Local commercial et TVA sur loyer ?

FredBD · #1

Objet : Acquisition d’un local commercial avec loyer sur TVA

Bonjour,

Je me permets de solliciter le forum pour un coup de main sur une acquisition d’un local commercial.

N’ayant jamais géré de locaux professionnels, je m’excuse par avance auprès de cette communauté si certaines questions vont paraître simples ou incongrues.

Actuellement sous compromis de vente, je vais bientôt devenir propriétaire d’un local commercial (enfin plus précisément la banque va devenir propriétaire …).

Le bail actuel a été signé en 1998.
Le locataire de l’époque est toujours en place.
Le loyer est trimestriel. Il utilise l’indice ICC pour la révision des loyers.
Un appel de provision de charge est fait tous les mois.

Je trouve cela un peu bizarre ce fonctionnement :
- un appel de provision de charge tous les mois et tous les trimestres le loyer
J’aurais préféré soit tout mensuel soit tout trimestriel
Mais bon

Avec l’appel du trimestre, il est fait mention sur les appels de loyer d’une TVA sur loyer.

Je compte effectuer la location en nom propre, n’ayant qu’un autre bien locatif en plus de celui-ci, je n’ai pas vu l’intérêt d’une SCI.

Du coup, j’ai plusieurs questions :
- je suppose qu’il faut que je reprenne cette facturation/collecte de TVA
- J’ai l’impression que la TVA ne s’applique qu’aux loyers et pas aux charges mensuelles ? Est-ce exact ?
- Pour reverser cette TVA au Trésor Public, faut-il juste remplir une CA12 ? ou y a-t-il d’autres formalités à accomplir ?

- Est-il nécessaire de faire un nouveau bail commercial suite à cette acquisition ? ou peut-on rester sur le même bail ? Sachant que le locataire est une très grosse boite, je préfère ne pas partir sur un processus de nouveaux bails.

- Me conseillez-vous de faire toute cette gestion avec un numéro de compte bancaire séparé de mon compte personnel ?

En vous remerciant grandement,

Mots-clés : mur de magasin, particulier, tva

toufou · #2

L’option pour la TVA est valable 10 ans.
Si la TVA collectée est inférieure à 1000 euros, un seul versement annuel suffit (CA12), sinon il faut payer un acompte trimestriel.
L’assujettissement à la TVA est avantageux car vous allez pouvoir récupérer la TVA sur les frais d’actes (sur des travaux aussi, le cas échéant) ainsi que sur les diagnostics.
Pour les charges, c’est neutre puisque vous payez de la TVA remboursée par le locataire.
Vous pouvez garder votre compte bancaire habituel, il n’y a aucun problème, il faut payer en ligne.

Bernard2K · #3

Les revenus locatifs d’un local commercial sont des revenus fonciers. Ils ne sont pas assujettis à la TVA, sauf option volontaire.

Mon avis personnel :
- l’option à la TVA du précédent propriétaire ne vous engage pas.
- payer de la TVA en étant propriétaire en nom propre risque d’être une drôle d’affaire : je pense qu’il vous faut déclarer une entreprise en nom propre ou bien créer une structure IS, pour avoir un numéro de SIRET et un numéro de TVA. Je ne vois pas bien pourquoi un particulier, percevant des revenus fonciers de son patrimoine privé, irait s’embringuer dans une telle affaire. Ca serait à vérifier avec les services compétents, mais ça me semble tiré par les cheveux.
- si vous supprimez la TVA, le précédent loyer HT devient le loyer tout court. (on s’aligne sur le HT et non pas sur le TTC !).

FredBD · #4

Merci pour vos réponses.

Je préfèrerai supprimer cette histoire de TVA si je le peux. Et facturer le loyer HT tout simplement.
Dans cette hypothèse je suppose qu’il faille re-signer un bail.

Du point de vue du locataire, celui-ci a-t-il un intérêt à garder une facturation TVA sur loyer ?
Ou est-ce neutre pour lui ?

carignan99 · #5

Globalement, c’est neutre pour le locataire : il payait de la TVA qu’il récupérait ensuite. Solde pour lui = 0.
En fait, il peut y voire un point positif en termes de trésorerie (plus de TVA à décaisser chaque trimestre sur son loyer).

Norber44 · #6

Si votre locataire est une grosse boîte il va vouloir etre imperativement assujetti à la TVA.
J’ai eu l’experience (indirecte) du privé louant un local commercial. Rien de catastrophique, l’agence qui s’occupait de la gestion envoyait la TVA aux impots. Par contre, on ne recuperait pas la TVA sur nos depenses ce qui dans le cas precis n’etait pas bien grave.

MichMouch · #7

Ce n’est pas parce que le propriétaire ne facturera plus la TVA que le locataire ne sera plus assujetti.

Il paiera simplement le loyer HT.

Pour vous en temps que propriétaire il peut être intéressant de conserver l’option si vous prévoyez des travaux, si les frais d’agence sont importants. Vous pourrez déduire la TVA.

FredBD · #8

Bonjour à tous,

Je voulais vous faire un retour sur ce premier achat d’un local commercial avec loyer assujetti à la TVA.

Comme le locataire actuel est un grand groupe, celui-ci n’a pas été intéressé par la proposition : le loyer HT devienne le loyer tout court. Il aurait fallu refaire un bail commercial, faire venir les commerciaux en charge du secteur IDF etc… bref compliqué pour eux.

Je me suis donc résolu à facturer/collecter/reverser la TVA.

Comme j’avais acheté le local en nom propre, l’option de créer, à postériori, une SCI et d’apporter le local n’était pas intéressante puisqu’il aurait fallu payer des droits de 5 ou 6% du montant du prêt.

Bref, j’ai finalement rempli le formulaire POI et batailler pendant 4 mois entre le Greffe et les Impôts. Le locataire ne comprenant pas pourquoi c’était si long.

Après 6 mois j’ai enfin pu encaisser mes premiers loyers. Heureusement que j’avais la caution qui m’a permis d’être serein.

En résumé : Maintenant que tout est clos et que je reçois les règlements, je suis assez heureux de mon opération. En effet, la rentabilité net ressort à 10% sur un local en IDF.

Mais les déboires du formulaire POI m’ont un peu refroidi sur cette méthodologie…
Rétrospectivement, je pense que j’aurai du faire une SCI…

En parallèle, j’ai fait l’acquisition du logiciel immobilierloyer.com qui est vraiment au top pour mon utilisation.

Merci en tout cas à tous pour les différents posts.

Dernière modification par FredBD (11/11/2018 18h07)

Bernard2K · #9

Je retombe sur ce fil lors d’une recherche.

Je ne peux que confirmer ma première analyse :
- les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI.
- l’option à la TVA du précédent propriétaire n’engageait pas l’acquéreur du local, à mon avis.
- à la place de FredBD, en tant que particulier, j’aurais envoyé une LRAR au locataire lui disant "les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI. Je n’entends pas exercer l’option d’assujetissement volontaire à la TVA. Aussi, le loyer sera désormais appelé sans TVA."

Puis, pour faire bonne mesure, à chaque trimestre, j’aurais émis un appel de loyer mentionnant le montant HT (sans même marquer que c’est "HT"), et en ligne suivante la mention :
location de locaux commerciaux nus, exonérée de TVA selon article 261 D du CGI

Une fois le loyer payé, émission d’une quittance (et non pas d’une facture) avec le même montant et la même mention.

Et j’aurais ainsi économisé énormément de temps et de souci.

A faire valider par un avocat fiscaliste, de préférence.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2021 08h33)

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