SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Vol714pourSydney · #2651

Dommage je suis dans un département non cité.

Grass · #2652

Pour répondre aux questions précédentes :

Frais de nantissement : 0 €
Frais de dossier : 900 € forfaitaire
Cout d’assurance de prêt : exemple de dossiers que j’ai vu passer : 0.20% pour 2 x 50% en décès/PTIA pour un couple de 35 ans (0.30% pour un couple de 50 ans)
Différé : 3 mois possible

Pour rappel, la banque attend légitimement que le client joue le jeu, c’est à dire domicilier les revenus, les prélèvements sur le nouveau compte bancaire et souscrire aux moyens de paiement (CB).

maxicool · #2653

L’assurance n’est clairement pas donnée dans ce cas.
Mais aucun frais en nantissement, c’est top.

Surin · #2654

Grass, le 30/10/2021 a écrit :
Pour rappel, la banque attend légitimement que le client joue le jeu, c’est à dire domicilier les revenus, les prélèvements sur le nouveau compte bancaire et souscrire aux moyens de paiement (CB).

C’est bien sûr interdit alors n’utilisez pas le terme "légitimement". D’ailleurs l’écrivent-ils et comment ?
J’appelle chacun à ne pas jouer ce jeu de dupes, faites semblant le temps de monter le dossier puis prenez votre liberté quand bon vous semble. Chacun est libre de domicilier ses revenus où il le veut et de refuser un moyen de paiement de telle banque.
Après c’est juste une question de relation commerciale, la banque souhaite cela, vous pouvez vous exécuter par courtoisie et si c’est votre intérêt, simplement ne vous sentez pas obligés.

Concernant les contreparties, je trouve que 60 k€/SCPI est très élevé, je conseille de diversifier davantage sauf si montant investi supérieur à 400-500 k€.

Vol714pourSydney · #2655

Toute facon 0,2% d’assurance en comparaison aux 0,05% qu’on peut avoir c’est un surcout de 0,15% sur le taux d’emprunt. En revanche sur le reste des critères c’est une belle offre (sauf la limitation aux départements concernés, dommage à mon avis yaura pas beaucoup de clients)

xenesis · #2656

Surin a écrit :
Grass, le 30/10/2021 a écrit :
Pour rappel, la banque attend légitimement que le client joue le jeu, c’est à dire domicilier les revenus, les prélèvements sur le nouveau compte bancaire et souscrire aux moyens de paiement (CB).
C’est bien sûr interdit alors n’utilisez pas le terme "légitimement". D’ailleurs l’écrivent-ils et comment ?
J’appelle chacun à ne pas jouer ce jeu de dupes, faites semblant le temps de monter le dossier puis prenez votre liberté quand bon vous semble. Chacun est libre de domicilier ses revenus où il le veut et de refuser un moyen de paiement de telle banque.
Après c’est juste une question de relation commerciale, la banque souhaite cela, vous pouvez vous exécuter par courtoisie et si c’est votre intérêt, simplement ne vous sentez pas obligés.

Concernant les contreparties, je trouve que 60 k€/SCPI est très élevé, je conseille de diversifier davantage sauf si montant investi supérieur à 400-500 k€.

Vous oubliez que le problème est que comme d’habitude le client est obligé de souscrire les produits proposés sinon point d’offre de prêt.

Il faut donc malheureusement jouer dans leur sens pour obtenir ne serait ce que l’offre de prêt. Personnellement j’ai horreur qu’on m’impose quelque chose dont je ne veux pas. De plus quand on regarde vraiment les offres les taux d’intérêts bas cachent souvent des produits pas intéressants ou chargés en frais. La banque de rattrapera toujours et n’est jamais philanthrope.

C’est rare le cas où la banque ne demande pas de contre parties ou alors les taux sont élevés ou alors le dossier bancaire.est excellent et la banque entame une vraie relation de confiance avec le client sans le demander explicitement.

Surin · #2657

Rien ne vous empêche, une fois les fonds de l’emprunt versés, de résilier la CB et remettre vos revenus où vous le souhaitez, rien n’étant écrit ni signé. C’est pas pire que de renégocier un emprunt au bout de la première année.

Kabal · #2658

Perso je ne trouve pas ça pareil que renégocier son crédit au bout d’un an. D’un côté je m’engage à prendre la contrepartie, de l’autre c’est la renégociation liée à la concurrence. Ça me semble différent.

maxicool · #2659

> Surin

C’est juste une question de respect et d’honnêteté. Ou de respect de sa parole donnée. La Banque, partenaire, à fait un effort, je ne vais pas lui mettre une carotte juste parce que j’ai le droit de le faire…
Question de principe.

cdu971 · #2660

L’offre de Grass est excellente avec des contreparties très limitées : arrêtez de faire la fine bouche avec le coût d’une carte bancaire.
Je comprends qu’aucune épargne forcée dans les comptes de la nouvelle banque n’est demandée. Pas de frais de caution. La ligne minimum de 60 k€ se justifie par le nantissement qui est gratuit.
Si le taux de 1,20% n’est pas réservé qu’aux excellents dossiers ou demande un apport élevé, c’est une offre canon. Quant à l’assurance, la loi autorise de la changer quasiment à tout moment.

Surin · #2661

Le "respect et l’honnêteté" n’ont rien à voir là-dedans : une banque n’a pas le droit d’exiger de telles contreparties, elles les réclame tout de même, c’est elle qui n’est ni honnête, ni respectueuse des droits du client particulier, n’inversons pas les choses (la commission des clauses abusives a statué là-dessus, par contre elle n’a jamais reproché quoique ce soit à un client qui s’exécutait uniquement les premiers mois).
A partir de là chacun fait comme bon lui semble. L’engagement n’est écrit nulle part.

maxicool · #2662

Personnellement, une banque nous a proposé un taux à 0.79% sur 20 ans, en échange de la domiciliation de nos salaires.
Sans cette domiciliation, le taux standard était de 1,10% / 1,20% selon les dossiers. La banque nous a donc accordé un petit "bonus" en contrepartie de cela.

La banque où nous étions depuis près de 10 ans n’a fait aucun effort pour nous garder (elle voulait juste nous fourguer un Pinel, "bien mieux que les SCPI et patati et patata…"), donc je n’avais vraiment aucun effort à faire pour changer la domiciliation de nos salaires !

Cette demande n’est certes pas légale, mais je vais tenir mon engagement auprès d’elle même si je dois consentir au paiement d’une carte bancaire à 70 euros l’année et domicilier nos salaires.
J’ai donné ma parole, je me suis engagé, je vais donc la tenir…

Après, comme vous dites, chacun fait comme bon lui semble.
Je suis assez d’accord avec cdu971.

Dernière modification par maxicool (31/10/2021 20h52)

Vol714pourSydney · #2663

Je pense qu’il faut respecter sa parole en effet, résilier au bout d’un an c’est vraiment faire preuve d’une moralité douteuse surtout si on a dit OK. A ce moment on accepte pas.

Surin · #2664

Vous êtes de sacrés moutons.
Je ne vous permets pas de parler de moralité douteuse, respect ou honnêteté quand c’est le comportement même de l’établissement prêteur qui est d’une moralité douteuse : pour attirer des clients au détriment d’autres banques qui respectent ce qu’a dit la commission des clauses douteuses, on demande des contreparties illégales pour afficher un taux canon, demandes que le client n’est pas censé respecter, personnellement je n’aurais aucun prétexte à faire de grands sourires le jour de la signature et prendre ma liberté si j’estime que c’est dans mon intérêt, car seul celui-ci compte surtout en affaires.

Si cela vous plait pour vous paraître de bonne moralité, c’est votre affaire mais laissez-moi rire.
Après certaines contreparties ne demandent pas un gros effort et peuvent être respectées dans son intérêt ou par facilité, c’est là que l’on doit se positionner, il ne s’agit pas de ne pas respecter la clause au seul prétexte qu’elle serait abusive.

Je sens Maxicool et Vol714 que vous aimez à me pousser à la faute, vos provocations sont lamentables, cessez donc les jugements personnels et de valeur. L’expression "mettre une carotte" est particluièrement déplacée et inappropriée.

Ajout : fin du débat pour moi

Dernière modification par Surin (01/11/2021 08h40)

Vol714pourSydney · #2665

Non on ne vous pousse pas à la faute loin de la, en revanche il faut assumer ce que vous faites et écrivez. A priori ce n’est pas le cas mais vous semblez être coutumier de l’outrance et des problèmes sur ce forum.

maxicool · #2666

Surin, le 31/10/2021 a écrit :
Vous êtes de sacrés moutons. (…) Personnellement je n’aurais aucun prétexte à faire de grands sourires le jour de la signature et prendre ma liberté si j’estime que c’est dans mon intérêt

Chacun fait comme bon lui semble !
Vous avez votre fonctionnement, vos principes ; d’autres ont les leurs. Aucun souci…

Lorsque je parle de "moralité douteuse, respect ou honnêteté", je n’évoque pas la vôtre (je ne vous connais pas) mais la mienne (lol). Je me suis engagé avec cette banque, j’ai donné ma parole, je tiens donc mes engagements (même si je suis conscient que la demande de la banque n’est pas légale). Je fonctionne comme ça, c’est tout.
Si mon fonctionnement vous choque, désolé de vous avoir choqué.

Surin, le 31/10/2021 a écrit :
Je sens Maxicool et Vol714 que vous aimez à me pousser à la faute, vos provocations sont lamentables, cessez donc les jugements personnels et de valeur.

L’expression "vous êtes des moutons" est bien plus déplacée et inappropriée que "mettre une carotte" car vous nous ciblez directement (Vol714pourSydney et moi-même).
Ce n’était pas mon cas : "je ne vais pas lui mettre une carotte".

Il n’y avait donc aucune provocation lamentable ni aucun jugement personnel. C’est dingue ça…

Bonne journée.

Dernière modification par maxicool (01/11/2021 07h31)

Spotlight · #2667

Surin, vous ne cessez de répéter que les pratiques des banques sont illégales, or votre affirmation (de par son caractère péremptoire et non nuancé) est fausse.

Il y a eu pas mal de changements sur ce sujet, qu’on peut résumer ainsi :
- les banques avaient effectivement pris l’habitude d’inclure une clause imposant la domiciliation des revenus, avec comme sanction en cas de non-respect de cette condition la déchéance du prêt ;
- la Commission des clauses abusives a considéré que cette clause était abusive, dans l’hypothèse où elle ne faisait l’objet d’aucune contrepartie ;
- l’Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 est venue encadrer cette pratique, en précisant que la domiciliation des revenus pouvait effectivement être une condition de l’octroi du prêt, mais en pareille hypothèse (i) elle devait être la contrepartie d’un avantage individualisé consenti par le prêteur (un taux préférentiel, par exemple), et (ii) elle était limitée à dix ans ;
- et, enfin, la loi PACTE a supprimé les dispositions du Code de la consommation qui encadraient la domiciliation des revenus dans le contrat de prêt immobilier.

L’exposé des motifs de l’amendement précise l’objectif de celui-ci :

Le présent amendement supprime la ratification de l’ordonnance du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier, ainsi que les dispositions introduites par cette dernière dans le code de la consommation.

Cette ordonnance a créé un cadre légal offrant la possibilité au prêteur de subordonner sous certaines conditions son offre de prêt à la domiciliation des revenus de l’emprunteur pour une durée de 10 ans. En première lecture à l’Assemblée Nationale, nous avions débattu ensemble de la pertinence de ces mesures. À la suite des débats parlementaires, le ministre de l’Économie et des Finances a demandé à la présidente du comité consultatif de la législation et de la réglementation financière (CCSF) d’établir un point d’étape sur cette clause de domiciliation des revenus.

Il s’agit aujourd’hui de tirer les conséquences des travaux d’évaluation menés par le CCSF. À la lecture du rapport, il apparaît que le dispositif prévu par l’ordonnance, bien que pour le moment peu appliqué, pourrait à l’avenir constituer un frein important à la mobilité bancaire. Le rapport du CCSF préconise la suppression de ce « texte contraignant et qui, dans la pratique n’a pas amélioré les choses, ni pour le client emprunteur, ni pour l’établissement prêteur ».

Rappelons que la mobilité bancaire constitue un axe essentiel pour renforcer le fonctionnement concurrentiel du marché, au bénéfice de l’ensemble des consommateurs. Partant, la domiciliation bancaire doit être intégrée à la négociation commerciale, et ne saurait devenir une clause récurrente et systématique. La protection des consommateurs s’en retrouve renforcée.

On revient donc au point de départ : la domiciliation des revenus n’est plus encadrée par une loi, elle doit seulement être négociée entre les parties. Toutefois, la position de la Commission des clauses abusives demeure, à savoir que sans contrepartie, la clause est léonine, et donc abusive.

Aussi, soit c’est prévu au contrat, et il y a une contrepartie précisément identifiée à cela, alors la domiciliation peut vous être imposée ; si ça n’est qu’un engagement oral de votre part, ou si c’est prévu au contrat mais sans contrepartie, alors vous n’y êtes juridiquement pas tenu. A vous de voir si vous souhaitez ou non faire faux-bond à votre banque, et à en assumer les conséquences vis à vis d’éventuelles futures opérations.

Au cas particulier de Maxicool, la domiciliation des revenus avait pour contrepartie un taux préférentiel. Il n’y a donc rien d’illégal.

durand18 · #2668

Spotlight a écrit :
On revient donc au point de départ : la domiciliation des revenus n’est plus encadrée par une loi, elle doit seulement être négociée entre les parties. Toutefois, la position de la Commission des clauses abusives demeure, à savoir que sans contrepartie, la clause est léonine, et donc abusive.

Aussi, soit c’est prévu au contrat, et il y a une contrepartie précisément identifiée à cela, alors la domiciliation peut vous être imposée ; si ça n’est qu’un engagement oral de votre part, ou si c’est prévu au contrat mais sans contrepartie, alors vous n’y êtes juridiquement pas tenu. A vous de voir si vous souhaitez ou non faire faux-bond à votre banque, et à en assumer les conséquences vis à vis d’éventuelles futures opérations.

Au cas particulier de Maxicool, la domiciliation des revenus avait pour contrepartie un taux préférentiel. Il n’y a donc rien d’illégal.

La subtilité aussi c’est que si l’avantage et sa contrepartie entrent dans le champ contractuel écrit, la contrepartie doit être intégrée dans le calcul du TEG, d’où une certaine réticence des banques dans le contexte concurrentiel actuel. Aussi je ne suis pas certain que se soit inscrit en tant que tel dans le contrat de Maxicool …

maxicool · #2669

Aucun accord écrit de mon côté. Rien de tout cela n’est indiqué dans le contrat de prêt, ce n’est qu’un accord "tacite", stipulé par échange de mails.

Je pourrais donc (sans doute) "prendre ma liberté" quand je le souhaite (pour reprendre les termes de Surin). Mais je ne le ferais pas :
1/ par correction envers mon interlocuteur,
2/ car j’ai pour habitude de tenir mes engagements (y compris uniquement oraux)
3/ car je ne vois absolument pas l’intérêt de le faire
4/ car je souhaite avoir de bonnes relations avec ce partenaire
5/ car mon ancienne banque n’a rien fait pour me conserver ("ça lui fera donc des pieds")

J’ai par contre utilisé la possibilité de délégation d’assurance dès les premières semaines qui ont suivi l’obtention du crédit, car je ne m’étais aucunement engagé à conserver l’assurance groupe.
Cela m’a permis de diviser le coût de l’assurance par 2.

Bonne journée à tous.

DDtee · #2670

Chaque cas est sans doute différent, mais je souscrit pleinement à la stratégie de @maxicool, celle d’un rapport de confiance engagé dans la durée et le respect de la parole.

Dans mon échelle de valeur -on peut en avoir d’autres- la parole donnée vaut contrat si on est honnête.

A titre d’exemple, avec à l’origine des revenus relativement modestes et surtout peu rassurant (prof libérale indépendante artistique) passé l’achat du premier bien locatif les banques ne voulaient plus me prêter ou avec des conditions très mauvaises pour un nouveau et sans doute dernier lot.

C’est en mettant en place ce type de relation qu’un banquier m’a accompagné dans l’achat des 7 lots suivants et m’encourageait à continuer au delà de tous les ratios habituels. (c’est parce que j’étais déjà devenu rentier et aspirait à moins de contraintes et que de plus des problèmes de santé sont apparus que je n’ai pas continué)

Santiago · #2671

Bonjour à tous,

Je viens partager mon expérience d’obtention d’un prêt (enfin 3 en l’occurrence) pour ma SC à l’IS qui a été traitée comme une SCI.
Après de multiples contacts auprès de courtiers plus ou moins honnêtes, j’ai fini par réussir mon investissement auprès de la banque je j’ai rejoins en début d’année pour ma partie professionnelle.

Conditions obtenues :
- 3 prêts de 50 k€ pour Corum Origin, Corum XL et Epargne Pierre
- 1,04% sur 20 ans
- Assurance de prêt à 9€ / mois pour les 3
- Frais de cautionnement/nantissement : 610 € / prêt
- Frais de dossier : 100 € / mois

150 k€ était le maximum compte tenu de mon endettement actuel (+ 1M€ avec le pro, le locatif et ce projet, le tout sans RP)

Je me considère donc comme très bien loti compte tenu de tout ce que j’ai pu lire sur plusieurs dizaines de page de ce topic.

Suite à mon expérience, je ne peux que conseiller de travailler au maximum votre banque principale.. si vous avez un conseiller d’un bon niveau, car oui cela joue beaucoup.

maxicool · #2672

- Frais de dossier : 100 € / mois

Ca va vous coûter (très) cher, avec un prêt sur 240 mois ;-)

Blague à part, je trouve le coût de l’assurance assez onéreux, je pense qu’il y a moyen de le diviser par 2… Vous avez quel âge et quelles sont les conditions d’assurance ?

Santiago · #2673

Effectivement, coquille d’écriture ! Vous l’avez donc compris, il s’agit bien de 100 € de frais de dossier.

Pour l’assurance, j’entendais 9 € pour les 3 prêts et non pas 9 € x 3 prêts.
29 ans, décès et PTIA uniquement.
Assurance de la banque, la même que mes prêts immos en direct. Je l’a trouvais pour le coup peu chère.

maxicool · #2674

A priori, avec 9 € / mois, le taux d’assurance doit être de 0,075 % (sur le capital initial).
Pour un coût global de 240 mois x 9 = 2160 €.

Comme je le proposais sur ce post, utilisez ce courtier "juste pour voir".

A titre de comparaison, ma compagne (46 ans) a payé l’assurance de notre prêt 2628 € pour un emprunt de 357 000 € sur 20 ans (dans les mêmes conditions : DC + PTIA).
Soit un taux de 0,037% (sur le CRD).
Me concernant (51 ans), 4713 €, soit un taux de 0,066%.

Vu votre âge, vous devriez pouvoir payer moins cher, je pense…
Ca vaut peut-être le coup de tester (ça prend 5 minutes). Il y a même une offre de parrainage pour optimiser encore davantage.

Dernière modification par maxicool (03/11/2021 07h52)

cedriic · #2675

Bonjour,

Je viens de finaliser le financement d’un projet de 400K€ de SCPIs en PP à crédit sur 20 ans à 0,88% + 60K€ d’US en cash dans ma SC.

Les détails du projet sont décrits dans ma file ici

Cedriic

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

#2651 30/10/2021 20h49

#2652 30/10/2021 22h56

#2653 30/10/2021 23h18

#2654 31/10/2021 06h56

Grass, le 30/10/2021 a écrit :

#2655 31/10/2021 08h45

#2656 31/10/2021 12h10

Surin a écrit :

Grass, le 30/10/2021 a écrit :

#2657 31/10/2021 12h58

#2658 31/10/2021 13h46

#2659 31/10/2021 14h51

#2660 31/10/2021 15h06

1 #2661 31/10/2021 16h13

1 #2662 31/10/2021 16h53

#2663 31/10/2021 20h26

#2664 31/10/2021 21h19

#2665 31/10/2021 21h33

#2666 01/11/2021 07h09

Surin, le 31/10/2021 a écrit :

Surin, le 31/10/2021 a écrit :

2 5 #2667 01/11/2021 10h40

1 #2668 01/11/2021 11h11

Spotlight a écrit :

2 #2669 01/11/2021 11h18

#2670 01/11/2021 11h37

1 #2671 01/11/2021 17h33

#2672 02/11/2021 14h38

#2673 02/11/2021 19h22

1 1 #2674 03/11/2021 07h07

1 #2675 03/11/2021 10h28

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