SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Avec un taux matinal à 41%, avez-vous envisagé l’achat de nue-propriété ?

spot, le 21/07/2021 a écrit :

RadioInvest a écrit :

Pour plus de clarté concernant les offres bancaires pour l’achat de parts de SCPI, peut-être faudrait-il que chaque forumeur précise dans son message l’offre en question et une synthèse très courte de sa propre situation car les différences concernant les questionnements récents sur les garanties exigées par la banque (nantissement, organisme tiers) trouvent sûrement leur réponse dans la pluralité des situationns d’emprunteurs (propriétaire ou non de sa RP et  CRD correspondant, proportion d’immobilier à date dans le patrimoine net/patrimoine brut…).

Pour répondre à votre question, en ce qui concerne les offres que je suis susceptible de proposer:
Offre sur 20 ans (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.15/1.30% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.85-0.9% avec une domiciliation
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier
Frais banque 700€
Garantie: caution (coût de 1.5% à 1.10% en fonction du montant emprunté)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles : vaste avec restrictions sur Corum, Activimmo (pas plus de 20% du total), pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par ligne
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit

Offre sur 15 ans (17 ans avec la modulation possible) à environ 0.95-1.05% sans domiciliation
Frais de banque 900€
Frais de courtage crédit 0.5%
Garantie: cautionnement des parts (coût de 130€ par SCPI)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles vaste, pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par SCPI
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit

Petit feedback de mon projet d’investissement en SCPI à crédit via l’offre ci-dessus proposée par spot :
Montant emprunté : 200 k€ en PP
Taux de 1.25% sur 20 ans sans domiciliation, avec différé de 6 mois
Pierval Santé 30%
LF Europimmo 27.5%
Eurovalys 27.5%
Corum XL 15%
Assurance emprunteur maison (BPCE) : 0.06%
Frais de banque : 700€
Frais de cautionnement de la SACCEF : 2 700€
Projet lancé fin juillet et finalisé au niveau des souscriptions fin décembre 2021.

Profil : pas proprio de ma RP, mais patrimoine solide par ailleurs (SCPI en direct, AV, compte-titres, PEA…)

Bonjour, j’espère ne pas être hors sujet en évoquant ici une offre obtenue de RACHAT de credit infine transformé en amortissable.

400K€ souscrits initialement en infine chez Credit Foncier sur un pret de 15 ans en 2018 à 2.5% , transformé  en pret amortissable chez LCL

-Montant emprunté: 400k€
-Taux : 0,7% sur 14 ans hors Assurance,pas de differé
-Credit Logement en garantie.
-Portefeuille a peu près equireparti
InterPierre
Pierval Sante
EpargnePierre

Discussion initiée en Aout21, Fin du processus Janvier22

Dernière modification par FamousBlueRaincoat (31/01/2022 14h06)

gqqch, le 31/01/2022 a écrit :

FamousBlueRaincoat a écrit :

Bonjour, j’espère ne pas être hors sujet en évoquant ici une offre obtenue de RACHAT de credit infine transformé en amortissable.

Quelles sont les raisons qui vous ont poussé à transformer un in fine en amortissable? Cela semble inhabituel comme démarche.

J’ai initialement approché l’achat de cette poche de SCPI comme un ajout de performance à une AV.
J’ai souscris à une AV, et il s’est avéré que l’opportunité de l’utiliser comme collateral pour un emprunt infine + scpi pendant 15 ans puis cession, sans contrainte sur la gestion de l’AV, faisait apparaitre un résultat positif dans la plupart des scénarios. 
5 ans plus tard, alors que je pensais pas initialement pouvoir y prétendre, la RP de mes reves a été mise en vente. J’ai donc commencé à anticiper la mobilisation de mon epargne afin de l’acquerir.
Je pensais initialement devoir déboucler mon épargne en AV pour parvenir à cet objectif.
J’ai donc commencé à étudier les alternatives (vente des SCPI, passage du credit en amortissable…)
Il se trouve que j’ai pu réaliser l’opération sans déboucler mon montage AV-Credit infine…. mais qu’entre-temps, les études de rachat de credit en amortissable que j’avais lancé se sont révélées plus fructueuses (tx, durée) que celle que j’avais tenté de monter il y a 5 ans. et que l’effort d’epargne associé était plus acceptable aujourd’hui pour moi qu’il ne l’etait hier, notamment du fait de la visibilité long terme acquise du fait de l’achat de la RP .  En comparant le montage en cours avec les propositions qui m’etaient faites, je suis arrivé à la conclusion que la proposition de rachat etait pertinente pour moi.

Sur le fonctionnement actuel de la Casden, j’ajouterai que, dorénavant ils appliquent des frais de dossier (500 €) lorsqu’on souhaite renégocier le taux du prêt.
Avant, cela était possible uniquement en apportant des points.

Bonjour,

Si je souhaitais investir dans 50 parts de la SCPI Corum Origin (1090 * 50 =54 500), voici ce que cela me coûterait :
- frais de dossier : 450 euros
- parts sociales : 170 euros (donc récupérable)
- taux d’emprunt : 1,21 % sur 21 ans (avec 1 150 points)
- assurance : possible de prendre 100% sur une tête ou 50/50

Cela est relativement facile d’obtenir 1 000 points en plaçant 5 000 euros quelques mois.

Le montant minimum est de 20 000 euros mais pour mieux amortir ces 450 euros, je pense qu’il faut augmenter sensiblement ce montant. Personnellement, je souscrits des crédit de 50 000 euros.

Pour répondre sur le respect des critères de la HCSF, je ne sais pas comment cela se passe à la Casden.

Je recommande la Casden, principalement pour ceux intéressés par l’achat de parts de SCPI sur le marché secondaire et certaines parts de SCPI (notamment celles de Corum). La Casden ne m’a jamais limité dans le choix de mes parts de SCPI.

Bien cordialement.

Bonsoi
Question bete peut etre… la casden, c’est uniquement pour la fonction publique?

Effectivement par rapport au nombre de points, ça correspond bien à ce que j’ai dépensé pour mon prêt.  Par contre pour le minimum du dossier je ne connaissais pas de limite basse mais effectivement avec les frais fixe de toute manière ça limite l’intérêt tout de même.

Sinon pour compléter les points fort de l’offre de la CASDEN, ne pas oublier qu’au bout d’un an il est possible de baisser la mensualité de 30%, tout en conservant le taux initial du prêt, ça veut dire qu’en réalité on passe d’un prêt sur 12 ans à un prêt sur 18 ans environ, c’est toujours intéressant.

Augmentation des taux

Qqn à un avis ?
Perso, comme je ne sais pas lire dans les boules de cristal, je ne peux dire que des banalités :  nous n’avons jamais été aussi proche d’une remontée des taux.

Il y a 8 ans, quand j’ai signé mes premiers prêts pour investir en SCPI. Je me disais que les taux étaient sacrément bas et que ça n’allait pas durer.
Ils ont encore et encore baissé et cela dure. J’en déduis que je n’ai pas de compétences pour donner un avis éclairé.

Sur la toile, cela fait déjà assez longtemps qu’on trouve des articles nous invitant à souscrire rapidement (avant la remontée immédiate). Je n’ai pas mené mon enquête mais je doute que leurs auteurs soient impartiaux.

Un article récent et modéré sur le sujet : Crédit immobilier : pourquoi les taux ne baisseront plus Par Benoît LETY Publié le jeudi 20 janvier 2022 à 16h01
Cet article annonce une remontée certaine mais lente.

Dernière modification par PierreP (04/02/2022 06h57)

Bonjour à tous,

Suite à une volonté d’investir dans des SCPIS, je me suis mis en ordre de marche pour trouver une offre qui pourrait correspondre à nosbesoins.

Voici les 3 offres (packs) que j’ai reçu:

Offre 1 : Celle qu’un membre du forum, avec qui beaucoup ont signés . Entre 0,9% et 1,2% sur 20 ans en fonction de la domiciliation de revenu, 700 euros de frais de dossiers et un choix assez large de SCPI que vous pouvez retrouver dans les conversations d’avant.

--> Le minimum était de 150K, et nous ne pouvions pas nous le permettre car nous avions un autre projet en parallèle. Mais je considère cette offre comme la meilleure en regardant les conditions et le choix des SCPI.

Offre 2 : Les courtiers sur internet avec des offres entre 2,4% et 2,85% avec des choix non limités en termes de SCPI pour 20 ou 25 ans)

--> Le taux d’intérêt m’a tout de suite freiner… Peut être à tort

Offre 3 : Celle de ma banque (CE), avec un crédit de 90k, pour 1200 euros de frais (remboursement de 700 en cash juste après la signature normalement) pour un taux de 1,15 sur 20 ans. Le choix est très restreint en terme de SCPI par contre

--> Nous avons pris cette offre même si cela n’est pas optimale en choix de SCPI. Le montage sera donc :

Prêt : 90K
Taux : 1,15%
Assurance : 0,4% pour 50 - 50
Frais de dossier : 500 euros
Caution SACCEF
Répartition : 60K Pierval Santé, 15K Immorente, 15K AEW Diversification Allemagne

PS : Pour AEW, c’est un pari mais nous voulions une petite diversification et une scpi européenne. C’est la seule qui répondait à cela.

Bonne journée