Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Il y a déjà eu des défauts en crowdfunding immobilier : Terlat en 2017.

Le baromètre du crowdfunding immobilier pour l’année 2020 est sorti.
#crowdfunding #immobilier +35% de… - Hello Crowdfunding | Facebook
https://twitter.com/HelloCrowdfund/stat … 2264005632
Le taux de retard de moins de 6 mois est de 4.4%. Ce retard est prévu dans le contrat à travers une clause de prorogation sur demande de l’opérateur. Ce retard est une première alerte mais est justifiable par des aléas classiques de météo, commercialisation, faillite d’artisans etc…
Le taux de retard de plus de 6 mois est de 5.7%. Ce retard est hors contrat, il donne lieu au déclenchement des garanties et actions judiciaires. Le risque de perte en capital devient alors bien réel. L’historique montre que ca se finit souvent bien pour l’investisseur qui retrouve son capital et ses intérêts (sur la durée intégrale de l’investissement), mais les recours en justice pouvant durer plusieurs années, il faut s’attendre à des pertes en capital sur certains dossiers.

Bonjour Aurel13

Inscrit depuis 2 jours , vous ne cessez de dire, sur votre présentation, que vous ne vendez rien actuellement (en cours de reconversion), que vous "tissez" des réseaux pour apprendre et vous faire connaitre, et vous renvoyez sans cesse à votre site , ("gratuit" bien sur, c’ est gentil ), y compris sur ce 1er message que vous éditez hors de votre présentation…

J’ ai l’ impression que vous tentez d’ utiliser ce forum comme d’ un "tremplin" pour votre future activité. : Effet "réseau" … ?
Les forumeurs CGP présents sur ce forum (certains depuis longtemps) ne font pas un tel "racolage" !

Je n’ ai pas mis de -1, bien que ça me démangeait fortement, car HORS CHARTE (démarchage, publicité, quoi que vous en disiez …)
Et que vous dites vous-même dans votre présentation : "je lis ce forum depuis assez longtemps désormais. " ; Vous êtes donc au courant que ce n’ est pas accepté ici ..

Ce renvoi constant à votre site est FATIGANT : vous pouvez vous contenter de le signaler "en signature", par exemple, comme d’ autres forumeurs; Il est, de plus, accessible sous votre pseudo .

Bonne participation ultérieure, sans "arrière pensée" ….

J’ai effectivement parlé de mon site dans ma présentation et ajouté le lien comme beaucoup de monde afin de présenter qui je suis et ce que je fais.

Ici je remonte un sujet qui me plait pour réouvrir potentiellement un débat et c’est bien ici la 1ère fois que je met le lien d’un quelconque article qui emmène vers mon site. Je ne l’ai donc pas fait de manière incesante, 1 fois étant donc suffisante pour FATIGUER et pour avec des petits points négatifs de réputation.

Ceci étant dit, je ne le ferai plus. Je comprend parfaitement le fait qu’on ne souhaite pas que cela devienne une usine à démarchage.

Bref, sujet clos, message compris

AloneInKyoto, le 20/10/2021 a écrit :

- les délais de remboursement s’allongent : les opérateurs ont de plus en plus recours au prolongement contractuel (la plupart des plateformes prévoient cette possibilité dans le contrat obligataire, généralement 6 à 12 mois), et ils sont de plus en plus nombreux à ne pas avoir remboursé la totalité du prêt à échéance même avec un délai supplémentaire. Par exemple, et puisqu’on parle d’Homunity dans le titre de la file, un promoteur a actuellement de l’ordre de 6 M€ à rembourser sur 5 dossiers : il n’a pas pu le faire pour les premiers projets dont l’émission obligataire est arrivée à échéance cet été, ce qui signifie qu’il ne pourra probablement pas le faire non plus pour les suivants qui arrivent prochainement à échéance

Entre 2019 & 2020 j’ai investi dans plus de 30 projets.

Rien qu’en 2021 j’ai eu 10 remboursements :

* 1 seul avec 6 mois de retard
* 1 après seulement 3 mois le projet n’est pas allé a son terme
* 5 à terme (pas de retard)
* 3 avant l’échéance

A ce jour 0 défaut mais j’ai pleinement conscience que je ne suis pas l’abris d’une perte de capital.

J’ai constaté depuis quelques mois un taux de rendement moyen à la baisse, les projets ne partent pas aussi vite sur les plateformes

L’investissement sans risque n’existe pas. Un taux de 10 ou 12% rémunère le risque que l’on souhaite / supporte de prendre.

Pour moi, le crowdfunding est une source de diversification, c’est comme pour tout il ne faut pas en abuser.

Dernière modification par SamyInvest (21/10/2021 11h43)

SamyInvest a écrit :

Entre 2019 & 2020 j’ai investi dans plus de 30 projets.

Rien qu’en 2021 j’ai eu 10 remboursements

De mon côté :

- sur 10 projets financés en 2018 : 8 remboursés en avance ou à échéance, 1 remboursé avec retard et pour le moment sans les intérêts (prévus d’ici la fin de l’année), 1 non remboursé et en retard

- sur 23 projets financés en 2019 : 11 remboursés en avance ou à échéance, 3 remboursés avec retard, 8 non remboursés et en retard (dont 1 remboursé partiellement), 1 non remboursé et conforme au planning

- 1 seul projet financé en 2020 : remboursé à échéance (pas significatif)

Je note par ailleurs que les indicateurs de performance publiés par les plateformes elles-mêmes montrent clairement que les taux de retards augmentent. Par exemple et depuis les projets financés en 2016 :

- Fundimmo : 13 dossiers en retard (5%) sur 248
- Homunity : 21 dossiers en retard (21%) sur 99
- Koregraf : 2 dossiers en retard (1%) sur 181 - performance explicable par le fait que les contrats obligataires sont systématiquement de 3 ans alors que les autres plateformes proposent des durées plus courtes
- Lymo : 10 dossiers en retard (18%) sur 56

Les chiffres restent contenus mais ils sont sans commune mesure à la période d’avant Covid où il n’y avait quasiment aucun projet en retard.

L’investissement sans risque n’existe pas. Un taux de 10 ou 12% rémunère le risque que l’on souhaite / supporte de prendre.

Nous sommes d’accord. Ceci étant, à mon sens et à l’heure actuelle, le crowdfunding immobilier est plus risqué et moins intéressant qu’il y a quelques temps. Il n’est pas impossible que les plateformes continuent à capitaliser sur un passé performant (aucun défaut à part Terlat, des rendements élevés en échange d’un risque qui ne s’était pas vraiment matérialisé avant le Covid) même si, dans les faits, la situation s’est dégradée.

Je suis d’accord qu’il faut être de plus en plus sélectif avec les projets de crowdfunding immo.
Par contre, j’ai l’impression que les taux de rendement baissent également d’une année sur l’autre.
Vous parlez de taux entre 10 et 12%, je vois plutôt une majorité de projets entre 7 et 10% aujourd’hui, et une infime minorité au dessus, mais ceux-là sont, d’après mes critères, vraiment peu attractifs.

En outre, si on compte l’immobilisation de l’argent avant la date de "démarrage" de l’obligation et le délai pour récupérer les fonds, le rendement réel est même inférieur…

Je me pose de plus en plus de questions sur l’intérêt de continuer à investir là-dedans, étant donné le rapport rendement/risque qui me paraît de plus en plus bas.

Merci pour cet article DDTee.

Oui, il faut rappeler que le crowdfunding immobilier n’est pas sas risque. J’ai - hélas - investi fin 2016 (!) sur la plateforme Anaxago dans un projet dont le promoteur était Société Nouvelle l’Art de Construire, dont il est question dans cet article. Le bâtiment a bien été construit et livré, mais le promoteur a fait défaut. 35% de l’emprunt a été remboursé, il faut donc s’attendre à 65% de perte sèche, les garanties étant inopérantes.

Le plus fâcheux selon moi dans l’affaire n’est pas tant la perte financière - j’étais conscient des risques, j’ai joué (une somme assez modeste), j’ai perdu: c’est le jeu - que la passivité apparente, pour ne pas dire l’inertie de la plateforme sur ce dossier. La dernière communication officielle d’Anaxago date de… février 2021: jusqu’ici, la plateforme se retranchait derrière la cessation de paiement du promoteur et attendait le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Or, la liquidation judiciaire du promoteur a été prononcée en octobre 2021, soit il y a 3 bons mois tout de même -, et Anaxago brille toujours par son silence absolu. Je n’arrive pas à comprendre s’il s’agit d’un manque ’passif’ de suivi du dossier - il est évident que cela ne va plus rien leur rapporter sinon du travail juridique, pas très motivant pour eux, mais c’est leur job -, ou bien d’une volonté délibérée afin de retarder le plus possible l’officialisation des pertes, ce qui entacherait leur rating (taux de défaut).

Quoi qu’il en soit, il me semble que l’intérêt des investisseurs est maintenant de matérialiser le plus rapidement possible leurs pertes afin de pouvoir les déclarer fiscalement et les déduire de leurs gains éventuels de même nature. Mais cela ne semble pas tellement préoccuper Anaxago.

A titre personnel, devant ce que je considère maintenant être comme un manque de sérieux dans le suivi de ce dossier, j’ai cessé d’investir sur cette plateforme.

Si d’autres membre d’IH sont dans une situation analogue (voire embarqué dans la même ’galère’), je veux bien discuter avec eux des moyens éventuels de ’remotiver’ la plateforme. Me contacter en MP. Merci !

J’ai investi beaucoup moins de 8k€.

Pour le reste.. je n’avais manifestement pas suffisamment fait mes ’devoirs’ !

@Spot

5% de taux de défaut, quand le taux de rémunération moyen est de 10%, cela fait baisser la rentabilité de moitié… pas super intéressant non ?

De manière générale, je partage le constat de beaucoup : pour avoir investi via plusieurs plateformes, elles partagent toutes une transparence limitée quant au "suivi" des opérations en cours, et son bien plus prolixes sur la phase amont consistant à "commercialiser" le crowdfunding !

spot a écrit :

je ne fais aucun projet de marchand de bien, que des projets de promotion dont le taux de commercialisation est supérieur à 70%, pas plus de deux ans, pas de financement corporate

Le coût du crowdfunding doit approcher les 10% donc seules les sociétés non solvables, trop endettées ou étranglées financièrement, y font appel.

Et la plateforme ne prend aucun risque : elle se rémunère directement sur l’argent levé, elle laisse 100% des risques aux prêteurs.

Peut-être me suis-je mal exprimé: je n’en veux pas particulièrement à Anaxago quant au défaut du promoteur (ça aurait pu tomber sur une autre plateforme): comme je l’ai écrit, ça fait partie du ’jeu’. Je ne leur reproche pas non plus la qualité de leur ’due diligence’. Mes reproches concernent ce que je considère être comme un suivi quasi inexistant de la conclusion du projet - ou à tout le moins leur communication quasi inexistante, mais étant donné que ce genre de plateforme vit essentiellement sur sa communication, je crains que cette absence de communication ne soit précisément due à une absence de suivi sérieux -.

En tant qu’investisseur j’ai accepté mes pertes: en revanche, maintenant que le dépôt de bilan du promoteur est acté et que la perspective de perdre le reliquat est une certitude, je souhaite pouvoir rapidement imputer fiscalement ces pertes sur d’autres gains de même nature (parce que oui, quand même, j’ai des gains sur d’autres projets de crowdfunding !) pour ne pas payer d’impôt sur des ’gains globalement négatifs’ (oui bon, des pertes quoi ;-) ).

Pour le reste, je suis d’accord avec la plupart des commentaires et applique des critères de sélection stricts:
- mutualisation (je n’investi que de petits montants, 1000€ au minimum hélas sur la plupart des plateformes maintenant, certaines acceptant encore des ’mises’ de l’ordre de 100 ou 200€)
- situation géographique du projet (j’évite - peut-être parfois à tort - les zones un peu ’paumées’, les stations de sport d’hiver, et privilégie les grandes agglomérations dynamiques ou leurs environs)
- fonds propres des sociétés garantes (très important)
- track record du promoteur (je me méfie des petits nouveaux dans le métier)
- vérifier que le promoteur n’a pas trop de prêts en cours sur d’autres plateformes (certains promoteurs en ont une demi douzaine !)
- fonds propres apportés par le promoteur (en-dessous de 30-35% j’estime l’effet de levier déraisonnable)
- taux de précommercialisation
- les garanties: il ne faut pas se leurrer, la plupart sont peu protectrices (notamment lorsqu’il y a un financement bancaire de rang senior)
- j’évite aussi les opérations de marchand de bien; en revanche, il commence à apparaître des projets où le promoteur n’a pas recours au crédit bancaire et où les emprunteurs sont couverts par une hypothèque de premier rang sur un actif valable

Cela conduit à éliminer au moins 80% des projets. Conséquence: avec ces critères, les taux servis sont descendus autour de 8-9% brut.

Bonjour,

pourquoi évitez-vous les opérations de marchand de biens ?