Ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

toufou a écrit :

Vous pourriez demander à un agent immobilier, s’il n’a pas un bien à louer qui ne se loue pas car le propriétaire ne veut pas faire les travaux nécessaires.Le propriétaire n’a peut être pas envie de vendre tout de suite mais il peut être tenté de se débarrasser du bien en y réfléchissant.

Excellente suggestion de @toufou qui ne l’est pas tant que ça

Quand je prospectais activement, je contactais sur LeBeauCoin les propriétaires des biens mis en location qui ne partaient pas (au bout de 6/7 semaines et parfois relançais un peu plus tard).
Des biens généralement très ringards, à rafraichir au minimum et des propriétaires qui avaient le plus souvent le même discours "quand j’ai commencé à travailler (il y a 40 ou 50 ans) un appartement comme ça m’aurait bien plu".

Le taux de retour positif n’était évidemment pas très élevé d’autant plus que je refusais de me déplacer sans entendre une attente approximative et pas trop délirante de prix (je faisais exprimer une attente de prix au m2 dans la ville, un peu moins impliquante que pour le bien en question).
Soit un travail de fond, c’est ainsi que l’on trouve les bonnes affaires.

J’ai raté un immeuble de 4 lots qui avec le recul était vraiment très intéressant (je pensais que le banquier ne me suivrait pas après avoir déjà financé un petit immeuble dans l’année) et coup sur coup une petite maison de ville et un T2 alors que j’étais engagé sur d’autres achats nécessitants des travaux et du suivi.

Incontestablement cette méthode marche très bien même si j’ai personnellement eu un mauvais tempo en l’expérimentant.

Bonjour à tous,

Retour encore sur une visite aujourd’hui !
Visite proposée par un agent immobilier avec qui le courant passe bien et avec qui je peux être transparent et ça va dans l’autre sens aussi !

T2 de 44m2 pas encore sur le marché 77k dans une ville collée à Troyes. Il y a des travaux à faire.
Comme d’hab je propose un prix bien décôté (je lui ai dit autour de 50k). Elle est étonnée car les négos en ce moment, ce n’est pas ce qui court les chemins, me dit elle. Puis refuse poliment en me disant qu’elle ne peut pas proposer ceci à son client car elle sait que l’appart vaut plus.

On discute et elle comprend mieux ce que je voudrais.

Il faut donc vraiment se concentrer sur des anomalies de marché. Mais ma question est la suivante : certains d’entre vous ont ils réussi à trouver le bien qu’ils cherchaient dans les conditions actuelles ?

Le fait que les taux soient bas incite à acheter et l’inflation qui arrive aussi sinon les autres éléments que vous avez cité non !

Je pense qu’il faut y aller fort en ce moment pour trouver un bien rentable.

A voir donc ! 

Mais bon, je comprends que les agents immobiliers qui me voient arriver proposer de grosses décotes sont étonnés puisque le lambda achete au prix ou pas loin sans casser les bonbons..

Et ne vous grillez pas non plus avec les agents immobiliers.
Si vous proposez toujours sous le prix du marché, ils vont considérer qu’ils perdent leur temps avec vous.
Le marché est pour le moment pro vendeur. C’est: take it or leave it.

Donc vous proposez une décote importante alors que :
Raisons globales
- le bien n’est pas encore en annonce, donc n’a pas été confronté au marché.
A 77k€, il pourrait peut être se vendre dans la journée, une fois publié officiellement, c’est d’ailleurs probablement ce que pensera le vendeur quand l’AI parlera de votre proposition.
- le marché immo, en particulier accessible depuis une métropole est acheteur depuis plus d’un an.
Raisons locales, hors COVID, la zone est déjà haussière :
- l’électrification (déjà évoqué) en cours de la ligne Paris-Troyes, provoque un rapprochement de la ville par rapport à Paris, donc fait monter les prix.
Certes ce ne sera fini que dans une dizaine d’année, mais le marché à tendance à anticiper.
Surtout que les agents immos ont tendance à le vendre à tout investisseur parisien!
- Troyes est la ville d’arrivée de pas mal d’investisseur parisien : la seine et marne reste cher, Nogent est très cher, Romilly est mal considéré, donc on arrive à Troyes.
Ville pas cher, et accessible depuis la capitale : on y va un week end, le cadre est joli, on enquille 10 visites et on choisi un bien pour mettre en location dans l’agence qui le vend.

Plus concrètement, côté vendeur, je ne vois guère de raison d’accepter votre offre.
Si vraiment il a le couteau sous la gorge, il va vous tenir en haleine quelques semaines le temps de tester réellement le marché, en vous utilisant en roue de secours.
De mon point de vue, vous perdez votre temps avec cette offre.

Sauf si bien entendu, vous rentrez dans une des caractéristiques précisés avec des travaux lourd à gérer par exemple.
Et encore, en ce moment de marché tendu, ça ne refroidit pas tant de monde que cela.

je confirme l’avis de jctrader, avec un bien du village qui s’est vendu, alors que l’agent réputé localement ne pensais pas le vendre avant une baisse drastique des prix.

Et pourtant le bien est vieillot, la toiture commence à glisser à plusieurs endroits, bref, y a du boulot, c’était très cher, mais c’est vendu, et rapidement!
(bon, y a probablement eut une négociation, mais connaissant le vendeur, ça a du être limité)

Visite particulière, j’en ressors avec beaucoup plus d’interrogations que de certitudes pour le coup …

Appartement de 78000 euros de 54 m2. Il m’a été impossible de connaitre le montant des charges, de la T.F, pas de constitution de syndic, DPE vierge car pas de factures…

Bon, une jeune femme me reçoit et me dit faire l’intermédiaire entre le proprio et le client. Je lui demande si elle est de la famille, elle me répond : "c’est tout comme" et passe à un autre sujet rapidement. A chaque fois que j’essayais d’en savoir plus (lui demandant si elle n’est pas agent immobilier, on ne sait jamais), elle me répondait d’une façon lapidaire. J’ai réussi à savoir qu’elle a fait de l’e-commerce mais que ça n’a pas marché et qu’elle est aide soignante , 2 enfants, 1 mari. 

Un acheteur prévoit de faire à ses frais toute la façade du complexe et les boiseries. Cela m’étonne, je lui demande pourquoi, elle me répond que c’est un arrangement, je n’en saurai pas plus.

Le propriétaire est un marchand de biens, je lui demande depuis combien de temps il a les apparts, elle me dit qu’elle ne sait pas. Plus tard, elle me dira que ça fait un an qu’il a acheté le complexe et il revend.

Comme dit plus haut je demande à combien sont les charges, elle me répond que charges + TF pas plus de 800 euros. Je suis surpris car pour un appart pareil de 55m2 dans la ville concernée je suis persuadé qu’il  en a au moins pour 900e rien que de TF.

Je lui demande les derniers PV AG, elle me dit qu’elle ne sait pas ce que c’est, de demander au notaire.

A la fin, je lui demande à combien elle a vendu le reste des apparts, elle me répond au prix et qu’il n’y a pas de marge de négociation.

Franchement je me demande encore comment on peut acheter sans rien connaitre de tout cela…

Je vais appeler le notaire lundi pour en savoir plus. Rencontre lunaire !

DDtee a écrit :

Je peux vous confirmer, aussi bizarre que cela puisse paraitre, que de nombreux acheteurs n’y connaissent absolument rien et ne posent pas de questions (ou peu ou complètement à côté de la plaque). Je l’ai vécu à chacune des dernières ventes que j’ai réalisé.

Pour l’anecdote, on entend aussi des trucs incroyables. Mon dernier acheteur veut par exemple refaire le bail pour accorder une durée d’occupation à son choix selon le contrat de travail que l’occupant devrait lui présenter 

Aha, votre dernier acheteur risque d’avoir certaines complications dans ses relations avec les locataires et avec la loi

Ce qui est fou c’est que les appartements en question nécessitent tous de travaux. Donc ce sont des gens qui se lancent dans des travaux en plus sans aucune certitude sur rien… Et la jeune femme me disait que j’étais le premier à venir avec une liste de choses à regarder.

DDtee a écrit :

Avec les marchands de bien surveiller les travaux récents pour voir si ils sont "sincères" ou pour "cacher la misère". L’engagement de responsabilité reste normalement à votre avantage.

Effectivement, certains artisans faisaient des travaux dans certains appartements, j’y ai vu surtout des peintres.

Je pense appeler le notaire lundi pour approfondir bien tout ça et passer à autre chose si je n’ai pas plus de renseignements. J’avais l’impression que l’on ne voulait pas répondre frontalement à mes questions. Donc à voir..

ooryl, le 23/10/2021 a écrit :

Appartement de 78000 euros de 54 m2. Il m’a été impossible de connaitre le montant des charges, de la T.F, pas de constitution de syndic, DPE vierge car pas de factures…

Rien que cette phrase indique que les diagnostics ont été faits il y a plus de 4 mois (avant la nouvelle norme qui supprime les DPE vierges début juillet). Donc à priori,  le bien est à vendre depuis longtemps et ça n’est pas normal en cette période. Ou alors ce sont les diagnostics de l’immeuble avant découpe et il faut donc les refaire puisque l’immeuble a été divisé.

Idem pour le copropriétaire qui paie à ses frais le ravalement de façade, sur un malentendu ça peut passer… demandez lui un écrit, vous verrez sa réaction.

Donc continuez à chercher et surtout ne vous accrochez pas. Soyez opportuniste et réactif.

Il est souvent dit, sur ce forum, de faire attention de ne pas être dans une copro à 2. C’est un sage conseil qui évite des situations de non décisions (l’un vote oui, l’autre vote non… Et rien ne se fait).

De quoi est (et surtout sera) constituée cette copro (ou celle que vous allez montrer avec ce bien)?

J’ai visité un bien dans un immeuble qui était en train d’être vendu en morceau. 1 bien était gardé par le propriétaire, 1 bien était en cours de vente avec une clause de la part de l’acquéreur qui disait n’acheter que s’il y avait au moins un 3eme acheteur. 3 autres biens étaient en vente.

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Toutes les clauses, même farfelues qui ne contredisent la loi, sont possible dans un compromis ou une promesse de vente.
Cependant, il faut que les parties acceptent de les signer