SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

romm1 · #2551

Gefb, le 05/08/2021 a écrit :
J’ai pu lire que certains avaient des rétro-cession de commission de 1 à 2%, est-ce monnaie courante ?

Tout dépend du CGP et des SCPI. Sur celles sélectionnées, il y a de quoi faire des rétrocommissions mais ça sera selon la politique et le bon vouloir de votre CGP. Point à aborder, beaucoup ne le propose pas mais font un effort si on leur en parle. Cela dépend aussi de son investissement sur le dossier.
Il est plus facile de demander et obtenir quelque chose d’un CGP qu’on contacte avec un dossier tout prêt, et il est normal qu’un CGP qui passe du temps à nous monter un projet soit mieux rémunéré.

Gefb · #2552

Merci pour vos réponses qui permettent de faire avancer le dossier.

@GoodbyLenine, effectivement j’ai pensé à prendre 35k en US ActivImmo et finalement je suis revenu en arrière pour une question de risque. Mais c’est toujours en réflexion.

@BrisePif et @Sisco2117, remarques intéressantes, je pense revoir un peu la répartition et prendre 3 SCPI ou plus.
La préférence pour Primovie vs Pierval était principalement basée sur la revue des biens que je trouve un peu plus qualitatifs (de mon point de vue).

@romm1, OK merci, dans mon cas l’intervention d’un CGP était assez tardive car le projet d’investir en SCPI à l’IS était déjà réfléchis.

A suivre…

Elearan · #2553

Bonjour à tous,

Je souhaite compléter mon portefeuille avec un peu de SCPI
J’ai commencé à faire le tour des courtiers pour avoir un prêt de 50k pour des SCPI européennes pour optimiser ma fisca (TMI 30) et pour faire jouer l’effet levier avec un effort d’épargne que je vise dans les 100€/mois

J’ai commencé par choisir les SCPI que je voulais acheter : Corum xl+ Pierval Santé (ou PF Hospitalité, à voir)

J’ai eu plusieurs propositions très similaires après échanges avec quelques acteurs spécialisés :
- 2,6% sur 20 ans chez courtier 1, mais Corum exclu
- 2,65% sur 20 ans chez courtier 2, choix libre
Les deux offres sont sans frais, assurance, garantie -> directement nantissement des parts

Qu’en dites vous ?

En remontant dans cette discussion j’ai vu passer des taux vraiment canon mais sur des montants d’emprunt > 100k, entre 1 et 2%
J’ai l’impression que pour le 50k on est plutôt sur le barème des crédits conso et que ce sera difficile d’optimiser mais je me trompe peut être… ou peut-être n’est ce pas le bon timing ?
En termes de profil je pense être dans les clous, taux d’endettement à 20% avec mon crédit sur la rp + capacité d’épargne de 1500€/mois

N’hésitez pas à me donner vos avis :-) Merci !

Mopp · #2554

Honnêtement 2,6% sur 20 ans je ne vous conseillerais pas d’y aller ; c’est vraiment déraisonnable. L’investissement en SCPI comporte des risques (les distributions peuvent diminuer !) et avec un tel taux d’emprunt je ne trouve pas qu’il soit pertinent de les courir.

C’est un avis personnel mais je vous suggère si vous pensez avoir un bon dossier de chercher d’autres offres de financement ; sinon, de revoir votre projet. Il y a peut-être d’autres opérations pertinentes à effectuer dans votre situation ?

JR · #2555

@Elearan,
Je suis dans la même situation que vous je cherche un emprunt de 50k€ et a chaque fois j’ai reçu des propositions du même ordre que vous.
Je souhaite prendre plusieurs SCPI pour 50k pour diversifier.
Je suis toujours en recherche.

Elearan · #2556

@Mopp Je suis d’accord avec vous, 2,6% me semble élevé pour un crédit sur 20 ans
Je vais voir s’il est possible de faire mieux
Je ne compte mettre que 100€ ou 200€/mois sur ce type de produits, le reste de ma capacité d’épargne est affecté à d’autres opérations. Au global, je suis assez prête à prendre des risques et à acheter des SCPI jeunes/à potentiel mais il est vrai aussi que je ne suis pas prête à faire n’importe quoi ;-)

@JR je vais également continuer à chercher, je vous propose qu’on se tienne au courant si jamais une meilleure offre est trouvée :-)

A titre indicatif, y a-t-il des personnes sur ce forum ayant pris un crédit de 50k pour des SCPI pouvant nous partager le taux qu’ils ont eu ainsi que les conditions associées ?

Stephanejudd · #2557

Bonjour

J’ai signé une offre en décembre 2020 pour 150.000 € à 1.5% brut, j’ignore si pour 3 fois moins j’aurais obtenu le meme taux.

2.6% c’est un taux trop élevé par rapport à la baisse généralisée des rendements de SCPI à capital variable. Je vous encourage à poursuivre vos recherches.

Cependant j’ai découvert une nouvelle société de CGP proposant des crédits à taux intéressants, Louve Invest, avec retrocommissions. Un fil de discussion a été ouvert à ce sujet sur le forum.

Comment investir en SCPI à crédit ? Un panorama des options en mai 2021

PS : je ne suis pas en lien avec cette société, je vais les contacter prochainement pour un achat en direct uniquement par rapport aux retrocommissions

Basquilest · #2558

Je vais aller à contre courant mais je trouve que l’offre à 2,65% sans contreparties (frais de garantie etc…) est intéressante. Le taux devrait être équivalent au TAEG.

Sur 20 ans et pour 50 000 €, cela vous fait une mensualité de 267 €.

Avec un taux de 1,5%, cela vous fait une mensualité de 241 € : l’écart de 26 € par mois me semble un peu négligeable, d’autant que bon nombre d’offres SCPI à taux réduits impliquent un choix restreint de SCPI (aujourd’hui je préfère payer davantage le crédit et avoir des SCPI plutôt européennes), des frais de garanties type Crédit Logement ou des frais de dossiers, une assurance obligatoire (qui font donc en réalité monter la mensualité de façon plus ou moins déguisée)…

Et je n’aime pas les raisonnement du type "oui mais 26 € par mois, cela fait X milliers d’euros sur 20 ans" car cela ne tient pas compte de l’inflation et du fait qu’un euro d’aujourd’hui n’a pas la même valeur qu’un euro en 2041… Et cela ne tient pas compte de la déduction fiscale de ces intérêts supplémentaires…

Bref si vous anticipez un peu d’inflation dans le futur et que vous voulez lever de la dette sur des SCPI Européennes, cette offre de crédit me semble intéressante. J’avais investi ce montant sur Corum Origin à crédit il y a quelques années avec un crédit plus ou moins équivalent, je ne regrette absolument pas. Le coup d’opportunité que représente le temps de recherche d’une économie sur le crédit peut largement effacer le bénéfice de ladite économie…

Kabal · #2559

26€/mois pour 50k€. Les emprunts sont plutôt entre 100 et 400k€. Ca commence à chiffrer. Pour 400ke, ca fait 200€/mois la liberté.
Dit autrement pour 400k€, la différence représente 2400€/an soit le rendement de 50k€ de SCPI en PP.

sanvio · #2560

@Basquilest, vous prenez un cas extrême d’un emprunt de 50 000€ sur le taux le plus haut que vous comparez à un taux de 1,50%.

L’écart augmente évidement avec le montant emprunté.

Ce taux à 1,50% reste dans la fourchette haute pour les projets finalisés actuellement.

Edit : Kabal a été plus rapide.

Basquilest · #2561

Je prends ce montant car Elerean demandait conseil sur 50 000 €. Bien évidemment, le raisonnement n’est pas transposable sur des montants plus élevés où l’écart se creuse !

Par contre sur des montants plus élevés, la fiscalité va également beaucoup jouer. Une offre à taux faible sur des SCPI exclusivement en France (ou très peu Européennes) peut être moins intéressant qu’une offre à taux plus fort sur des SCPI totalement Européennes.

Par exemple sur le montant de 400 000 € évoqué par Kabal, la fiscalité va jouer bien plus qu’une augmentation du crédit. Sur la base d’un rendement de 4,5% des SCPI, les prélèvement sociaux s’élèvent à plus de 3000 € par an sur de la SCPI France. Je maintiens donc que je préfère payer les 2400 € à l’année (qui se déduisent en plus de l’assiette fiscale des revenus à déclarer).

Si effectivement vous trouvez une offre à 400k de financement sur des SCPI pure Europe avec un taux de 1,5%, il n’y a pas photo. Mais dans les faits c’est plus compliqué…

BrisePif · #2562

@Basquilest
Je suis tout à fait d’accord avec vous, en particulier sur le fait qu’il convient de raisonner en "tout compris".
Je l’avais exprimé ici et ici.

Pour moi cette offre est intéressante à deux conditions : crédit de 25 ans (car c’est une durée difficile à obtenir par ailleurs et, puisque le taux est le même à 20 ou 25 ans en l’espèce, autant diminuer l’effort mensuel) et choisir des SCPI que l’on ne peut pas trouver dans les autres offres (en particulier à revenus étrangers).
Si l’on utilise cette offre sur 20 ans pour faire de la SCPI française, ce n’est pas forcément le bon choix effectivement.

Je me suis donc lancé sur 150 k€ pour les 3 Corum.

Dernière modification par BrisePif (18/08/2021 14h40)

sanvio · #2563

@Basquilest, la fiscalité n’est pas le seul point d’optimisation, mais je vous rejoins sur la vision globale.

Il y a une idée reçue bien fausse à ce sujet : ce n’est pas parce que vous payez moins d’impôt (ou aucun) que vous gagnez plus. Très souvent en payant un peu d’impot le rendement est meilleur, en jouant sur les autres paramètres.

Kabal · #2564

Basquilest a écrit :
Je maintiens donc que je préfère payer les 2400 € à l’année (qui se déduisent en plus de l’assiette fiscale des revenus à déclarer).

Je préfère avoir un taux bas et quand même choisir. Les banques m’ont accordé des prêts avec des dérogations hors des listes bancaires. Dans ces dérogations vous pouvez prendre la totalité en revenus étrangers.

Les SCPI Européennes sont certes fiscalement intéressantes mais je préfère mille fois Immorente à Novapierre Allemagne 2 par exemple. Et même à Corum d’ailleurs. Je suis dans ce domaine comme dans tout pour la diversification même si je me devais payer de l’impôt.

Je reconnais cependant que la fiscalité est aussi un point important même si c’est plus secondaire dans mon cas vu que je ne paie pas d’impôt.

Elearan · #2565

Merci pour vos retours
Au final j’ai fait au plus simple et ai acheté pour 15k avec un petit prêt bourso à 0,75%, histoire de me faire la main étant donné que c’est la première fois que j’investis dans de la SCPI, et voir aussi comment mon imposition va réagir avec tout ça (quasi que du revenus étrangers)
Peu de prise de risque au final, on verra plus tard comment avec la situation sanitaire les choses évolueront, et si de nouvelles offres de crédit émergeront d’ici un an ou deux (d’accord avec vous que ça n’a pas beaucoup de sens de passer trop de temps d’énergie à aller chercher un bon crédit au vue du montant que je visais initialement…)

julien · #2566

@Elearan.

Sur quelle durée ce prêt bourso à 0.75% que vous avez pris ?

Et quel type : prêt conso amortissable ou avance sur titres in fine ?

Elearan · #2567

C’est un crédit conso amortissable.
Je l’ai pris sur la durée la plus longue au taux de 0,75% : 48 mois
Et j’ai lu des rex sur ce forum qu’il était possible de le prolonger sur 5 ans (confirmé par ma lecture du contrat de prêt)

PierreP · #2568

La prolongation de 12 mois de mon prêt perso Boursorama me coûterait 30€ de frais.
La démarche s’effectue en ligne. C’est simple mais, à chacun, de voir si cela en vaut la peine.

jiorgio · #2569

Bonjour,
Je sors de RDV avec mon conseiller et il m’ a informé que dorénavant le taux d’ endettement ne peut plus dépasser 35 % des revenus, sous peine pour la banque de se voir infliger une sanction.
Après lui avoir demandé si les investisseurs aussi étaient concernés, sa réponse a été sans appel, « oui ils le sont ».
Quand est-il de votre côté, avez-vous constaté ou entendu la même chose.
Je suis très surpris car en lisant cette file je vois les montants des prêts accordés et je doute que les revenus soient toujours 3 fois supérieur aux charges.
Au plaisir de vous lire.

bed43fr · #2570

D’abord si vous faites des investissements très rentables il est possible de rester longtemps sous les 35%.
En effet pour les revenus immobiliers classiques les banques retiennent un montant forfaitaire de 70% des loyers et pour les SCPI un montant forfaitaire de 85% des dividendes, cela augmente mécaniquement vos revenus et repousse l’atteinte de la limite soi-disant fatidique.

Ensuite je doute que les taux d’endettement soit le seul critère, le patrimoine compte également énormément dans le calcul du risque donc ce n’est pas si simple.

Et enfin de ce que j’entends de la part d’investisseurs immobiliers aguerris (avec des investissements à + de 1M€) cela reste tout à fait possible de dépasser les 35% avec un dossier en béton, une grosse expérience, un gros patrimoine et un apport conséquent (mini 10%).

ProfesseurShadoko · #2571

jiorgio a écrit :
Bonjour,
Je sors de RDV avec mon conseiller et il m’ a informé que dorénavant le taux d’ endettement ne peut plus dépasser 35 % des revenus, sous peine pour la banque de se voir infliger une sanction.
Après lui avoir demandé si les investisseurs aussi étaient concernés, sa réponse a été sans appel, « oui ils le sont ».
Quand est-il de votre côté, avez-vous constaté ou entendu la même chose.
Je suis très surpris car en lisant cette file je vois les montants des prêts accordés et je doute que les revenus soient toujours 3 fois supérieur aux charges.
Au plaisir de vous lire.

Oui les règles sont de mieux en mieux appliquées. Il devient très difficile voire quasiment impossible pour un particulier de se voir accepter un prêt pour un taux d’endettement personnel >35%. Et effectivement la banque paie des pénalités pour les clients qui dépassent les 35%. Il n’y a pas d’autres éléments pris en compte dans le calcul (patrimoine etc.) ce sont les 35% qui font foi ce qui fait que même si vous avez par ailleurs un patrimoine important (même plusieurs millions d’euros) cette règle est devenue incontournable…
Mais en immobilier la parade efficace c’est de créer une SCI avec un cash flow positif pour le bien (ou soi disant positif) si la rentabilité le permet. La banque considère que c’est dans une autre structure et n’ira pas regarder si vous avez dû réinjecter de l’argent car la SCI n’a en réalité pas un cash flow positif…

Stephanejudd · #2572

L’une des possibilités sans créer de structure est tout simplement d’ouvrir un compte bancaire dans une autre banque, d’y domicilier votre salaire et vos cartes de crédit et de laisser vos emprunts dans la première banque avec une trésorerie d’au moins 6 mois pour qu’il n’y ait pas de mouvements.
Les courtiers vous demandent vos 3 derniers relevés bancaires, si vos investissements précédents ont un CF négatif, autant ne pas les faire apparaître.
J’avais fait un investissement locatif avec Boursorama il y a quelques années, ma banque historique ne l’a jamais su, j’étais en CF positif.

Dernière modification par Stephanejudd (01/09/2021 20h59)

RadioInvest · #2573

@Stephanejudd

Et les banquiers ne lisent pas les avis d’imposition (notamment des revenus fonciers ?) de leur client avant d’octroyer un prêt ?

dicidailleurs · #2574

Stephanejudd votre message est probablement hors charte puisque vous y suggérez de mentir a votre banque ce qui est illégal. Il y a une discussion complète sur ce sujet si vous souhaitez approfondir : Faut-il mentir aux banques

Une alternative lue récemment consisterait à recourir à un crédit in-fine mais
1. Je ne sais pas quelles banques proposent ce montage
2. L’astuce pourrait ne pas fonctionner très longtemps car elle me semble contraire à l’esprit des recommandations du HCSF…
Plus d’infos

maxlille · #2575

Une alternative lue récemment consisterait à recourir à un crédit in-fine

Credit mutuel mais ils ne financent que quelques SCPI

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

#2551 09/08/2021 11h41

Gefb, le 05/08/2021 a écrit :

#2552 10/08/2021 07h39

#2553 12/08/2021 18h13

1 #2554 12/08/2021 19h22

#2555 12/08/2021 19h41

#2556 12/08/2021 20h48

#2557 17/08/2021 23h25

1 #2558 18/08/2021 11h45

#2559 18/08/2021 12h09

#2560 18/08/2021 12h12

#2561 18/08/2021 13h31

1 1 #2562 18/08/2021 14h16

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#2564 18/08/2021 18h39

Basquilest a écrit :

1 #2565 20/08/2021 11h05

#2566 21/08/2021 08h17

#2567 21/08/2021 11h49

#2568 22/08/2021 15h16

#2569 01/09/2021 15h37

#2570 01/09/2021 15h49

#2571 01/09/2021 16h33

jiorgio a écrit :

1 #2572 01/09/2021 18h20

#2573 01/09/2021 18h30

1 #2574 01/09/2021 20h52

#2575 01/09/2021 20h59

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