Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ?

Je trouve pas ça  interessant.

du social à 2200€ du m² loué presque 700€/mois et biensur aucun entretien en prévision sur 15 ans.(3,76% brut avant avantages fiscaux malgré un loyer elevé proprotionnellement aux revenus des locataires potentiels)

pour un peu que vos revenus baissent momentanément ou durablement,la situation risque d’être difficile à tenir.

si en plus le lotissement est exclusivement composé de social,la revalo aura du mal à atteindre le niveau espéré.

qu’en est il des prix au m² dans le secteur?

en cas de baisse de vos revenus,de perte des avantages fiscaux et d’impayés,ça peut devenir explosif.

Maintenant,je ne suis pas pro des trucs defiscalisants,y’a peut etre des avis plus argumentés

Je trouve les tableaux largement enjolivés, il manque les travaux d’entretien à faire au fur et à mesure, la taxe foncière dépasse 2 mois de loyers net et si c’est dans le neuf, ça doit être uniquement une estimation donc la vraie valeur risque de faire mal et surtout ce tableau suppose qu’il n’y a aucune vacance locative sur toute la période.

Ensuite, il faut voir si le prix proposé correspond au prix de votre région parce que les promoteurs vendent souvent les logements destinés au Scellier à des prix délirants et surtout construisent parfois dans des régions saturées où il n’y a pas de forte demande.

Un conseil : fuyez !

C’est ce que j’ai fait, une première fois en faisant construire une maison en dispositif Besson, dernièrement en Scellier.
Si on n’a pas de compétences ou  de relais efficaces suivre un chantier, c’est compliqué.
Chaque maison est mieux construite et plus grande que ce que proposaient des promoteurs pour environ 30% de moins…
L’énergie que j’y ai consacré, tout comme celle consacrée à la remise à neuf d’appartement de 10 à 15 ans, est largement moindre que celle nécessaire à l’accomplissement de mon métier qui me rapportait infiniment moins (en taux horaire).

Le seul avantage que je vois au projet est qu’il est préférable à un projet qui consisterait en l’achat d’un appartement neuf d’une + petite surface. En effet, au delà de la moindre vacance locative, la surface de la maison devrait faire que les contraintes du Scellier "social" seront seulement théoriques (avec la surface, le loyer limite est dans le marché, et vous allez louer à des couples avec 2/3 enfants correspondant à des plafonds de ressources alors assez élevés pour une vie en Province) alors que vous aurez les avantages (30% d’abattement sur les loyers, + les 6 années bonus).

Au chapitre des inconvénients :
  - Bien surpayé au promoteur contrairement à une maison que vous auriez fait construire vous mêmes (pour le même prix vous auriez et 800 m2 de terrain en plus, plus grand etc…)
  - Vous semblez pas être sur de garder votre TMI alors que le seul vrai avantage réside sur les 30% d’abattement du loyer.
  - Vous arrivez après que l’aubaine soit passée. Les réduction d’impôts Scellier ne sont plus ce qu’elles étaient (on était à 37% sur 15 ans en 2009-2010 pour la version Scellier intermédiaire).

Pour avoir fait comme Range19, I.E construire moi même une maison en Scellier intermédiaire en 2010, je peux vous dire que, tout cumulé (construction en propre, 37% réduction d’impôts, abattement 30% sur les loyers), la colonne tout à droite restait alors positive sur la durée du projet…avec des hypothèses + conservatrices !

Question subsidiaire : s’agit-il d’un plain pied (qui concentre la + grande partie de la tension de demande locative dans les villes moyennes) ou d’une maison à étage ?

Range19 a écrit :

Bonjour,
Autre chose : D’après votre tableau, le reste à charge mensuel est d’à peu près 450 euros (moyenne favorable).
La même somme investie à 4% l’an pendant 15 ans produirait un capital de 110 000 euros, sans le moindre effort de votre part… tout en vous laissant libre de ne pas faire de versements si votre situation devait mal évoluer.

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C’est juste mais le gain au final est tout de même différent puisque le gain est complété par le capital remboursé par le locataire, à savoir 690*12*15: 124200€+81000 (450€*12*15) soit 205200€ la valeur de la maison si l’achat initial n’est pas surévalué bien entendu.

Effectivement dans ce cas précis ma remarque ne tient pas.
J’avais zappé le capital dispo à la vente, ce qui confirme que ce projet est basé uniquement sur un potentiel fiscal, ce qui, à mon sens est une con…ie.

Vous pourriez nous dire si vous  achetez quand même!

;-)