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#1 20/09/2021 10h54
- amix
- Membre (2016)
- Réputation : 0
Bonjour,
Ce post fait suite à :
Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l’avenir)
Pour vous expliquer, à l’époque j’ai fait une dépression, et j’ai tout arrêté (mes finances en général, l’investissement, etc.), je suis en train d’acquérir ma résidence principale, et veux concrétiser ce projet en même temps.
Pour me présenter, j’ai 26 ans, travaille dans la comptabilité, en CDI avec environ 36K Brut, je ne suis pas loin des 30% TMI.
J’ai quelques aptitudes en fiscalité, comptabilité (heureusement), et j’ai aussi de la famille dans l’expertise comptable. Cependant, je n’ai aucune aptitude dans l’artisanale. (plomberie/électricité / maçonnerie etc.)
Au niveau du bien :
Local commercial, au rez-de-chaussée, dans un immeuble des années 1950, de 48M2 sans compter la mezzanine. Il y a une grande hauteur sous plafond, je dirai environ 4m
Il est situé à Marseille, sur le Vieux port, coté mairie.
Cout du bien avec frais de notaire : 60000€ + 6100€
Charges copropriété : 600€
TF : 800€
PLAN B, LOCATION COMMERCIAL
Il y a des travaux à prévoir à l’extérieur, il faut au moins changer les portes vitres (en bois, simple vitrage), ainsi que les volets roulants. Qui prend en charge ces travaux ? J’avais dans l’idée que c’était le locataire du local.
Il faut que j’étudie la demande, pour quel commerce ce local est destiné, et pour quel loyer ? Au niveau des anciens locataires, on a un atelier de sculpture, un garage de réparation automobile, et moi (officiellement bail professionnel, pour de la comptabilité). Il faut aussi que j’étudie le règlement de copropriété, pour vérifier s’il n’y a pas d’interdictions concernant certains commerces.
Foncier au forfait ou réel ? Micro foncier a une meilleure rentabilité à partir d’un certain montant de loyer (650 €), mais je ne pourrai pas déduire un futur ravalement de façade par exemple. Le réel me semble plus judicieux.
Possible d’emprunter via une SCI ? Si oui SCI IR 50%/50% avec ma compagne par exemple, pour profiter de sa TMI (0%), ou alors SCI IS pour déduire l’amortissement. Ou alors un PACS ?
Au niveau du rendement net net et du cashflow, en optant pour du réel Foncier, et en prenant en compte une vacance locative d’un mois tous les 2 ans, et une assurance PNO a 100€, je suis à l’équilibre avec un loyer de 650/700€, avec une rentabilité de 5.15/5.61%
PLAN A, LOCATION COURTE DUREE.
C’est un local commercial, donc en théorie, je n’ai pas à demander un changement d’usage auprès de l’urbanisme, mais il me semble que je dois quand même obtenir des autorisations auprès de la mairie, il faut que je me renseigne.
Il y a beaucoup de travaux à prévoir, les portes vitres, les volets roulants, la salle de bain, la clim à changer, le parquet, la cuisine etc…
Il y a du bruit le soir (accélération voiture, jeunes qui font du bruit, consommation protoxyde d’azote), peut-être qu’avec une meilleur isolation il y aura (beaucoup ?) moins de nuisances ?
J’ai eu un problème de cafards, j’ai fait traiter par un professionnel mais j’en retrouve parfois des morts… Pour de la location courte durée, ça l’a fou mal, il faut absolument que je bouche tous les trous.
Au niveau des frais supplémentaires :
Travaux (2% par an) : 1200€
Electricité : 960€
Internet : 360€
Désinsectisation : 300€
Comptable/CGA : 350€
CFE : 800€
Travaux (je compte aussi l’electromenager/meubles.) : 30000€
Ces montants sont volontairement surévalués, je dois pouvoir trouver un forfait internet beaucoup moins cher, je n’aurai peut-être pas besoin d’un contrat de désinsectisation, économiser sur les frais de comptables, ainsi que l’électricité vu qu’il n’y aura pas un taux d’occupation de 100%.
Pour les travaux, je n’ai fait pour l’instant aucun devis, mais j’espère m’en tirer avec beaucoup moins. Cependant, c’est la première fois que j’aurai à gérer des travaux, je ne connais pas d’artisans. Le bien est atypique, peut-être faire appel à un architecte intérieur ?
En tout cas la gestion des travaux est vraiment la partie qui me fait le plus peur.
Est-ce que j’ai vraiment le temps de faire la location courte durée ? Est-ce que j’en ai vraiment envie ? Je compte aussi sur ma compagne, mais le jour où on aura des enfants ? Je suis plutôt partisan du moindre effort, investissement dans un MSCI WORLD. Il faut prévoir des frais de conciergerie, je pense.
Je n’ai pas encore calculé le rendement ainsi que le cashflow pour la location courte durée.
Sinon, pour le PLAN A et B, j’ai plusieurs inquiétudes :
Je risque d’avoir des difficultés pour emprunter sur 20 ans, vu que c’est un local commercial.
C’est un local au rez-de-chaussée, sur le vieux port, quid de la montée des eaux ?
Je viens de finaliser le crédit pour une RP, est ce que je vais pouvoir emprunter prochainement, sans attendre quelques mois ?
Je ne m’attends pas à ce que vous répondiez à chaque question, à moi de faire le travail. Ce post me sert surtout de pense-bête, de base de réflexion, après si vous avez des avis n’hésitez pas !
J’ai tendance à beaucoup lire avant de me lancer, beaucoup planifier, et ne pas agir. Je ne me considère pas comme fainéant (Les gens sont paresseux, c’est affolant ! p.17), mais j’ai le sentiment que si je ne vais pas au bout de ce projet, je me trouverai à chaque fois une excuse pour ne pas investir.
A court terme, je vais démarcher les banques pour un prêt, j’ai pris beaucoup de retard, car j’étais concentré sur ma RP, et lire le livre « conseils d’un top host airbnb » (oui, je sais, je lis encore…). D’ailleurs, si vous avez un autre livre en tête à la place de celui-là, n’hésitez pas !
Dernière modification par amix (20/09/2021 10h57)
Mots-clés : courte durée, immobilier, local
Hors ligne
#2 20/09/2021 12h50
- gunday
- Membre (2011)
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Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 411
Bonjour,
ne prenez pas mal ce que je vais dire, mais en vous lisant un point m’a surpris.
Vous dites sortir d’une dépression, et êtes en train d’acheter votre RP.
Est ce qu’il ne faudrait pas plutôt éviter de vous recharger l’esprit en gérant trop de sujet en parallèle ?
Sans compter que généralement une nouvelle RP, c’est pas mal de petits soucis (déménagement, domiciliation, voir rafraichissement ou travaux).
Donc en parallèle gérer un emprunt locatif semble compliqué.
ensuite, vous voulez commencer directement pas du local professionnel.
C’est un domaine avec des règles différentes, et souvent les vacances peuvent être longues.
Donc pas sûr que ce soit le plus adaptés pour un 1er locatif.
Surtout que vous n’avez pas l’air de trop savoir où vous allez!
Vous n’évoquez même pas combien ce bien pourrait se louer.
En prime vous évoquez une approche lazy et envisager du locatif courte durée qui est le plus impliquant en temps et en effort.
En fait, pourquoi ne pas commencer par du classique locatif d’habitation ?
Le rendement sera certes moins bon, mais le temps à y consacrer sera également moins élevé!
Hors ligne
#3 20/09/2021 13h27
- amix
- Membre (2016)
- Réputation : 0
Dépression a la date du post initial, donc fin 2016, cela va beaucoup mieux maintenant !
Pour être plus précis, je vis dans ce local commercial depuis 2012, avec un bail professionnel. Oui mon propriétaire est hors la loi, moi aussi, mais bon le loyer n’est pas élevé.
Concernant ma RP, pas de travaux, rafraichissement a prévoir. Oui il y a toujours un truc a faire ou un mur a repeindre, mais ce n’est pas la priorité.
Après je vous rejoins sur la stratégie a adopter, effectivement la courte durée n’est pas en adéquation avec mon approche lazy, et la location commercial est particulière, rien que le bail je vais devoir prendre un notaire.
Je n’ai pas encore donné de loyer estimé, car la location commercial c’est le plan B, et concernant le plan A, il faut encore que j’estime le prix de la nuitée x taux d’occupation a l’année x 365
Enfaite, pour être honnête avec moi même, si je ne vivais pas actuellement dans ce local depuis 2012, avec un premier projet avorté il y a 5 ans, je ne me serais pas intéressé a ce bien. Effectivement trop compliqué pour un premier achat :
- Dans le cadre d’une location courte durée : Beaucoup de travaux, chronophage, Rez-de-chaussée, Législation qui peut évoluer, fiscalité lmnp qui peut évoluer etc..
- Dans le cadre d’une location commerciale : Régime Foncier pas intéressant (sans déficit), règles differentes, vacances locatives peuvent être longues, bail notarié etc…
J’ai toujours eu tendance a ne pas finir mes projets, a reculer quand c’est difficile. Si je ne m’intéresse pas a ce projet, compliqué soit-il, alors que je vis dedans, que j’aurai du l’acheter il y a 5 ans, que le prix d’achat n’a d’ailleurs pas évolué, est ce que je ne vais pas me trouver d’autres excuses pour un futur investissement ?
Je sais, ce n’est pas rationnel, mais j’aurai l’impression de passer a coté de quelque chose, que si je ne l’achete pas, quelqu’un d’autre va le faire, et obtenir un bon investissement, alors que moi ca fait 5 ans que je me dis "j’achete", mais que je fais rien.
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#4 20/09/2021 13h57
- Manu99
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Bonjour,
Le propriétaire a voulu vendre il y a 5 ans, sans succès, et recommence 5 ans plus tard au même prix ?
Si c’était vraiment une bonne affaire, elle serait partie il y a 5 ans. En tout cas, ne comptez pas de plus-value à long terme a priori.
Cordialement,
Manu99
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#5 20/09/2021 14h12
Bonjour,
C’est étonnant que le bien n’est pas pris de valeur depuis 5 ans surtout si il est vers le Panier!
Il n’y a pas de chiffre sur le montant de la location donc aucune idée de la rentabilité mais à part en courte durée ça semble mal partit pour être rentable.
Il y a pas mal de bien rentable sur Marseille il faut juste éviter les immeubles qui risque de s’effondrer et sortir des quartiers bobos qui ont vu leur prix monter en flèche ces dernières années meme si ils sont à des niveaux de prix encore raisonnables comparé à Lyon que je connais bien aussi.
Le airbnb c’est bien si vous avez beaucoup de temps libre sinon il faudra déléguer et vu les tarifs ça va encore bien manger votre rentabilité.
Faites vos calculs et demandez vous si votre temps vaut ce rendement. Regardez mon appartement, j’ai une file sur le même forum, même en location normale ce n’est pas de tout repos surtout avec des travaux et les lenteurs Marseillaise
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#6 20/09/2021 14h25
- amix
- Membre (2016)
- Réputation : 0
Manu99 a écrit :
Bonjour,
Le propriétaire a voulu vendre il y a 5 ans, sans succès, et recommence 5 ans plus tard au même prix ?
Si c’était vraiment une bonne affaire, elle serait partie il y a 5 ans. En tout cas, ne comptez pas de plus-value à long terme a priori.
Cordialement,
Manu99
Lindo a écrit :
Bonjour,
C’est étonnant que le bien n’est pas pris de valeur depuis 5 ans surtout si il est vers le Panier!
Il n’y a pas de chiffre sur le montant de la location donc aucune idée de la rentabilité mais à part en courte durée ça semble mal partit pour être rentable.
Le propriétaire ne l’a pas mis en vente, c’est moi qui ai voulu acheter, et il est d’accord pour le vendre au même prix qu’il y a 5 ans. C’est un bien qu’il a hérité de ses parents, et que le notaire a estimé a ce prix la lors de la succession a l’époque.
Le loyer n’a d’ailleurs pas bougé depuis 2006 (mon père qui le louait a l’époque, avant que j’arrive a Marseille pour les études), il est de 360€ HC.
Je ne pense pas qu’il soit particulièrement sous évalué, cela reste un local commercial, mais ce n’est pas surévalué.
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