Sasuke001 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un local commercial)

sasuke001 · #1

VOTRE PROFIL

- Statut : Cadre, pacsé, 1 enfant
- Age : 33 ans,
- TMI : 11%
- Revenus : 2600 € net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Moyenne, je me sert d’un logiciel de gestion immobilier et communique les chiffres à un comptable.
- Fiscales : Moyenne. Je me renseigne sur internet.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bricolage à la maison, mais pour le locatif je fais tout faire.
- Sociales : bon relationnelle.
- Temps disponible : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : immeuble à usage professionnel et commercial. Le locataire inspire un certain confort au niveau de la situation financière.
- Année de construction : 2001
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC avec hall d’accueil et bureaux à l’étage pour une contenance totale de 205 m².
- Déjà occupé ? Inhabité ? Oui
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de syndic
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Electrique. Gérer par le locataire intégralement.
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volet. Vitrines.
- Espaces verts dans la copropriété ? Parking publique + Transport (très bien desservie)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur commun avec un immeuble pour l’eau. Electricité individuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : Pas de copropriété.
- Concierge ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : Moderne. Hall d’accueil de très bon niveau. Matériel de qualité.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 76, Rouen
- Centre-ville, périphérie : Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Je qualifie ROUEN de ville assez active.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Le quartier se développe et se modernise fortement. Développement des transports en commun (ligne THEOR à proximité + métro).

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 302 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 28 000 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : Pas de vacances. Le bail commercial a été renouvelé plusieurs fois. Il arrive à terme en 2028.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 €, je gère mes affaires par moi-même.

- Travaux immédiats : Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Façade refaite il y a 3 ans. Toiture bonne état

- Taxe foncière hors TEOM : 1900 € refacturée au locataire.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Aucune

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 9,27 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 9,10 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 € dans la mesure du possible. J’ai prochainement rendez-vous avec mon banquier. Jusqu’à présent toutes mes opérations se font à 110 % (dernière opération l’année dernière).
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Estimation 1,85 % (j’attends le rendez-vous banque)
- Durée du crédit : 19 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 0 € Achat en nom propre. Pas de SCI. Je n’y vois pas d’intérêt. Y a-t-il un intérêt à monter une SCI pour cette opération en sachant que je finance seul ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 200 k.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Pas d’avantage à ma connaissance.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : foncier réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 11 % mais risque de grimper rapidement.
- Cash flow positif ou négatif ? Estimé à 500 € / mois avant impôt.

L’opération devant s’autofinancer intégralement et générer un cash-flow positif, je compte partir sur une durée de 18/19 ans (à ajuster en fonction de la proposition de la banque). Dans la mesure du possible, je souhaite un financement à 110%.

Les plus :
- Secteur géographique.
- Transports en commun.
- Parkings en surface + sous-terrain à proximité.
- Qualité de l’immeuble.
- Qualité du locataire en l’occurrence un grand nom des assurances qui inspire un certain confort au niveau de la situation financière (risque de départ limité)

Les moins :
- Jamais géré de bien commerciaux (manque d’expérience à ce niveau).

Que pensez-vous de cette opération ?

Dernière modification par sasuke001 (05/04/2022 23h30)

Mots-clés : fiscalité, immeuble rapport, immobilier, imposition, local commercial

Loumanheim · #2

D’un premier coup d’oeil ça ressemble à une belle opération avec un rendement facial correct pour une prise de risque limitée vu l’emplacement et le profil du locataire.
Bien demander un historique de paiement des derniers loyers par sécurité.

Vous verrez, commencer les locaux pro et vous ne ferrez plus que ça.

Bernard2K · #3

Bonjour,

à vrai dire ce n’est pas trop normal, une rentabilité aussi élevée avec un locataire de qualité.

Par ailleurs, 205 m² de local commercial sans copro, ce n’est pas commun. Il y a donc une petit cube posé sur une parcelle cadastrale, et il n’y a pas de copropriété ni de lotissement ?

Puisque la rentabilité semble plutôt trop élevée, il faut chercher le loup. Voici quelques risques possibles :
- départ prochain du locataire, et il sera difficile de relouer aussi cher. (11 €/m², c’est beaucoup). Même les assurances ferment des agences ou déménagent.
- gros travaux à venir.

Dans ces locaux commerciaux "poule aux oeufs d’or", avec locataire de type assurance, mutuelle ou banque, le départ du locataire peut faire très mal. Je connais un cas qui dégringole ainsi depuis le départ du locataire il y a 3 ans. Aux dernières nouvelles, il va se vendre moins de la moitié de ce que le propriétaire le valorisait à l’époque où il y avait ce beau locataire dedans.

Dans les baux commerciaux, il y a une importante latitude pour mettre à charge du locataire les travaux, charges et impositions (dont taxe foncière). Il faut bien lire le bail pour voir le réglage à ce sujet.

sasuke001 · #4

Bonjour,

En suivant vos conseils, j’ai récupéré l’état des comptes de gestion de la part du cabinet en charge de la gestion du bien. Tout correspond aux indications du propriétaire.

Le bail est un bail commercial assujettit à la TVA. C’est à dire que le locataire verse en sus de son loyer 20% de TVA. Le bailleur actuel (une SCI) collecte la TVA et la reverse aux impôts. L’agent immobilier m’indique que je devrais m’assujettir à la TVA ou procéder à une modification du bail si le locataire l’accepte (Rien de certain sur ce point).

J’achète le bien en nom propre sans monter de SCI. Que se passe-t-il dans mon cas ?

Un particulier peut-il être assujettit à la TVA ? Mon comptable m’indique que je n’y serais pas. Cette réponse me semble curieuse.

J’ai dû mal à trouver les textes officiels sur le site des impôts. Auriez-vous un lien vers les textes officiels ? Je trouve tout et son contraire sur internet…

Bernard2K · #5

J’ai toujours la même analyse que dans ce message :
Local commercial et TVA sur loyer ?

Il faut tout de même lire attentivement le bail. Si le bail dit que le loyer est assujetti à la TVA, c’est plus délicat car "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" (article 1103 du code civil). En achetant un local occupé, vous reprenez forcément le contrat de bail.

- Si le contrat stipule "loyer soumis à TVA", vous devriez en principe continuer à appliquer ce contrat puisqu’il vous lie ; en achetant le local vous acceptez forcément les termes du contrat. Pour enlever la TVA, il faudrait alors signer dès le jour de l’achat un avenant au bail qui dirait "article 1 : à compter de cette date, le loyer n’est pas soumis à TVA".
- Si le contrat ne fait pas obligation de facturer la TVA, parce qu’il est sans aucune mention de la TVA, ou avec des mentions peu explicites, sans caractère obligatoire, par exemple "le loyer HT est de tant" ou encore "le loyer peut être soumis à TVA", à mon avis vous pouvez revenir à un loyer non soumis à TVA en application du 261 D du CGI.

Donc lire attentivement le bail et voir s’il vous contraint ou non à poursuivre le loyer avec TVA.

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2022 09h05)

LaPinceNordiste · #6

Bonjour,

Pour l’histoire de la TVA, vous pouvez aussi vous rapprocher de votre service des impôts pour leur exposer le cas.

Après, un avenant au contrat est toujours envisageable ( si accepté par le locataire), vous pourriez peut etre alors vous appuyer sur une éventuelle préconisation du Trésor Public.

ça semble intéressant mais …
Savez vous pourquoi le propriétaire actuel vend?

Dernière modification par LaPinceNordiste (30/05/2022 22h08)

dusgas · #7

Sur la TVA :
- oui un particulier peut opter pour la TVA ;
- l’option pour la TVA sur les loyers n’est pas transmise à l’acquéreur ;
- la mention de la TVA dans le bail ne vaut pas option pour la TVA, sauf entre assujettis ;
- la mention de la TVA sur les quittances ne vaut pas forcément option pour la TVA (c’est sujet à contentieux) ;
- à défaut d’option pour la TVA par le bailleur, le preneur perd son droit à déduction de la TVA (sauf si le bailleur est lui-même un assujetti, dans ce cas mention de la TVA = option TVA).

Donc si vous n’optez pas pour la TVA il faudra en informer le locataire qui ne devrait pas avoir d’autre choix que d’accepter ou partir. Mais il pourrait vouloir contester la remise en cause de la TVA (contentieux pour votre pomme). A voir avec lui.

Edit : si vous demandez aux impots il vous faudra une prise de position formelle pour vous couvrir s’ils vous disent des bêtises, c’est pas toujours des pros

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