Transmission de patrimoine immobilier : vente à une SCI puis démembrement ?

Ca me semble beaucoup de complications, pour un patrimoine qui serait à priori complètement exonéré de droits de succession  (sauf si vous déteniez en plus des biens valant plus de 300k€, sans compter d’éventuels contrats d’AV, ce que votre présentation n’indique pas).
[Note: J’ai supposé que vous étiez marié, sous le régime légal, en l’absence d’information à ce niveau dans votre présentation. Si ce n’est pas exact, certains chiffres de mon message sont un peu à amender.]

Rappelons que, pour chaque parent et chaque enfant, soit 6x avec 2 parents et 3 enfants, les premiers 100 000€ de la succession sont exonérés, en plus des premiers 152 500€ sur contrat d’assurance-vie reçu par chaque bénéficiaire de chaque assuré : ceci permet à un couple de transmettre à ses 3 enfants un patrimoine de 1 515 000€ sans aucun droit de succession, et sans prendre aucune mesure particulière, sinon bien garnir les contrats d’assurance-vie et bien rédiger les clauses bénéficiaires.
[Note: si certains des biens à transmettre sont détenus en ’propre’ et pas par la communauté, ce montant de 1.5M€ ne sera atteint que si les biens sont répartis de manière idoine entre la communauté et les patrimoines propres.]

Rappelons aussi qu’une donation est exonérée de droit si son montant ne dépasse pas 100 000€ par parent par enfant, en y intégrant toutes les autres donations effectuées durant les 15 dernières années. Autrement dit, 2 parents peuvent donner jusqu’à 600 000 € (en comptant l’ensemble des donations depuis 15 ans) à leurs 3 enfants, en étant exonéré de droit de donation.

Rappelons aussi que pas mal de candidats (la plupart de ceux susceptibles d’être élus) à l’élection présidentielle très prochaine ont indiqué dans leur programme leur intention de relever le montant de ces 100 000€ exonérés… ce qui rendrait ces complications encore moins utiles. 

Sinon, la possibilité de démembrer et donner des biens pour lequel un emprunt est en cours dépend… de ce qui est stipulé dans votre contrat de prêt, et des garanties que vous avez consenties pour ce prêt. S’il y a des garanties comme une hypothèque sur le bien immobilier, vous ne pourrez pas en transférer la propriété (totale ou seulement de la NP), par exemple à une SCI, sans l’autorisation de la banque et la levée d’une éventuelle hypothèque (ce qui sera aussi couteux). 

Par ailleurs, au lieu de créer une SCI, qui pourrait compliquer pas mal la vie à vos enfant après votre décès (si l’un d’entre eux veut vendre et pas les autres, si aucun ne veux gérer, sans parler des cas de mésententes et de soupçon, poison permanent quand on est associés), vous pouvez aussi … donner (avec une donation partage, devant notaire, sinon il y aura un réajustement des valeurs des donations selon la valeur des biens au jour de votre décès, dans le cadre de votre succession), la nue-propriété d’un bien à un enfant, celle d’un autre bien à un autre enfant, et celle d’un troisième au troisième enfant, en donnant aussi une soulte (éventuellement la nue-propriété de quelques parts de SCPI) pour équilibrer, si les biens ont des valeurs différentes. Ainsi, chacun pourra, après votre décès, complètement maitriser ce qu’il aura reçu, choisir de le garder et de le gérer, ou de le vendre, par exemple.

Votre réflexion doit aussi inclure le fait que vous ou votre conjoint pouvez rester veuf/veuve pendant un certain temps, et que les besoins financiers durant cette situation intermédiaire (entre maintenant et le décès du second conjoint) est aussi à prendre en compte (je suppose que vous pensiez conserver un usufruit sur les 2 têtes, mais vous n’en avez rien dit), y compris sur la gestion de la SCI après ce premier décès (si, actuellement c’est vous qui géreriez, qui le fera si vous décédiez en premier ?).

Pour avoir assisté à plusieurs successions portant sur des montants allant de relativement à très importants, mon retour d’expérience est que les fois où cela s’est passé le moins mal entre les héritiers étaient les fois où les défunts parents avaient séparé totalement le patrimoine en ne laissant rien en commun aux enfants, via une donation partage ou d’autres mécanismes dans le cas de successions hors de France.

De cette façon chacun reçoit une part qui lui est totalement propre, que la répartition soit parfaitement équitable ou pas, et libre à lui d’en disposer comme il l’entend.

La gestion de biens communs entre héritiers est très souvent source de problèmes irrémédiables dans les fratries, ce que les parents veulent la plupart du temps éviter avant tout.

Dans votre cas j’aurais tendance à aller dans le sens de GBL : donation partage des appartements et rééquilibrage, si cela est votre souhait, via des soultes ou des allocations différentes sur des AV par exemple.