacance (18 ans * 9 boxes * 12 mois) -> 2000 mois environ et peut-être 3-4 mois de vacance (à cause de l’agence qui traîne un peu, et perd un demi-mois).
- 3-4 locataires mauvais payeurs / laissant traîner / agence qui gère pas, qui ne nous prévient pas. Au final, j’estime à environ 40 mois de perdus dans la nature. Ce qui fait 1950 mois / 2000 (97.5% de loyers perçus).
- depuis fin 2016, les boxes sont définitivement payés. Les loyers ont été augmentés, et atteignent dorénavant 110-115 € / mois.

+
On s’était dit que si nous avions besoin d’argent rapidement, on pouvait facilement revendre un box (et pas l’ensemble de notre patrimoine). On n’en a jamais eu besoin, difficile donc de savoir si ce serait facile… Toutefois, je regarde de temps en temps sur LBC, et j’en ai vu 3 de vendus cette année de 16 à 18k €)
Le risque n’est pas si énorme.
Les frais sont connus d’avance, il n’y a aucun entretien, aucun problème (normalement)
Les gens restent longtemps. Minimum 3 ans pour nous, et certains depuis 10 ans et plus. (il faut dire que les 2/3 vivent dans les bâtiments autour des boxes)

-
Attention aux syndics !
Le premier syndic, un vieux de la vieille, a bien fait marcher l’affaire, mais… après 6 mois un peu relâché (il répondait lentement), on a appris par… son successeur qu’il avait revendu son affaire ! D’ailleurs, il n’était déjà plus ami avec mon beau-père à ce moment-là…
Le 2ème syndic donc, était le fils à son papa, qui lui avait "offert" ce syndic. Au bout de 2 ans on est partis de nous-mêmes, car il n’y connaissait pas grand’chose, répondait très lentement, et je pense que lorsqu’on a lui a signifié notre décision de rompre le contrat, il n’a pas compris pourquoi (alors qu’on l’avait tanné 3 mois pour qu’on discute tous ensemble…
Le 3ème syndic, un autre ami de mon beau-père, a repris nos contrats, a remis de l’ordre (et surtout dans les contrats !), mais… au bout de 5 ans, a disparu de la circulation après avoir… revendu son syndic !
4ème syndic donc, bien plus pro, une équipe, avec moins d’affectif, plus de relation clientèle (surtout au début !). Ca fait 4 ans qu’on y est, et en gros ça va beaucoup mieux, mais surtout parce que NOUS sommes beaucoup plus attentifs. C’est ça la différence !

En relisant tout ce fil, j’ai revérifié, nos contrats ne sont pas des contrats "code civil" comme j’ai lu ça (page 4). Je reverrai ça avec notre agence.
Le fait d’être "loin" des boxes nous a forcé à faire appel à une agence, mais là, c’est surtout à nous d’être attentifs, de les relancer rapidement dès qu’il y a retard (ce qu’on a pas fait pendant quelques années, et quand ça arrive, c’est toujours très tard !)
Les travaux : et oui, ça arrive quand même, typiquement la porte qui ne s’ouvre plus /ne se ferme plus. Et la, re-méfiance envers l’agence. On nous a fait le coup 2 fois.
Locataire : - la porte ne s’ouvre plus
Agence (à nous) : nous avons contacté une entreprise qui peut réparer cette porte (qui n’est pas aux dimensions habituelles) pour 2500 € environ. Soit 2 ans de location /
Nous : on contacte un ami à nous qui est dans le "bâtiment" et qui nous a accompagnés voir cette porte. En fait, seul le câble était cassé. 1/2 heure pour AR chez Castorama, un câble à 15€, une demi-heure de MO et voilà, fini.

A ce tarif-là, ça va. Mais soyons lucides. Si l’agence avait dit, ça coûte 800€, j’aurais peut-être dit oui sans trop chercher. Mais à ce prix-là, c’était limite honteux. Depuis, il y a 2 autres occasions identiques. Une fois gérée par le serrurier de la rue, qui a changé le câble pour 100€ (avec la MO). Et la dernière fois, j’ai eu le locataire en direct, lui ai proposé de réparer moi-même, mais il a refusé. je soupçonne qu’il stocke bien autre chose que sa seule voiture.

Pour finir, la copro INTERDIT explicitement tout stockage, hors voiture, notamment le papier, la peinture, etc…

C’était un peu long, mais c’était mon expérience

Dernière modification par MrAdes (16/07/2023 19h38)

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RadioInvest, le 18/05/2021 a écrit :

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Tlaloc a écrit :

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