LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ?

Tout d’abord pour reprendre point par point :

Frais de banque/Frais de dossier : ces frais sont à comptabiliser en charges

Frais hypothèque : idem s’ils sont définitivement perdus. S’il s’agit d’un cautionnement solidaire (proposé par le Crédit Mutuel par exemple), une partie de la caution versée est alors récupérable au terme du prêt. Dans ce cas la caution est à comptabiliser en classe 2, immobilisation financière non amortissable.

Intérêts d’emprunt : l’intégralité des frais d’emprunt liés à l’achat du bien (frais de notaire inclus) est déductible.

Salaire du comptable : je travaille dans un cabinet d’expertise comptable haut-rhinois, la tenue de comptabilité d’une location en meublé est facturé actuellement aux alentours de 350€ HT soit environ 420€ TTC.

Frais de banque 300€ : ce budget paraît excessif, d’autant plus que vous n’êtes pas obliger d’ouvrir un nouveau compte spécifique pour votre location en meublé (possibilité d’utiliser votre compte personnel soit frais de banque supplémentaires=0 soit la tête à toto).

La principale différence dans vos calculs provient du calcul des amortissements puisque le bien doit être amorti selon la méthodes des composants. Cette méthode permet de répartir le coût d’achat du bien en 4 sous-catégories amortissables chacune selon des dispositions spécifiques :

Gros-oeuvre
Facades, étancheiété
Installations techniques
Agencements

Pour les proportions à respecter pour la ventilation et les durées d’amortissements possibles je n’ai plus les chiffres en tête, il existe un tableau de recommandations de l’administration fiscale qu’il convient d’appliquer. Quoi qu’il en soit cette méthode permet de gonfler le montant des amortissements des premières années.

Concernant les frais de notaire, ces derniers sont intégrés dans le coût d’achat et amorti avec lui, il ne font pas l’objet d’un amortissement distinct.

Sauf mention contraire dans l’acte d’achat, le terrain représente 10% du prix d’acquisition du bien. La part correspondante au terrain n’est pas amortissable.

En espérant vous avoir éclairci :-)

Merci de m’avoir répondu.

Malheureusement … ou pas, je n’ai à priori pas fait d’erreur grossière et il est donc possible que j’arrive à un résultat positif sur ce logement dès la première année.

Oui ojal.
Pour moi, c’est bien ce qu’il faut faire. Les frais de notaire (et frais d’agence éventuels) font ainsi un stock de charges qui permet de neutraliser le résultat des 1ères années (contrairement au prix du bien dont l’amortissement répartit - et dilue - ainsi beaucoup plus le soulagement fiscal dans la durée).

Oui ojal.
Pour moi, c’est bien ce qu’il faut faire. Les frais de notaire (et frais d’agence éventuels) font ainsi un stock de charges qui permet de neutraliser le résultat des 1ères années (contrairement au prix du bien dont l’amortissement répartit - et dilue - ainsi beaucoup plus le soulagement fiscal dans la durée).

Même raisonnement pour moi, toutefois il faut pouvoir réaliser l’acquisition la même année que la déclaration d’activité (sauf si bien évidement on est déjà en statut LMNP).

En effet, je me suis battu pour acheter un bien le 2 janvier 2018 (et non en décembre 2017, alors même que le vendeur insistait lourdement), cette année 2018 correspondant à mon début d’activité LMNP.

Cela me permet donc de passer l’intégralité des frais de notaire en charge avec un déficit prévu sur plusieurs années, même avec un rendement brut de 10%.

Le régime de déclaration BIC dit "de bénéfice réel" doit être choisi avant le 1er février de l’année où l’on souhaite en bénéficier.

Impôt sur le revenu : revenus locatifs à déclarer (locaux meublés) | service-public.fr

Dans la plupart des cas d’investissement en LMNP, il m’apparaît donc quasi impossible de choisir le régime réel en année 1, non? Y-a-t-il une astuce pour échapper à cette contrainte?

Pas ce que j’ai compris si on démarre l’activité:

Comment opter pour le régime réel ?
Lors du début d’activité
Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition à un régime réel d’imposition (régime simplifié d’imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d’existence P0i remise à votre centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce pour les LMNP). A défaut, vous signalez votre volonté d’opter pour le régime réel par le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.

En cours d’activité
Vous pouvez être imposé à l’un des régimes réels (régime réel normal ou régime simplifié d’imposition) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février N au titre de l’année N pour une déclaration à déposer en N+1.

Le CERFA est disponible ici