Mur porteur percé pas dans les règles : qui est responsable ?

A qui sont les murs dans une copropriété ? Il faut relire le règlement, mais, s’il est conforme à la loi de 1965, il dit que les murs porteurs sont communs. Donc, ils appartiennent à la copropriété. Donc, le propriétaire précédent a ouvert une ouverture dans un mur qui n’était pas à lui.

C’est grave : il a modifié un bien qui ne lui appartient pas. C’est à peu près comme s’il était allé piquer les roues de la voiture du voisin, au prétexte que, comme elle est garée près de chez lui, elle lui appartient un peu quand même… Quand un copropriétaire tape sur le mur en disant "mon mur", il faut le corriger : "non, le mur de la copropriété".

Comment établir qui a fait cette ouverture ?
- regarder les plans du règlement ou EDD : ça donne la situation quand l’immeuble a été divisé.
- regarder les plans quand il a vendu : ça donne la situation quand il a vendu.
Si cette comparaison montre que le mur a été ouvert entre les deux dates : ça ne veut pas forcément dire que c’est le vendeur qui l’a modifié ; ça pourrait être le proprio précédent. Idéalement, il faudrait des plans de quand le vendeur a lui-même acheté (avec un peu de chance, ça figure sur un plan annexé à son propre acte d’achat, datant de quand il a acheté ; acte qui peut s’obtenir auprès du notaire ayant instrumenté la vente. A obtenir de préférence via votre notaire, les notaires savent bien se faire ce genre de demande entre eux). Si le mur change entre quand il acheté et quand il a vendu, ça prouve sans doute possible que c’est bien le propriétaire précédent qui a ouvert le mur.

Et ensuite ? Ca dépend comment réagit la copro. Si elle monte sur ses grands chevaux, 2 possibilités :
- vous demandez l’autorisation d’ouvrir, avec étude d’archi ou de BET structure à l’appui. La copro valide a posteriori.
- la copro refuse et vous demande de remettre en état. Vous pourriez très bien, in fine, être contraint de reboucher, à vos frais, le trou qui a été ouvert sans autorisation !

Ensuite, vous pouvez vous retourner vers le vendeur. Soit vous demandez l’annulation de la vente, soit vous demandez une réfaction sur le prix de vente. Comme il n’y a aucune chance qu’il accepte spontanément, c’est un litige qu’il faudra porter devant le juge. Il est très probable que le juge le condamne, mais ça va va coûter en frais d’avocat et d’expert, et ça va durer quelques années.

Comment ne pas en arriver là ? Vous auriez dû vérifier la cohérence entre :
- d’une part le plan et le descriptif figurant dans les documents de la copro (règlement + EDD) (= le papier),
- d’autre part, ce que vous voyiez avant achat (visite + plan du diagnostiqueur, etc) (= la réalité).

A la moindre différence entre le papier et la réalité, demander l’avenant au règlement ou bien la décision de l’AG autorisant ces travaux. En leur absence, refuser d’acheter.

Cette différence entre le descriptif officiel et la réalité est un grand classique des achats en copro. Exemples :
- d’après les documents de la copro, c’est un garage, mais vous visitez un logement.
- d’après les documents de la copro, c’est un local commercial, mais vous visitez un logement.
- d’après les documents de la copro, c’est un appartement sur un seul étage + un grenier, mais vous visitez un logement duplex.
- d’après les documents de la copro, ce sont deux logements avec un couloir (partie commune) entre les deux, mais vous visitez un logement incluant le couloir privatisé de facto.

Il faut fuir ces "monstres" qui sont sources d’ennuis au long terme. Que le propriétaire, qui a fait les travaux sans autorisation, se démerde avec son "monstre".

EDIT : d’ailleurs, même une décision d’AG peut être un peu juste, lorsqu’il y a modification des surfaces. Exemple lorsque des parties communes deviennent privatives de facto (porte avancée, couloir intégré à un logement). Le propriétaire qui en bénéficie a désormais une partie privative plus grande. Il faudrait donc, en toute logique, refaire l’EDD. Mais ça coûte, ça change les tantièmes… Alors souvent, on zappe. Le propriétaire se retrouve donc avec, dans son logement, une partie non privative, mais à usage privatif. Il s’agit donc d’une "partie commune avec usage privatif exclusif".
Ensuite, ce propriétaire vend. Le diagnostiqueur vient et mesure la surface de l’ensemble du logement. Et voilà le notaire qui instrumente la vente d’un "appartement de 23 m²", alors que la description exacte serait quelque chose du genre "appartement de 20 m² de surface privative, agrémenté de 3 m² de couloir qui est une partie commune mais à usage privatif exclusif en vertu de la décision d’AG du tant". Si le propriétaire n’est pas attentif à "forcer" le notaire et le diagnostiqueur à décrire le bien avec cette nuance, l’acte de propriété est mensonger sur la nature de la chose vendue et sur sa surface. Vous voyez le problème… Dans les copros un peu anciennes, on rencontre souvent des choses de ce genre.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2022 18h43)