Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Je suis en cours de rachat du crédit de ma résidence principale + prêt complémentaire pour réaliser des travaux. J’ai dû faire 5 établissements (ma banque ne me suivant pas) pour obtenir peut être une offre (en attente retour commission).

J’ai été surpris par les points suivants:
- Globalement les banques acceptent d’allonger la durée que de deux ans, au delà c’est de la restructuration et peu le font.
- Certaines banques prennent en compte 70% d’autres 80% et d’autres 100% des revenus fonciers
- L’ensemble des établissements que j’ai consulté sont fermes sur les 35%, surtout pour les nouveaux clients.

@SeptiemeVague, je peux comprendre, mais pour cela faudrait d’abord que 2 ou 3 des appartements soient vacants et qu’ensuite mon ex conjointe qui gagne 3500€ ne puisse pas m’aider a payer, ca fait un peu beaucoup. Pour le moment les 2400€ de crédit mensuel de l’immeuble sont payés par les loyers de 3400€…Je trouve qu’il devrait y avoir plus de cas par cas, se renseigner sur le bien, son état, les bilans comptables des 7 dernières années, la valeur estimer du bien, son potentiel de revente etc…Bref étudier le dossier un peu…Ici la réaction est binaire, donc oui je trouve que ça manque de bon sens.

@Bernard2KNon aucune exigence de la banque pour le moment, je ne sais pas si ils ont droit de le faire, probable que oui.

Nous souhaitons simplement que l’immeuble reste en commun, comme il l’est a l’heure actuelle. De mon coté je souhaite simplement reprendre a titre personnel le crédit de notre RP que l’on avait en commun, je ne vois pas ce qu’’il y a de démesuré la dedans.
Dans mon cas il y a 6 appartements sur 2 têtes avec une bonne rentabilité (+1000€ chaque mois), il faudrait un sacré manque de chance pour que 2 ou 3 locataires ne payent pas leurs loyers en même temps et qu’en plus mon ex-conjointe ne puisse pas m’aider a payer…Alors que je suis presque certain que si je faisais un investissement plus petit sur un petit appart en solo, la banque me laisserait le faire, alors que la si le locataire ne paie pas son loyer et n’ayant pas un co emprunteur le paiement serait pour moi et pourrait me mettre bien plus rapidement en difficulté alors que mon taux endettement serait bien plus faible.

Dernière modification par lolo56100 (18/10/2021 21h47)

@lolo vous ne mentionnez pas le financement du rachat de la part de votre ex conjointe dans votre RP. C’est inclu dans la renégociation des prêts que vous voulez faire ?
Si vous ne le financez pas par un apport que vous avez par ailleurs ca charge encore un peu plus.

lolo56100 a écrit :

mais c’est ceinture et bretelles, on est d’accord

Vous avez oublié le parachute en plus.

Malheureusement c’est comme cela et les banques sont souveraines pour leurs conditions d’octroi de prêts.

Bonjour,

Je suis sur un nouveau projet et d’après mon banquier il est possible de s’affranchir des obligations du HCSF en mettant le bien dans une SCI (le HCSF s’applique sur les particuliers mais pas sur les entreprises).
Ainsi cela permet de passer la barrière des 35% d’endettement, si le reste a vivre, l’encours et le projet sont ok.

J’ai un taux d’endettement en nom propre à 75% en me basant sur les modes de calcul classiques (0% avec feu l’endettement différentiel).
Cela est dû notamment à un passage à mi-temps qui réduit du coup forcément les revenus salariés (environ 1200€/mois).

Malgré tout, j’arrive à épargner 1000€/mois et même 1500€ d’ici 6 semaines puisqu’un des crédits sera remboursé (réduisant au passage mon endettement à 61%).

Les revenus issus de la bourse et ceux du crowfunding ne sont pas comptabilisés dans le taux d’endettement puisque non pris en compte par la banque.

Un de mes banquiers consulté sur un éventuel nouveau projet est catégorique : inutile de faire la demande en nom propre, ce sera non dans son réseau ainsi que dans toutes les banques.
Il me reste 2 choix :
- rembourser par anticipation certains crédits afin de réduire mon endettement sous les 35%
- emprunter via SCI qui échappe (pour le moment) aux recommandations du HCSF, avec un apport mini de 10% du projet pour financer les frais de mutations et de garantie (15 à 20% sont vraiment un gros +)

Après je comprends qu’ils aient mis un coup de frein. C’était tellement facile d’obtenir un financement, j’ai pu emprunter pratiquement 1M€ avec un salaire de 2300€/mois…  Même moi je trouve que c’était abusé et potentiellement dangereux en cas de grosse crise. Donc tant mieux pour ceux qui en ont profité pleinement, pour les autres, il reste la solution de la SCI.

Pourtant le HCSF vise le "Crédit immobilier " un contrat de crédit délini à l’article L.313-1 du code de la consommation.

L.313-1 du code de la
consommation a écrit :

Les dispositions du présent chapitre s’appliquent :

1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

-leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-les dépenses relatives à leur construction ;

b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;

2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;

3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

L?attraction des SCI dans le domaine du crédit immobilier - Actu-Juridique

Dernière modification par HHub (19/10/2021 21h48)

Bonjour à tous,

J’ai échangé avec mon comptable et un courtier, la solution peut-être la SNC (société en com collectif), mais cela n’est pas sans cout de ce que j’ai pu comprendre…J’espère en savoir plus dans les jours qui arrivent. La SCI ne permet pas de faire de la location meublée, ce qui est très pénalisant financièrement, j’ai donc abandonné cette solution pour le moment. En gros, les solutions qui se dessinent:
1-Resté en nom propre, un courtier me cherche une banque acceptant mon taux endettement important…peu probable.
2-la SNC, a voir si les couts ne sont pas prohibitifs…
3-Revendre l’immeuble.

lolo56100 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai échangé avec mon comptable et un courtier, la solution peut-être la SNC (société en com collectif), mais cela n’est pas sans cout de ce que j’ai pu comprendre…J’espère en savoir plus dans les jours qui arrivent. La SCI ne permet pas de faire de la location meublée, ce qui est très pénalisant financièrement, j’ai donc abandonné cette solution pour le moment. En gros, les solutions qui se dessinent:
1-Resté en nom propre, un courtier me cherche une banque acceptant mon taux endettement important…peu probable.
2-la SNC, a voir si les couts ne sont pas prohibitifs…
3-Revendre l’immeuble.

Avez-vous étudié la piste de la SARL de famille à l’IR ?
Possibilité de faire du meublée avec la fiscalité du LMNP.

Au niveau de l’analyse côté banque, en fonction des banques vous pourriez être classé aussi bien dans la catégorie des SCI que des sociétés commerciales.

En SNC ou en SARL de famille (il vous faudra au moins 1 associé, et de votre proche famille pour la SARL), vous serez avec une société transparente fiscalement, donc la société ne payera pas d’IS, et chaque associé devra ajouter à ses revenus sa quote-part des revenus (de chaque type, BIC pour ce qui concerne la location meublée) de la société. Et, lors de la vente du bien, c’est la fiscalité des plus-values des personnes physiques qui s’applique (avec exonération totale après 30 ans), chacun pour sa quote-part.

Pour l’apport de l’immeuble à la société, lors de sa création, les "frais de notaire" ne sont pas les mêmes (c’est à priori un peu moins cher) que lors d’une vente. Explorez le forum sur ce sujet, et confirmez ce que vous en retirerez avec un notaire (dont l’intervention est obligatoire dès qu’il y a transfert de la propriété d’un immeuble, ne serait-ce que pour faire les modifications requises au niveau du modifier le contenu de la conservation des hypothèques).

Je serais surpris que ça change grand chose pour la banque (si au final vous détenez toujours 99.99%), sauf si elle ne comprend pas (ou fait mine de ne pas comprendre, pour respecter la lettre -mais pas l’esprit- des recommandations du HCSF) la nature exacte du montage.
On en revient à ma recommandation du départ : consultez d’autres banques avec la totalité de votre dossier, ou alors trouvez-vous un "associé" qui prendra plus ou moins la place de votre ex dans le montage, et apportera sa surface financière et sa capacité d’endettement (et alors, rester en nom propre pour votre partie, et en indivision avec lui qui rachèterait la part de votre ex, sera moins cher au niveau des frais, que créer une société) .

N’oubliez pas que, si votre ex vous cède sa part dans l’immeuble en location (et dans votre RP, mais ça c’est un autre aspect), vous aurez aussi pas mal de frais lors du changement de propriétaire (demandez à un notaire combien…). Pour minimiser les frais, il serait peut-être possible que ce soit une SNC ou une SARL de famille qui récupère les parts de votre ex, et que vos parts restent détenues en nom propre.
A vous d’explorer si un tel montage change quelque chose au niveau des possibilités de financement bancaires. Fiscalement, vous déclarerez les BIC des parties détenues en nom propres, plus les BIC de votre quote-part de la société (dans laquelle vous pourrez peut-être faire rentrer un nouvel associé, surtout si le rendement de l’opération est avantageux, et que ça roule déjà depuis N années, et que vous gérez le quotidien si lui ne veux pas s’en occuper).

Petit retour terrain.
Demande de prêt refusé dans ma banque historique, les 35% maximum devenant indispensable pour réaliser un nouveau projet. Endettement à 44% et 25% avec calcul différentiel.
Via courtier, même pas la peine d’essayer, ça passe nulle part.
Reste à vivre très confortable, revenus salariés environ 10K.
Il est grand temps de solder les prêts en fin de course.
Baisse à venir l’an prochain ?

Les critères d’endettement via SCI IS / IR sont identiques aux critères personnels car la responsabilité des gérants et associés est prise en compte en cas de défaillance de la SCI.

Vous remplissez même un long document écrit stipulant que vous renoncez à l’application d’un article du code civil ( je sais plus le quel ) et de fait vous êtes responsables de dettes de la société.

L’engagement bancaire prend en compte vos revenus , crédits personnels et ceux issus d’autres structures morales.

Le mythe de la SCI qui permet d’échapper à l’impôt , aux restrictions d’emprunt  est erronée.

La seule possibilité dans une SCI est d’être avec un associé ayant une couverture financière importante alors ça permet de mieux passer les dossiers car la banque est rassuré

Je ne dis pas que la SCI fait que la banque ne regarde pas le dossier des emprunteurs. Mais, dans ma banque en tout cas, ça les affranchit des critères HCSF (et c’est un retour que j’ai eu de plusieurs investisseurs).

Votre dossier est ensuite analysé en prenant en compte les dossiers des membres de la SCI. Me concernant, il me reste un très gros reste à vivre malgré un taux d’endettement à 40% + un beau patrimoine net, et ma directrice d’agence est d’accord pour me suivre en SCI (alors qu’elle me dit que c’est impossible en nom propre à cause du HCSF).