Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Je suppose que cet immeuble ( rue Château des Rentiers à Paris) apparaît  dans la liste des "vacants" parce qu’il doit à présent être considéré comme louable, et que les travaux de rénovation sont terminés (alors qu’avant, il devait faire partie de la liste des immeubles "en travaux").

Tous les contribuables qui ont un jour eu à faire avec les équipes (brigade financière de la préfecture de Paris) qui occupaient auparavant cet immeubles ont du esquisser un sourire en lisant les péripéties de cet immeuble. Pour les associés de RAP et Edissimmo, c’est plutôt une grimace, car cet immeuble ne doit pas avoir créé de valeur depuis des années, bien au contraire.  (Je ne fait partie que des seconds…)

Rénover et relouer un tel immeuble ancien n’est pas si facile, et j’ai du mal à identifier une société de gestion de SCPI qui soit le "best in class" dans ce domaine. C’est sans doute un domaine de compétence pour lequel d’autres acteurs du marché de l’immobilier sont bien plus compétents (ce qui explique que, bien souvent, les SCPI préfèrent vendre ce genre d’immeuble,  plutôt que faire intervenir une cascade de prestataires).

Si déjà la SdG arrive à relouer assez rapidement les biens libérés qui ne necessitent pas de lourds travaux, les associés peuvent s’estimer heureux…

En ce qui concerne les achats/ventes de biens detenus via SCI, les MV constatées le sont par rapport à la valeur comptable (et pas par rapport à la valeur vénale prise en compte quand la SCI a été acquise), et il ne semble pas anormal de céder les biens qui ne sont pas susceptibles de créer de la valeur à l’avenir (même si on a dû les acheter avec le reste de la SCI). Donc je ne partage pas forcément les inquiétudes de Surin.
C’est toute la problématique de la détention de biens de maniere indirecte qu’il faudrait mettre à plat, sachant que ça nécessiterait des analyses bien plus poussées que ce que la lecture des BTI et Rapport Annuel permet (bon courage a celui qui voudrait s’y coller!), et qu’avant de pouvoir detenir ainsi des biens de manière indirecte (= avant 2015), les SCPI n’avaient pas du tout accès à ce segment du marché (cependant les performances des SCPI ne se sont pas améliorées depuis qu’elles y ont accès..).
Je reste pour ma part très sceptique sur ceci lorsque je vois certaines SCPI (grosses, avec souvent une SdG filiale d’une banque) détenir plus de 50% de leur patrimoine ainsi (= "de manière indirecte, via des SCI") : ça pourrait être un moyen de diminuer la visibilité (et le contrôle) des associés sur le patrimoine de la SCPI, assez en opposition avec l’esprit des textes réglementant les SCPI.

Surin, le 14/02/2021 a écrit :

A propos du conseil de surveillance, je peux vous assurer qu’ils préfère pantoufler peinard plutôt que taper du poing sur la table, la société de gestion ne souhaite pas jouer la transparence avec eux, les associés ne sont donc rien au vu du peu d’estime que portent les membres du CS à leur encontre.
Si vous avez des questions, circulez …

Une solution consiste dans ce cas-là à écrire en recommandé à chaque membre du CS à son adresse personnelle (elles sont diffusées dans l’avis de nomination, voir par exemple les annonces légales de RAP ici - à savoir : pour les représentants d’une entreprise cela peut être le siège de l’entreprise mais l’effet est le même). Ca fait un effet boeuf. Je l’ai fait il y a deux ans pour une société (ce n’est pas une SCPI) dans laquelle j’avais quelques billes. Une lettre fort aimable qui commence par rappeler la responsabilité des membres du CS et les conséquences pénales de ces responsabilités. Ensuite des questions précises auxquelles on demande une réponse. Figurez-vous que d’un CS qui ne répondait jamais j’ai eu le droit à 4 réponses à mon recommandé avec les infos que je demandais.

Par beau temps c’est plutôt confortable d’être membre de CS : on touche des indemnités de présence et on fait copain copain avec la direction de la société. Surtout pas critiquer car la direction influence l’élection du CS par son poids dans l’actionnariat. Donc si on veut être reconduit, faut surtout pas critiquer la direction. Par gros temps ça peut se terminer en zonzon et certains membres de CS le savant et prennent vite la tangente dans ces cas-là.

@asn540: OK pour 2.50€ par part de RAP: c’est ce que je constate pour mon AV mes-placementsLiberté

De mémoire les bulletins sont semestriels pour RAP depuis mi-2019…

Le rapport annuel 2020 a été publié. Je n’ai pas eu le temps de le lire en détail mais j’ai noté :

- valeurs d’expertises à périmètre comparable : -0,6% (vs 2019). "Les actifs les plus pénalisés sont les hôtels, certains commerces et les actifs situés à La Défense."

- valeur de reconstitution : -3,28% à 308,84€ (vs 319,30 en 2019). Pour rappel le prix de souscription d’une part est de 304€.

- résultat comptable par part : -17,47% à 8,46€ (vs 10,25 en 2019). La distribution a été de 10,50€ (vs 10,80 en 2019 soit -2,78%), la baisse a été amortie par une distribution de 0,99 de PV immobilière et de 1,89 de RAN.

- le RAN passe de 5,22€ en 2019 à 4,22€.

Conseil de Surveillance a écrit :

Outre la baisse du taux d’occupation de notre patrimoine, la crise économique et sanitaire que nous avons connue, a entraîné la constitution d’une provision de 2 670 000 € pour créances douteuses (vs 938 000 en 2019) et d’une provision de 545 000 € (vs 0) pour risques liés aux reports d’échéances des créances COVID 19.

Sauf erreur de ma part, la SdG ne donne pas plus de détails à ce sujet. Je n’ai par exemple pas trouvé la part des loyers annulés, décalés etc… La communication de la SdG est un peu légère à mon goût.

J’avais écrit cela avant le Covid, ce que je ne comprends pas est l’absence de cet immeuble dans la liste des vacants en 2019 et 2020. Toujours est-il qu’il ne devait rien rapporter et coûter des charges. C’est toujours le cas aujourd’hui et pour les années à venir.

Surin, le 11/01/2019 a écrit :

Service presse de Amundi a écrit :

Amundi Immobilier est propriétaire de cet immeuble via deux SCPI depuis 2013, elles-mêmes détenues par environ 100 000 clients particuliers (porteurs).

L’immeuble était loué jusqu’au 31 décembre 2018 par la Bridage Financière de la Préfecture de Police de Paris.

Cet immeuble, à usage de bureaux, ne dispose pas actuellement des infrastructures minimales nécessaires à un logement. Amundi Immobilier a le projet, dans le cadre de la gestion qui est lui confiée, de reconvertir ce bâtiment vers un immeuble résidentiel.

Les analyses et diagnostiques de l’immeuble sont actuellement en cours afin de pouvoir déposer prochainement le permis de construire nécessaire à sa reconversion en immeuble résidentiel.

Je ne sais pas s’il est exact d’écrire que Amundi est propriétaire, ce sont plutôt les 100 000 particuliers dont moi, dfranck, probablement bien des lecteurs du forum et autres retraités modestes entre autres.
Je ne suis pas du genre à défendre les sociétés de gestion mais le fait est que rien ne permet de reprocher quoique ce soit à Amundi en l’état actuel des choses.

J’ai passé en revue les 4 derniers bulletins des 2 SCPI concernées et aucun ne mentionne le congé de l’immeuble de la rue du Château des Rentiers. Au vu de ce qui m’a été communiqué, j’en déduis que ce congé sera mentionné dans le prochain bulletin, même si ce congé était connu de longue date car c’est ainsi que se fait la communication dans les bulletins chez Amundi (les congés annoncés sont toujours ceux du trimestre en cours).

Un propriétaire ne peut pas faire ce qu’il veut de son bien tant que le locataire a un bail, si la Préfecture de Police a décidé de quitter les locaux plus d’un an avant la fin du bail, elle est libre et ce n’est pas une raison pour que des associations s’emparent de ce qui nous appartient en tant qu’associés de SCPI.

Des actions de gestion sont en cours, on sait que cela prend du temps en France, il y a fort à parier que cet immeuble reste vacant encore de longs mois mais ainsi va la vie d’un immeuble de 40 ans probablement devenu obsolète et nécessitant une restructuration profonde pour laquelle la précipitation serait synonyme de possibles erreurs de gestion.

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Une lecture rapide du rapport annuel m’inspire ceci :

Page 5 perspectives en 2021 a écrit :

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine poursuivra l’amélioration de la performance environnementale de son parc immobilier et continuera à s’inscrire dans la démarche ESG (Environnement Social et Gouvernance) du Groupe Amundi.

S’en suivent beaucoup de pages sur les différents enjeux ESG qui de prime abord m’ont paru inutiles mais certainement cela méritera d’y porter attention, la suite du rapport me fait penser qu’il y a une volonté de transparence - attention, je ne prétends pas à tous les niveaux.

_La carte du patrimoine de la SCPI me parait particulièrement bien faite :
Carte du patrimoine de la SCPI RAP.pdf

_La présentation du TOF qui suit est très claire, par trimestre (mais ça ne le rend pas plus attrayant, c’est bas pour une telle SCPI ! On attend mieux.)


_Et enfin j’ai retenu cette présentation des valeurs depuis 2016 qui permet immédiatement de savoir où se situe la valeur de part par rapport à celle de reconstitution :

Bonsoir,

Ma candidature a bien été validé pour le conseil de surveillance.

Si vous désirez votez pour moi, contactez moi en MP pour mon identité.

J’espère réussir en étant à l’intérieur de faire bouger quelques lignes.

Merci. D’après ce que je comprends l’animateur est payé par Amundi pour faire une vidéo dédiée aux produits Amundi, il peut difficilement critiquer les pratiques d’Amundi (et ce n’est d’ailleurs pas son rôle). Il a repris quelques questions "gênantes" (la baisse du rendement, la distribution abondée par le RAN, le recours à des SCI, le coût des travaux ISR), mais que ce sont à mon sens plutôt les réponses qui laissent à désirer.

Bon, et bien pas élu.

Vous allez dire que je suis mauvais perdant mais même en ayant été le premier de la liste de l’AG et le 3eme sur la liste du vote en ligne je n’ai pas eu ma chance… Comme quoi tout est joué d’avance dans ces SCPI !

J’ai pourtant remué du monde ici et tous mes anciens collègues directeur d’agence ou banquier privée du LCL.

Mais bon comme 95% de mes anciens clients qui votaient donnaient mandant au président de l’AG autant dire que le vote est bouclé pour avoir des associés qui ne font pas de vague et touchent leur 3000€ par an comme une rente (750€/ par réunion 4 fois par an)

Un peu mauvais perdant je l’avoue mais j’aurai aimé taper un peu du poing.

Merci à ceux qui m’auront fait confiance

Dernière modification par loulou75015 (02/07/2021 23h42)

Il semble avoir été retiré de ici (ou jamais n’y avoir été mis) pour le moment.  Quand il reviendra, il sera sans doute "lisible"…

Le lien vers ce bulletin au niveau de mon espace client privé ne marche pas : cliquer dessus conduit à un message d’erreur (’’Une erreur est survenue. L’administrateur du site en a été averti. Merci de réessayer plus tard.’’).

J’ai d’ailleurs aussi exactement la même chose pour Edissimmo (dans laquelle j’ai aussi le malheur d’avoir investi en US). Les bordereaux de distribution sont quand à eux accessibles.

Nouvelle hausse du prix de la part (quoique modeste cette année) en passant de 304€ a 306€ soit 0,66% de hausse.

Date d’effet 1er janvier 2022.

Le Bulletin d’information du 2e semestre 2021 est disponible ici.

- Le taux d’occupation du 2ème semestre 2021 est de 83,14 % contre 82,93 % au 1er semestre 2021.
- Le taux d’encaissement du 2ème semestre 2021 est de 92,38 % contre 87,12 % au 1er semestre 2021
- Rivoli Avenir Patrimoine a obtenu le Label ISR en décembre 2021
- La collecte nette investissable du semestre s’élève à 101 M€, similaire à celle du semestre précédent, portant ainsi la collecte nette investissable 2021 à 209 M€.

Rapport Annuel 2022

Je n’ai regardé qu’une information : la valeur de reconstitution.

Au 31.12.2022 : 298,30 (soit - 4,51% p/r à 2021 et - 6,58% p/r à 2019)
Au 31.12.2021 : 312,38
Au 31.12.2020 : 308,84
Au 31.12.2019 : 319,30



J’ai sans cesse lu que RAP possédait des biens avec des "emplacements privilégiés" (43% Paris + 26% IDF, dont une vingtaine de biens situés dans le QCA).



A priori, ça ne met pas cette SCPI à l’abri d’une baisse de la valeur de reconstitution ! Et beaucoup d’autres SCPI de bureaux (avec des emplacements moins Prime) font finalement mieux que RAP sur l’évolution de la valeur de reconstitution depuis 2019.

Piètre consolation : la valeur de reconstitution augmente tout de même de 4,74% depuis le 31.12.2016 (donc en 7 ans). Mais c’est à comparer à la hausse de l’immobilier de bureaux parisien sur la même période.

Par exemple ici.



Ou encore ici.



Le prix de souscription se retrouve donc 2,58% au dessus de la VR.
Rendement prévisionnel 2023 : 10 € (soit 3,27 %)

Dernière modification par maxicool (27/05/2023 08h36)