Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Situation identique à 048e de mon côté

Erwan a écrit :

Pour le moment, l’investissement en SCI sort des critères HCSF.

C’est clairement un moyen de passer outre les 35%, cependant :
- Certaines banques peuvent appliquer les mêmes critères, mais elles font du "zèle"

Sur quelle base affirmez vous que les critères du HSCF ne s’applique pas au   SCI

p.4 Taux d’endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

C’est probablement plus une interprétation de certaines banques et le HSCF finira par repriciser les choses

Erwan, le 03/12/2021 a écrit :

Après on est en fin d’année, certains banquiers ont peut être encore des emprunts à vendre pour atteindre leurs objectifs

On pourrait aussi prendre la chose à l’envers, en disant "en début d’année les banquiers laissent passer beaucoup de prêts parce qu’ils sont prêts à tout pour faire leurs objectifs.

Si ce n’était pas clair, voici un rappel des conditions du HCSF en vigueur depuis ce début d’année.

https://www.economie.gouv.fr/files/file … C3%A9e.pdf

gouv a écrit :

- Taux d’endettement calculé sur les revenus net avant impôt doit être < 35 %

- 25 ans maximum de durée de crédit, avec une tolérance jusqu’à 27 ans pour cas particuliers.

- Des cas particuliers vont pouvoir déroger. Sur 100 prêts, seuls 20 pourront en être,
16 d’entre eux seront réservés aux acquéreurs de leur
résidence principale. dont 6 primo-accédants.

Ce qui reste, selon moi, intéressant, c’est qu’il n’est pas précisé dans le texte de loi quel % des revenus locatifs doit être pris en compte. D’usage c’est 70%, mais cela signifie donc que une banque peut très bien prendre 80 voire 100% à sa discrétion.

Avec l’exemple ci-dessous :

- salarié de 1500 net avant impôt.
- achète un bien pour 500€ de mensualité sur 20 ans, soit 33% d’endettement théorique
- parvient à louer son bien à 720€, soit > 500/0,7

Son taux d’endettement réel est de
- 500/(1500+720) = 22,5% si 100% des revenus locatifs sont considérés
- 500/(1500+720*0,7) = 25% d’endettement.

Il faut aller sur des prêts à 18 ans maximum en intégrant une clause de rallongement de 2 ans.

Sur 18 ans cela permet de bénéficier de taux plus intéressants au delà de 20 ans vous remboursez des intérêts à longueur d’années et la différence sur les mensualités est moindre.

Habituellement les banques prennent 70 % des revenus locatifs.
L’achat d’un immeuble de rapport reste complexe pour la banque qui intègre les 70 % de charges sans tenir compte qu’elles sont moindres sur un immeuble en totale propriété

Les banques utilisent des ratios maisons mais en fonction des profils il est possible d’emprunter plus.

Je conseille de faire un fichier de synthèse des revenus , crédits , actifs , passifs  et projet avec un petit blabla afin de montrer du professionnalisme à la banque et faciliter la compréhension de votre démarche

Un achat en SCI IS ne changera rien en terme d’endettement.

La politique actuelle pour l’immobilier est devenue désastreuse  , diagnostics renforcées avec les aberrations des résultats, impossibilité d’emprunter facilement  , impossibilité de louer en F et G dans les prochaines années.

Je souhaite du courage aux nouveaux investisseurs car je ne sais pas où l’on va mais on se rapproche du mur pour l’investissement immobilier , il faut être prudent dans ses choix car ensuite la revente va devenir très compliquée.

Philippe30 a écrit :

La politique actuelle pour l’immobilier est devenue désastreuse  , diagnostics renforcées avec les aberrations des résultats, impossibilité d’emprunter facilement  , impossibilité de louer en F et G dans les prochaines années.

Vous oubliez l’encadrement des loyers et l’augmentation de la taxe foncière et des prélèvements sociaux.

Actuellement à 46% de taux d’endettement avec plutôt un bon reste à vivre de 3600€ par mois (je vis seul avec mes deux enfants une semaine sur deux), je m’interroge sur la possibilité de pouvoir ou pas continuer mes investissements immobiliers locatifs en 2022 puisque le calcul taux différentiel ne serait apparemment plus possible.

La solution d’ « oublier » de déclarer des prêts aux banques démarchées ne me satisfait gère…

Mon approche serait la suivante :

J’ai un nouveau projet qui fait monter mon taux d’endettement à 56%. Deux options lors de mon rendez-vous chez mon banquier :
1. Il accepte de me suivre
2. Il refuse de me suivre

S’il refuse :

En tant qu’investisseur je ne baisse pas les bras et je vais voir d’autres banques mais ….Ne devrais je pas temporiser et trouver un moyen de baisser mon taux d’endettement en essayant d’augmenter mes revenus et diminuer mes crédits?

Augmenter mes revenus :
Présenter un business plan avec des revenus locatif élevés type Airbnb pour le nouveau projet (même si je ne fais pas d’Airbnb au final)
Trouver un complément de revenu au moins sur l’année N-1 (pas très simple je vous l’accorde)

Diminuer les crédits
Remboursement anticipés sur les prêts immo grâce à l’épargne
Solder le crédit auto

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà été contraint d’appliquer cette démarche ?

Vous étiez à quel taux d’endettement avant de redescendre à 32% grâce au remboursement anticipé?

Bien joué ! Ce sont des conseils intéressants et il y a vraiment beaucoup d’options possibles quand on en parle. L’important ensuite est de tout mettre sur la table et jouer avec tout ça.

Je suis en train de travailler à une nouvelle acquisition, et je remarque moi aussi des changements dans ma banque habituelle (que je ne souhaite pas citer ici).

Celle-ci calculait auparavant mon taux d’endettement en utilisant un calcul différentiel qui permettait d’isoler la balance locative. Désormais elle applique un calcul plus classique du taux d’endettement.

Par contre auparavant elle ne prenait en compte que 70% des loyers, désormais elle prend 90% des loyers en compte.

Au final, mon taux d’endettement ressortait à 24% avec l’ancienne formule, et pouvait même baisser avec des opération locatives très rentables. Avec la nouvelle formule, il est désormais calculé à 34% et ne fera que monter.

La fin d’une époque…

Idem sur un dossier en cours, le taux d’endettement calculé n’est plus différentiel. Et idem, 90% des loyers sont pris en compte et non plus 70.

De quelle nouvelle réglementation parlons-nous exactement (pour les investisseurs qui ne seraient pas nécessairement fixés sur la France mais qui pourraient s’y intéresser) ?

Du coup, pour tenter d’apporter des réponses à la question initiale, "quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?" :

1 - Trouver une banque qui prend 90% des loyers plutôt que 70%, c’est toujours ça de pris.
2 - Renégocier ses prêts : l’article 3 de la "décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers" indique que le rachat de crédit n’est pas concerné par ces mesures.
3 - Ne pas avoir de résidence principale: l’article 1 donne la règle, "le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ;" et l’article 4 défini le "taux d’effort" comme étant les revenus annuels divisés par les charges annuelles d’emprunt. Donc de ma compréhension, le loyer des emprunteurs n’entre pas en compte dans le calcul légal.

Alors en revanche, une petite précision : les points 2 et 3 ne sont pas connus, au moins par les courtiers.
Je viens de faire le tour des courtiers pour un rachat de crédit, ils comptent tous mon loyer dans le calcul, et il ne prennent pas en compte le fait que c’est un rachat de crédit, donc ils me ferment la porte au nez en disant "50% d’endettement, aucune banque ne vous suivra, ils n’ont plus le droit".

Sauf que d’après mont point 3, je suis à 25% d’endettement du point de vue de la loie, et d’après mon point 2 on s’en fout, cette loi ne s’applique pas à ce cas de figure… mais impossible de leur faire entendre raison.

Donc je vais passer en direct, mais je sens que ça ne va pas être facile de faire comprendre aux banquiers qu’ils peuvent légalement s’occuper de mon cas… après, peut-être ne le voudront-ils pas, mais c’est une autre question.