Titi2093 : étude de cas immobilier (IDR avec 57% de dépendance à un local commercial)

Bonjour, Je suis Thierry, 35 ans, vous trouverez de plus amples présentation sur mon profil.

Je vous sollicite pour un projet qui m’embête, habituellement, j’arrive à trancher mais celui est un nouveau cas de figure et j’ai du mal à y voir clair et malheureusement personne autour de moi ne peut m’apporter de conseils pertinents.

VOTRE PROFIL

- En couple non marié, un enfant, non pacsé. 35 ans , 30%, CDI 60K€ Net d’impôt + 16 K€ de Rev Financier, Endettement 25% qui tombera à 18% en cas de vente ou solde de mon ancienne RP.
Ma conjointe est à 40k net d’impôt ( avec foncier )

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables ( Yes Ecole de Commerce )
- Fiscales ( Je sais faire mes déclarations d’impôts et cocher les bonnes cases mais j’ai besoin d’approfondir et notamment les SCI ou autres statuts juridiques )
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) ( Tout sauf Tableau électrique )
- Sociales ( ni introverti mais non plus extraverti )
- Temps disponible ( en Télétravail avec un enfant assez jeune )

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport 7 lots avec 1 local commercial 100% loué ( Important : 57% du revenu locatif provient du local commercial )
- Année de construction : Année 40/50
- Étage 2, luminosité standard, surface (+900m² /carrez), ascenseur non.
- Déjà occupé ? Inhabité ? 100% loué habitation et local commercial
- Chauffage individuel
- Volets persiennes ?
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels avec relevés manuels ?
- Études de la copropriété : RAS
- Concierge  ? NON
- Décoration : ok

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville en région loin des grands axes et grandes villes, 15K habitant dans l’agglomération
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moribond, décroissance démographique constante, +50% de personnes âgés, Revenus moyen 15000
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ( pas nécessairement sauf si la Covid finit de convaincre des Néo Parisiens de revenir sur leurs terres natales.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 526K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 58.2K€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%). aucune idée
- Frais de gestion locative envisagé si délégation ( envisage de gérer les locations seules, trouver quelqu’un de confiance pour faire les visites si nécessaires )

- Travaux immédiats : NON
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. NON
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Combles récemment isolés
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) 30K à provisionner

- Taxe foncière hors TEOM :10K ( salé !)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) (Entre 200 et 350€ / mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés ( RAS)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé >11%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 10%
- Rentabilité Opérationnelle Net (  loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-Taxe Foncière - Charges copro )/ coût du bien avec frais de notaire  = 7.8%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 80 à 90K
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 0.92% + 0.15% d’assurance ( à verifier pour l’assurance )
- Durée du crédit 25 ans, Différé de 12 à 18 mois
- Frais de tenue de compte ( pas encore évalué si SCI ou non, a priori ce sera le cas donc aucune idée des frais de tenue )
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème ( lié au différé, environ 50K et en Perso 140k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : No, si marché locatif difficile, convention de logement ANAH ( hypothèses )

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) Passage en LMNP à chaque renouvellement de locataire

CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI : 24K Annuel ne prend pas en compte l’imposition car je fais de la défiscalisation via des plan d’épargne PERCO et autres ( environ 12k )
- Cash flow positif ou négatif ?
Environ 24 annuel mais 6K des 12K du perco proviendront de ce cash flow.

Question  : La dépendance aux revenus du local commercial est t-elle selon vous un risque trop important ?

Ce serait mon premier immeuble de rapport mais je trouve le budget un peu élevé et la prise de risque à la limite du déraisonnable.

La localisation géographique n’est pas extraordinaire pour le renouvellement locatif mais cela devrait aller. +50% de locataire sur la zone, bcp de personnes âgés déjà en place qui ont une probabilité assez faible de déménager avant un bon moment.

En revanche, La dépendance aux revenus du local commercial m’inquiète un peu.
C’est un local qui fait environ 450m² et qui abrite une enseigne de service aux reins très solide ( au global ), cette unité peut avoir une baisse de clientèle ou décider de s’installer ailleurs.
le bail est un 3/6/9 signé fin 2020 ( ou renouvelé je ne sais pas encore ) et ils auraient fait d’important travaux ( ils ont effectivement remis tout le local a neuf et installé tous leur matériels, il y en a pour plusieurs dizaine de K€ de travaux )

Ces derniers travaux me rassurent d’une certaine manière mais la durée de bail arrive bientôt a sa deuxième année ans donc ma visibilité est bonne à 6 ans de bail environ environ ( en étant réaliste ) soit 2026/2027. au delà, je n’ai aucune assurance que cette unité commerciale reste dans les locaux malgré la relative bonne localisation et la taille du local commercial qui est relativement rare sur le secteur du centre ville.

Mon objectif de conservation est de 10/15 ans sauf si élément favorable renouvellement bail, aucune vacance locative, renouvellement facilité, etc.

J’ai du mal à envisager de questionner le responsable de cette unité commerciale lui même n’a pas de visibilité au delà de 3/5 ans.

L’une des infos manquantes qui pourrait me rassurer est la date d’implantation initiale de cette unité.
Si celle ci est en place depuis 25 ans, j’aurais peut être moins de difficulté à me projeter,
En revanche si c’est plus récent, cela nécessitera un approfondissement de la question ?

Que pensez vous de cette situation au vu des paramètres ?

Merci d’avance pour votre aide

Bon investissement à vous

Titi

Mots-clés : immeuble, immobilier, local commercial, rapport