InvestisseurRH : étude de cas immobilier (mon dossier bancaire)

Bonjour

Je n’arrive pas à le télécharger…..

Fabrice

Joli doc!
Vous aurez des retours sans doute plus sophistiqués et utiles que les miens mais en vrac :

1. sur le taux d’endettement de 42%, ça a l’air très bien comme ça (42% avec un RAV important). Néanmoins, êtes-vous sûr que le banquier appliquera effectivement un forfait de 70% sur l’ensemble de vos revenus locatifs? Ce % reste t-il stable quelque soit le type d’investissement / l’encours de dettes? 

2. Vous indiquez ’salaire’ du couple - il n’y a en donc que 1. J’imagine un CDI? ou autre?

3. Pourquoi dites vous d’emblée que vous y choisirez l’assurance de groupe? Je ne vois pas l’intérêt de l’indiquer. D’autant plus que ça n’a absolument aucune valeur et que la banque le sait : vous ferez bien comme bon vous semble une fois que la banque aura émis une offre de prêt. Ne vous coupez vous pas inutilement d’une source potentielle d’économies (assurance en délégation potentiellement moins chère)?

dossier très carré en tout cas, je m’inspirerai de quelques points si je repart sur un emprunt immo

Je ferai plus de tableau , je trouve qui a trop de texte, difficile de synthétiser

Pourquoi payer les cuisines en apport , cela se finance avec le bien (meubles et plans de travail et pose)?

Si domiciliation des revenus c’est à vous d’exiger une contrepartie( d’autant plus avec la nouvelle loi)

Pour le 2 je ferai un tableau , ça irait à l’essentiel , surtout que le banquier aime bien sortir sa calculette,  plus facile de retrouver les chiffres que dans un texte (risque d’oubli)

Pour le 3 idem un tableau pour organiser les postes , plus lisible

J’ai un doute technique pour le comble , qu’elle surface en Carrez? 

Cdlt

Fabrice

Merci pour vos avis
Ps, pour ceux qui le veulent, je peux envoyer la version .key (keynote), c’est fait avec MAC, si vous souhaitez partir sur ce modèle.

carignan99 :
1/ Oui, c’est une base qu’ils prennent automatiquement (de mon expérience). De plus, dans mon cas, réellement je garderais facilement 85-90% du loyer, car je n’ai pas d’impôts les premières années, donc avec 70% je pars vraiment sur le plus bas.

2/ Il y en a bien 2, mois en tant que chef d’entreprise (existant depuis 2007) et ma femme en CDI

3/ De mon expérience, une banque aime bien que l’ont prennent les différents services chez eux, ça aide à faire passer le dossier.

Zhole :
C’est noté, merci

Dum5000 :
C’est noté, merci, c’est vrai que le 2 est assez lourd en texte, un tableau sera plus simple à lire
Entre 70 et 90M2 CAREZ, j’ai pas fais le compte exact
Je souhaite mettre un bon apport afin d’être sur que le dossier passe. Avec ce dossier, je serais à plus de 1.5M de crédit

Pierrot31 :
C’est noté, merci

Dernière modification par investisseurRH (21/01/2018 20h37)

En gros, un dossier qui ressemblerait à 99% des dossiers actuels.
Mon but est de me démarquer, c’est pour ça que j’ai fais un tel dossier.

Venir avec un dossier de présentation solide de votre projet en exposant les flux financier vous démarquera de 80% des autres dossiers

Bonjour,

Votre doc est sympa, mais pas assez direct.

Jusqu’à la page 6 ça passe, après il y a trop de bla-bla.

Déjà, vous avez des investissements. Votre banque ne vous suit-elle pas sur ce nouveaux projet? Il n’y a pas de relation de confiance a long terme entre vous et votre conseiller?
Car dans ce cas pas besoins de ce genre de truc, un coup de fil et c’est parti.

Si vous êtes obligé de démarcher les autres banques, pourquoi? Avez-vous eu un refus de la votre? Qu’est-ce qui ne lui conviens pas?

Ensuite, faites simple, adaptez votre discours a un banquier. Donnez lui des tableaux avec vos chiffres (salaires, loyers, investissements en cours), un peu comme les tableaux page 4 et 5.
Puis une synthèse de votre nouveau projet.
Le tableau page 9 est faux et/ou incomplet, cela ne laisse pas une bonne impression sur votre façon de gérer un bien, alors même que vous devriez être a même de le faire puisque vous le faites depuis longtemps.

Présentez des chiffres, et laissez le banquier faire ses calculs. Votre simulation d’endettement n’est probablement pas celui de la banque, elles ont toutes une façon particulière de calculer, laissez faire.
Elles s’apercevront rapidement si votre reste a vivre est bon ou pas.

Page 9 , laissez aussi les banques présenter leurs chiffres (frais de garantie, frais de dossier que vous avez oublié, assurances, …). Elles se sentiront moins contraintes.

Et surtout, ne dites (pas encore) les contre parties que vous être prêt a offrir. Cela doit faire partie de la nego par la suite. N’abattez pas vos cartes trop rapidement.

Et le plus important, c’est aussi ce qu’elles vous demanderons rapidement, c’est de préparer toutes les pièces justificatives (Bulletins de salaire, déclaration de revenus, preuve de loyers, taxe d’habitation des différents biens, …), les scanner, les trier et bien les nommer pour qu’ils s’y retrouvent rapidement.

A+

Ohe

Hello

J’ai l’impression que vous voulez raconter une histoire (dans le sens positif du terme), mais à mon humble avis, l’investissement immobilier locatif est un dossier technique. Le bâti - la structure - la composition-la localisation VS les cashflow.

Pour moi, il manque les tableaux de flux, notamment la prise en compte de l’impôt au fur et à mesure que les amortissements disparaissent.

Critique constructive, je dirais que votre dossier est complet, mais trop littéraire, pas assez quantitatif.

Bonne chance !

PS : Attention aux fautes d’orthographe !

Bonjour,

Contrairement au titre de ce post, ce projet n’est pas le mien.

Mes projets sont, hélas, plus modestes.

Sympa de la part de Jade d’avoir crédité ma réputation mais ce n’est pas mérité. La modération peut me l’enlever si nécessaire…

Sur le fond du dossier, avec tous ces studios, que je suppose à vocation estudiantine, vous risquez d’avoir des vacances d’Été « complexe »…

Bonjour à tous

Finalement, j’ai eu RDV avec le courtier.

Les points positifs :
Il a été très impressionné par le dossier qui était très complet avec un joli design. De plus, il a vraiment apprécié que j’avais absolument toutes les annexes nécessaires pour un prêt bancaire dès le premier rendez-vous, sans qu’il le demande, il a été vraiment impressionné. Ca a prouvé mon professionnalisme et que je suis un vrai client, il m’a mit en priorité.

Les points négatifs :
Tout ce qui est texte est assez dur à comprendre en première lecture par rapport à un tableau. Quelques petites erreurs (comme certains l’avaient dit ici) au niveau de l’endettement et du rendement, ils manquaient certaines données, mais dans le fond il n’y avait pas une grosse différence.

Ce que je ferais la prochaine fois :
Je garderais la structure de ce dossier qui a fait bonne impression, mais je ne mettrais pas de texte, seulement des tableaux et quelques points, et je retravallerai le calcul de l’endettement et du rendement.

Merci pour votre participation

@flodu30

La règle des 35% d’endettement est devenue la norme des banques.
Je vous invite à lire cefil

Il devient compliqué de pouvoir enchaîner les achats, lorsque la règle du calcul différentielle n’est plus prise en compte.