Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?

Nouvelle question: est-ce qu’un apport en capital qui aurait servi à acheter le bien au sein de la SCI suit les mêmes règles ou le remboursement via le CCA est possible ?

Ernest a écrit :

Bonjour, pour répondre à vos questions
- Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) de 5% pour un apport à une SCI à l’IS
- Droit de préemption de la mairie applicable
- Non. L’immeuble est apporté au capital donc au passif. Impossible de le sortir via les Comptes Courants d’Associés (CCA).

Pour préciser ce message, comptablement après l’apport l’immeuble est inscrit à l’actif en immobilisations, et un montant équivalent est inscrit en capital, au passif. Le compte-courant d’associé, qui est une dette figurant également au passif de la société, n’est donc pas modifié c’est vrai donc impossible d’obtenir "remboursement" de l’apport via le CC.

olivier62 a écrit :

Une fois la SCI à l’is créée (exemple elle a 5 ans), peut on alors apporter un immeuble de la même manière ? est ce le Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) de 5% qui s’applique ?

Le principe est identique en cas d’apport de l’immeuble à une SCI déjà créée, les droits d’enregistrement de 5% s’appliquent.

Il existe toutefois une exception : l’apport de l’immeuble est enregistré gratuitement si engagement à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l’apport et si les immeubles sont compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle (CGI art. 809, I-3° et 810, III). L’exception a donc un champs très limité …

Unicefteen a écrit :

1. comment « transférer » ce bien a la SCI sans payer trop de frais, pour éviter d’être fiscalisé sur un bien qu’il m’appartient pas totalement
2. De quelle manière puissions-nous continuer à investir ensemble ?

A priori acheter puis apporter vous fera payer 2 fois les droits d’enregistrement, de même pour acheter puis vendre (rarement une bonne solution comme il a été dit plus haut).

Le mieux est encore que l’emprunt soit directement souscrit par la SCI. Il est possible de stipuler une clause de substitution dans le compromis de vente qui permettra à la SCI de se substituer à vous au moment de l’acquisition définitive si la SCI n’est pas encore créée. Evidemment cela est soumis à l’accord de la banque mais si elle vous a donné un accord pour financer (en indivision du coup ?), je ne vois pas pourquoi elle refuserait via une SCI qui est juridiquement plus stable qu’une indivision.

L’autre solution pour ne payer qu’une fois les droits d’enregistrement serait de constituter la SCI à 50/50, de souscrire le crédit de votre côté puis d’apporter les liquidités en compte courant dans la SCI qui achètera le bien (votre associé pourra apporter en CC également les frais de notaire). Cette solution me paraît moins pertinente dans la mesure ou ayant souscrit le crédit à titre personnel vous serez le seul à pouvoir déduire les intérêts et réduire le revenu imposable.

Je serais curieux d’avoir des avis éclairés sur ces derniers points car la question est intéressante

Bonjour,
je vous invite à relire tout le fil de discussion, et notamment le document "Apport pur et simple ou apport à titre onéreux", cité par GBL dans ce message (en 2014, déjà!), document qui est toujours d’actualité et qui devrait apporter les réponses aux questions que vous posez.

Bonjour tout le monde,

Je post sur le forum car j’ai un dilemme qui ce présente à moi .

Je dispose en nom propre de murs d’un local commercial acheté il y a bientôt 5ans  (acheté 92ke loué 1000e net après paiement TF…) je n’ai jamais fait de gros travaux et aucun travaux n’est à prévoir.

J’aimerais à la date d’anniversaire des 5 ans (15% de forfait travaux) revendre celui-ci ou du moins ne plus le procéder en nom propre.

Plusieurs choix s’offre à moi :

Le revendre tout simplement (entre 120k et 150k) je pense que ce sont des prix raisonnables.

L’apporter à une SCI IS avec ma conjointe a 50/50 ? (Je ne sais pas si cela vaut le coup)

Ou simplement le revendre à une SCI IS a 50/50 avec ma conjointe au prix bas du marché (120/130ke)
Ce qui me permettre de récupérer de la trésorerie pour ma futur RP ainsi que conserver ces murs commerciaux tout en rachetant mon crédit avec un taux plus intéressant sans plus value qui plus est tout en partageant ce bien avec ma conjointe a travers une SCI IS.

Avez-vous des conseilles à m’apporter pour ce dilemme (qui est un dilemme plutôt plaisant dans tout les cas je l’avoue)

Merci d’avance pour vos réponses

Petit rappel du fonctionnement d’un apport en SCI : l’associé recoit des parts en regard de l’apport qu’il effectue.

Si le bien est propre, l’apport en SCI nécessitera que Mme apporte l’équivalent en numéraire pour maintenir la répartition 50/50. Sauf à faire une donation à Mme ou un ameublissement si vous êtes en régime légal.

Merci pour vos réponses clair je vais donc réagir.

- Ce bien ce situe en centre ville c’est un bar pmu bien connus qui tourne très bien (déjà eu un changement de locataire il y a 4 ans sans problèmes)

- Je dispose de ce bien depuis 5 ans en effectuant une vente au alentour de 120/130k euros celui-ci ne m’engagera pas une plus value trop importante (15% forfait travaux) et permettrais à une SCI d’être largement rentable .

- Cette vente clôturerai mon crédit perso (1.7% seul dans mon ancienne banque) pour un nouveau au travers de la SCI (0.9% dans ma banque actuelle qui est intéressé pour racheter nos crédits extérieures)

- Elle me permettrais aussi en perso de récupérais de la trésorerie (après remboursement de 70k prêt en cours) et par la même occasion de ne plus être en nom propre (TMI perso 30%) qui est plus compliquer à gérer dans le temps je trouve.

-Effectivement le but n’est pas de faire un don à ma conjointe … mais simplement de partager une bonne affaire tout en récupérant en perso de la trésorerie a travers une SCI IS plus facile à gérer.

-Et pour la petite remarque de Bernard2K je ne crois pas au couple éternel mais après 15 ans ensemble je pense pouvoir commencer à m’engager (sans faire don de quoi que ce soit qui plus est car ceci m’avantage moi et ma conjointe car je compte le vendre dans tout les cas à moi-même ou à l’extérieur) 

Ps: j’ai effectué en parallèle une demande au service des impôts pour valider que je ne ferais pas un abus de droit ainsi qu’une demande à mon expert comptable pour avoir son point de vue la dessus, je vous ferais un retour sur leurs réponses (qui risque de prendre un peu de temps)

Vous semblez avoir choisi le choix 3.

Je réitère mon propos sur la préemption du locataire, car vous ne semblez pas y avoir prêté attention alors que cela peu remettre en cause toute votre stratégie.

Il vous faudra faire une proposition d’achat au locataire au prix que vous aurez fixé avec vous même.

En avez vous parlé avec lui ?

Sachant qu’il paye 1000€ de loyer mensuel + les taxes (si j’ai bien compris?), et si son commerce est rentable ( 4 ans d’activités, avez vous des infos chiffrés, des bilans?)et qu’on est justement sur la fin d’une des pire crise pour son secteur…

Pour le montant que vous annoncez, il aurait surement un credit moindre que le loyer.

77pourcent vous prévient deux fois, mais vous continuez à penser qu’il n’y a pas de problème. Laissez-moi expliquer une troisième fois.

Vous êtes obligé de faire une LRAR (voire exploit d’huissier, à vérifier en relisant le bail et les articles de loi applicables) au locataire pour lui annoncer que vous allez vendre, et A QUEL PRIX. S’il n’y a pas ce courrier, ou si le prix de vente n’est pas le bon, le notaire vous contraindra à le faire.

Quand le locataire va lire, sur ce courrier, le prix de vente de 120 k€, il va remuer ciel et terre pour trouver l’argent.

120 k€, ce n’est pas la mer à boire, ça se trouve ! Prêt bancaire, prêt entre famille et amis… A un tel prix, il y a de bonnes chances qu’il déploie des trésors d’inventivité pour trouver l’argent.

Certaines personnes ont du mal à apprendre par des paroles. Elles ont besoin d’expérimenter pour apprendre. On dirait que c’est votre cas. Maintenant que vous avez été prévenu trois fois, allez-y, faites votre projet de vente à votre SCI à 120 k€, et vous reviendrez vous dire si le locataire n’a pas trouvé le moyen d’acheter !

(Il y a de plus le risque de préemption de la commune. C’est toujours une mauvaise idée de faire une vente sous le prix, car le notaire envoie une DIA et la commune peut préempter).

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2021 00h13)

WoW je pense qu’il faut dans un premier temps respirer un bon coup .

Ensuite le prix de 120ke a était discuté avec le local commercial qui n’est pas intéressé d’acheter … de plus je compte faire estimer le bien au prix réel du marcher.

Ensuite le prix de 120ke ne me semble pas si bas que cela (rendement de 10% net pour un local commercial avec potentiellement une façade et une toiture à refaire un jour)

Et si l’agence m’estime à 150ke alors je revérifierais mais dire à ce moment là (et je me fou complètement à ce moment T de savoir quelle démarche et obligatoire pour le moment … ceci viendra de toute façon en temps voulus…)

Ensuite qu’est que je risque ? D’avoir préemption et gagner seulement 30ke au lieu de 50ke avec 10ke d’impôts supplémentaires…

Merci pour vos réponses je ferais avec les infos que vous m’avez fournie j’ai eu le retour des impôts qui ne voit aucun abus si cela ce fait comme je l’annonce .

Cordialement

Vous êtes certainement mieux placé que nous pour analyser la situation avec le locataire, vous avez des infos qu’on a pas, mais je vous donne quand même mon avis.

Si le locataire n’est pas intéressé d’acheter à 120k c’est qu’il à soit prévu de partir bientôt, et qu’il ne croit pas au potentiel locatif du lieu. 

Donc vous avez peu etre raison de vendre à un tiers.

Si je me place en tant qu’acheteur potentiel (hypothétiquement bien sur), a 120k soit 10% de renta net avec locataire en place depuis 4 ans… je me dit où est le loup ?

Du bon sens, exprimé de façon concise et claire ! Si vente à sa SCI, il faut vendre à un prix plutôt haut, comme ça, s’il y a préemption de la commune ou du locataire, on a vendu à un prix sympathique et on n’a pas de regret.

Mesdames et Messieurs bonjour,

Ce message pour vous soumettre une problématique à laquelle je n’arrive pas à trouver la réponse seul, d’autant plus sans l’appui d’un expert-comptable ou autre.

Pour vous préciser le contexte je suis un (relativement) jeune cadre de 33 ans. Je suis en CDI et j’ai déjà investi en achetant un local commercial à Bordeaux qui me rapporte 1 200 €/mois (déjà remboursé).

Je vends ma RP le mois prochain (maison sans extérieur et le covid m’a convaincu de vendre) et je suis donc en train de me mettre à la recherche d’une loc.

J’aurai donc fin de mois prochain, une fois la vente de ma RP réalisée, 150 k€ de côté et je me suis beaucoup renseigné sur les avantages de la SCI IS.

Mon questionnement est le suivant : J’aimerais faire un nouvel investissement par le biais d’une SCI à l’IS afin d’éviter de ne plus bénéficier du micro foncier. Mais je me demande s’il ne serait pas préférable de mettre le local que j’ai déjà dans la SCI afin de faire baisser ma fiscalité (un peu moins de 5k€ par an juste pour le local actuel).

Est-ce que vous pensez que c’est opportun ?
Si oui quel serait le meilleur moyen ? Vendre à la SCI ? Faire un « don » à la SCI ? Ou j’ai cru comprendre qu’un apport serait possible en gardant une dette de la SCI envers moi me permettant de me rembourser par les loyers à venir (et éviter la taxation) ?

J’ai potentiellement oublié des infos donc n’hésitez pas à me questionner ! 😉

Je vous remercie et vous souhaite un bon week-end.

Romain