SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Oui, c’est dans le 1er lien de mon précédent message.

Concernant les actionnaires personnes physiques résidents de France, ce dividende de 2,10 € :
➢ Est prélevé sur les bénéfices exonérés de la SIIC et n’est pas éligible à l’abattement de 40% visé à
l’article 158-3-2° du Code général des impôts à hauteur de 0,40 €,
Il est toutefois rappelé que, pour ces mêmes actionnaires et sauf situations particulières, ce dividende sera intégralement soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux global de 30% et ne sera assujetti au barème de l’impôt sur le revenu, avec application de l’abattement de 40% précité, qu’en cas d’option en ce sens de certains actionnaires formulée au moment de la souscription de leur déclaration annuelle de revenus.
➢ Est constitutif d’un remboursement d’apport à hauteur de 1,70 €.

Sachant que pour les brokers en ligne, ce n’est pas très bien traité, voire pas, notamment le remboursement d’apport qui doit voir un ajustement de PRU dans le même temps.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Merci pour le complément, le "certains" était surtout à double usage, à la fois pour les étourdis comme moi et pour seulement ceux que le ré-investissement en action intéresse.

En revanche selon les courtiers, il est parfois possible d’acheter à l’arrondi supérieur en rajoutant du cash, bien que dans le cas présent il est précisé:

Si le montant du dividende auquel il a le droit ne correspond pas à un nombre entier d’actions, l’actionnaire pourra obtenir le nombre d’actions immédiatement inférieur, complété d’une soulte en espèces.

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Vous devriez lire le communiqué complet sur le site d’ARGAN.
Vous aurez une surprise.

IH : peut-être pourriez-vous être un peu plus explicite…

EDIT

Pour être plus explicite…

Au 30 septembre 2021, la valorisation du patrimoine livré d’ARGAN s’élève à 3,7 Mds€ hors droits (3,9 Mds€ droits compris) et fait ressortir un taux de capitalisation de 4,40% hors droits (4,20% droits compris) en baisse
par rapport au taux de 4,70% hors droits au 30 juin 2021, ce qui permet d’abaisser notre objectif de ratio de  LTV à 50% pour la fin de l’année (contre une prévision initiale de 53%).

Cette information n’a été reprise par aucun site boursier, aussi je me demande si elle est dans le cours (qui était en baisse ce matin)

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Dernière modification par Semirentier (04/10/2021 12h22)

Les grandes foncières cotées françaises de bureaux (Icade, Gecina, Covivio) et de centres commerciaux (Klépierre, URW, Carmila, Mercialys) sous-performent depuis début 2020 leurs comparables européennes et surtout américaines.

Les foncières de bureau françaises avaient généralement atteint le plus haut historique en février 2020 et se retrouvent maintenant à -25% ou -30% en dessous, sous-performant nombre de leurs homologues européennes et surtout américaines. Quand on tient compte qu’une part, certes minoritaire, de leurs actifs est moins risquée (logements français chez Gecina, santé et promotion chez Icade, logements français et surtout allemands chez Covivio) le risque télétravail semble pricé cher pour leurs actifs de bureaux. Ce risque est-il plus fort en France qu’ailleurs?

Les foncières de centres commerciaux françaises avaient déjà vu leurs cours décliner nettement en 2019, avant un rebond éphémère et très partiel en janvier-février 2020. Et depuis, elles sous-performent les Mall REITs des Etats-Unis. Là aussi, le risque e-commerce ou Covid est-il plus fort en France ou même pour les centres commerciaux de Klépierre et URW, qui ne se limitent pas à la France que pour les malls US ?

Même si les risques télétravail, e-commerce et Covid ne vont pas vite se dissiper, peut-on parier sur une convergence entre les géographies?

Après tout, les cours des mall REITs US avaient décliné dès 2014-2015, avec 18 mois d’avance sur les SIIC européennes de centres commerciaux. Le même phénomène des Etats-Unis précédant de 18 mois l’Europe et la France se produirait-il de nouveau?

Betcour, le 23/11/2021 a écrit :

A mon avis le risque sur les centres commerciaux est relativement faible. Le e-commerce n’est pas un phénomène nouveau, ça fait 20 ans qu’il se popularise mais je ne crois pas qu’il remplacera l’expérience d’un centre commercial (voir et essayer les produits, s’arrêter manger un morceau, aller voir un film puis faire ses courses, etc.). La structure des centres va un peu changer (plus de restauration et d’activités de loisir, moins de produits type livres ou électronique).

Je ne crois pas non plus à la disparition des boutiques physiques.

D’ailleurs, Amazon se met à ouvrir des boutiques en dur. Pour l’instant, il s’agit d’une boutique de vêtements mais à voir pour la suite.

AOF) - Amazon va ouvrir sa première boutique de mode en dur à Los Angeles plus tard cette année, selon la presse américaine. Il vendra des vêtements pour femmes et pour hommes ainsi que des chaussures et autres accessoires. Les acheteurs recevront des recommandations personnalisées sur leur téléphone lorsqu’ils navigueront dans la nouvelle boutique Amazon Style, qui propose principalement des marques de mode appartenant au géant du cybercommerce.

Amazon com : va ouvrir sa première boutique de mode en dur à Los Angeles | Zone bourse

TOUTES les foncières européennes principalement de bureaux, comme Icade, Covivio, NSI, Foncière Inea, etc., pour celles qui ont déjà publié leurs résultats 2021  (je dis principalement, car elles ont souvent des activités minoritaires comme foncière de logement, foncière de murs de cliniques, foncière de murs d’hôtels, promotion immobilière, asset management pour le compte de tiers, …) ont publié des résultats 2021 encourageants avec des ANR et des cash flows qui se maintiennent ou progressent.

L’effondrement supposé en raison de la généralisation du télétravail tarde à se concrétiser.

Du coup, comme leur cours décote souvent sur leur ANR et que leur rentabilité est correcte, c’est à mon avis une opportunité d’investissement, avec modération (ce n’est quand même pas le secteur boursier le plus prometteur sur le long terme).

Et je ne comprends toujours pas ceux qui achètent des parts de SCPI de bureaux avec surcote de 10% sur ANR, alors que les foncières de bureaux s’échangent avec une décote souvent de 30% et plus …

Je pense que la faiblesse relative des cours, indique que le marché anticipe un impact négatif de la hausse des taux. Mais historiquement elle est aussi associée à de la croissance et de l’inflation, qui sont positives pour les foncières, et les rétrospectives ne montrent pas d’impact négatif :

S&P a écrit :

Ultimately, whether interest rates are rising or falling does not seem to be the key driver of REIT performance over medium- and long-term periods. Rather, the more important dynamics to address are the underlying factors that drive rates higher. If interest rates are rising due to strength in the underlying economy and inflationary activity, stronger REIT fundamentals may very well outweigh any negative impact caused by rising rates

A titre perso je vais profiter de la panique autour de l’Ukraine pour continuer d’accumuler ces titres. De toute façon avec l’inflation actuelle le cash est mieux investi dans de la pierre papier avec des loyers indexés sur l’inflation qu’à dormir sur des comptes.

En complément, j’ajoute une comparaison basée sur le FFO moyenne 5 ans : certains FFO n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant COVID. Vont ils y parvenir ou pas….?

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Ca commence bien avec ICADE ! De bons résultats, "SOLIDES".

Un point qui m’a perturbé est l’évolution des ANR :


Rappelons que l’EPRA a défini 3 indicateurs :

EPRE a écrit :

There are three new features of the Net Asset Valuation metrics,
namely EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets (NTA) and EPRA Net Disposal Value (NDV),
which have been introduced in replacement of the EPRA NAV and EPRA NNNAV.

New adjustments include the fair value of intangibles (optional), add back Real Estate Transfer Tax (RETT), the revision of Hybrid Instruments adjustment, and Goodwill/Intangibles per IFRS Balance Sheet. For a comparison between the previous and updated set of NAV metrics, please refer to Annex 1.

The EPRA NRV scenario, aims to represent the value required to rebuild the entity and assumes that no selling of assets takes place.
The EPRA NTA is focused on reflecting a company’s tangible assets and assumes that entities buy and sell assets, thereby crystallising certain levels of unavoidable deferred tax liability.
Last, EPRA NDV aims to represent the shareholders’ value under an orderly sale of business, where deferred tax, financial instruments and certain other adjustments are calculated to the full extent of their liability, net of any resulting tax. All three new NAV metrics share the same starting point, namely IFRS Equity attributable to shareholders.

EPRA NAV FAQ

Habituellement on observe :
NDV "valeur de liquidation" < NTA < NRV "valeur de reconstruction"
puisque en immobilier construire un patrimoine a des coûts (d’acquisition) et le liquider entraîne une imposition (sur les plus-values).

Personnellement je voudrais pour faire simple ne retenir qu’un indicateur, et j’ai retenu le NTA pour son aspect "tangible" reflétant l’activité normale d’une foncière qui peut céder quelques actifs.
NRV "valeur de reconstruction" me semble théorique, on n’a jamais à reconstruire.
NDV "valeur de liquidation" repose sur une hypothèque qui en général ne se réalise pas (exception : URW et ses actifs US).

J’ai donc poursuivi la lecture du communiqué pour essayer de comprendre la très forte hausse de NDV, qui devient > NTA.
Et trouvé une explication page 8 :


La hausse des taux d’intérêt, sujet d’actualité, peut donc bouleverser la hiérarchie des ANR.
Et faire du NDV l’ANR le plus intéressant à considérer ?

Un avis de l’expert (auto-proclamé) bien que "assez clivant" aleph1 ?
Flûte, il est banni temporairement et ne pourra pas répondre.
D’autres avis ?

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L’ANR NDV intègre la juste valeur de la dette à taux fixe

En cas de remontée des taux d’intérêts, la juste valeur de la dette à taux fixe déjà contractée va baisser (la valeur d’une obligation à taux fixe déjà émise baisse quand les taux d’intérêts augmentent)

L’ANR NDV va donc augmenter, et dans des proportions plus importantes que l’ANR NTA puisqu’il "intègre" plus de dette (plus le LTV sera élevé, plus le différentiel sera important)