flosk22 a écrit :
Bonjour,
Je suppose que votre question fait suite au visionnage de l’émission Cash Investigation.
De manière générale, il faut éviter de prendre pour argent comptant ce qui est dit dans cette émission, le point de vue est biaisé et bien souvent intellectuellement malhonnête.
Je ne reviens pas sur le pourquoi ce reportage est biaisé, GoodbyLenine l’a brillamment expliqué, c’était aux propriétaires de vérifier les points extremement structurants comme a qui incombe les capex de maintenance de l’actif.
On ne peut reprocher à DomusVi de quitter des lieux insalubres et mal entretenu.
A la lecture de ce message, je pense que je devrais ajouter au moins un élément à mes précédents messages : lorsque j’ai investi en murs d’EHPAD, il y a presque 20 ans à présent, j’ai étudié le profil de ce que proposaient un certain nombre d’exploitants, et ce que proposait les exploitants qui sont à présent devenu le groupe Domus Vi m’avait conduit à exclure d’investir dans les conditions dans lesquelles ils proposaient de le faire (tant au niveau des clauses du bail, de la manière de commercialiser les biens, et de la structuration de l’investissement où l’exploitant restait seul propriétaire de parties communes, ce qui rendait les investisseurs complètement captifs). Depuis lors, j’ai un peu suivi les évolutions, et je n’ai rien vu comme signe d’amélioration du côté de Domus Vi, bien au contraire (si je songe à ce que l’exploitant propose lors des renouvellements de bail). D’ailleurs, il existe même une association (l’ACMRM, voir ici) qui regroupe quelques milliers d’investisseurs principalement dans des établissements Domus Vi, que tous les investisseurs concernés devraient rejoindre.
Par ailleurs, les EHPAD dont les murs ont été abandonnés que je connaissais n’étaient pas exploités par Domus Vi, mais par 2 autres exploitants: l’un a fait les gros titres il y a quelques semaines, et l’autre aujourd’hui disparu était un petit acteur.
Cependant, investir dans un EHPAD exploité par un locataire avec un profil acceptable ne met pas forcément à l’abri : le fond de commerce exploitant un EHPAD dans lequel j’ai investi il y a presque 20 ans a récemment été racheté par un autre groupe d’exploitant d’EHPAD (assez récent, et entre le #10 et #20 en France). Et je dois dire que les informations que j’ai pu recueillir sur le groupe acheteur ne sont pas vraiment rassurantes (par exemple : ils semblent y avoir plus d’offres de recrutement comme directeur d’établissement sur leur site www qu’ils ont déjà de directeurs), tout comme les premiers retards de paiement de loyer et difficultés à avoir un interlocuteur réactif pour en discuter, et j’espère que ce sont juste des difficultés transitoires dues à leur jeunesse et forte croissance. Au moins, cet immeuble a fait l’objet de gros travaux de remise à niveau récemment, et le bail est resté celui qu’il était auparavant (à savoir un bail à mon sens assez protecteur pour le bailleur). Mais lors de son renouvellement dans quelques années, je m’attends à une négociation sportive.
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