Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ?

Vous avez plusieurs files sur les résidences étudiantes ou résidences séniors ou médicalisées… Vous devriez les lire.
Ce que j’en ai retenu c’est qu’on n’est jamais maître chez soi et qu’on dépend des décisions du gestionnaire qui peut rendre votre investissement un calvaire. Donc plutôt à éviter ou si vous y allez, il faut un taux bien supérieur à 5% (plutôt 15%) pour y aller.
Et vous avez raison, ce sont des logements qui demandent des frais d’entretien importants.

Si vous êtes à la recherche d’un rendement immobilier de 5% et ne voulez pas vous tromper, voyez plutôt du côté des SCPI, vous aurez probablement moins de déconvenues à l’arrivée.

Pour le régime fiscal le BIC simplifié est le plus simple à déclarer. Vous prenez les revenus bruts et vous divisez par deux, c’est tout. Le statut au réel nécessite de suivre une comptabilité et le statut au réel professionnel n’est accessible que selon certains critères que vous ne remplirez pas avec un seul appartement.

En conclusion, soit vous cherchez un rendement de 10% brut (et ce sera plutôt sur Saint Etienne), soit vous investissez dans une/des SCPI.
Je trouve qu’acheter aujourd’hui un appart avec 5% de rendement c’est prendre plus de risque (impayés, suivi des locataires, votre mobilité hors de la ville…) que d’acheter une SCPI (possible avec un emprunt) ou une action foncière (impossible avec un emprunt).

Bonjour,
En ce qui concerne l’investissement en residence etudiante, c’est surtout un objet de defiscalisation et la revente n’est pas aisee, expliquant surement l’attrait du bien que vous avez visite. Regardez s’il est toujours propose a la vente dans 1 mois. J’ai vecu a Lyon et connait un peu St-Etienne, le diagnostique que vous faites est vrai et la reponse de Enivral l’est aussi. Vous aurez de meilleures possibilites de rendements a St-Etienne mais il est preferable d’y avoir plusieurs biens et le marche n’est pas tres attractif. Mieux vaut securiser a Lyon meme avec un rendement autour de 5%. Prenez le temps de la recherche et visez plutot un bien classique, dans une copropriete sans histoire plutot qu’une residence etudiante. Renseignez-vous sur les SCPI, je m’y suis mis et ca securise les 5% (brut). Probleme: vous n’avez pas la fierte d’etre proprietaire d’un appartement, c’est de la pierre papier.

Bonjour,
Je loue en direct un petit studio dans un immeuble ancien proche des facs dans le 7eme arrondissement de Lyon: la vacance locative n’existe pratiquement pas. En 6 ans il est resté volontairement vide une semaine entre noël et nouvel an pour que je puisse le rafraîchir et y héberger des amis de passage pour les fêtes.

La demande est très forte et même quand un étudiant quitte en juin, il y a du monde pour le reprendre dans la foulée: soit des étudiants en stage, soit des personnes prêtes à payer les mois d’été pour éviter le stress de la rentrée.

Par contre le rendement (brut) est modeste, autour de 5.8%, mais je pense pratiquer un loyer légèrement sous les prix du marché.

J’ajouterais que de mon point de vue, l’intérêt d’un appartement sur la pierre sur la pierre papier n’est pas qu’une question de fierté (même si elle existe), mais est aussi de pouvoir être utilisé en cas de besoin. De plus je trouve que la location en direct est aussi une expérience enrichissante en terme de rencontres.

Bonjour,

Il faut garder à l’esprit que la rentabilité brute est une notion simple à comprendre, mais qui ne rend pas compte de la rentabilité réelle (après charges et impôts) ni des risques de vacance locative pris, d’impayés etc…

La rentabilité (brute) affichée par les agences immobilières et les promoteurs est prise comme égale au ratio suivant : Montant théorique maximal des loyers annuels hors charge / Prix d’achat du bien.

Bien souvent, on n’intègre pas (et à tort) les frais de notaire, ni les frais de crédit dans cette rentabilité brute. Et on ne prend jamais en compte le fait que le bien ne sera jamais loué 100% du temps…

Au final, une rentabilité brute de 5,8% signifie souvent une rentabilité maximale nette de 3% (après impôts, charges) et lorsque les risques d’impayés ou de vacance locative sont supposés nuls. Pour des gens très fiscalisés, la rentabilité nette maximale peut être ainsi de l’ordre de 2% à 2,5%.

Je comprends d’autant moins comment les gens s’évertuent à fixer des rendements locatifs en période de taux bas, car les rendements locatifs sont corrélés au niveau des taux d’intérêt du moment de l’achat. En cas de remontée des taux, la valeur de l’immobilier flanche et les loyers ne sont pas corrélés avec les taux d’intérêt. C’est pourquoi je ne comprends pas le potentiel de hausse des rendements locatifs, qui plus est dans le cadre fiscal et réglementaire extrêmement défavorable du marché locatif privé.

Il me paraît beaucoup plus judicieux et sécurisé d’investir sur des assurances-vie en euros qui rapportent de l’ordre de 2% à 2,5% nets d’impôts, et qui plus est l’épargne est rachetable à tout moment pour pouvoir contribuer à des projets futurs.

A 23 ans, il y a fort à parier que Louis n’est pas pleinement installé dans la vie, et qu’il voudra un jour acheter un appartement, voire acheter plus grand pour se loger lui-même. Dès lors que l’on "investit" dans de l’immobilier locatif, outre les risques que l’on prend, on rogne sa capacité d’endettement future pour l’achat d’immobilier résidentiel à usage personnel.

Accumuler de l’immobilier locatif, c’est donc aussi se brider pour ses propres projets futurs d’extension de la résidence principale : l’immobilier locatif est plutôt l’apanage des vieux rentiers, qui eux investissent en général avec moins d’endettement, et en prenant soin de ne pas amputer leurs projets futurs. Méfiance, donc, à l’idée d’investir dans du locatif quand on a 23 ans, sauf si on est trop dépensier et que l’investissement oblige à un effort d’épargne salutaire. Contrairement à l’idée généralement répandue, un bien immobilier ne s’auto-finance pas (ce n’est pas le locataire et les impôts qui paient l’acquisition à la place du propriétaire) car il y a un effort d’épargne, selon un système d’autant plus vicieux que cet effort d’épargne va croissant dans le temps lorsque l’on s’est adonné à des schémas défiscalisants où seules les premières années fiscales donnent lieu à un remboursement par l’Etat d’une quote-part du capital investi.

Bonne soirée…

Bonjour,

Avez-vous trouvé chaussure à votre pied pour votre investissement sur Lyon ? Juste par curiosité.

Amoilyon, je re tombe sur cette discussion et j’ai vraiment honte malgré toutes les fessées mon orthographe était catastrophique sur mon message de 2015. Mea culpa pour vous avoir fait perdre quelques dixièmes de vue.

Je suis toujours un peu le marché lyonnais de loin et je ne peux que confirmer votre message.
Les prix sont stratosphériques (et j’habite en région frontalière avec la Suisse donc j’ai l’habitude de voir des biens à plusieurs millions).
La demande est extrêmement forte et même les "locaux" ont beaucoup de mal à trouver des biens (pour investissement et ou résidence principale)

Et je maintiens mon avis sur Saint-Etienne, sur le papier il y a des très gros rendements, mais comme souvent associés à beaucoup de risques. (vacances locatives et dégradations notamment, expériences vécues par ma famille)