Les risques du propriétaire-bailleur et les solutions pour les réduire

Pour ma part, j’ai eu un locataire puant choisi par une agence. On ne sait pas trop ce qu’il a fait dans l’appartement, mais plusieurs voisins se sont plaints. J’ai ensuite jeté la plupart des meubles et refait l’appartement et j’ai eu la joie d’avoir des cafards. Je ne sais pas si c’est lié à l’ancien locataire, aux travaux ou indépendamment de tout ça.

Risque de baisse de la valeur de marché. Risque qu’une usine ou une base militaire ferme.

Risque de changement fiscal, LMNP, augmentation de la taxe foncière.

Risque d’avoir un copropriétaire qui bloque tous les travaux.

Risque que tout se passe bien, que vous vous enrichissiez, de prendre la grosse tête et de tout quitter pour devenir instagrameur à Dubai.

En effet, le risque de voir les charges augmenter (TF, remise au normes énergétiques,…) versus l’encadrement des augmentations de loyer est définitivement un risque à prendre en compte.

Je ne l’ai pas dit dans le premier post mais l’idée de cette discussion n’est pas de décourager les investisseurs immobiliers mais bien de trouver des solutions adaptées pour ne pas être pris au dépourvu et essayer de vivre sa vie de bailleur sans stress…

En terme de solution, j’ai bien entendu dire qu’il était possible de négocier la TF mais je ne l’ai jamais pratiqué personnellement. Quant aux normes énergétiques, ceci pourrait être fait au moment de la rénovation du logement par une isolation. Ceci a un coût assurément.

Un risque réel et déjà subit non par moi mais mon père c’est le squat (merci l’agent immobilier qui a fait visiter n’importe qui)
BIlan : un an de procédure, un appartement dégradé, et 5000 euros de notes au tribunal (sans parler du manque à gagner de loyers)

La seule solution que je voit (et que j’applique) est de passer devant le bien tous les jours pour pouvoir surveiller (mais tout le monde peut pas acheter un bien qui est sur son trajet quotidien maison / travail)

Amusante idée que de négocier la taxe foncière. Vous êtes sûr de vos sources ?

Au delà des "problèmes solutions" évoqués dans ce fil sous une forme un peu naïve, je crois que le principal risque du bailleur est l’isolement qui le rend extrêmement faible face à l’évolution règlementaire et fiscale mais aussi face au discours politique qui tend à répéter à l’envi que l’immobilier est économiquement inefficace et doit être ponctionné.
Se fédérer et pratiquer le lobbying, il n’y a aujourd’hui que cela de vrai… même si devoir pratiquer le lobbying est navrant.

Le reste relève du job de bailleur : ceux qui ont un goût de chiotte et sont nuls en gestion (choisir un locataire, gérer le travaux d’entretien etc c’est le job banal du bailleur oud es pros concernés) permettent aux autres de tirer leur épingle du jeu.

Pour éviter le locataire mauvais payeur, je pense qu’il n’y a que 3 solutions :
- une assurance : GLI assurance privée ou Visale
- OU un garant (solvable) se portant caution solidaire
- ET/OU avoir suffisamment de biens (>10) pour diluer le risque.

Vous ne pouvez pas glisser la solution "garant" dans une parenthèse comme vous l’avez fait. C’est l’une des trois solutions majeures. En dehors de ces 3 solutions, on n’est pas garanti contre les impayés. Donc il faut absolument se placer dans l’un de ces 3 cas ; c’est aussi simple que cela.

Contre le squatt : alarme et/ou vidéosurveillance. Ca coute, mais toujours moins cher qu’une procédure d’expulsion.

Pour se prémunir contre le décès du locataire :
- éviter les personnes âgées de plus de 65 ans : d’une part elles ont tendance à mourir plus que les autres et d’autre part elles sont invirables en cas de problème. Ce n’est pas sympa d’écrire cela mais c’est pourtant le conseil de bon sens qu’appliquent beaucoup de bailleurs. Si vous avez plusieurs biens, vous pouvez avoir une petite proportion de locataires âgés ; mais si vous avez un seul bien, attention au risque. Par exemple, celui qui voudrait louer, comme seul bien locatif, son ancienne RP, maison cossue et qui vaut beaucoup d’argent, à 1500 €/mois, et la loue à un couple de personnes âgées, prend un risque considérable.
- noter les coordonnées de la plus proche personne du locataire (frère ou soeur, parent) pour organiser la reprise de l’appartement en cas de décès. Le pire cas est celui où les héritiers refusent l’héritage : en théorie, il faut des mois voire des années avant de reprendre le logement, et vous devez mettre les meubles du locataire en garde-meubles à vos frais ! Comme le refus d’héritage va avec une personne lourdement endettée, il faut donc éviter les locataires lourdement endetté. Ce qui est évidemment très difficile à repérer.

Range19 a écrit :

Amusante idée que de négocier la taxe foncière. Vous êtes sûr de vos sources ?

Au delà des "problèmes solutions" évoqués dans ce fil sous une forme un peu naïve, je crois que le principal risque du bailleur est l’isolement qui le rend extrêmement faible face à l’évolution règlementaire et fiscale mais aussi face au discours politique qui tend à répéter à l’envi que l’immobilier est économiquement inefficace et doit être ponctionné.
Se fédérer et pratiquer le lobbying, il n’y a aujourd’hui que cela de vrai… même si devoir pratiquer le lobbying est navrant.

Tout à fait. Le risque politique/règlementaire est probablement au-dessus de tout ce qui concerne la gestion proprement dite pour l’avenir des propriétaires bailleurs.

Pensez-vous à l’UNPI quand vous parlez de lobbying? En même temps je me dis que l’état a aussi besoin d’investisseurs. Sans propriétaire il n’y aurait plus de locataire, non? Par contre, il est certain que nous sommes les vaches à lait du gouvernement et ça ne va pas en s’arrangeant.

Bernard2K a écrit :

Pour éviter le locataire mauvais payeur, je pense qu’il n’y a que 3 solutions :
- une assurance : GLI assurance privée ou Visale
- OU un garant (solvable) se portant caution solidaire
- ET/OU avoir suffisamment de biens (>10) pour diluer le risque.

Pour le garant, penser aussi à la solution de type "caution bancaire" qui reste propriété du locataire mais est bloquée à la banque pour répondre d’éventuels impayés de loyer. Compte-tenu de la durée de la procédure d’expulsion, il faut demander a minima 2 ans de loyer à titre de caution bancaire.

Le bailleur comme tout commerçant doit avant tout savoir s’adapter à son marché. Les stratégies varient en fonction de la zone convoitée, du capital de départ, du temps disponible, de ses compétences etc
Les garanties à demander à un locataire en zone non tendue, sont bien différentes de celles à exiger en zone tendue par exemple.
Trop de paramètres tuent les paramètres.

Bernard2K, vous avez raison, j’ai utilisé une analogie ,  un exemple introduit par la conjonction "comme", uniquement pour définir le positionnement d’un acteur par rapport à un marché donné ( il faudrait remplacer le "tout" par "un" ) Par ailleurs je présume que la plupart des lecteurs maîtrisent leur lexique juridique, et je vois que vous y veillez avec une certaine intransigeance, c’est rassurant.

Pour continuer dans l’analogie, il apparaît de plus en plus important pour un bailleur d’avoir un minimum de compétences en marketing afin de pouvoir se démarquer ou fidéliser de bons clients. C’est à mon sens beaucoup plus important que la veille juridique, car les lois changent régulièrement dans le bon ou le mauvais sens et leur application est très aléatoire. Une bonne relation clientèle est la meilleure assurance contre les problèmes.

Dernière modification par joe75 (29/01/2022 03h52)

Etonnament (tiens donc…c’est curieux), le nombre de bien proposé à la location diminue :


"Le marché locatif est pris en tenaille entre le manque de débouchés sur les logements sociaux et l’accès difficile à la propriété."

à lire ici

Le marché immobilier de la location, pris en tenaille entre un durcissement de l’accès à la propriété et une saturation du parc social, se retrouve bloqué. De quoi alimenter la crise du logement, à laquelle le gouvernement compte s’attaquer.

"Je me sens emprisonnée." Depuis une dizaine d’années, Sophie*, 39 ans, dort sur un matelas installé dans le salon de son appartement de Noisy-le-Grand, en banlieue parisienne (Seine-Saint-Denis). Impossible pour cette mère célibataire de quitter le T2 qu’elle occupe avec son fils. Son dossier pour un logement social n’a jamais avancé et ses recherches de location s’arrêtent avant même de pouvoir visiter un appartement de deux chambres, malgré 1 600 euros de salaire et 400 euros de pension et d’allocation. "Une fois, j’ai appelé une agence et le gars m’a dit très poliment que ce ne serait pas possible avec mon dossier. Il a mal raccroché et il a explosé de rire en disant à son collègue : ’La meuf, elle croit qu’elle va avoir un T3 !’, se remémore la secrétaire commerciale. J’en ai pleuré."

Le cas de Sophie est loin d’être isolé. Depuis plusieurs années, le marché de la location s’est grippé. Entre 2019 et 2023, l’offre de biens à louer a été divisée par deux, selon un rapport du site Bien’ici, qui regroupe les annonces immobilières des principales agences françaises. Et la situation s’est encore dégradée ces derniers mois. Au premier trimestre 2023, l’offre était inférieure de 17% à celle de début 2022. "Il y a une tension très forte sur l’offre locative, principalement dans les métropoles", confirme Emmanuel Trouillard, chargé d’études logement à l’Institut Paris Région.

Face à ce blocage qui affecte le premier poste de dépenses des Français, les associations d’aide au logement estiment que l’exécutif tarde à réagir. "Alors que cette crise frappe des millions de personnes, le gouvernement se hâte lentement", s’exaspère Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé-Pierre, dans une tribune publiée dans La Croix.

Un premier pas doit enfin être franchi, lundi 5 juin. Après avoir été reportée, la présentation des conclusions du Conseil national de la refondation sur le logement est organisée ce jour-là, avec de nombreuses propositions à la clé. "Le logement est au cœur des préoccupations de ce gouvernement", a assuré le 23 mai à l’Assemblée le ministre en charge du dossier, Olivier Klein. Mais la multiplicité et la complexité des facteurs qui ont abouti à cette crise pourraient rendre sa résolution délicate.

"L’accession à la propriété est devenue le Saint Graal"
Dans les vitrines joliment décorées des agences immobilières parisiennes, le manque d’offres de biens à louer commence à laisser des trous béants. "A la fin du mois de mai, on a fait trois locations, alors qu’habituellement, à cette période, on en fait 13 ou 15", se lamente Cyrille Kadoch, directeur d’une agence du 20e arrondissement de la capitale. Une situation jamais vue depuis l’ouverture de son enseigne, il y a plus de dix ans, et qui ne fait pas les affaires de ce quadragénaire en chemise bleue, impeccablement repassée. "En ce moment, tout le monde attend. Par effet de ricochet, les marchés se bloquent", explique Philippe de Ligniville, directeur général adjoint de Bien’ici.

L’une des explications est à chercher du côté du marché de la transaction. Les offres de biens à vendre tapissent les agences des grandes villes jusqu’au plafond, mais les acheteurs sont devenus rares ces derniers mois. L’augmentation des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi des prêts ont rendu l’accession à la propriété plus difficile. Résultat : "Les gens qui ne peuvent plus prétendre à la propriété restent locataires" et ne libèrent pas leur bien en location pour les nouveaux arrivants sur le marché, analyse Virginie Monvoisin, professeure d’économie à la Grenoble Ecole de management.

Cette situation, Audrey la connaît bien. L’assistante de direction de 43 ans a le profil idéal pour devenir propriétaire : un CDI depuis 17 ans, un mari également en CDI et un apport financier conséquent. Mais impossible pour la famille de quitter sa location de la banlieue lyonnaise. "L’accession à la propriété est devenue le Saint Graal. C’est un peu dur à vivre. On est nés ici, on travaille ici et on ne peut toujours rien se payer à cause des prix prohibitifs", souffle cette mère de deux enfants. Un exemple typique de "blocage du parcours résidentiel", mis en avant par Emmanuel Trouillard, de l’Institut Paris Région.

Des HLM saturés
Cette obstruction "par le haut" n’est pas la seule à enserrer le marché de la location. L’accès aux HLM est aussi bouché. Environ 2,3 millions de ménages précaires sont en attente d’un logement social, selon la Fondation Abbé-Pierre. Et la situation s’aggrave d’année en année, avec un nombre de constructions inférieur aux objectifs du gouvernement et une baisse des dotations. "Il y a eu beaucoup moins d’efforts budgétaires qui ont été faits sur le parc social", explique Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, dénonce, lui, la responsabilité de certains élus locaux "qui ont refusé de signer des permis de construire".

"Le marché locatif est pris en tenaille entre le manque de débouchés sur les logements sociaux et l’accès difficile à la propriété."

Emmanuel Trouillard, chargé d’études logement à l’Institut Paris Région à franceinfo
Les orientations politiques et fiscales d’Emmanuel Macron ont également éloigné les investisseurs de l’immobilier locatif, selon les économistes interrogés. Un exemple emblématique : le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). "La réforme de la fiscalité du capital incite les ménages les plus aisés à ne pas investir dans le logement, mais plutôt dans des biens financiers" qui sont moins taxés, explique Pierre Madec. Conséquence : au début de l’année 2023, le nombre de logements autorisés à la construction continue de plonger, selon les chiffres du ministère de la Transition écologique. Une tendance de fond accentuée par la guerre en Ukraine et l’inflation des matériaux de construction.

"Ça va exploser"
Les investisseurs qui continuent tout de même à miser sur l’immobilier sont aussi tentés de placer leurs biens en dehors du circuit de la location de longue durée. "Depuis les années 2010, le développement du parc des locations saisonnières, type Airbnb, est venu se greffer au développement des résidences secondaires ou occasionnelles, note Emmanuel Trouillard. Tout cela a tendance à grignoter le parc locatif sur le long terme et à contrecarrer les efforts de construction."

Pour autant, l’exécutif ne semble pas prêt à inverser la tendance. L’examen d’une proposition de loi transpartisane prévoyant la régulation de ces locations et la diminution de leurs abattements fiscaux a été reporté le 23 mai par l’Assemblée nationale.

Dans les agences immobilières, les professionnels pointent également une autre responsable de la crise actuelle : l’interdiction de louer les logements les plus énergivores, classés G, depuis le 1er janvier 2023. "Je ne sais pas quel technocrate a pondu ça, mais vraiment, ce n’est pas possible", s’insurge un agent immobilier. "Ça va exploser", anticipe l’une de ses collègues. Car si moins de 2% des habitations sont aujourd’hui concernées, "il s’agit prioritairement des petits appartements anciens au cœur des grandes métropoles, typiquement là où il y a le plus de besoins", explique Emmanuel Trouillard. Selon ce spécialiste, la rénovation thermique des bâtiments est essentielle, mais aurait dû être lancée bien plus tôt pour éviter d’écarter de nombreux biens du marché.

"Le logement est complètement ignoré par l’exécutif"
Face à ces obstacles, quelles propositions peuvent émerger ? "A court terme, il y a une nécessité de mieux solvabiliser les ménages précaires, avec des aides au logement", propose l’économiste Pierre Madec. Il rappelle qu’avec l’encadrement des loyers, l’effet inflationniste de ces aides se trouve largement réduit. "On peut également changer le discours qui n’incite pas les ménages les plus aisés à investir dans le logement à la location et augmenter les moyens financiers versés au logement social", énumère l’économiste. Mais la partie est loin d’être gagnée. "Pour l’instant, le logement est complètement ignoré par l’exécutif", déplore Virginie Monvoisin, membre de l’association Les Economistes atterrés.

"Peut-être que ça fait peur au gouvernement parce que la crise du logement est une boîte de Pandore. On est à la croisée de beaucoup de problématiques, c’est un sujet inflammable."

Virginie Monvoisin, professeure d’économie à franceinfo
Après plusieurs mois de concertations tous azimuts, le ministre assure que les mesures présentées dans le cadre du Conseil national de la refondation sur le logement seront toutes étudiées et largement reprises. "Rien ne sera mis sous le boisseau", assurait Olivier Klein fin avril sur France Culture.

En attendant les actes, les locataires sont de plus en plus nombreux à devoir se loger dans des habitations inadaptées à leurs besoins, déplore la Fondation Abbé-Pierre. Parmi eux, Sophie, qui devra une nouvelle fois aller chercher ses habits dans la chambre de son fils, enjamber le Tancarville dans le couloir et ressortir son matelas du placard pour dormir au milieu du salon, avec vue sur sa petite cuisine ouverte. "C’est usant, ça fout le moral à zéro, mais je ne peux rien faire. Je suis obligée de rester là où je suis."

Ca alors…
Les bailleurs ne veulent plus acheter pour louer, étonnant avec les règles : permis de louer, encadrement de loyer, augmentation de la TF, DPE, ,et la taxation des loyers.
Les HLM sont saturés avec des listes d’attente de plusieurs mois, voire plusieurs années.

Si seulement on avait pu le prédire…

Bonjour,

"Les bailleurs ne veulent plus acheter pour louer, étonnant avec les règles : permis de louer, encadrement de loyer, augmentation de la TF, DPE, ,et la taxation des loyers. "

Dans cette liste on pourrait rajouter un point qui me parait également important en tant que bailleur: La législation en faveur des locataires indélicats et mauvais payeurs associée à des procédures longues, coûteuses et sans garantie de rentrer dans ses frais.

À chaque location, c’est une ombre qui plane. Avec 4 baux résidentiels et 1 professionnel en cours, je croise sans cesse les doigts pour avoir les "bons locataires" et éviter les situations litigieuses où l’on s’embarque pour des galères sans fin. Avec 18 ans comme bailleur, j’estime être pour le moment chanceux, malgré quelques situations problématiques mais qui n’ont pas duré. Mais à chaque changement de locataire, le choix des dossiers prend un temps certain et je préfère avoir un bien vide que des doutes sur le sérieux d’un locataire.

Dans les points mentionnés, l’IFI a aussi son importance. Selon les valorisations retenues, étant à la limite de l’IFI, ces dernières années, j’ai privilégié de placer mes revenus en bourse, sans être particulièrement attiré par ce type de placement. Sans cet impôt, j’aurai probablement profiter à nouveau de l’effet levier du crédit pour acquérir d’autres biens locatifs.

Un autre frein important est le manque de visibilité fiscal et politique en la matière. Souvent signalé sur ce forum et dans les journaux spécialisés, c’est difficile d’investir dans un placement long terme avec des règles sans arrêt mouvantes qui viennent défaire vos projections financières (taxes foncières, autres taxes en tous genres, travaux devenus obligatoires suite à des changements réglementaires, fiscalité sur les revenus fonciers, impôts sur la transmission…).