SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

ProfesseurShadoko, le 01/09/2021 a écrit :

Mais en immobilier la parade efficace c’est de créer une SCI avec un cash flow positif pour le bien (ou soi disant positif) si la rentabilité le permet. La banque considère que c’est dans une autre structure et n’ira pas regarder si vous avez dû réinjecter de l’argent car la SCI n’a en réalité pas un cash flow positif…

Certes la banque va regarder le résultat de votre SCI mais elle va aussi regarder les prêts accordés aux associés de la SCI, donc je ne suis pas sûr que cette stratégie fonctionne. Mais je suis curieux d’avoir des retours d’expérience car après mon prochain investissement (via ma SCI) je serai à 35% d’endettement et il faudra bien que je trouve un financement pour mes investissements futurs.

Bonjour à tous,

Ayant découvert récemment ce topic je me permets de poster aujourd’hui pour solliciter vos conseils sur un rachat de crédit.

Par avance si un cas similaire a été traité précédemment, je m’en excuse, n’hésitez pas dans ce cas a m’indiquer où.

Avec ma compagne, nous avons souscrit en Avril 2018 un crédit de 121k€ (proposé par Primonial via le Crédit Mutuel Arkea à 2.50% brut sur 20 ans) pour acquérir des parts de la SCPI Primovie.
Au moment de la souscription de l’offre, cela a permis de financer 100% du projet (yc frais de dossier, de garantis) et différer le remboursement une fois le délai de jouissance passé.
Aujourd’hui au vu de la baisse constante des loyers, de l’absence de réévaluation des parts, je trouve cette offre excessive (même si sans contrepartie).
J’ai bien tenté de renégocier l’offre de crédit auprès de Primonial et également  de Arkea, toutefois j’ai toujours reçu un avis de non recevoir. Le motif invoqué étant soit : les barèmes de taux n’ont pas changé ou alors ce n’est pas la politique de la maison de renégocier.

Partant de ce constat, j’ai sollicité d’autres banques (Société Générale, Crédit Agricole Atlantique, CDN..) ainsi que des courtiers pour racheter le crédit. Toutefois aucune banque ne semble intéressée, et ce principalement à cause de la garantie du nouveau financement. N’acceptant pas le nantissement des parts, elles demandent toutes a nantir un montant au moins équivalent de contrats d’assurance vie, ce que je ne possède plus depuis l’acquisition de ma RP cette année.

Voici quelques détails sur ma situation d’emprunteur :
Pacsé, sans enfant
Lieu de résidence : Loire Atlantique
Revenu fiscal de référence : 90k€
Emprunts :
- RP (485k€, 25 ans à 0.73% + délégation assurance, souscription 03/2021 - CRD 478k€). Mensualité (hors assurance) : 1769€.
- SCPI Primovie (121k€, 20 ans à 2.5%, souscription 04/2018, CRD 108k€). Mensualité : 652€ / Loyer mensuel ~ 400€ (386€ en prenant le dernier loyer perçu..)
Autre patrimoine financier (Livrets d’épargne, AV, PEA, Épargne salariale) : 85k€.

Déçu des performances, je cherche donc en priorité à faire racheté mon crédit pour réduire l’effort mensuel.
Sinon j’envisage d’ici 1 à 2 ans de céder mes parts (si je les cède aujourd’hui, je peux rembourser le CRD de mon prêt, toutefois j’aurais perdu les 3 années d’effort d’épargne mensuel).

==> Auriez vous connaissance d’une banque qui pourrait accepter ma demande ?

D’avance, merci pour votre aide,

Cordialement

Merci pour votre retour.
Effectivement au moment de la souscription, je ne remplissais pas ce critère d’être propriétaire de ma RP (résidence principale). Toutefois ce n’est plus le cas aujourd’hui.
Mais ça Primonial ne souhaite pas le prendre en compte aujourd’hui..

Moody44 il faut être propriétaire de votre résidence principale crédit payé.
Dans votre cas de figure, c’est la banque qui est propriétaire de votre résidence pour le moment.
Donc les critères n’ont pas changés

Je partage également votre point de vue, vendre tout de suite serait un gâchis. L’idée de mon investissement était bien évidemment de pouvoir bénéficier de l’effet de levier du crédit pour acquérir un patrimoine.
Toutefois la baisse des rendements de cette SCPI (liée comme vous le dites à l’appréciation des biens de santé) ne se traduit pas par une hausse de prix de la part. Ceci cumulé à l’absence de révision des conditions de financement, le montage est de moins en moins attractif. La fiscalité tend toutefois à se stabiliser (baisse des intérêts déductibles mais baisse des loyers également).

Du coup pour répondre à votre question, si je devais réaliser un arbitrage (une fois le seuil de rentabilité atteint) je m’interroge en effet (au vu de mes conditions de financement) sur l’attrait financier de ce type de produit versus l’immobilier en direct où je pourrais obtenir de bien meilleures conditions de taux (et qui plus est renégociable).

Je n’ai pour le moment pas d’autres projets, donc ce n’est pas bloquant, mes revenus me permettant d’absorber cette baisse de rentabilité, toutefois étant rationnel si j’ai la possibilité de réduire l’effort mensuel je prends !

JR a écrit :

Moody44 il faut être propriétaire de votre résidence principale crédit payé.
Dans votre cas de figure, c’est la banque qui est propriétaire de votre résidence pour le moment.
Donc les critères n’ont pas changés

Merci pour ce retour, effectivement par propriétaire de sa résidence, je n’avais pas en tête qu’il fallait qu’elle soit intégralement payé.

Dernière modification par Moody44 (10/09/2021 20h20)

Moody44 a écrit :

JR a écrit :

Moody44 il faut être propriétaire de votre résidence principale crédit payé.
Dans votre cas de figure, c’est la banque qui est propriétaire de votre résidence pour le moment.
Donc les critères n’ont pas changés

Merci pour ce retour, effectivement par propriétaire de sa résidence, je n’avais pas en tête qu’il fallait qu’elle soit intégralement payé.

Il faut probablement nuancer ce propos JR pour ne pas saper le moral des troupes.

Un CGP du forum nous avait récemment indiqué que la condition n’était pas d’avoir intégralement payé sa RP mais que la société de cautionnement demandait que la somme empruntée ne soit pas supérieure à la valeur nette de dettes de la RP de l’emprunteur ; et cette condition s’apprécie également à la lumière du reste du patrimoine financier de l’emprunteur.

Par curiosité, Moody44 vu votre épargne pourquoi ne pas avoir faire un nantissement via AV pour faire baisser le taux ?

J’ai fait la même chose, la date de déblocage des fonds et les montants correspondant à l’achat des SCPI, cela semble suffisant pour déduire.
Par contre attention en ce qui concerne les SCPI souscrite, il me semble qu’il y a un flou sur la déduction pour des SCPI non françaises.

Bonjour,

Voici une nouvelle offre de financement proposée par mon CGP:

- Financement de la nouvelle SCPI de SOFIDY pour 200 k euros
- Objectif de DVM de la SCPI de 4.25% par an
- Adossement d’un contrat d’assurance vie déjà existant chez mon CGP pour 100 k euros en IN FINE
- Taux de financement sur 20 ans à 2.70% soit 5400 euros d’intérêt d’emprunt
- CF de 3100 euros (8500-5400) brut de fiscalité
- Fiscalité de 465 euros par an donc 2635 euros par an nette de fiscalité

Dans 20 ans:

- 2635 euros par an soit 52 700 euros généré par la SCPI sur 20 ans
- 100 k capitalisé sur mon assurance vie au taux de 1.5% par an : 134 685 euros
- parts de SCPI: 191 319 euros (revalorisation de parts de 0.25% par an et frais d’entrée de 9%)

Gain de 78 704 euros

J’hésite sérieusement à utiliser cette possibilité de financement

Bonjour Adrien55,

[Modifications suite aux remarques]
Il y a un fort risque sur le fait de concentrer 200k€ d’investissement sur une unique SCPI.
Un conseil, remontez un peu dans la file pour confronter votre concept à d’autres projets.

Et bon courage !

Cordialement,

Fabipm

Dernière modification par Fabipm (24/09/2021 15h18)

Bonjour,

@Kabal et Fabipm, il s’agit d’un crédit in fine, il n’y a donc que des intérêts à rembourser tous les mois, d’où le cash flow positif.

@Adrien 55, je pense effectivement que vous pouvez trouver mieux.
Vous qui avez déjà beaucoup de SCPI un usufruit, pourquoi ce changement de stratégie, et pourquoi ce montant très supérieur à vos investissement habituel?

@ Wounka pour me servir d’une assurance vie "dormante"pour obtenir du financement

@ Fabipm: j’ai la possibilité de choisir plusieurs SCPI de chez SOFIDY

@ Talondort: en revendant les parts de SCPI à maturité

@ artno j’ai peu de crainte sur l’avenir des SCPI SOFIDY

@ Kabal: ca a peu de sens de comparer le financement des SCPI en in fine avec le crédit pour obtenir un emprunt immobilier classique en amortissable

Bonjour,

J’ajoute uniquement la performance de mon contrat d’assurance vie de 34k et non 100 k