Helsinki [57] : étude de cas immobilier (division maison et terrain locatif + RP)

Helsinki · #1

Bonjour,

cela fait plus d’une année que je cherche un bien dans mon secteur soit une RP soit du locatif en parallèle de mes lectures actives sur le forum. J’attendais d’acheter avant de démissionner de mon emploi au Luxembourg et revenir en France… et quelques jours avant de démissionner, je trouve enfin un bien qui m’intéresse ! Pour précision, je suis résidente française (et je n’ai donc pas encore démissionné)

Nous nous étions fixés un budget de EUR 270,000 pour notre résidence principale FNI. Nous serions ici avec une maison divisée en deux logement (au moins dans un premier temps) pour un budget de EUR 325,000 avec un grand terrain.

Je sais que certaines personnes sur le forum conseillent de séparer vie privée et investissement. Mais, nous cherchons depuis un an un lieu de vie qui nous convient sans succès pour quitter notre location. Il devient maintenant "urgent" d’acheter pour profiter de mon salaire luxembourgeois. Je suis personnellement très attachée à l’investissement alors que mon compagnon est plutôt partisan d’une vie "au jour le jour".

VOTRE PROFIL

- Achat en couple (50-50) - 27 ans tous les 2
- Revenus bruts annuels de EUR 54 K + EUR 32 K = 86 K (mon revenu brut passera de EUR 54 K à EUR 32 K en revenant en France) -- mon compagnon est dans la fonction publique (responsable exécutif) mais contractuel depuis 3 ans
- Concubinage (PACS envisagé)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : bonnes - en progression
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles mais je souhaite apprendre
- Sociales : moins bonnes
- Temps disponible : le week-end (mon compagnon dispose de 10 semaines de CP + toutes les heures récupérables)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :
Maison sur deux niveaux dont le sous-sol semi enterré en rez de jardin a été aménagé en habitation (la face avant du sous-sol est en rez de jardin et le reste est semi enterré mais avec des ouvertures sur l’extérieur)
Chaque niveau est composé de 90 m2
RDC: garage transformé en salon + une cuisine ouverte sur le séjour qui dispose d’un poêle (si ouverture de cloison alors salon/séjour/cuisine de 45 m2) + 1 chambre de 12 m2+ 1 buanderie ouverte (sera transformée en chambre) + un WC vétuste
Etage: salon/séjour/cuisine de 45 m2 avec une cheminée + 2 chambres de 15.5 et 12.5 m2 + une SdB de 6 m2 + un WC séparé + entrée de 7 m2
+ Une veranda de 40 m2 en rez de jardin - cette veranda est ccessible par l’arrière de la maison et par le sous-sol aménagé (mais avec 6/7 marches)
+ Hangar de 80 m2 qui se trouve éloigné d’environ 10m par rapport à la véranda (arrière de la maison)
- Travaux: je les estime à la louche à EUR 80 K pour les 2 logements (le chauffagiste et l’électricien viennent effectuer des devis ce mercredi) >> j’estime sur base de mes lectures et maigres connaissances 25 K pour chauffage + 25 K pour électricité + 10 K de fenêtres + 5 K de chaudière (2 chaudières si division) + 15 K d’autres travaux
Electricité: tout est à revoir
Chauffage: tout est à revoir - il nous faut décider quel type de chauffage nous souhaitons mettre en place
Fenêtres/portes à changer: 4 fenêtres avec triple vantaux + 2 baies vitrées + 1 porte d’entrée
Création d’une salle de douche en bas + création d’une fenêtre
5 radiateurs (en fonction du système de chauffage choisi)
Création d’une chambre en bas (cloison)
Refaire les peintures sur les murs intérieurs de toute la maison
Refaire les peintures sur les murs extérieurs de la maison (ça reste tout à fait acceptable et sans fissure mais je voudrais remettre au propre)
Les 2 cuisines sont à réaménager car vieillottes
Raccordement au gaz de ville à faire si choix pour ce type de chauffage
2 chaudières si division ou 1 seule chaudière sinon
Création de sous-compteurs électriques si division
- Toiture: elle a été revue en 2005 - elle semble propre
- Charpente: il faut que je me rende dans les combles. Sur le diagnostic pour l’amiante, il est mentionné que l’expert n’a pas pu accéder aux combles pour cause d’encombrement (d’après l’AI, il s’agirait de l’isolation à 1 euro qui a été faite et "injectée" dans les combles) - je vais essayer d’aller voir mercredi lors de ma visite
- Amiante: il y a une présence d’amiante dans le hangar et le toit de la veranda (plaque fibro ciment)
- Année de construction : 1978
- Attention: zone ABF
- Déjà occupé ? : oui par la propriétaire actuelle (elle occupe seulement le sous-sol aménagé) - sera libre après la vente
- Chauffage au gaz avec une cuve dans le jardin mais le gaz de ville arrive dans la rue devant la maison
- 2,100 m2 de terrain (en longueur)
- DPE:
Consommation énergétique : D (mais à la limite car 229 alors que 230 correspond à E…)
Emission de GES : E
- Taxe foncière : EUR 500 (mais je pense que le sous-sol aménagé n’est pas déclaré donc prévoir une hausse - le double ? )

LOCALISATION DU BIEN

- 57
- commune sans PLU - se référer au règlement national
- A 15 minutes en voiture d’une "métropole" de 220,000 personnes
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas
- Commune avec peu d’habitants car peu de terrains constructibles mais assez "prisées" de par sa proximité avec la ville (départementale qui rejoint directement l’est de la ville sans bouchon et où il y a beaucoup d’entreprises - 15 minutes)
- ce sont surtout des maisons avec de grands terrains - 2 lotissements se sont développés sur les dernières années avec des parcelles de 400 m2 environ
- le terrain d’à côté (qui appartient au même propriétaire) est configuré de la même façon mais il fait 1,900 m2 et l’arrière du terrain n’est pas constructible (notre terrain l’est uniquement dû à la construction du hangar sur cette partie à priori et d’après le maire) - il va être mis en vente à EUR 125,000 non viabilisé selon l’AI

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : EUR 25,000
- Financement  : EUR 225,000 + travaux de EUR 80,000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,35 % sur 25 ans proposé hors assurance + 0,32 % d’assurance
- Durée du crédit : 25 ans (le crédit passe en RP et quand nous aurons fini les travaux ou d’ici environ 1 an, nous dirons que suite à ma démission, la mensualité est trop élevée donc nous devons louer une partie)
- Épargne de précaution : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP ? pas approprié normalement car grande surface normalement mais j’ai fait une annonce sur LBC et je suis tombée sur 2 couples de professeurs à l’université qui recherchaient un grand meublé // avantage par contre de prendre en amortissement la valeur vénale à partir du moment de la location (donc prise en compte des travaux effectués)
- location nue ? plus adapté au logement mais quid des travaux qui auront été effectués (si nous occupons en RP partie RDC puis partie véranda) ?

- Potentiel de la maison/projet à court terme:
Location de l’étage : 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
RP dans le RDC: 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)

- Potentiel de la maison/projet à moyen terme (2 ans):
Location de l’étage : 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
Location du RDC: 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
NB: Il y a beaucoup de jurisprudence sur la location de sous-sol semi enterré. J’en ai lu plus d’une 20aine et le législateur prend un ensemble de critère en compte pour conclure que le bien n’est pas impropre à la location (aération, lumière naturelle, hauteur sous plafond, absence d’humidité, etc. Ici, la hauteur sous-plafond est comprise entre 2,11m et 2,15m. Par chance, j’ai fini par tomber sur une jurisprudence dans le département de la Moselle (- de 20 km) avec exactement les mêmes caractéristiques
Jurisprudence location sous-sol
RP dans la véranda + extension : 70/80 m2 - 2 chambres + 1,500 m2 de terrain

- Potentiel de la maison/projet à long terme (5 ans):
Location de l’étage : 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
Location du RDC: 90 m2 - 2 chambres + environ 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
Location de la véranda + extension : 70/80 m2 - 2 chambres + 100 m2 de jardin (1 place de parking sur les 100 m2)
Construction d’une extension collée au hangar de 80m2 (transformer une partie du garage en habitation + faire une extension) - 90 m2 habitable + 40m2 de garage + environ 1,300 m2 de jardin
NB: la parcelle est constructible jusqu’au bout du hangar d’après le maire et selon la carte communale. Le terrain de la maison est en longueur mais il y a un "chemin" de 3m de large sur le côté de la maison qui permettrait de se rendre en voiture jusqu’au hangar/maison. L’avantage serait d’être vraiment à part par rapport aux appartements en location.

J’ai passé une annonce fictive sur LBC avec les caractéristiques détaillées (90m2 meublé - 2 chambres - salon-séjour-cuisine de 40 m2 - jardin de 100 m2 avec place de parking privative) pour EUR 650 par mois hors charge. J’ai reçu une 15aine de demandes de visites dont certaines personnes qui avaient de bons profils (ingénieur, prof, etc). Le potentiel locatif est donc bien présent sur la commune.

MES QUESTIONS

- que pensez-vous du projet dans sa globalité ?
- faudrait-il faire intervenir un géomètre dès le départ pour créer plusieurs lots dans la maison ? création de compteurs distincts, etc
- faudrait-il faire intervenir un géomètre dès le départ pour scinder la parcelle de terrain en 2 ? en déposer un PA pour bloquer le projet de construction sur l’arrière du terrain ?
- y a-t-il des pistes que je dois creuser ?
- quel système de chauffage conseillez-vous ?
> j’ai pu lire sur le forum plutôt électrique pour du locatif mais il faut une isolation au top si le logement est grand
- pas besoin de créer X parking par logement si pas de PLU ?
- en l’absence de PLU et comme le terrain est bien constructible à l’arrière selon la carte communale, quelle serait les chances (malchances) pour que le projet soit finalement refusé ? (sachant que nous le voyons comme un plus et pas comme une condition sine qua non pour acheter la maison)

terrain.pdf

rdc_-_sous_sol_semi_enterre.pdf

1er_etage.pdf

Mots-clés : compteur, division, immobilier, résidence principale

Bernard2K · #2

Bonjour,

Concernant le "sous-sol" et la hauteur sous plafond, déjà, en pratico-pratique, les deux questions sont :
- y a-t-il suffisamment d’ouvrants et de lumière ?
- humidité ? Odeur de moisi ? (notez qu’en été, il fait très sec, et donc vos impressions en été ne sont pas représentatives du comportement de la maison en hiver).

Sur les aspects légaux, je partage certaines de mes notes sur le sujet :
"article L. 1331-22 du code de la santé publique : " Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation (…)"

Relation entre le RSD et les autres dispositions légales
Le RSD donne, entre autres, des critères d’habitabilité. Il va donc contribuer à définir si un logement est insalubre ou impropre par nature à l’habitation.

La Cour de cassation écrit, dans son arrêt du 17/12/15, que les dispositions du RSD relatives à la surface du logement étaient « non incompatibles avec celles du décret du 30/01/2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci ». Même formulation dans l’arrêt du 03/05/18. Remis dans un ordre plus naturel des mots, ça signifie : Le décret de 2002 (sur la décence du logement) n’a pas abrogé ou replacé les règlements sanitaires départementaux, qui peuvent avoir des exigences supérieures à ce décret.

Il faut donc respecter et le RSD et le décret sur les logements décents et le CSP et le CCH, etc. Les différentes législations s’empilent et se complètent ; aucune n’a remplacé l’autre.

Concernant la nature de cave :
une cave est un local situé en majeure partie sous le niveau du sol : Notamment CAA Lyon 02/05/12 : un local situé à 1,5 mètre au-dessous du niveau du sol sur une HSP totale de 2,21 mètres est une cave. Inversement CE 14/02/18 : n’est pas impropre à l’habitation un local situé seulement 0,8 mètre sous le niveau du sol.
Il semblerait que les tribunaux raisonnent sur la hauteur moyenne d’"enterrement". Majeure partie est comprise au sens littéral : "à plus de la moitié". Sur 2,1 mètres de HSP, si le niveau moyen du sol est situé à plus de 1,05 mètre au-dessus du plancher, c’est une cave.

Concernant l’articulation du RSD : normalement, un logement doit respecter l’ensemble des réglementations. Donc RSD (>2,2m de HSP), et tout le reste aussi.
Pourtant, une infraction unique ou d’importance limitée au RSD peut être jugée insuffisante pour que le logement soit considéré impropre par nature à l’habitation :
Ainsi en a jugé la CAA de Nantes dans un arrêt du 6/12/2013 :
"….le préfet ne pouvait, sans commettre d’erreur d’appréciation, estimer que le logement concerné,
compte tenu de l’ensemble de ses caractéristiques, devait être regardé comme étant par nature
impropre à l’habitation, contraire à la dignité humaine et susceptible de nuire à la santé des
occupants, au vu de la seule circonstance qu’il disposait d’une unique pièce habitable d’une superficie inférieure au seuil de 9 m2 requis par le règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine"
Position confirmée par le Conseil d’État dans un arrêt du 12/12/2013, considérant que :
" un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’article L. 1331-22 du CSP, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale
prescrite par le règlement sanitaire départemental; qu’en l’espèce, le local objet de l’arrêté litigieux,
qui a une superficie de 8,75 mètres carrés et comprend, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une
pièce principale d’une superficie de 6,50 mètres carrés comportant une fenêtre, ne peut être qualifié,
en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation ;"
Et réaffirmée par le Conseil d’État dans un arrêt du 14/02/2018 n°409356 :
Dans cette affaire, relative à un sous-sol le Conseil a précisé que :
« [la Cour d’appel] ne pouvait, sans erreur de droit, juger que toute méconnaissance de ce règlement, qui n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, justifie la qualification de local impropre par nature à l’habitation ».

Au total, ma conclusion est :
- votre logement pourrait probablement être couvert par la jurisprudence, notamment celle du CE du 14/02/2018, que vous citez. Pour autant, être condamné en première instance, en seconde instance, et avoir raison au final en Conseil d’Etat, sur le fil du rasoir (car c’est vraiment à l’appréciation du juge), n’est pas une position confortable.
- fondamentalement, un logement doit respecter l’ensemble des dispositions légales, dont le RSD, donc un logement doit avoir 2,2 mètres de HSP. Moi perso, je raisonne désormais comme amoilyon : quand il y a un doute, il n’y a pas de doute, autrement dit : HSP inférieure à 2,2 mètres : je ne regarde même pas. Il y a suffisamment de logements à vendre en France pour ne pas s’emmerder à acheter un logement illégal.

Ca serait pour moi, j’écarterais cette maison au motif : logement avec HSP inférieure à 2,2 mètres. Affaire résolue et classée, passons à la suivante sans regrets.

Si vous persistez néanmoins, voici quelques remarques sur les autres aspects du projet :
Sur le plan, je suis étonné de voir du "1er étage" à un endroit différent du RDC. Habituellement, le 1er étage est situé au-dessus du RDC, non ?

Je suis aussi étonné de voir beaucoup de bâtiments tracés à des endroits où la vue aérienne ne montre rien. Est-ce que l’ensemble de ce qui est construit a bien bénéficié d’une autorisation d’urbanisme ? Y compris la véranda ? Acheter un bâtiment construit illégalement n’est pas une bonne idée.

Je pense que ces éléments mériteraient d’être examinés avec l’aide d’un professionnel (urbaniste ou architecte ou géomètre).

Concernant les travaux sur l’existant, d’après votre descriptif, je note qu’il y a à peu près tout à refaire, dans une maison de 1978. Du coup, je pense que votre enveloppe travaux est sous-estimée.

A propos de créer des "lots" : à ma connaissance, on ne peut créer des lots à l’intérieur d’une parcelle qu’en passant en copropriété. Donc, tant que vous êtes l’unique propriétaire, vous ne pouvez pas "créer des lots". En revanche, vous pouvez étudier une division future : soit une division en parcelles c’est à dire scinder vraiment le terrain, soit une division en lots à l’intérieur d’une même parcelle, c’est à dire créer une copropriété). Etudier une division future, c’est travailler avec un professionnel pour déjà savoir si c’est faisable, et aussi pour savoir quels travaux et précautions faciliteraient cette division ultérieure.

Concernant charpente et toiture : une toiture "revue" il y a 16 ans, je ne sais pas ce que ça vaut car je ne sais pas ce que signifie "revoir". En 1978 on utilisait des tuiles mécaniques qui peuvent durer longtemps. La personne prudente, qui a gardé des tuiles de rechange, et les change ou les fait changer au fur et à mesure que certaines sont cassées ou s’envolent, va garder un toit en bon état. Pour autant, les tuiles peuvent aussi s’abîmer, devenir poreuses, cassantes… Il faudrait l’avis d’un couvreur après qu’il soit monté inspecter le toit. En première approche, l’état du plafond du dernier étage est déjà parlant : les dégâts des eaux laissent des traces.

A votre place, je me poserais aussi la question de l’isolation des murs. 1978, on commençait à isoler, mais pas beaucoup. Les murs sont-ils doublés seulement par un briquetage, ou bien y a-t-il de l’isolant ? Il faudrait regarder.

Ensuite, concernant la construction d’un logement supplémentaire : finalement, au total, vous prévoyez d’être en chantier constamment dans les 5 années à venir ? Et ça va faire un budget complémentaire d’environ 100 voire 150 k€. C’est vraiment cela que vous voulez ? Dites, construire du neuf, ça serait beaucoup plus cher ? Non, parce que tant qu’à avoir une âme de constructeur, partir sur du neuf avec toutes les garanties légales du constructeur, ça serait peut-être pas plus mal que d’acheter une maison vétuste avec tout à refaire, avec un logement dans un sous-sol, qu’on prévoit de rénover/réparer et étendre pendant des années, façon casse-tête chinois.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2021 09h35)

Iqce · #3

Vous ne précisez pas si le bien est en loi montagne ou littoral : on supposera que non.
Du coup pour apprécier l’éventuel potentiel du terrain support, la faisabilité d’extension ou création d’une maison ou le changement de destination du hangar (?) il faut en dire plus pour cerner l’application potentielle du code de l’urbanisme. Comment faire l’appréciation de la PAU sans un minimum de renseignements ?
Voci un très bon lien, qui vous permettra de dégrossir les sujets, dés la 1ére page vous comprenez l’importance de la situation du bien par rapport à l’enveloppe bâtie :
http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/ … 7aaf34.pdf
Pas d’obligation de création de places, mais taxation si vous en déclarez ou si vous en dessinez sur plans.

Helsinki · #4

Merci infiniment pour vos retours.

Humidité ? Odeur de moisi ?
Effectivement, mon avis est peut-être biaisé par les températures extérieures actuelles. De plus, la grand-mère est censée vivre uniquement dans le sous-sol … mais il n’y a pas de SdB au sous-sol. J’ai donc eu un doute sur ce point. Néanmoins, il est vrai qu’après l’avoir rencontrée, je doute qu’elle monte chaque jour prendre sa douche en haut ce qui me laisse à penser qu’il est probable qu’elle réside toute l’année en bas et que donc le logement n’est pas humide / agréable à vivre. J’en conviens que ce raisonnement n’est que basé sur des hypothèses qui me confortent dans cette idée que l’achat de cette maison serait une bonne option, donc raisonnement biaisé.

Autorisation d’urbanisme ?
Je confirme que véranda et hangar ont bien fait l’objet d’une déclaration. Je dis cela car on les voit apparaître sur la carte communale que j’ai consultée à la mairie et également sur le cadastre. Est-ce bien une raison suffisante de penser que les bâtiments ont été construits légalement ?
Néanmoins, l’aménagement du sous-sol n’a pas été déclaré comme tel. J’ai demandé à l’AI de décrire les pièces en bas comme aménagée dans le projet de compromis.

Logement impropre à l’habitation
Il est évident que le logement ne respecte pas le RSD point par point mais la jurisprudence est assez évocatrice… par contre, je suis d’accord sur le fait que c’est un risque / une inconnue supplémentaire et qu’une procédure de ce type nous mettra dans une situation difficile (même avec une issue positive). C’est donc à prendre en considération !

Bernard2K a écrit :
Sur le plan, je suis étonné de voir du "1er étage" à un endroit différent du RDC. Habituellement, le 1er étage est situé au-dessus du RDC, non ?

Si vous parlez de la vue aérienne, les parties avec des croix rose/bleu/rouge concernent les parties du terrain qui seront allouées aux différents appartements.

Toiture: je vais faire intervenir un couvreur. Pas de dégâts des eaux apparent en inspectant le plafond de l’étage

Isolation des murs: comment puis-je vérifier qu’il y a bien un isolant ? Sur simple information des propriétaires ?

Construction dans le neuf: le problème c’est qu’il y a peu de parcelles hors lotissement dans ce secteur et que nous ne voulons pas trop nous éloigner de la ville (15 km comme ici c’est bien mais pas plus). Une maison de 144 m2 sur un terrain de 500 m2 (en lotissement) non loin du village est proposé par un constructeur à EUR 320,000, mais ce n’est là qu’un prix "sans finition".

Division: ok bien noté de ne pas diviser maintenant mais d’étudier la possibilité d’une construction de maison sur le terrain en amont des travaux sur la 1ère maison afin de faciliter les travaux de la 2ème maison à l’avenir

Place de parking: ok bien noté que ce n’est pas nécessaire car pas de PLU mais il ne faut pas les dessiner sur plan sous peine de taxation !

Zone de construction:
J’ai bien pris connaissance du document Iqce. Voici donc des informations supplémentaires:
- le terrain se situe dans le bourg (les 7 critères cumulatifs ne sont donc pas à détailler ?)
- le terrain de gauche est déjà construit (1 maison)
- le terrain de droite sera vendu (division lors de la vente) - le 2ème terrain de droite est également construit (1 maison)
- nous ne sommes pas en loi montagne ou littoral par contre nous sommes en "zone ABF" (je ne sais pas si le terme est exact) car un château se trouve à environ 200m à deux rues et en contrebas

Je comprends du document que si les critères sont respectés, la mairie ne peut s’opposer au projet de construction ? J’imagine bien qu’il y a ensuite d’autres conditions à respecter comme pour toute construction. Je parle plutôt de la zone de constructibilité qui ne pourrait pas être remise en question. Pour information, lorsque j’ai rencontré l’adjoint au maire, il m’a dit que les terrains n’étaient pas constructibles sur l’arrière de la maison. Néanmoins, dû au fait qu’un hangar/garage a été construit sur cette partie, alors la zone de constructibilité s’étendait jusqu’au bout de ce bâtiment. Je ne sais pas si cela vous semble cohérent ou non.
Oui, j’ai effectivement pensé transformer une partie du garage en habitation, puis faire une extension habitable également. Je ne sais pas si cela permet de faciliter les démarches.

Merci beaucoup !

Je ne sais pas si ce projet va se concrétiser mais il aura eu le mérite de :
- me faire connaître Legifrance, les jurisprudences, le RSD, le RNU,
- me renseigner sur les divisions
- avoir une meilleure vision des points d’attention dans une maison ancienne pour les travaux,
- et une fois que les artisans me communiqueront leur devis, avoir une meilleure connaissance de ce que peut coûter un tel projet !

Je rajoute une photo de la façade de la maison
facade.pdf

Dernière modification par Helsinki (29/06/2021 11h29)

Iqce · #5

Le fait que le bâti apparaisse sur un cadastre n’est pas du tout un indice de sa légalité. Ce soucis relève du travail du notaire, sachant que le régime d’autorisation est un héritage du régime de…Vichy !

Donc avant : rien n’existe nulle part.

Pour la constructibilité : au RNU, soit vous êtes en PAU soit vous n’y êtes pas. En gros la PAU c’est une "dent creuse" avec donc du bâti de part et d’autres.
Il faudrait une google view…
Le reste c’est du baratin d’élus, sachant que le maire signe sans doute pour l’Etat et que vous pouvez argumenter auprès des services de l’Etat en amont et à posteriori, bien plus que face à un roitelet ou potentat local.

Helsinki · #6

Merci Iqce

Légalité des bâtiments : faut-il dans ce cas demander des documents aux propriétaires soutenant qu’une autorisation a bien été reçue pour la construction de la véranda et du hangar ? J’avais en mémoire que le délai était de 10 ans et qu’après ce délai, on ne pouvait plus rien reprocher aux constructions qui pouvaient alors demeurer en l’état. Les 2 constructions ont plus de 10 ans sans nul doute.

Je glisse 2 images satellites !

vue_sattelite_cadastre.pdf

parcelle_view.pdf

Bernard2K · #7

Helsinki a écrit :
Si vous parlez de la vue aérienne, les parties avec des croix rose/bleu/rouge concernent les parties du terrain qui seront allouées aux différents appartements.

ok c’est ça que je n’avais pas compris. Ce ne sont pas des bâtiments, ce sont des "jardins".

Pour savoir s’il y a de l’isolant : regarder derrière. Ouvrir une prise ou un interrupteur (après avoir disjoncté bien sûr), ou encore par tout autre endroit qui permet de regarder derrière : trappe, placard technique, passage de canalisation… Au pire, on casse, mais c’est difficile à faire tant qu’on n’est pas chez soi.

Concernant le prix du neuf, il faut comparer que ce qui est comparable, donc il ne faut pas comparer à une villa de lotissement.

En gros, votre maison de 2 appartements vous revient à 380 k€ + 120 k€ pour la construction supplémentaire envisagée, soit environ 500 k€ au total. Sachant que sur un terrain de 2000 m² tout en longueur, j’aurais tendance à dire qu’il a 1000 à 1200 m² qui servent vraiment ; le reste fait du jardin supplémentaire mais sans ajouter beaucoup de valeur. Donc vous faites l’équivalent d’un immeuble de 3 logements et de 270 m² sur 1200 m² de terrain, à grands renforts de travaux et de complications ; une fois que vous aurez fini, la maison principal avouera toujours son âge.
Combien coûterait, dans le même coin, de faire construire un petit immeuble de 3 logements et de 270 m² sur 1200 m² de terrain ? Est-ce beaucoup plus cher que 500 k€, ou bien est-ce que c’est le même ordre de grandeur ? Si c’est bien cela, j’ai du mal à comprendre l’intérêt de rénover de l’ancien, avec toutes ses complications et ses contraintes, plutôt que de faire du neuf.

Par contre, si le neuf équivalent est au moins 30 % plus cher, là, ça redonne de l’intérêt à l’ancien. Dans tous les cas, ça n’enlève pas la tare du RDC avec HSP inférieure à 2,2 mètres, ce qui est pour moi rédhibitoire, mais ça je l’ai déjà dit.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2021 13h48)

Iqce · #8

Mon appréciation (fondée quand même sur quelques années de pratique au service de l’Etat du temps des DDE) : du coté de la flèche rouge : PAU. Du coté opposé : hors PAU. Est ce cohérent avec les propos de la mairie ?
Concernant l’illégalité et sa régularisation : soit à l’heure actuelle on peut régulariser => le vendeur doit le faire (et sinon le notaire doit mentionner ce point pour votre parfaite information) soit on applique ce qui suit : La régularisation des constructions âgées de plus de dix ans n’est pas absolue

Attention : l’appréciation personnelle de la notion "plus de 10 ans" c’est bien, mais un peu comme sur ce forum, le factuel c’est mieux devant le juge. Prévoir des témoignages (à commencer par celui du maire, déterminant), des factures de matériaux…

Helsinki · #9

@Bernard2K : pourquoi parlez-vous de 380K ?

- maison : 225K
- frais de notaire et frais bancaire : arrondi à 20K
- travaux : 80K (sous réserve des devis)
= 325 K

+ j’ajoute 60 K pour l’extension de 30 m2 à partir de la véranda pour faire le 3ème logement

= 385K pour les 3 appartements

+ j’ajoute 120 K pour la construction supplémentaire

= 505 K pour 3 appartements avec jardin et notre RP (nous aurions 1,200 m2 de jardin et un grand garage comme nous le souhaitions en recherchant notre RP)
avec j’en conviens :
- 1 appartement "borderline" même si l’avant est en rez de jardin et qu’il y a des ouvertures dans chaque pièce en vasistas (je remets la façade de la maison pour se faire une idée - le devant sera transformée en baie vitrée)
- 1 maison qui demandera plus d’entretien que si l’on partait directement sur du neuf

>> Vous indiquez que pour que cela soit intéressant, il faudrait que le neuf - pour un projet équivalent - coûte plus de EUR 505K * 1,3 = 657K. Effectivement, je doute qu’un tel projet coûte plus de 657K en neuf…

Précision: le terrain fait 2,100 m2 en tout (mais au dessus d’une certaine surface, les m2 supplémentaires n’ont plus trop de valeur si non exploités)

facade.pdf

Pour la construction neuve, nous nous étions renseignés auprès de 2 constructeurs. Il fallait compter minimum 250/260 K pour une maison avec 400/500m2 de terrain et 100m2 habitable et un double garage (dans un rayon de 25 km autour de la ville). On m’avait indiqué environ 100 K de terrain et 150 K de construction pour 100m2.Mais je trouvais que 25 km était trop loin.
Mais, effectivement en regardant de nouveau, je trouve des terrains dans la même commune que le projet détaillé sur cette discussion proposé par Maison Horizon pour 75/85 K pour des surfaces de 400/500 m2 (je ne sais pas s’ils sont viabilisés).
Comme dit, la parcelle d’à côté de notre projet sera également mise en vente à 125 K non viabilisée.

@Iqce: en fait la mairie dit effectivement que c’est constructible du côté de la flèche rouge. Mais elle indique que la totalité des différentes parcelles n’est pas constructible. C’est pour cela que la personne nous a indiqué que c’était constructible sur notre terrain jusqu’au bout du hangar mais que les autres parcelles n’étaient pas constructibles au-delà de la construction/maison déjà réalisée. Alors peut-être que c’était plutôt à caractère dissuasif car rien n’indiquait sur la carte communale que le reste des parcelles n’étaient pas constructibles…

Tout cela fait réfléchir !

Par ailleurs, petite question concernant les clauses suspensives du compromis de vente : l’AI me dit qu’il faut mentionner le montant du prêt hors travaux dans les clauses suspensives car les travaux relèvent d’envies personnelles. Je ne suis pas d’accord car l’électricité est à revoir intégralement (il n’y a même pas la terre) et le chauffage aussi puisqu’il y a des DGI dans le diagnostic et qu’il faut changer les fenêtres en simple vitrage à l’étage. Je ne trouve pas de textes de lois qui pourraient supporter ma pensée (ou je cherche mal) … Auriez-vous une idée d’où chercher ?

Dernière modification par Helsinki (29/06/2021 14h53)

Bernard2K · #10

Helsinki a écrit :
@Bernard2K : pourquoi parlez-vous de 380K ?

Parce que vos chiffrages sont bien trop optimistes.

Je n’avais pas compris qu’il y avait à terme 4 appartements, je croyais que vous vous arrêtiez à trois.

En tout cas, votre projet est typique d’une comparaison laser contre jet d’encre.

L’imprimante laser coûte cher à l’investissement, certes. La jet d’encre est moins chère. Donc, vous voulez une jet d’encre. Attendez de voir le prix des cartouches ! Vous pouvez certes faire à l’économie, vous pouvez bricoler petit bout par petit bout. C’est très efficace pour se cacher la vérité de l’ampleur des travaux nécessaires et le montant total ; beaucoup moins efficace pour rénover efficacement. Mais refaire "à neuf" une maison ancienne, quand on veut vraiment lui donner de la modernité et du cachet, ce n’est pas avec les chiffrages dont vous parlez (sauf à faire soi-même une partie des travaux, et là, il y a intérêt à ne pas avoir peur du travail, car sur une grande maison comme ça, ce n’est JAMAIS fini. Sans même parler de mettre en valeur et entretenir le grand terrain).

Les devis obtenus sur des bouts de travaux, c’est une chose. Il vous manque la vision d’ensemble. Faites venir une entreprise tout corps d’état, demandez-lui de chiffrer la remise à neuf des deux appartements existants + révision de la toiture + le ravalement de façade + l’extension (3e logement) + la construction supplémentaire (4e logement). La totale. Là, vous verrez ce que ça coûte vraiment. Et vous verrez que vous vous illusionnez avec vos petits bouts de devis.

Vous achetez un bundle "jet d’encre + casse-tête chinois". Pourquoi pas, si vous aimez mettre la main de nombreuses fois au portefeuille plutôt qu’une seule fois, et si vous aimez vous casser la tête. Tous les goûts sont dans la nature. Je vais m’arrêter là pour ma part.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2021 22h31)

Helsinki · #11

Nous avons pris la décision de ne pas poursuivre dans ce projet, notamment pour la HSP inférieure à 2,2 m qui ne nous aurait pas permis de dormir sur nos deux oreilles (merci Bernard2K pour vos précieux conseils).

Néanmoins, nous avons reçu le devis de l’électricien et je souhaitais vous en faire part à titre informatif, si cela peut aider d’autres personnes.

Le RDC et le 1er étage sont configurés de la même façon ou presque et comptent chacun 92 m2.

Les informations sont à multiplier par le nombre de prises que vous souhaitez mais nous avons demandé à l’électricien de mettre autant de prises que cela aurait été le cas dans une construction neuve. Les prix s’entendent HT.

RDC ("installation électrique complète") :

1 point lumineux sur 3 boutons poussoir : 200 €
1 point lumineux sur 3 boutons poussoir : 250 €
1 point lumineux sur simple allumage : 100 €
1 point lumineux sur va et vient : 150 €
1 prise courant 230 V 2P+T : 50 €
1 prise RJ 45 : 50 €
1 alimentation sèche serviette 20A : 55 €
alimentation éclairage extérieur : 45 €
1 luminaire de type led étanche sur va et vient : 150 € (pour électricité dans un hangar à 10 mètres de la maison)
1 projecteur led avec détecteur : 180 €
fourniture et pose d’un coffret DTI de marque LEGRAND : 480 €
1 tableau de distribution complet pour toute l’installation (LEGRAND) : 1,000 €

TOTAL = 6,115 € HT

1er étage (l’électricien reprenant une partie de l’installation électrique en place) - je mentionne seulement les prix qui diffère du RDC :
forfait remplacement de tout l’appareillage par de l’appareillage de marque LEGRAND model DOOXIE : 800 €
mise à la terre de toutes les prises de l’étage en passage par gaine existante : 700 €
reprise de tous les câblages de boite et remplacement des connectiques : 750 €
1 point lumineux sur va et vient : 140 €
fourniture et pose d’un coffret DTI de marque LEGRAND : 480 €
1 tableau de distribution complet pour toute l’installation (LEGRAND) : 1,000 €

TOTAL = 5,145 € HT

Electricité dans un hangar à 10 mètres de la maison :
1 luminaire de type led étanche sur va et vient : 150 €
1 projecteur led avec détecteur : 180 €

TOTAL = 1,030 € HT

Installation VMC double flux (marque UNELVENT modèle IDO35) = 4,950 € HT
Installation VMC simple flux (VMC Hygro B + isolation gaine de marque ALDES + bouche dans WC, 2 SdB et 2 cuisines) = 1,008 € HT

C’est la première fois que je fais faire un devis électricité. Sans avoir d’expérience pour comparer, je trouve tout de même le devis honnête. J’espère que cela pourra aider !

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