SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

spot, le 21/07/2021 a écrit :

Offre sur 20 ans (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.15/1.30% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.85-0.9% avec une domiciliation
[…]
SCPI éligibles : vaste avec restrictions sur Corum, Activimmo (pas plus de 20% du total), pas de petites SCPI récentes

Offre sur 15 ans (17 ans avec la modulation possible) à environ 0.95-1.05% sans domiciliation
[…]
SCPI éligibles vaste, pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par SCPI
[…]

Bonjour,
Est-ce qu’il est possible dès SCPI à capital fixe sur l’une des 2 offres ?

De mon côté, la finalisation approche sur cette offre (déjà discutée ici en avril/mai) :

SCI à l’IS
Montant : 480 000 €
Durée : 15 ans (modulable +2)
Taux : 0.85%
Assurance : 0,08%
Nantissement des parts
Différé total de 24 mois.

Choix SCPI PP  :
Efimo1 100 000 €
Pierval Santé 100 000 €
Immorente 100 000 €
Primovie 100 000 €
Epargne Pierre 80 000€

Apport perso pour acheter la partie US.

Dernier point à finaliser : les frais qui sortent actuellement :

- 1.8% SACCEF -> 7 200 €
- 350€ par emprunt -> 1 750 €
- 400€ de nantissement par emprunt -> 2 000€

Soit 11 250€ de frais, pour une estimation initiale à 6 000€ (~5 200 de SACCEF et 800 de frais dont nantissement).

Pas du tout.
La banque n’est même pas située dans ma région de résidence.

Ils font effectivement 5 emprunts avec comme unique raison donnée ’c’est comme ça que l’on fait".

Pour votre taux de 0,40%, la différence s’explique peut-être par la quotité assurée et les options choisies (ITT, etc).
Dans mon cas, l’assurance est "basique" (DC et PTIA) à 50% / 50%.
Je n’ai pas négocié de rétro-commission avec le CGP.

@bed43fr : faites attention, les cotisations variables ne sont intéressantes que si vous conservez votre crédit sur une très longue période (> 10 ans en général, selon la durée totale du crédit). Si vous pensez avoir un jour besoin de refinancer ou de solder ce crédit, réfléchissez à deux fois. Je conviens que c’est peut-être moins fréquent dans le cas d’une SCI à l’IS.
Dans tous les cas avec une cotisation variable vous payez moins cher mais plus vite, et sur ce forum on sait bien qu’il vaut mieux avoir 1€ aujourd’hui (pour le faire travailler !) qu’1€ dans 20 ans…

maxicool a écrit :

J’ai eu au téléphone ce matin une employée de PREVOIR qui confirme que la résiliation est possible, en dépit des annotations figurant sur le contrat de prêt.

Qu’entendez-vous par là ? Faites attention il me semble que la loi, qui permet de changer d’assurance n’importe quand la première année puis une fois par an, ne s’applique pas aux SCI. Les conseillers "basiques" ne sont pas toujours bien formés et au courant de ce genre de subtilités…

@Maxicool pour répondre à votre message (tout juste modifié) je ne remets pas en cause qu’emprunter sur une durée plus longue est intéressant. J’indique simplement qu’il est parfois utile de refinancer le crédit après quelques années (plus rarement de le solder j’imagine). Dans ce cas je pense que les cotisations variables ne sont pas une solution adaptée.

maxicool a écrit :

Que voulez-vous dire par "refinancer le crédit" ?

On peut imaginer par exemple vouloir, dans 5 ans, acheter de nouvelles parts de SCPI et que le nouveau crédit contracté "rachète l’ancien".

Le rachat de crédit n’est pas si facile que cela même hors SCI. Actuellement j’ai une offre pour racheter mon crédit hors SCI et aucune pour la SCI.

Bonjour,
Nouveau sur le forum, je viens de publier ma présentation.

Données reprise de la présentation: propriètaires RP 50% du crédit restant sur 18ans / cadres, la trentaine passée, mariés, 1 enfant / TMI 30% / 300€/mois restants jusque 33% d’endettement.

Suite à la prise de contact avec 2 CGP, voici le projet sur lequel nous pourrions partir:
335 000€ SCPI investies dans un SCI à l’IS.
Répartition SCPI:
- Primovie : 160 000€ - crédit
- Primopierre : 140 000€ - crédit
- ActivImmo : 35 000€ - cash
Le choix des SCPI Primonial est fait sur la base des biens détenus par les SCPI: plutôt premiums et bien placés, sur leur capitalisation, sur les secteurs d’activités: bureaux premiums pour Primopierre et santé/éducation pour Primovie (que j’estime moins risquée que Pierval Santé).
ActivImmo pour la diversification sur le secteur logistique.
Nous avons intentionnelement minimisée la partie bureaux (convictions personnelles) et diversifié sur la santé/éducation et un peu de logistique.

Le crédit, il s’agit de l’offre classique proposée par beaucoup de CGP (CM Arkea j’imagine):
- 300k€ (le maxi autorisé) à 2,40% sur 25ans + 0,10% assurance
- différé de 6mois
- OK SCI à l’IS
- mini 75k€ par SCPI (de mémoire)
- pas de contre-parties
Nous souhaitons partir sur un crédit à 25ans pour améliorer le TRI et diminuer l’effort d’épargne.

Sceenshot de ma simulation Excel avec légère revalorisation foncière +0,05%/an et diminution des loyers percus -0,10%/an:

Quels sont vos avis sur ce projet ?
-> Je pense qu’il peut-être optimisé notamment sur la partie crédit, quelles banques me conseillez-vous de démarcher ? (sans contre-parties ou minimes)
Est-il vraiment risqué de privillegier uniquement une SDG (ici Primaliance) ?
J’ai pu lire que certains avaient des rétro-cession de commission de 1 à 2%, est-ce monnaie courante ?
Quelles sont votre autres idées d’amélioration ?

Merci pour votre coup de pouce ! A+

Dernière modification par Gefb (06/08/2021 08h13)

OUI nous comptons faire la comptabilité nous même. Nous connaissons un expert-comptable.

Bonjour, mon avis concernant les investissements :

Gefb a écrit :

Le choix des SCPI Primonial est fait sur la base des biens détenus par les SCPI: plutôt premiums et bien placés, sur leur capitalisation, sur les secteurs d’activités: bureaux premiums pour Primopierre et santé/éducation pour Primovie (que j’estime moins risquée que Pierval Santé).

A partir de quels critères, estimez vous que Primovie est moins risqué que Pierval Santé?

Je suis un fervent partisan de la diversification pour une meilleure maîtrise du risque. Aussi 300 k€ à crédit sur seulement 2 SCPI et qui plus est sur une seule SG me semble risqué….si vous souhaitez investir dans le domaine de la santé alors autant prendre une SCPI d’une autre SG (mais on revient à pierval même s’il existe d’autres SCPI à plus faible capitalisation sur ce domaine aussi)….

Pour 300 k€ je prendrais au minimum 3 ou 4 SCPI de 2 ou 3 SG au minimum.
A la lecture de vos critères de sélection, il existe d’autres SCPI qui y répondent.

Pour info mes financements et investissements en SCPI : ici

@Gefb

S’agissant de votre projet de SCI IS avec l’offre de crédit de Primonial :
Tout d’abord, sachez que vous pouvez panacher davantage que cela et faire 200 k€ de Primonial et 100 k€ d’une autre SCPI (j’ai l’impression que tous les CGP ne proposent pas cette diversification mais pourtant elle est possible). Cette diversification m’apparaît un minimum ainsi que l’a écrit Sisco2117.

J’ai beaucoup étudié, personnellement, le fait de panacher ainsi : 100 k€ Primopierre, 100 k€ Primovie, 100 k€ Epargne Piere.
J’ai expliqué rapidement dans ce message pourquoi je ne l’ai pas fait (lire les rapports des conseils de surveillance notamment).