Vice caché (bouches de ventilations non réouvertes suite à ITE) : quel recours ?

Bonjour,

Est-ce que les nuisances sont apparues subitement après votre acquisition ? Il serait étonnant que l’ancien propriétaire n’ait rien eu pendant 9 ans, et que comme par hasard les soucis arrivent lorsque vous en devenez propriétaire (sous-entendu : l’ancien propriétaire a-t-il pu refaire les murs sans résoudre le souci de ventilation, juste avant de vous vendre) ?

Lorsque l’on parle de recours pour vice caché comme un vendeur particulier, il faut comprendre vice volontairement dissimulé. Aucun recours n’est possible si vous ne pouvez pas démontrer qu’il avait connaissance du souci et l’a caché lors de la vente.

L’ancien entrepreneur avait certainement une garantie décennale, qui comme son nom l’indique, ne dure que 10 ans. Si la société existe toujours, vous pourriez leur demander de réintervenir pour corriger le souci, mais ils n’ont pas d’obligation de le faire sauf s’ils ont peur que cela nuise à leur réputation. Ils vous répondront certainement que si aucune nuisance n’a été signalée depuis 11 ans, c’est peut-être que le problème est ailleurs…

La RC Pro du diagnostiqueur pourrait être engagée, mais le jeu en vaut-il la chandelle ? Entre d’une part une procédure judiciaire longue et coûteuse, durant votre immeuble va continuer à se dégrader et vos locataires se plaindre le temps des expertises et contre-expertises, d’autre part le coût d’une réparation immédiate et à vos frais. Vous indiquez qu’au moins une partie du problème a une solution technique facile, donc c’est l’option que je privilégierais.

Bonjour,
De nouvelles fenêtres ont elles été installées?
J’ai eu le cas un jour, appartement nickel avec des fenêtres bois, aucune trace d’humidité.
Le propriétaire a fais changer les fenêtres par du pvc, et à cause d’un défaut de ventilation, de l’humidité a commencé à apparaître très rapidement.
Si le logement est trop étanche, ce phénomène se produit. Pour ma part, en moins d’une semaine de la moisissure est apparu, et j’avais jusqu’à 1cm d’eau au sol.

Merci a tous les trois, il n’y a pas de copropriété, je suis propriétaire des 4 appartements qui constituent l’immeuble (un par étage).
Les problèmes d’humidité restent modérés mais le propriétaire avait tout de meme été emmené à repeindre une salle de bain dont la peintureavait fortement cloquée et traces noires après 4 ans seulement juste avant la vente (j’avais toutefois visité avant et vu la situation).

Comme le problème technique semble intéresser, je détaille, au risque de dériver un peu de ma question initiale :

Pour l’appartement en travaux qui me concerne en ce moment, au 2 ème étage, je suis incapable de comprendre comment c’est foutu, et l’ancien propriétaire n’en sait rien non plus (il n’a été proprietaire que 8 ans, le précédent est décédé).

Il y a des bouches de ventilation au plafond de la cuisine et de la salle de bain, avec des gaines souples type gaines de VMC qui coudent très vite au dessus du plafond en direction des murs extérieurs. Il n’y avait pas de vmc ni de simple aérateur mécanique sur ces bouches a priori (je n’ai jamais zntendj de bruit de ventilateur et l’ancien propriétaire n’en a pas connaissance). Il n’y a pas de conduit montant a cet endroit à l’étage au dessus et rien au niveau des combles non plus, mais une cheminée passe a moins de 2 mètres des 2 bouches.
Je ne sais pas si elles sont raccordées à cette cheminée ou si elles débouchaient en extérieur et ont été bouchées à l’ite comme la ventilation basse.
Dans la salle de bain, il faut ajouter que la gaine de vmc de 80 est bouchée quasi intégralemement par de la poussière grasse (il n’y avait pas de hottedans la cuisine…).

Je n’ai pas réussi a déboucher ni à l’aspirateur, ni avec un hérisson maison. Ne sachant en plus pas ou ça sort si ça sort, et le coude initial présentant pour moi un risque fort de rebouchage j’ai décidé de :

- mettre en place une hotte dans la cuisine pour limiter la graisse dans l’air

- mettre un aérateur mécanique commandé sur l’hydrométrie dans la salle de bain, en tirant un nouveau trou a l’horizontal dans le mur, en plus du vertical existant non fonctionnel

- réouvrir la ventilation basse de la cuisine, proche de la salle d’eau,

- laisser un jeu sous la porte de la salle d’eau

Au vu de vos remarques, et notamment sur le fait que le bouchage de la ventilation base de la cuisine aurait pu être volontaire (les deux fenêtres pvc double vitrage qui ont  été installées en même temps ont des petites griles de ventilation classique en partie haute) je vais essayer de me rapprocher de l’entreprise quu avit fait les travauxd’ite pour leur poser la question.

Je reste intéressé par vos avis, sur la solution technique là du coup.

Je pourrais aussi contacter une entreprise de ventilation en vue de déboucher la bouche et de m’apporter des solutions mais j’ai peur d’avoir du mal à faire venir grand monde pour 4 bouches et de payer cher pour pas mieux…

Cas très classiques, une ITE coute cher alors on économise sur ce qu’on penses être inutile.
Votre ex proprio a fait faire une ITE mais sans se préoccuper du reste.

Vous êtes typiquement dans le cas d’une ITE sans avoir traité la ventilation. L’un ne va pas sans l’autre.

Alors les ventilation basse bouchée c’est normal et pas normal, ca dépend des matériaux posées, de la structure de l’ITE, du bâti, ect..

Par contre une VMC est obligatoire, . Les fenêtres doivent avoir leurs aérations et le détalonnage des portes effectués

La VMC double flux est préférable.

Vos problèmes : Moisissures = ventilation, et rien d’autre.
Gaz = laissez l’aération basse , mais elle sert uniquement pour la gaz et donc doit être adapté en conséquence, sinon vous perdrez sur l’efficacité de l’ITE
Les aérations des fenêtres  doivent être à hygrométrie réglable et rien d’autre

Si ces éléments ne sont pas réunis alors vous aurez des moisissures.

Pour l’entreprise : comme dis plus haut décennal = 10 ans alors l’entreprise oubliez là

Le vice caché : votre ex proprio n’est pas un professionnel alors il plaidera l’ignorance. Surtout s’il est passé par une entreprise pour faire l’ITE. Et puis 11 ans après !

Bon courage.

Priority a écrit :

C’est compliqué de mettre de la VMC en réno sur du bati ancien. Il y a une bonne vmc au 3ème sous comble, pour les étages intermédiaires je pense systématiquement remettre un ventilation directe sur extérieur hydroréglable avec clapet antiretour.

Non, c’est VMC partout, sinon vous allez créer un déséquilibre thermique ou inhibé l’ITE

Priority a écrit :

C’est dingue que les boites qui font l’ITE ne soient pas plus au fait et ne proposent pas plus une approche globale.

L’ITE est réalisé par des Sté de ravalement, l’aération n’est pas leur métier, c’est celui d’une entreprise spécialisée.  Pour les fenêtres c’est plutôt un menuisier. Chacun son métier.
Pour l’organisation la gestion et la technique, c’est un maitre d’œuvre (architecte ou pas)

Priority a écrit :

Ce qui m’embête et me fait envisager un recours, c’est vraiment plus la faute professionnelle vis a vis de la fermeture des ventilations basses dans des apparts chauffés au gaz. Pour moi, même 11 ans après les travaux, je pense que la responsabilité de l’entrepreneur fautif devrait être engagée en cas de sinistre.

11 ans après une faute professionnelle, hummmm c’est un peu tard.

Priority a écrit :

Le particulier n’est pas forcément sachant mais lui si. Après peut être cela a en fait été réfléchi mais ce qui est sur c’est que ca ventile pas assez dans les pièces humides et que je ne suis vraiment ssur de rien en cas de fuite de gaz.
…

Oui c’est vrai, un particulier n’est pas sachant, mais s’il a pas contractualisé avec  un maitre d’œuvre ou un architecte, alors il a personne contre qui se retourner…. sauf ses yeux pour pleurer.

Quant a se retourner contre une entreprise, faudra être patient, robuste, s’assurer que l’entreprise a bien souscrit une décennal et pour le travail réalisé et surtout que l’entreprise ne dépose pas son bilan et qu’il ait un bon assureur.
Combien de fois je vois des entreprises assurés avec décennales mais pas pour les travaux qu’ils réalisent

Pour info le particulier non sachant (Maitre d’Ouvrage) doit s’assurer que l’entreprise a bien toutes les qualités, assurances,  requises pour faire le ravalement.
Il a aussi a charge de prendre un bureau de contrôle justement pour s’assurer que les travaux sont bien réalisés suivant la règlementation et les DTU.

N’oubliez pas la responsabilité du Maitre d’ouvrage dans la construction.

Cdt

Je rajoute une remarque sur l’ancien propriétaire, il a put supposer que les problèmes d’humidité sont liés à l’usage du locataire.

Il est d’usage chez certains locataires de ne jamais aérer, et de boucher les aérations, car elles génèrent du froid.
J’ai ainsi eut des traces de moisissures chez certains locataires, jamais reproduit ensuite!

Pour faire un bilan en ligne, c’est un peu compliqué.
Il vous faudrait trouver une personne calé dans ce domaine (chauffagerie/ventilation) qui soit vraiment calé, et pas juste un installateur.
C’est assez dur à trouver.
Et que vous fassiez un état complet sur place.

En résumé, il faut arriver à reconstituer les mouvements d’air dans l’ensemble du bâtiment pour voir où sont les points de blocage.
C’est loin d’être simple, et y a plein de chose qui nous échappe quand on s’y connait pas!

Je suis d’accord sur le principe.
J’ai déjà eu une discussion décevante avec un plombier. Je n’ai pas poussé plus loin car je pense appeler 10 boites pour qu’une se déplace (chantier trop petit, compliqué quand on n’a pas de trace claire de l’existant…) et la proba que celui qui se déplace me dise autre chose que il faut mettre une vmc double flux (qui passe pas) et couper vos bas de porte, sans savoir répondre beaucoup plus loin à des questions précises me semble hélas de l’ordre de 100%.
Je vais quand même essayer d’appeler quelques boites, si quelqu’un a des noms à me proposer sur Orléans…