Le WALT et le WALB sont-ils utiles à l'investisseur en SCPI ?

Certaines Sociétés de Gestion (SDG) nous indiquent les valeurs de WALB et de WALT des SCPI qu’elles gèrent.

Quels sont les intérêts et limites de ces données ? Sont-elles utiles à l’investisseur? Je n’ai pas de réponse définitive, mais je partage ici mes réflexions et souhaite recueillir les vôtres.

De quoi s’agit-il ?:
Le Weight Average Lease Break (WALB) correspond à la durée résiduelle moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances, c’est-à-dire jusqu’à la prochaine possibilité de résiliation.
Exemple : à la prise d’effet d’un bail commercial 3/6/9 ans, la WALB est de trois ans.

Le Weight Average Lease Term (WALT) correspond à la durée moyenne pondérée des baux jusqu’à terme.
Exemple : à la prise d’effet d’un bail commercial 3/6/9 ans, la WALT est de neuf ans.

La pondération est en fonction de l’importance relative des loyers.

Quelques exemples:

Périal PFO2 (BT S2 2021) WALB 4,2 ans, Walt 6,3 ans
Périal Grand paris (BT S2 2021) WALB 3,1 ans, Walt 5,1 ans
Périal Hospitalité Europe (BT S2 2021) WALB 17 ans, Walt 20,5 ans
Périal PFO (BT S2 2021) WALB 5,6 ans, Walt 7,5 ans
Iroko zen (T4 2021) WALB 7,6 ans, WALT ?
Aestiam Placement Pierre  (T4 2021) WALB 2,87 ans, Walt 4,55 ans
Aestiam Pierre Rendement (T4 2021) WALB 3,12 ans, Walt 4,49 ans
Altixia Cadence XII (t4 2021) utilise une terminologie différente : durée moyenne restante des baux 6,97 ans, durée moyenne ferme des baux de 3,52 ans
La Française Epargne Foncière (RA 2020) : Durée résiduelle des baux 5,6 années

A noter les durées très élevées pour Périal Hospitalité Europe. En lien avec le type d’actifs?

Limites :
Toutes les SDG n’utilisent pas la même terminologie. Par ex :
-    La française REM parle de Durée résiduelle des baux ou de Durée moyenne des baux restant à courir (c’est à priori le WALB selon le RA 2020 Epargne Foncière page 11),
-    Altixia utilise la durée moyenne restante des baux (WALT ?) et la durée moyenne ferme des baux (WALB ?)

Intérêt :
Ces indicateurs de risque locatif (ou de sécurisation des loyers) indiquent de manière indirecte la stabilité future du TOF et la pérennité des distributions. A distribution identique, il semble préférable de choisir une SCPI avec WALB et WALT élevés, les loyers étant plus sécurisés.

Inconvénients :
-    La communication de ces indicateurs n’est pas systématique par les SDG, rendant difficile la comparaison entre SCPI,
-    Le type de bail peut certainement influencer la durée moyenne des baux. En France, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, celle d’un bail professionnel de 6 ans. L’influence de ce facteur est cependant probablement très modeste, en dehors des SCPI ciblant majoritairement les entrepôts logistiques et les professions BIC (avec baux professionnels).
-    Un bail d’échéance proche n’est pas forcément une mauvaise nouvelle si le renouvellement permet une augmentation des loyers.
-    Cet indicateur n’évalue pas la qualité, la solidité et la solvabilité des preneurs.

En conclusion, l’intérêt de ces indicateurs me semble actuellement limité mais pourrait croitre si toutes les sociétés de gestion les indiquaient.

Les prenez-vous en compte avant d’investir ?

Mots-clés : comparaison, indicateur, scpi