Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Actuellement, les banques ont encore un petit pourcentage de dossiers qu’ils peuvent faire passer outre ces règles, j’ai en tête 5% plus ou moins.

Il n’évoque pas cette exception des 5% dans les articles…à voir donc, mais effectivement ça se resserre de plus en plus, et je le vois bien sur les nouveaux projets immobiliers.

Bonne chance. Je me suis fait refuser une demande de prêt avec un taux d’endettement de 60%. Le CA (haut de france) n’utilise plus que la méthode de calcul avec 70% des loyers. Même en ayant un gros bas de laine, ça n’est plus suffisant pour les convaincre.

L’état envisage de sortir une loi encadrant des pratiques décidées en début d’année. Les discussions actuelles ne devraient rien changer pour l’investisseur hormis un cadrage strict des demandes de prêt. Il y a encore un flou sur l’achat via une sci où le taux d’endettement de l’associé semble être moins encadré.

Il va falloir trouver d’autres solutions pour financer les achats.

Comme tous les fin juillet, l’ACPR publie son rapport sur le rapport sur le financement de l’habitat, document fort intéressant, avec de très nombreux graphes, dont voici la synthèse :

ACPR a écrit :

Dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas et de crise sanitaire, le marché de l’immobilier résidentiel français est resté résilient en 2020 : le nombre de ventes en France a atteint 1 024 000,
en recul de 4 % par rapport au pic historique de 2019, mais très supérieur à la moyenne des 3 dernières années (999 000 ventes). Dans le même temps l’indice INSEE des prix dans l’ancien a
continué de progresser de 6,4 % en métropole, de manière uniforme entre la Province et l’Île-de France, malgré le léger recul observé à Paris au quatrième trimestre (-0,1 %). Dans cet environnement, la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 252,4 milliards
en 2020, soit une hausse de 2,4 % par rapport à 2019 ; par ailleurs, si elle décélère légèrement depuis son pic de mai 2020, atteignant 242 milliards en mars 2021 sur 12 mois, la production de crédits reste très nettement au dessus de sa moyenne annuelle depuis fin 2003 (156,7 milliards). Dans le même temps, les encours de crédits à l’habitat ont enregistré une croissance de 5,4 % sur l’année, tandis que les autres crédits aux particulier ont enregistré un repli de 0,5 %.

En dépit de fondamentaux qui restent sains, l’évolution des conditions d’emprunt immobilier des ménages en France demeure un sujet d’attention pour la stabilité financière. Le modèle français d’octroi des crédits à l’habitat repose sur trois piliers :
1/ ces crédits sont presque exclusivement octroyés à taux fixe (99,4 % de la production en 2020 et 96,7 % de l’encours en fin d’année), limitant ainsi les risques
liés à une éventuelle remontée des taux pour les ménages ;
2/ la quasi-totalité de l’encours (97,5 %) bénéficie d’une protection, notamment de type caution ou hypothèque, permettant de limiter les pertes pour les banques en cas de défaut d’un emprunteur;
3/ la politique d’octroi repose principalement sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment à travers le taux d’effort à l’octroi (debt service to income ou DSTI), et non sur la valeur de marché du bien financé, limitant ainsi les phénomènes d’amplification financière.

En 2020, la dynamique du crédit immobilier a contribué à la hausse de l’endettement des ménages : à la fin de l’année, celui-ci atteint 102 % du revenu disponible brut, un chiffre en hausse de 3,8 points de pourcentage (pts) et supérieur à la moyenne de la zone euro (97,5 % ; +2,4 pts). Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a émis une recommandation, le 20 décembre 2019 amendée le 28 janvier 2021, visant à limiter le taux d’effort à 35 % du revenu disponible avant impôt et la maturité des crédits immobiliers à 25 ans (auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée
par rapport à la date d’octroi du crédit). Une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la
production trimestrielle de nouveaux crédits permet aux établissements de déroger aux critères, dès
lors qu’au moins 80 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence
principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants (les 20 %
restant de flexibilité maximale, soit 4 % de la production trimestrielle, étant libres d’utilisation).

Les données collectées par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) permettent d’observer une normalisation progressive de la plupart des critères d’octroi sur la période courant de janvier 2020 à février 20211 sans constater de baisse du montant moyen du prêt :
 Le montant moyen du prêt s’établit à 181 029 euros en février 2021, soit une augmentation de 3,2 %, inférieure à celle des prix de l’immobilier ;
 La part des nouveaux prêts dont la maturité dépasse 25 ans a reculé de 4,4 pts à 8,3 %, tandis que la durée moyenne a légèrement reculé à 21,5 ans (-1,4 mois) ;
 La part des nouveaux prêts dont le taux d’effort excède 35 % a baissé de 8,5 pts à 23,5 %, tandis que le taux d’effort moyen a reculé de 0,8 pt à 30,1 % ;
 Le taux d’endettement moyen a légèrement reculé de 1,1 mois à 5 ans ;
 Enfin, le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés à l’octroi (loan to value ou LTV) a reculé de 2,7 pts à 82,7 %. Par ailleurs, la part des LTV supérieures à 100 % a reculé de 7,2 pts à 24,2 %.

La normalisation progressive des critères de maturité et de taux d’effort a permis un recul du taux
de prêts non conformes à la recommandation n°R2021-1, qui au 1er trimestre de 2021 s’élève à
28,8 % avant la prise en compte de la marge de flexibilité de 20 % prévue par la recommandation ; la tendance se poursuit sur le second trimestre de 2021, le taux de prêts non conformes atteignant 25,3 % en avril 2021 et 23,6 % en mai. La plupart  des établissements ont, au niveau consolidé, une
production non conforme à la recommandation inférieure ou égale à la marge de flexibilité de 20 %,
tandis que le respect du ciblage (part des résidences principales et des primo-accédants) progresse également. Sur la base des chiffres d’avril et mai, la tendance à la baisse des prêts non
conformes se poursuit.

Au total, les risques demeurent contenus, comme en témoigne la faible sinistralité des
crédits, tant en termes de stock (le taux d’encours douteux, de 1,06 % au 31 décembre 2020, est en
baisse de 14 points de base (bps) par rapport à 2019) qu’en termes de flux (les passages en défaut
sur 12 mois ont représenté 0,42 % de l’encours au premier trimestre 2021, un plus bas depuis mi2015). Le coût du risque reste quant à lui négligeable, à 0,7 bps en 2020. Cette sinistralité
réduite se reflète dans les taux de pondération faibles, qui continuent de baisser (-0,7 pt sur 12 mois à 10,3 % en juin 2020), mais qui restent dans la norme des pays couverts par l’exercice de
transparence de l’Autorité Bancaire Européenne (European Banking Authority – EBA), en particulier
lorsqu’on tient compte de la couverture des risques par les organismes de caution. Par ailleurs, l’ACPR a conduit au début de cette année un nouvel exercice de « stress-test » des principaux organismes de caution de crédits à l’habitat en France, après celui mené en 2018, qui reposait sur les mêmes scénarios et la même méthodologie que l’exercice auquel a procédé l’EBA en 2021 ; à l’issu de cet exercice, il ressort que les organismes de caution seraient tous capables de supporter un choc macroéconomique très important sur le marché de l’immobilier résidentiel tout en
continuant de couvrir les pertes des banques.

Enfin, le HCSF avait également souhaité attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat. L’exploitation du nouvel état « RENT_IMMO », mis en place par l’instruction ACPR n°2020-I-04, fait apparaître une hausse des marges entre le premier trimestre de 2020 et le premier trimestre de 2021, qui provient essentiellement de la baisse des taux de cession interne (TCI). Malgré l’hétérogénéité des modes de calcul, le recul des TCI reflète l’amélioration des conditions de marché, et notamment la baisse des taux de swap contre Euribor, consécutives aux mesures de politique monétaire mises en œuvre par la Banque centrale européenne à partir du printemps 2020.

En dépit de risques qui demeurent contenus, l’ACPR et la Banque de France restent particulièrement vigilantes quant à l’impact de la crise sanitaire sur la sinistralité des prêts à l’habitat, ainsi que celui de la remontée récente des taux longs sur la rentabilité de ces prêts. Le suivi de l’évolution des critères d’octroi sera par ailleurs renforcé dans le cadre de la transformation de la recommandation du HCSF en norme contraignante d’ici la fin de l’été.

Voici le pourcentage d’investissement locatif :

et le montant moyen du prêt :

Concernant plus particulièrement les nouvelles recommandations de la HCSF, page 27, on peut y lire:

Une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière avec laquelle la plupart des établissements se sont mis progressivement en conformité

Encadré 1 Recommandation du HCSF relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiel en France

Recommandation du HCSF n°R-2019-1

Dans un contexte de production dynamique de crédits à l’habitat, de relâchement des critères d’octroi
et plus généralement de hausse de l’endettement des ménages, le HCSF avait émis le 20 décembre
2019 une recommandation (n°R-2019-1) aux établissements de crédit et aux sociétés de financement
de prendre en considération les critères suivants dans l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en
France :
 Taux d’effort à l’octroi ≤ 33 % ET
 Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans.
Cette recommandation était assortie de marges de flexibilité :

 Jusqu’à 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits pouvait excéder l’un ou l’autre
de ces deux seuils ;
 Au moins les trois quarts de cette flexibilité maximale était réservée aux primo-accédants et aux
acquéreurs de leur résidence principale ;
 S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de
7 années de revenu était préconisé.

Recommandation du HCSF n°R-2021-1

Sur la base des informations plus précises collectées au travers de l’état CREDITHAB amendé début
2020, le HCSF a émis le 27 janvier 2021 une nouvelle recommandation (n°R-2021-1) qui modifie les
plafonds de critères d’octroi :
 Taux d’effort à l’octroi ≤ 35 % ET
 Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans, auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de
différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par
rapport à l’octroi du crédit (ventes en l’état futur d’achèvement, construction de maisons
neuves…).

Cette recommandation est assortie de marges de flexibilité :
 La flexibilité admise peut aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits ;
 Au moins 80 % de la flexibilité maximale est destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale est réservée aux primo-accédants. Par conséquent, les établissements sont également tenus de respecter les 2 conditions suivantes :
o Part de la production non conforme hors résidences principales < (1-80 %) x 20 % = 4 % de
la production totale
o Part de la production non conforme hors primo-accédants < (1-30 %) x 20 % = 14 % de la
production totale.

La flexibilité est de 1/5ème du montant du crédit, et non pas en nombre de dossiers.
Il y a eu des changements dans les critères d’octroi, et de marges de flexibilité.

Et le graphique 40, Part de la production non conforme à la recommandation (R-2019-1 puis R2021-1) du HCSF dans la production totale (hors rachats et renégociations) :
Qui tend à montrer que la part des "dossiers non conformes" diminuent de trimestre en trimestre.

perecastor, le 31/01/2021 a écrit :

En effet si on applique les règles strictement, sans dérogation pour le taux d’endettement et sans la méthode de calcul par différentiel pour les investissements en cours, on est très rapidement bloqué.

La question est donc, comment faire passer son dossier parmi les 4% (20% de 20%) encore à la discrétion des banques pour les profils investisseurs qui ne rentrent plus dans les cases.

Il faudra dans tous les cas montrer patte blanche et soigner son profil bancaire… c’est-à-dire souscrire un maximum de produits maison (CB Premium, PEA, AV investie en UC maison, assurances…) fortement chargés en frais. Que ce soit auprès de sa banque historique (pour lui donner envie de vous garder) ou auprès d’un concurrent (pour lui donner envie de vous gagner comme client). Et si on daigne vous accorder un prêt, il faudra s’estimer chanceux et ne pas être trop regardant sur les conditions.

Je suis en cours de finalisation de l’achat de deux logements dans le Grand Lyon, résultat d’un travail de fourmi depuis plus de 4 ans sur ce dossier.
J’ai deux crédits immo pour mes 2 investissements en pleine propriété, un crédit pour l’indivision d’un bureau, et crédit pour la RP -qui est sous compromis actuellement-, et je suis en reprise à temps partiel suite à mon congé maternité. Autant dire que j’ai croisé les doigts et fais mon plus beau sourire pour deux lignes de prêts à 1.15% sur 15 ans -plus de crédit au delà de 15 ans pour les investissements, alors que mes 2 premiers ont été sur 20 ans-, apport des frais de notaire obligatoire -plus de financement à 110% alors que tous ont été à 110%, sans apport-.
Je vois dès maintenant les changements concrets de ces recommandations.

Quels sont les retours des investisseurs qui montent actuellement un dossier de prêt, avec un endettement supérieur à 35% ?

Bonjour,
@amoilyon : Je sors d’un rendez-vous avec ma banque pour financer lot n°12 et 13 que je viens d’acquérir. Taux d’endettement = 41%.
J’étais un peu fébrile suivant l’actualité économique et les recommandations émises..bah à priori c’est bon.

Les rdv sont toujours devant leur écran de PC et leur outil me sert tjs un endettement ancienne formule par différentielle (14%), bizarre, je n’ai pas osé poser la question :-).

Après j’ai un taux "dégueulasse" si je peux me permettre, 1.25% sur 20 ans. Mais comme tout le monde l’a déjà indiqué : je prends ! Ca reste un super taux, financement a 110%.

La banque augmente sa marge et c’est de bonne guerre. Toujours assurance santé et PNO chez eux, pas de secret. La confiance est établit, ils ont toujours trouvé mes investissements intéressants et me le répètent régulièrement (bien que que très loin des standards des champions de ce forum, je suis sur de l’autofinancement, grosse modo 8% brut).

Cependant j’attend l’offre éditée en espérant pas de mauvaise surprise.
Boum

Dernière modification par boumboum26 (31/07/2021 22h29)

Les critères à respecter ne tiennent pas compte des garanties et sont :

- Le taux de charge : mensualités en cours conso et habitat hors ADE + mensualité projet hors ADE - 70 % des loyers existants et futurs / revenus - impôts

- Le taux d’effort : mensualité conso + habitat avec ADE / revenus du travail + loyers existants à 100% et futurs à 70%

Seuil : <35%

Par contre, le HCSF a admis un seuil de flexibilité de 20% des dossiers afin de ne pas pénaliser les primo accédants (sans apport lié à une revente, les montants empruntés génèrent des mensualités élevées).
Dans cette tolérance, seulement 20% des écarts concerneront les résidences locatives et secondaires (soit 4% du total des nouveaux prêts).

Il reste une marge de manœuvre pour les clients que les banques ne veulent pas pénaliser

@RadioInvest

C’est un biais de confirmation classique que de chercher des explications a posteriori d’un événement pour le rationaliser. Si quelque chose est arrivé, c’est qu’il devait y avoir de bonnes raisons pour cela !
Les pistes évoquées sont intéressantes ; néanmoins un peu capilotractées à mon goût. Selon la règle du rasoir d’ockham, s’il y a des raisons à chercher à ce nouveau tour de vis, celui-ci s’expliquerait plus simplement par l’incompétence que par une sophistication extrême et visionnaire de la pensée du HCSF.
En matière d’incompétence, ne pas considérer les revenus d’un actif économique revient à nier sa nature même, ce qui est tout bonnement absurde. Pour la petite blague, je reste persuadé que le fisc continuera d’imposer les revenus fonciers, quand bien même on dira aux banques de ne pas les considérer.
Pour finir, absurdité encore et manque de pragmatisme en ce que cette mesure va certainement introduire de l’anti-selection : les emprunteurs locatifs les plus à cheval sur la règle resteront en dehors du jeu, seuls les plus filous et les petits cachotiers sauront tirer leurs épingles du jeu. Pas la meilleure façon de réduire son risque pour une banque.

RadioInvest, le 14/09/2021 a écrit :

Il serait vraiment intéressant de connaître les études / projections sur lesquelles se base le HCSF pour encadrer à ce point l’octroi du crédit.
Il doit bien y avoir des raisons structurelles.

A ma modeste opinion c’est une raison structurelle dépassant largement le cadre du marché de l’immobilier.

Dans un monde où les états souverains (ici la France) sont très largement (plus que jamais) endettés, la dette n’est soutenable qu’à la condition impérative d’être à un taux très bas. C’est d’autant plus vrai quand l’endettement ne sert pas à faire des investissements structurels (ou si peu) mais à payer les dépenses courantes de l’état.
Une augmentation des taux provoquerait irrémédiablement des défauts, c’est à mon humble avis aujourd’hui le plus grand risque qui plane sur la finance et l’économie mondiale.

Or ces taux bas ne peuvent qu’exister qu’avec une inflation nulle ou très modeste. Il faut donc combattre "quoi qu’il en coute" tout ce qui pourrait faire remonter le niveau d’inflation, un actif d’usage qui impacte les foyers comme l’immobilier et surtout les salaires plus fort vecteur de diffusion d’inflation.
L’augmentation des prix de l’immobilier ou des loyers sont évidemment aussi un facteur structurel d’élévation du niveau de l’inflation. L’encadrement des loyers, croissant, ne vient pas s’installer dans le paysage par hasard…

L’expérience du Japon depuis des années nous montre la voie, depuis un niveau d’endettement de l’état difficile à tenir (+/- 260% du PIB) l’objectif absolu de gouvernance monétaire est la résilience des taux à 0% à long terme.

D’autres pays pratiquent aussi le resserrement des conditions d’accès aux crédits immobiliers pour éviter bulle et inflation comme la Chine qui a imposée ces dernières années des apports minimum conséquents (30% puis 35% pour la résidence principale et de mémoire 40% pour un achat secondaire) puis d’autre joyeusetés qui sortent tous les jours ou presque…

Patrick Artus (entre autres) à très bien documenté ces notions dans plusieurs ouvrages de vulgarisation.

RadioInvest, le 14/09/2021 a écrit :

Il semble que les investisseurs soient ciblés.

Très clairement puisque le principal changement de règle sera au 01/01/22 l’impossibilité pour les banques de comptabiliser les revenus immobiliers dans le taux d’effort du foyer (limité donc à 35% des revenus hors immo)

En général, dernier relevé d’imposition, dernier relevé des comptes de placement, 3 derniers mois de relevé de tous les comptes courants (enfin, ceux dont la banque a connaissance, ou que vous voulez montrer) et des fiches de paie pour les salariés.

En non salarié, il faut probablement les 3 dernières déclarations d’impôt sur le revenu.

Quand vous louez en meublé au réel, les crédits n’apparaissent pas sur le relevé d’imposition, mais dans la comptabilité. Je ne sais pas ce qu’il en est pour le nu déclaré au réel. En micro foncier ou micro bic, la question ne se pose pas, la déduction est au forfait, vous ne déclarez que les recettes.

DDtee a écrit :

Très clairement puisque le principal changement de règle sera au 01/01/22 l’impossibilité pour les banques de comptabiliser les revenus immobiliers dans le taux d’effort du foyer (limité donc à 35% des revenus hors immo)

D’où sort cette info ?

boumboum26 a écrit :

Je pense (et j’espère) que c’est une mauvaise interprétation du journaliste des Echos.

J’en suis même sûr car dans le communiqué du hcsf et son annexe il est nul part écrit que les revenus fonciers seront exclu.

Pour info, le journaliste des Échos a modifié, supprimant le passage erroné sur les recommandations du HCSF
article les échos

Au lieu d’indiquer que le loyer n’est plus intégré dans le calcul du taux d’endettement, désormais le journaliste mentionne :
"Autre point d’attention : les revenus locatifs sont désormais intégrés différemment dans le taux d’effort et de façon moins favorable"

Erreur corrigée du journaliste..

J’ai acheté 5 appartements en 5 ans depuis 2017, toujours avec la même banque qui appliquait le calcul différentiel. Le dernier est passé tout juste avant le changement de règle de calcul.
Aujourd’hui, je voudrais changer de résidence principale et emménager dans Paris. Aucun courtier ne prend mon dossier, je suis à 33-35% d’endettement avec la nouvelle règle de calcul. Ma banque m’a dit non au début, et en demandant si je pouvais passer dans les 20% de dossiers "hors règle", ils ont accepté via une contrepartie, développer mon épargne assurance vie chez eux.
L’époque est semble-t-il moins propice aux investisseurs aujourd’hui… Sauf à trouver des biens avec une rentabilité à 2 chiffres, on risque d’avoir moins d’investisseurs locatif.