Koldoun : étude de cas immobilier (achat d'un garage)

Typiquement, les gens veulent bien avoir des annexes à l’habitation, mais ils ne sont pas prêts à les payer au vrai prix. Et plus il y a d’annexes vendus avec une habitation, moins chaque annexe est valorisé par l’acheteur.

Exemple avec des chiffres sortis du chapeau. Supposons que la maison de votre voisin, sans aucun garage, vaille 200 000 €. Supposons qu’un garage boxé vaille 15000 € dans le quartier. Est-ce que la maison de votre voisin vaut 215000 € avec un garage et 230000 € avec deux garages ? Probablement, non.

Le phénomène à l’œuvre, c’est la hiérarchie des besoins. Quand on achète une maison, on a besoin d’une habitation. L’habitation est alors plus importante, aux yeux de l’acheteur, que toutes les autres considérations. S’il visite deux maisons à 230 000 €, l’une avec deux garages, et l’autre avec un seul garage, mais plus grande, ou en meilleur état, il va choisir la second, car elle coche plus de critères "habitation".

De même que, dans une copropriété, au même prix, la plupart des gens préfèrent un appartement de 60 m² sans garage qu’un appartement de 45 m² avec garage. Sauf le rare motard qui a absolument besoin d’un garage.

Par définition, les annexes sont un sujet "annexe" donc ne sont pas le sujet "principal". C’est comme cela que raisonnent la plupart des acheteurs. Après avoir acheté, on regrettera peut-être de ne pas avoir acheté la maison avec deux garages. Car, une fois qu’on a satisfait le besoin principal, on a le luxe de penser aux besoins secondaires : "qu’est-ce que ça serait pratique d’avoir un second garage". Mais, au moment du choix, on était en mode "habitation", alors on a choisi la meilleure habitation, et tant pis pour le deuxième garage.

Non seulement il y a la hiérarchie des besoins, "habitation vs garage" ou "principal vs annexe", mais il y a aussi la théorie du gain marginal. Une maison avec un garage est beaucoup plus intéressante qu’une maison sans garage. Une maison avec deux garages est à peine plus intéressante qu’une maison avec un garage. Une maison avec trois garages ne présente aucun avantage, pour 99 % des acheteurs, par rapport à une maison avec deux garages. Plus il y a de garages, moins le garage supplémentaire est intéressant.

Vous pourriez donc tenir au vendeur un discours très simple : "essayez-donc de mettre deux annonces : l’une pour la maison avec un garage à X €, et l’autre pour la maison avec 2 garages à X +15000 €. Si vous avez plus d’appels, de visites et d’offres pour la seconde annonce, je m’incline. Si, comme c’est probable, les gens ne sont intéressés que par la maison avec un garage à X €, ou bien essaient de vous extorquer le second garage à seulement 5000 € de plus, vendez-moi le second garage : vous, vous gagnerez plus d’argent au total, et moi, je serai content d’avoir le garage qui me rend service."

Le seul inconvénient, c’est que le même raisonnement s’appliquera quand vous vendrez votre maison : vous ne la vendrez guère plus cher avec deux garages. Vous aurez donc intérêt à vendre le 2e garage séparément.

L’autre inconvénient, c’est que, avec mon raisonnement, vous payez le garage au prix du marché. Vous ne faites pas une bonne affaire financière. Mais vous avez le garage qui vous arrange, juste à côté de chez vous. Parfois, il faut accepter de payer ce dont on a besoin au prix du marché, sous peine, ensuite, de souffrir de ce besoin non satisfait. La pensée "oui, mais c’était trop cher, je n’avais pas le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière alors j’ai préféré m’abstenir" n’est qu’une piètre consolation face au besoin non satisfait.

Le dernier sujet, c’est bien évidemment de comprendre l’état de la copropriété dans laquelle est situé votre garage, mais cela a été bien expliqué par d’autres avant moi.

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2021 23h01)