Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Comme Nakor, j’ai toujours vu les banques prendre en compte le loyer payé par l’emprunteur dans le taux d’endettement… A moins d’acheter votre RP…

Si vous achetez une RP, vous ne pouvez pas dire que vous la louer et donc tenir compte d’un éventuel loyer perçu…

@gorn : C’est une option intéressante, d’autant que pas mal d’autres pays fonctionnent à l’anglo-saxonne avec des prêts hypothécaires garantis par la valeur de la propriété achetée plutôt que par un flux de revenus comme en France. C’est notamment le cas de l’Espagne sur lequel je me suis penché.

En revanche, il me semble que dans la plupart des pays européens il faut a minima le statut de résident et un compte bancaire local pour pouvoir demander une mortgage. Pourriez-vous détailler un peu le processus de votre achat au Royaume Uni ?

Par ailleurs, avez-vous emprunté en GBP ou en EUR ?

Dans mon cas, j’ai fait simple, j’ai emprunté en GBP quand j’étais à Londres et que j’y travaillais pour y acheter un logement.
En effet, la bas, on se base sur l’apport versus la valeur du bien sans regarder le taux d’endettement.

Ensuite, à mon retour en France, j’ai fait un emprunt en EUR pour acheter et la on a regardé mon tau d’endettement. CDI en France à ce moment là.

Par contre je ne m’aventurerai pas a emprunter dans une devise différent du pays ou je fais un achat.

Dans le cas ou j’irai vivre dans un autre pays, je pourrais tout a fait refaire un emprunt.

D’ailleurs rien ne m’empêche de faire un autre emprunt pour acheter un autre bien au Royaume Uni mais ce serait avec un taux d’emprunt Buy To let (donc plus élevé qu’un taux d’emprunt pour acheter un logement pour y vivre).

Bonjour,

Je vous explique notre situation : après avoir pas mal investi, les banques ne veulent plus nous prêter.
Nous avons un taux d’endettement de 66 % environ (oups ^^) pour + de 12 500 € de mensualités mensuelles et pas mal d’argent de côté, en grande partie bloqué pour financer les emprunts et placés en bourse. Les biens ont été achetés en nom propre.

Aujourd’hui, avec ma compagne, nous souhaiterions continuer à acheter des biens immobiliers, mais impossible de réussir à nous financer.
Est-ce qu’une solution existe ?
Nous avons entendu parler de la SARL ou SAS Immobilière. Pourrions-nous créer ça en parallèle de nos biens et racheter de biens de cette manière ?

Merci de vos conseils

Bonsoir,

En tant que chef d’entreprise quand j’emprunte les garanties sont infiniment plus longues et plus dur que quand j’emprunte en tant que particulier.

D’un cote le risque (Enterprise) est plus compliqué pour les banques car si dépôt de bilan elles ne récupèrent rien.
Pour un particulier elle peuvent récupérer le bien.

De plus bien souvent elles demandent des garanties personnelles et il faut que les dits Stés soient viables depuis bien des années. je dois démontrer à la banque que les Stés qui versent mon salaire soient rentables depuis mini 3 ans + la visite médicale et la garantie que j’apporte.

Alors penser créer une SA, SAS, SARL pour juste acheter alors que l’on est déjà en surendettement est bien mal connaitre les banques.

Cdt

Encore une fois

Les exceptions étaient légions entre 2016 et 2021. Néanmoins je continue d’observer des dossiers qui passent et dépassent la normale car potentiellement :
- certains dossiers rassurent et sont démontrés
- les montages sont correctement expliqués
- le professionnalisme est prouvé
- les garanties sont solides

Je vais quant à moi retenter un dossier à plus d’un million d’euros avec un partenaire moyennement solide mais au moins le risque est divisé. On verra

Bonjour,

Je relance ce sujet.

J’investi avec ma compagne via une SCI à l’IS et nous arrivons aux fameux 35% d’endettement ou du moins c’est ce qu’on avait à l’esprit.

En effet voici le calcul que notre banque nous a présenté pour le calcul du taux lors de notre dernier achat en 2023 :

Revenus = Salaire + 90% des revenus locatifs
Charges = Montant des prêts avec assurance
Taux d’endettement = Charges / Revenus

Avec ce calcul impossible d’investir à "l’infini".
Mais lors d’un rendez-vous pour voir si notre conseiller continu de nous suivre sur d’autres investissements voici le calcul qu’il a évoqué :

Revenus = Salaire + 90% des revenus locatifs
Charges = Montant prêt RP + 10% montant des prêts en SCI IS
Taux d’endettement = Charges / Revenus

Je sais bien que dans les règles du HCSF les banques peuvent déroger aux règles pour une partie des crédits mais il a présenté ça comme une véritable règle de calcul pour la banque pour les SCI. Il nous a seulement parlé du reste à vivre qui est regardé dans ce cas (1000€/personne minimum et plus si enfant).

Ça me semble trop beau pour être vrai et je ne trouve rien dans ce sens en ligne. Avez-vous déjà vu des calculs de ce style de votre côté ?
Non seulement ça voudrait dire que du moment que les investissements génèrent de l’argent on peut continuer à investir mais également que notre taux d’endettement baisse à chaque fois et donc qu’on ne serait pas bloqué pour un achat de RP plus important que la RP actuelle.

Cordialement

Bonsoir à tous, je suis aussi confronté à cette problématique dans le cadre d’une acquisition prévue en juin. La banque nous prête 200k mais on doit mettre en plus 100k d’apport environ.

Je pensais proposer un taux de 4% brut à des connaissances autour de moi mais je crains que cela ne fonctionne pas (ils ne sont pas des investisseurs et auront l’impression de se faire avoir).

L’autre option est de trouver un organisme qui finance sans prendre en compte les 35% d’endettement strict. En investissement d’entreprise, il y a différentes classes de dette (TLA, TLB, Mezzanine, PIK etc.) avec pour chacunes des exigences différentes en fonction du taux demandé. Je trouve ca assez surprenant qu’on ne puisse pas avoir une offre de la sorte pour des investissements immobilier.

Je pensais, comme évoqué dans la conversation, allonger la durée des autres prêts mais cela ne change pas drastiquement l’équation.

J’ai par ailleurs eu une augmentation, je vais donc renégocier avec la banque qui me fait le prêt (comme la signature est prévue en juin).

Espérons que la situation se débloque sur le HCSF pour qu’on puisse revenir sur un calcul différentiel (que je n’ai jamais connu pour ma part).

Avez-vous réfléchi à d’autres solutions récemment?

d3rf je comprends en effet que la solution est soit de rester dans les 4% d’exception des banques pour du locatif avec un très bon dossier et en jouant le jeu avec eux sur les assurances etc. (j’ai réussi à dépasser les 35% mais je pense que je suis à un plafond autour de 40%) soit de passer par une société.

Le fait de passer par une SCI (à l’IS) permettrait à certaines banques de s’affranchir du taux d’endettement personnel, mais c’est du cas par cas et je comprends que les banques regardent (très) fréquemment le taux d’endettement des personnes morales constitutrices de la SCI.

Une solution serait de créer une SAS immobilière. Je serai preneur d’un retour si quelqu’un l’a fait. Faut-il faire un apport en compte courant pour financer le premier bien? La responsabilité limitée induite par ce statut bloque-t-il en pratique les banques à financer? Est-ce que les taux pratiqués sont les mêmes qu’aux particuliers?