Ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

ooryl a écrit :

Bon, l’agent immobilier ne m’a rien envoyé alors que j’ai rappelé la chose par sms

A moins d’avoir une relation privilégiée car vous connaissez l’agent, considérez que nous sommes plutôt de la chair à canon pour eux. Le seul moyen c’est donc de les harceler, un sms ce n’est même pas sûr qu’il l’ait vu

ooryl a écrit :

Monsieur ne sachant pas comment se servir d’un scanner, tout ça va m’être envoyé par la poste

Je commence également dans mes démarches d’immobilier (je suis sous compromis), toutes cette paperasse me fatigue déjà

Pour l’agent immobilier, vous avez sûrement été catalogué en "casse-pied".
Donc dans un marché où tout à tendance à se vendre, on passe à l’acheteur suivant, qui sera probablement moins regardant.

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre.

Ceci dit, un point qui me chiffonne, c’est que pas mal des biens que vous présentez on des défauts assez lourd et des imprécisions dans le discours du vendeur.
J’ai la sensation que vous vous retrouvez avec tout les tacots immobiliers, avec systématiquement un loup.

Est ce que vos critères de recherche sont bons ?
De ce que je comprends, vous visez un bien idéalement situé, et pas cher.
Est ce que ce n’est pas incompatible ?

ooryl a écrit :

Dans la plupart de mes contacts, je remarque que je ne parviens pas à accéder à ces documents qui sont primordiaux pour se positionner.

@gunday a parfaitement raison, c’est une époque pour être l’acheteur idéal auprès de l’AI et certainement pas pinailler même pour des demandes très légitimes. Autrement vous ne serez plus considéré et écarté par les AI (faut pas passer pour un pigeon non plus hein).

L’attitude actuelle débile à adopter est simple, il faut se porter acquéreur et demander tous les pinaillages avant le compromis (chez notaire et non à l’agence) en usant le cas échéant du délai de rétractation ou de clauses résolutoires si les réponses sont trop tardives.
A faire avec un minimum de discernement tout de même, évitez les trop gros loups dont la réponse est certaine…

ooryl a écrit :

Et j’ai la sensation que beaucoup achètent sans se préoccuper de ceci et sans demander de rabais.

Pour avoir été récemment vendeur, la réalité dépasse toutes les fictions.
Nos acheteurs pensaient que le DPE concernait un défaut électrique dans les diags. Puis nous ont demandé de faire tous les travaux d’isolation préconisés à nos frais avant le passage chez le notaire (10 jours après). Devant notre refus et l’explication des notaires que c’était vendu en l’état " ok, d’accord alors, c’est bon".

Moyennement d’accord avec vous manille

Certes, il faudrait se lancer une fois les critères réétablis en ouvrant éventuellement d’autres secteurs mais j’ai toujours pensé qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise

DDtee a écrit :

Pour avoir été récemment vendeur, la réalité dépasse toutes les fictions.
Nos acheteurs pensaient que le DPE concernait un défaut électrique dans les diags. Puis nous ont demandé de faire tous les travaux d’isolation préconisés à nos frais avant le passage chez le notaire (10 jours après). Devant notre refus et l’explication des notaires que c’était vendu en l’état " ok, d’accord alors, c’est bon".

Eh bien écoutez ça fait vos affaires tout ça ! Mais effectivement, c’est incroyable.

Manille a écrit :

Si je peux me permettre une petite remarque, il faudrait éviter de se retrouver dans 5 ans sans un seul bien à votre actif à force de chercher la perle plus que rare!

Enzo a écrit :

Certes, il faudrait se lancer une fois les critères préétablis en ouvrant éventuellement d’autres secteurs mais j’ai toujours pensé qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise

Vos deux points de vue sont valables, cela dépend de la profondeur de votre patrimoine et de vos objectifs oui !

Range19 a écrit :

Sur un marché détendu, il faut être réactif++ notamment pour les biens en bon état ou à bon potentiel. Apprenez à comprendre […] C’est donc le moment de vous assurer que vous vous êtes bien vendu et paressez solvables.  Si chipotages : bof. Si fauché : bof ; si stressé : bof etc etc, sauf pour un vendeur d’un truc pourri qui est fatalement moins regardant.
J’utilise aujourd’hui les arguments de solvabilité et sérieux  en amont de la visite, manifestement avec efficacité puisque je ne paie jamais au prix et mes offres sont acceptées y compris en début de commercialisation.

Merci pour vos retours ,ainsi qu’à tous les participants. Tout ce que vous dites est vraiment pertinent. A moi, de me bouger et de mettre au clair tout ceci dans mon esprit par rapport à la situation.
Merci encore !

ooryl, le 12/12/2021 a écrit :

gunday a écrit :

Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment, vous passez d’un bien à un autre. wink

Pardonnez moi, je n’ai pas saisi

J’ai raté un mot.
je voulais dire : Sinon pour pinailler, vous n’avez pas vraiment avancé, vous passez d’un bien à un autre.

Je rejoins un peu Manille : trop chercher la perle rare, c’est un risque de ne rien trouver.

Là, ça fait environ 6 mois que vous cherchez, et à lire l’historique de cette discussion, je vois à chaque fois 2 situations :
- vous faites une négo importante qui clos la discussion
- vous avez des biens avec des gros sujets (genre en surplomb d’une route, avec une déclivité intérieure, etc)
J’ai tendance à dire que les prix bas amènent des biens avec des défauts, et en ce moment c’est pas les petits défauts qui freinent l’acheteur.

Ceci dit, après 6 mois de recherche sur votre secteur, vous devriez commencé à le connaitre, et donc à anticiper le prix de vente de ce que vous visitez.


Je rebondis sur les propos de Range19, lors d’une visite, en temps que vendeur, vous voyez rapidement qui vous avez en phase.
Vu vos négociations, vous êtes probablement considéré comme les adeptes des formations youtube qui martèlent qu’il faut casser les prix pour acheter;
Personnellement, j’ai eut le cas lorsque je vendais, et généralement, ce genre de propos à -20% (j’ai même eut jusqu’à -33%), ça clôturait la discussion.

Et c’était avant la phase covid, donc maintenant, que le marché est propice au vendeur, la situation est encore pire!
Surtout si le bien est dans les prix du marché!
Et j’ajouterais, que vu que vous cherchez des appartements, vous êtes aussi en concurrence avec les achats pour y habiter, qui n’ont pas les mêmes logiques de rentabilité que vous!

Bonjour Ooryl !

J’ai lu votre fil avec attention et je me retrouve un peu dans votre situation : première investissement locatif qui tarde à se concrétiser…

Dans mon secteur idem, les biens partent vite et souvent au prix ! J’ai l’impression que les gens achètent sans vraiment regarder…

Je m’étais aussi mis en tête de gonfler mon apport (apport pour les travaux et FDN) afin de diminuer ma mensualité et augmenter par conséquent le "cashflow" du projet. Mais après coup je m’interroge car OK les mensualités seront plus faibles mais le capital engagé sera plus conséquent et cela ne va en rien changer la rentabilité du projet.

Pour être clair, mettre plus d’apport ne va pas changer la rentabilité du projet. A partir de combien d’années votre apport sera remboursé ?.   

Qu’en pensez-vous ?

En tout cas, persévérez ! C’est dans ces moments là qu’il ne faut pas abandonner !

Zouzou007 a écrit :

Pour être clair, mettre plus d’apport ne va pas changer la rentabilité du projet. A partir de combien d’années votre apport sera remboursé ?.   

Qu’en pensez-vous ?

En tout cas, persévérez ! C’est dans ces moments là qu’il ne faut pas abandonner !

Merci pour votre message et pour vos encouragements ça fait toujours chaud au cœur !

Ecoutez, je n’essaye pas de réfléchir en terme d’années mais de marché et de réalité. En tant que débutant, j’essaye de voir ce qui ne va pas dans ma façon de faire, d’appréhender et de le changer.

gunday a écrit :

Et si vous changez de type de bien ?
En arrêtant de vous confrontez au marché immobilier globale et en vous concentrant sur le marché immobilier d’investisseur ?
En visant les biens loué voir les immeubles ?

L’impact du covid est certes présent, mais de ce que je ressent, moins fou que sur un bien d’habitation.

Ecoutez, oui, je suis aussi bien sur ouvert aux biens vendus loués ! Les immeubles, je n’ai pas la capacité d’emprunt nécessaire sauf avec la méthode du calcul différentiel qui va être interdite en 2022 et je serais vraiment au dessus des 35%.  Je dois avouer que pour un premier achat immobilier l’immeuble c’est assez costaud aussi !

Vous aviez commencé avec quoi vous ?

Pour répondre à votre propos : la notaire m’appelle cet après midi à 15h30 pour un rdv à 16h30 concernant cet appart : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 468012.htm
16h20, je rentre dans ma voiture et je vois que j’ai deux appels de la notaire. Avant de démarrer ma voiture, j’appelle et elle me confie que l’appart a été acheté au prix. Nous en avons bien ri tous les deux !

Le marché sur Troyes est encore très vivace.

ooryl a écrit :

Vous aviez commencé avec quoi vous ?

J’ai acheté un immeuble à 130k€ environ.
Mais à Romilly, c’est bien moins cher qu’à Troyes.

Après, par curiosité, je viens de regarder les immeubles en vente, et c’est vrai qu’il y a plus grand chose.
Autant, il y a 2/3 ans, y avait masse d’immeuble à vendre, autant là, sur Troyes comme sur Romilly, y a pas foule!
Je crains que vous arriviez effectivement à un moment pas idéal!

Donc à voir ce que vous faites : ou vous investissez sur un bien qui vous coute tout les mois.
Ou vous attendez le bien idéal, en sachant que l’attente peut être longue.
Ou vous visez un bien différent : moins bien situé par exemple.
C’est un choix et un calcul à faire.

Mais le risque est que si vous choisissez d’attendre, à un moment vous vous lassiez, et soit vous abandonnez l’idée, soit vous prenez le 1er truc qui passe pour ne pas rester hors du marché.
Donc l’un comme l’autre pas hyper optimisé!

@toufou, attention tout de même à savoir si c’est bien un marché en "exubérance irrationnelle", ou si c’est un nouveau paradigme avec lequel il faut composer.

De ce point de vue, on rappelle souvent l’exemple de l’investisseur parisien qui en 1980 trouvait les prix trop élevés et attends le retour à des prix plus raisonnables pour investir.

Quand aux nouveaux DPE, ils risquent d’accentuer encore le mouvement, avec les biens louables qui vont se raréfier et être encore plus couteux.
Quand aux autres, les bailleurs, surtout débutant, ne voudront pas les acheter.

Non par louable, j’entends la nouvelle réglementation sur le DPE.
Où vous pourrez avoir un bien locatif sans avoir le droit de le louer.
Quelque soit le loyer proposé.

Faire la distinction entre un bien peu rentable et un bien interdit à la location me semble important!

edgarM a écrit :

J’ai regardé le bien question, moi aussi je n’aurai pas négocié…

A première vu sans connaître Troyes. Ce bien à de très bonne chances d’être rentable en petite colocation de 2 personnes à côté de la fac non ?

Franchement, le bien était intéressant oui. Bonne localisation pour un étudiant, faibles charges, une T.F abordable pour la surface et un prix assez bien calibré pour le marché. On pourrait le louer à 450 C.C soit 400 H.C en meublé.

Vu son état il aurait fallu faire des travaux pour le moderniser.  Son D.P.E laissait penser qu’il fallait aussi allouer des travaux d’isolation pour le monter en D afin d’être tranquille avec la nouvelle législation.

Après je n’ai pas pu le visiter donc je ne sais pas si les pièces étaient disposées d’une telle manière où on aurait pu créer une deuxième chambre afin de proposer une coloc avec deux chambres et ainsi augmenter la rentabilité.

gunday" a écrit :

Mais le risque est que si vous choisissez d’attendre, à un moment vous vous lassiez, et soit vous abandonnez l’idée, soit vous prenez le 1er truc qui passe pour ne pas rester hors du marché.
Donc l’un comme l’autre pas hyper optimisé!

Le choix est cornélien en effet ! Je réfléchis potentiellement aussi aux SCPI. Peut-être devrais je m’intéresser aussi à la campagne auboise ! C’est à réfléchir oui.

RadioInvest a écrit :

Les investissseurs immobiliers qui vont faire d’excellentes affaires sont ceux qui vont récupérer les logements F et G non louables dans quelques années, mis en vente avec très forte decote et qui auront les capacités d’améliorer le DPE pour les relouer.

Effectivement, et comme je l’ai mis dans votre point de réputation, il n’est pas aisé aujourd’hui de savoir quel G pourra devenir un D-C d’un G qui ne pourra pas aller péniblement qu’à un F !
Le semi-neuf pourrait aussi devenir rentable !

Bonjour Plutarque,

Malheureusement je n’ai pas pu concrétiser un achat à Troyes.
Je n’ai pas réussi à trouver quelque chose qui était rentable et avec le recul, j’ai lâché car le marché était compliqué et que je n’ai pas réussi à m’adapter face à lui.
Projetteriez vous d’acheter à Troyes ?