Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Une info d’un courtier : la valeur de reconstitution 2021 de Pierval aurait été calculée et dépasserait de +10% la valeur de part. Une hausse du prix de la part serait prévue pour le 1er avril.

Dans le patrimoine de Pierval Santé (que je suis depuis sa création), on n’a à ce jour pas observé l’abandon d’un immeuble exploité comme  EHPAD par l’exploitant dans le but de s’installer dans des bâtiments neufs et aux normes plus récentes.

De plus, une bonne partie de ces immeubles est soit neuf, soit loué avec des baux très longs (parfois 25 ans, et rallongé bien avant la fin du bail par accord négocié entre locataire et bailleur, hors de France où ces baux ont en général 9 à 12 ans et où la loi protège surtout le locataire).

En fait, je ne pense pas que la SCPI investirait dans les murs d’établissement ayant ce genre de risque (qui ne concerne, à ma connaissance, que des investissements fait par de multiples petits investisseurs, qui bien souvent n’ont  même pas pris la peine d’aller visiter l’immeuble avant d’investir, et ont généralement un bail avec des clauses bien moins contraignantes pour le locataire que celles négociées par une grosse SCPI ou foncière).

Note: J’ai eu connaissance de quelques cas d’immeubles exploités en EHPAD en France qui se sont retrouvés sans locataire, et, chaque fois, c’était parce que les bailleurs avaient acquis en copropriété un immeuble déjà assez vétuste et refusé de financer les travaux nécessaires, tout en disposant de baux insuffisamment protecteurs, ou avec des exploitants défaillants (voire en faillite) ou ayant perdu leur autorisation d’exploiter.

Bonjour,

Je suppose que votre question fait suite au visionnage de l’émission Cash Investigation.

De manière générale, il faut éviter de prendre pour argent comptant ce qui est dit dans cette émission, le point de vue est biaisé et bien souvent intellectuellement malhonnête.

Je ne reviens pas sur le pourquoi ce reportage est biaisé, GoodbyLenine l’a brillamment expliqué, c’était aux propriétaires de vérifier les points extremement structurants comme a qui incombe les capex de maintenance de l’actif.

On ne peut reprocher à DomusVi de quitter des lieux insalubres et mal entretenu.

flosk22 a écrit :

Bonjour,

Je suppose que votre question fait suite au visionnage de l’émission Cash Investigation.

De manière générale, il faut éviter de prendre pour argent comptant ce qui est dit dans cette émission, le point de vue est biaisé et bien souvent intellectuellement malhonnête.

Je ne reviens pas sur le pourquoi ce reportage est biaisé, GoodbyLenine l’a brillamment expliqué, c’était aux propriétaires de vérifier les points extremement structurants comme a qui incombe les capex de maintenance de l’actif.

On ne peut reprocher à DomusVi de quitter des lieux insalubres et mal entretenu.

A la lecture de ce message, je pense que je devrais ajouter au moins un élément à mes précédents messages : lorsque j’ai investi en murs d’EHPAD, il y a presque 20 ans à présent, j’ai étudié le profil de ce que proposaient un certain nombre d’exploitants, et ce que proposait les exploitants qui sont à présent devenu le groupe Domus Vi m’avait conduit à exclure d’investir dans les conditions dans lesquelles ils proposaient de le faire (tant au niveau des clauses du bail, de la manière de commercialiser les biens, et de la structuration de l’investissement où l’exploitant restait seul propriétaire de parties communes, ce qui rendait les investisseurs complètement captifs). Depuis lors, j’ai un peu suivi les évolutions, et je n’ai rien vu comme signe d’amélioration du côté de Domus Vi, bien au contraire (si je songe à ce que l’exploitant propose lors des renouvellements de bail). D’ailleurs, il existe même une association (l’ACMRM, voir ici) qui regroupe quelques milliers d’investisseurs principalement dans des établissements Domus Vi, que tous les investisseurs concernés devraient rejoindre.

Par ailleurs, les EHPAD dont les murs ont été abandonnés que je connaissais n’étaient pas exploités par Domus Vi, mais par 2 autres exploitants: l’un a fait les gros titres il y a quelques semaines, et l’autre aujourd’hui disparu était un petit acteur.

Cependant, investir dans un EHPAD exploité par un locataire avec un profil acceptable ne met pas forcément à l’abri : le fond de commerce exploitant un EHPAD dans lequel j’ai investi il y a presque 20 ans a récemment été racheté par un autre groupe d’exploitant d’EHPAD (assez récent, et entre le #10 et #20 en France). Et je dois dire que les informations que j’ai pu recueillir sur le groupe acheteur ne sont pas vraiment rassurantes (par exemple : ils semblent y avoir plus d’offres de recrutement comme directeur d’établissement sur leur site www qu’ils ont déjà de directeurs), tout comme les premiers retards de paiement de loyer et difficultés à avoir un interlocuteur réactif pour en discuter, et j’espère que ce sont juste des difficultés transitoires dues à leur jeunesse et forte croissance. Au moins, cet immeuble a fait l’objet de gros travaux de remise à niveau récemment, et le bail est resté celui qu’il était auparavant (à savoir un bail à mon sens assez protecteur pour le bailleur). Mais lors de son renouvellement dans quelques années, je m’attends à une négociation sportive.

Il semble y avoir pas mal de bâtiments résidentiels (certains même avec piscine) dans cette rue, si j’en crois ce que je vois sur google earth.

La photo de cet (ces) immeuble(s), qui ressemble(nt) à pas mal d’autres en Allemagne utilisés pour le même type d’usage, figure dans le BTI T4/2017, avec un petit descriptif, qui indique qu’il y a 350 baux d’habitation (ce qui explique les variations de la vacance locative) et un EHPAD.


Je n’ai rien trouvé qui permettrait de dire que ce bien serait "non adapté aux nouvelles normes". Mais si vous en avez, je serais ravi de les lire.

Encore une fois, vous devriez faire un minimum de recherche, et citer précisément vos sources, avant de poster des "à peu près" (qui n’ont guère leur place sur ce forum)…

J’ai trouvé que la réponse ci-dessous éclairait bien nos derniers échanges sur ce fil de discussion et méritait donc d’être partagée ici :



source ici

Bonjour à tous,

Avez vous eu des informations sur la date des prochaines AG et la mise à disposition des IFU pour la déclaration fiscale ?

J’ai fait le tour de l’espace client et je trouve bien une notice explicative qui date de l’année passée, mes revenus fonciers au global mais pas de distinction par pays ce qui complique le remplissage des annexes 2044 & 2047.

J’ai eu ces IFU il y a qqs temps déjà (pour des associés a l’IS,  souvent servis en 1er).

Bonjour,
Je n’ai pas cette mention mais je ne suis associé que depuis 2020.

En revanche, je constate qu’ils ont indiqué que dans la déclaration 2044 (Lignes 111 à 114) l’on peut déduire les intérêts d’emprunts seulement au prorata des revenus de source française :

De plus, ils indiquent en haut du tableau : "Revenus de source française" alors que la 2044 concerne les revenus imposables en France (soit les revenus de source Française, mais aussi d’Allemagne, du Royaume-Uni et d’Espagne).
En effet, le montant indiqué dans le tableau à reporter en ligne 111 est bien constitué des revenus imposable en France (France, Allemagne, Royaume-uni et Espagne).
Ainsi, il me semble que l’on doit pouvoir déduire les intérêts au prorata des revenus de ces 4 pays et pas seulement de la France.
Ce serait d’ailleurs logique et cohérent par rapport à ce qui est indiqué pour la 2047 :


De plus, je ne trouve pas l’outil dont il est fait mention dans le document :

Dernière modification par AigleRoyal (20/04/2022 15h14)

La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

AigleRoyal a écrit :

La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs

Collecte de 621 M€ sur le T1-T2-T3 2021.
Par rapport à la capitalisation (1296 M€ fin 2020)à, ça fait +48%.
Si l’on intègre le T4 en sus, la collecte est de 780 M€ sur 2021 (+60% p/r à fin 2020).

Dans le BT T4 2021, la SDG évoquait un rendement BRUT annuel de 5,23% pour les investissements réalisés depuis le 01.01.2021.
Alors que dans le BT T4 2020, il était de 5,45%.

Passer de 5,45 à 5,23, c’est perdre 4,20% de rendement brut annuel.
Pas étonnant que la distribution soit en baisse de 2,50%, je trouve.