Alex44 [72] : étude de cas immobilier (maison de ville à diviser)

Pour le 3, un élément de réponse se trouve peut être dans la date de classification.
Si la classification est récente, il y a l’existant et les nouvelles règles.

En parlant des règles ABF, avez vous regardé ce qui était réalisable et ce qui l’était pas ?

Surtout que vous, vous arrivez en temps qu’investisseur, alors, autant papi qui est né dans la commune les mairies ont tendance à être laxistes, autant l’investisseur qui arrive…

Bonjour,

Je travaille avec les ABF régulièrement (soit dans ma vie d’avant, en tant que personnes publiques associées aux réflexions d’urba, soit sur des projets en secteur ABF, site inscrit etc).

Je tente de répondre dans le texte :

alex44 a écrit :

2/Aussi dans la précipitation j’ai envoyé une demande de CU opérationnel pour 3 logements, options qui ne sera pas retenu par mes soins (mais qui peut être intéressant si je prends l’option de la revente immédiate, pour le futur acquéreur)

Est ce mieux d’envoyer une deuxième demande pour la création (ou le retour à 1930 où il existait 2 adresses) pour 2 logements? Je serai tenter de dire qui peut le plus peut le moins? mais en administratif…

Non, chaque projet est différend : refaites une demande. NB : un CUb ne vaut rien si le document d’urbanisme est en cours de révision et suffisament avancé (débat sur le "PADD"tenu).

3/ Les ABF! il y a dans la rue plein de fenêtres et portes en PVC et ALU alors que la zone est classée! Est ce une largesse dans le secteur? ou tous simplement les personnes n’ont rien demandé pour faire leur changements? Oui sans doute* !
J’aimerai pour gagner du temps déposer une demande déclaration de travaux pour un enduit en pierre apparente (présent aussi dans la rue!?), j’hésite à demander des fenêtres alu, et l’ouverture d’un velux en toiture…
Avez vous des expériences à partager avec les ABF? Ou un endroit où l’on peut connaitre les règles qui s’appliquent à chaque zone?
Prenez le temps de rencontrer les gens de son service ou lui même ; ils sont là aussi pour vous renseigner en amont (mais jamais pour faire le projet à votre place). Sauf à être dans un SPR (ex AVAP) vous n’aurez pas connaissance de règles écrites ; de plus à voir si vous êtes en co-visibilité ou pas, chaque cas peut-être différend et cela peut aussi expliquer le PVC blanc* : l’ABF peut avoir été consulté mais n’avoir émit qu’un avis dit "simple" (auquel vous n’êtes pas tenu de vous conformer).

Aussi est ce possible de faire le demande de DP travaux maintenant, signé par les propriétaires actuels? Est ce transmissible en somme, cela me permettrait d’attaquer dès la signature définitive aux beau jours les travaux.
Oui.

@Macaxeira, mettez vous en face également.
Vous arrivez en posant un projet, en face, il répond une solution pour votre projet.

C’est simple et rapide.
S’il vous aurait proposé une panel de solution, vous aurez pensé que c’était "on fait ce qu’on veux" et fait comme tout le monde.

Après, effectivement, il reste la solution de ne rien demander.
Mais bon, en cas de conflit, c’est un sujet qui peut ressortir.
Et perso, je préfère éviter les risques inutiles, mais négocier et discuter avec les personnes.

Et bizarrement, mes voisins ont subis les demandes ABF, tandis que discutant avec eux, j’ai eut ce que je voulais. (bien sûr avec des éléments allant dés le départ dans leurs sens.)

130K€ de travaux, je produits les factures et les rentres en dépenses.
Je reçois 46K€ de subventions ANAH que je rentre en recette => mes charges sur l’année sont en fait de 86K€ de déficit sur le bien?

- Les subventions anah sont un revenu foncier de l’immeuble, l’année où vous les percevez réellement
- les travaux sont des charges déductibles, l’année où vous les payez réellement.

A partir de là, il suffit d’appliquer de la logique :
En année N, 46 k€ de revenus bruts (subvention)
130 k€ de travaux supposément déductibles (vérifier que c’est déductible comme le dit Range19)
soit 84 k€ de déficit
dont 10,7 k€ sont immédiatement imputés sur le revenu général de l’année
et 73,3 k€ sont donc reportés sur les années suivantes.

Mais, si le coût des travaux et/ou le versement de la subvention sont répartis sur 2 ans, il faut répartir aussi, selon le principe que c’est retenu l’année du paiement effectif.

Sur les ABF : l’ABF est censé appliquer, avant tout, les contraintes prévues dans le document d’urbanisme de la commune. Lisez-le très attentivement.
Pour ce qui est d’optimiser l’accord de l’ABF, il y a différentes façons de procéder. Personnellement, je pense qu’il faut un archi pour parler à un autre archi. Dans ce cas, c’est votre archi, que vous choisirez particulièrement diplomate, qui sera chargé de faire accepter des choses à l’ABF, dans la marge d’interprétation du document d’urbanisme applicable.
Notez aussi que vous aurez probablement besoin d’un archi pour les travaux par rapport à l’ANAH. Cf cricri qui, alors que tous les travaux étaient déjà conçus, a dû trouver à la dernière minute un archi qui voulait bien signer les plans. Autant associer l’archi dès le début, me semble-t-il.

Pour la DP que vous voudriez déposer : c’est à vous de le faire (et non pas au propriétaire actuel), car c’est vous qui savez quels travaux vous voulez faire. Vous avez parfaitement le droit de déposer un DP ou un PC à votre nom sur un bâtiment qui ne vous appartient pas. Dans ce cas, l’autorisation de faire les travaux ne sera valide que si le bâtiment finit par vous appartenir ! Pour autant, si vous appliquez mon conseil de confier cela à un archi, ça va vous coûter dans les 3 à 5 K€ pour qu’il conçoive les travaux et dépose le dossier de DP ou PC. Faire cela sans être certain que vous allez acquérir l’immeuble, c’est prendre un risque financier.

Globalement, je pense que c’est un projet très compliqué pour une rentabilité assez faible relativement à sa complication.

Dernière modification par Bernard2K (13/12/2021 18h44)

Bonjour, vos retours sont intéressants!
1/ D’abords pour les ABF j’ai pensé m’en passer… mais vu le localisation, et le fait que la mairie n’est pas fan des divisions, je ne doute pas que j’aurais eu de la visite sur mon projet…
J’ai pris les devants en contactant la mairie, qui m’a dis que tout était au cas par cas fonction de l’emplacement de la vue…
J’ai donc appelé les ABF de la sarthe et je suis tombé sur une personne charmante qui m’a tout expliqué, elle a visualiser la batisse en direct et nous avons pu échanger sur:
Les travaux, les matériaux, les couleurs.
Elle pré instruit les dossiers pour l’archi donc « elle se trompe rarement » dixit.

Par exemple je souhaitais un enduit en pierre apparente partout, elle m’a dit pour le pignon pas de problème, pour la facade un enduit plein sera à privilégier (avis simple!?)
Fenetre PVC ou Alu autorisé, teinte claire, pas de blanc pure (oublié aussi le gris 7016 haha)
Fenêtre de toiture aucun soucis, encastré et dimensions 78 98 ou 78 114 seulement.

Bref vraiment un bon échange. Elle m’a confirmé de faire la demande comme je l’entendais, et que l’archi rendrait son avis. J’ai senti qu’on pouvait discuter certains points mais que sur d’autres ils étaient assez fermes
Retour sous un mois.

Visiblement en Sarthe, ils ont compris que les gens fesait sans demander, ou ne fesait pas car trop coûteux (exclusivement ouvrant en bois dans certaines zone…) et que cela pénalisait finalement le patrimoine et les habitations/habitants.
Ils se montrent flexible. Elle m’a confirmé que pour un dossier simple (ravalement et changement ouvrant même dimensions) pas besoin du support d’un architecte.

J’ai préparé une demande de DP avec les éléments, je l’envoie dans la semaine.

@Iqce, en l’état un ravalement de facade et changement de menuiserie à l’identique n’entraine pas de fiscalité ?

2/Concernant les travaux, il n’y a pas de création de surface. Donc normalement je pourrais déduire quasiment l’intégralité. Seuls les installations de compteurs ne seront pas déductibles. Je me trompes?

3/Je vais renvoyer une demande de CU Opérationel pour la division précise des deux logements.
Je devrais passer par un permis de construire ensuite? (Alors que je ne construit rien! Il y avait 2 adresses avant…) l’idée est vraiment de faire 2 unités distinctes en vue d’une potentielle revente a 10ans d’une des deux

4/ la rentabilité instantanée est moyenne, mais la PV sera intéressante. (J’achète a moitié prix quasiment, même en l’état)

5/ je me renseigne des nouvelles dispositions de l’Anah pour 2022, c’est quand même incroyable de les avoir appelé et qu’ils ne m’est rien dit (j’ai précisé signature mars 2022!) je passe par un cabinet pour avoir l’aide « habitat serein » qui consite a renover un/des logements très dégradés. 1000€/m2 dans la limite de 80m2, subventions de 35%.
Je ne serai pas au plafond du montant.
Aussi a partir de 100k€ /logement il faut un maître d’œuvre. Je devrais y échapper. Je me ferai confirmer pour l’architecte…

Je vous tiens au courant, et j’apprécie vos retours /remarques

pour que je me couche moins bête : qu’appelez-vous un enduit en pierres apparentes ?
J’aurais tendance à dire qu’un enduit recouvre les pierres, donc elles ne sont plus apparentes. Et qui si elles sont apparentes, ça veut dire qu’on a fait des joints mais pas un enduit. Il doit y avoir quelque chose qui m’échappe.

Je savais qu’on refait les joints entre les pierres et qu’on a alors le choix de la profondeur de joints : affleurants, beurrés, creusés, voire au contraire "en diamant" ou convexe (joint bombé vers l’extérieur).

J’ai observé, dans un village du sud de la France où j’ai des attaches, que les monuments historiques étaient plutôt à joints affleurants (mur presque plat) de couleur ocre-rosée (le sable traditionnel du coin) alors que les maisons des particuliers ont des joints plus blancs et plus creusés, ce qui fait davantage de contraste avec la pierre ; contraste à la fois en couleur et en relief. J’en ai déduit que d’après l’ABF et/ou le maçon du coin spécialisé en monuments historiques, le joint le plus traditionnel est ocre-rosé et affleurant.

Mais bon, pour moi, soit on parlait de joints (entre les pierres) soit d’enduit, qui couvre alors totalement les pierres.

Je ne savais pas qu’il existe un "enduit à pierres vues", qui est sans doute ce que vous appelez ""enduit à pierres apparentes" (différence d’appellation pour la même technique ?). Dans ce cas, l’aspect du mur est quasiment plat, l’enduit est posé nettement plus largement que les joints, ce qui fait que seules les "têtes" des pierres (leur partie la plus avancée) apparaît. On voit donc peu de pierre et beaucoup d’enduit. Par exemple :


Merci de m’avoir appris cela !

Sinon, à propos de votre conversation avec la collaboratrice de l’ABF : on dirait que vous êtes tombé sur la bonne personne. C’est très variable d’un endroit à l’autre. J’ai déjà entendu un cas où l’ABF répondait à des demandes d’entretien préalable : "pas le temps", donc on devait déposer directement la DP ou le PC, et après il retoquait pour un détail qui aurait largement pu être évité grâce à un entretien préalable !

Pour autant, l’archi que je vous recommandait ne sert pas qu’à monter un dossier. Il sert aussi à réfléchir à la disposition des lieux. Si vous faites vous-même le dossier, assurez-vous que l’aspect extérieur que vous demandez corresponde bien à votre usage futur du bâtiment. Ca serait ballot qu’après avoir déposé un peu vite la DP, vous réalisiez que le Vélux se retrouve au-dessus d’une cloison ou mal centré dans la pièce. Donc, réfléchissez bien à votre agencement intérieur, avec des plans précis si possible.

je pense que ces travaux s’interprètent comme de la rénovation, donc éligibles. Ce qui est inéligible, ce sont notamment les travaux créant de la surface nouvelle de logement (transformation d’un garage ou d’un grenier en surface habitable), ou bien lorsque les travaux sont au-delà d’une simple rénovation. Cela a déjà été amplement discuté sur le forum et l’on trouve des ressources sur l’internet, à commencer bien sûr par le bofip :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux | bofip.impots.gouv.fr
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense | bofip.impots.gouv.fr

Comme l’a signalé Range19, c’est à alex44 de vérifier que ces travaux rentrent bien dans les charges éligibles des revenus fonciers.

Effectivement Bernard, je dirai que je suis en enduit affleurant (bien plus que votre photo d’ailleurs, si l’ABF me confirme je vous enverrai une photo )

1/La banque, qui ne semble pas pour le moment poser de problème me propose soit

PPD + hypothèque (cout 3500€ approx)
soit SACCEF (garantie financière) (cout 2500€)

J’ai une préférence pour le PPD hypothèque même si le cout est plus élevé. La banque ne rentre pas dans le détails de toutes les dépenses comme l’organisme financier…
Mais dans le cas présent je pense revendre un des deux logements à l’horizon 10ans (c’est une option)

A ce moment là la totalité du produit de la vente reviendra à la banque, dans le cas d’une garantie financière, je pourrai ventiler une partie vers d’autres investissement n’est ce pas?

Aussi lever l’hypothèque représente encore un cout à la sortie…

Comment procéder vous généralement?

2/Aussi je reviens sur la division, si j’ai bien compris les démarches:
CU opérationnel positif.
Suivi d’un PC si les surfaces sont supérieurs à 170m², ou simple DP si inférieur.
Dans mon cas les logements feront (à mesurer) 120m² et 80m²

Puis je espérer avoir simplement une DP, car je ne crée qu’un logement de 80m²(en le détachant du premier)
Ou est ce plus judicieux, une fois de plus dans l’optique d’une vente à 10ans de faire via un PC et de diviser au cadastre directement?

Je voudrai éviter de faire les démarche 2 fois, et d’avoir des problèmes en cas de changement de règles, ou de lois…
N’ayant jamais pratiqué ni la division, ni la revente j’aimerai un retour d’expérience sur les 2 voies (tout faire dès le départ, division logement, parcelle, cadastre, impôts VS créé un 2eme logement et faire la suite uniquement si la vente d’un des deux bien se concrétise dans 10 ans)

Canyonneur75, le 15/12/2021 a écrit :

J’ajouterai à l’exposé de Bernard2K (message 8): les déficits éventuels générés pour un immeuble étant gérés globalement au niveau de la déclaration des revenus fonciers, le déficit viendra s’imputer, le cas échéant, sur le résultat positif des autres immeubles, puis sur les autres revenus de l’année N à hauteur de 10700 euros, puis sur le résultat net de l’ensemble de vos immeubles loués nus des années N+1 à N+10.

Très juste. J’avais oublié que alex44 avait d’autres immeubles loués nus. Dans ce cas, les charges de travaux d’un immeuble viennent ramener à zéro le résultat de l’ensemble des revenus fonciers, donc le déficit est consommé très rapidement (souvent 1 à 3 ans).

Concernant les demandes de renseignements immobiliers :

- Le notaire demandera la fiche : cela lui est indispensable pour avoir la désignation du bien et s’assurer de l’identité du propriétaire actuel…

- Vous pouvez la demander vous même : voir la fiche dédiée de service public. Il vous suffit de communiquer le numéro de la parcelle que vous pouvez obtenir sur le site du cadastre…

Canyonneur

Bonjour à Tous,

Alors j’ai bien avancé! Tous les devis sont fait, tout rentre dans le budget pour faire 2 logements sympa de 100M² chacun!
Dossier prêt a poster à l’ANAH, pour subventions et conventions… Et là PAtatra!

La mairie me réponds à ma demande de création de logement que :
l’article 12 du nouveau PLU demande la création d’une place de parking pour chaque nouveau logement!
Qui l’eu cru dans un bled de 3000 habitants?

Je suis gros Jean comme devant maintenant! je n’ai aucune possibilité de création de parking, c’est une maison de ville.
J’ai creuser la question et j’ai trouvé un article du code de l’urbanisme que j’aimerai exposer lors de mon RDV avec le maire:

Quelques dérogations sont envisagées à l’article L 152-6 du code de l’urbanisme :

« 2° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement. Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale dans les conditions et limites fixées au 1° ;

3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l’immeuble existant ;

4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de

, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ; »

===================================
Je voudrai faire jouer le point 4, puisqu’il existe toute proximité une grande place "de l’église"
La personne du service Urbanisme de la mairie m’avait d’ailleurs indiqué de répondre cela lors de la première demande de renseignements complémentaires…

Sinon avez vous des pistes ou des idées pour réussir à mener à bien mon projet?

Dans les faits, je n’ai pas besoin d’autorisation particulière, puisque qu’il s’agit juste de travaux de distribution intérieur. Pas de modification de façade. (il existait il y a 40 ans 3 logements, mais ensuite ils ont été regroupé en 1 seule maison, seul reste 3 compteurs d’eau, vestige de cette époque!)

Seulement H1 à faire aux impôts, une fois terminé. Mais il en reste pas moins que le PLU s’applique de fait non?