SebNuk [Paris] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS pour du saisonnier)

… Je n’emporte pas beaucoup l’intérêt de la communauté… Petite tentative de remontée du sujet

La compensation est désormais l’une des données du problème. Vous savez donc qu’en plus de l’achat du bien lui-même, vous devez ajouter entre 500 et 5000 €/m² d’achat de commercialité (c’est très variable d’un arrondissement à l’autre). Il n’y a donc aucun problème ! Il y a une règle, il suffit de faire avec. C’est un peu comme si vous disiez "j’envisage d’acheter une voiture de grosse cylindrée, mais le problème c’est le malus à l’achat. Comment naviguer avec ces règles ?". Il n’y a pas à "naviguer", il y a à en tenir compte et à savoir si vous voulez toujours acheter votre grosse voiture malgré le malus.

L’autre problème, c’est le règlement de copropriété. Ca serait ballot d’être en règle vis à vis de la ville de Paris mais de se faire pourrir par la copropriété. Là, je n’ai pas de solution.

La coupe du monde ou les jeux olympiques ne devraient pas orienter votre choix. Sur 20 ans ou plus, votre rentabilité viendra du choix d’un logement bien placé, d’un ameublement et équipement nickel, d’un service nickel, et d’un taux de remplissage proche de 100 %. Avec le recul, d’ici 10 ou 20 ans, les évènements qui auront permis d’augmenter temporairement les prix ne seront qu’une anecdote. Pour autant, si l’on veut raisonner dans la durée, on pourrait tenir le raisonnement suivant : "l’un des pôles d’attractivité durable en IDF, c’est le stade de France : concerts, évènements sportifs, etc. Comment pourrais-je en profiter en louant un meublé orienté "stade de France ?". Ce n’est pas bête car les arrondissements de Paris proches du stade de france sont aussi les moins chers au m² et en commercialité aussi. Voire même à l’extérieur de Paris (Saint-Denis, Aubervilliers), mais d’une part je ne connais pas les conditions d’obtention de l’autorisation de changement d’usage dans ces communes, et d’autre part ce sont des communes qui ne font pas rêver, notamment pour les étrangers (Paris will always be Paris, n’est-ce pas ?). Pour autant, depuis le temps que le stade de France existe, vous n’êtes sûrement pas le premier à y penser donc il faut aussi voir comment vous vous positionnez face à la concurrence. Allez sur une célèbre plateforme et recherchez dans ces coins-là, possiblement sur le mot-clé "stade", pour voir qui sont vos futurs concurrents et à combien ils louent. Ne pas oublier non plus que les gens qui viennent voir un match ou un concert en profitent souvent pour se lâcher, donc dégradations et odeur durable de vomi sont des choses avec lesquelles il faudra compter.

Dernière modification par Bernard2K (02/04/2022 08h13)

Le plus sécurisé semble d’acheter un appartement déjà munie de la commercialité. Une denrée qui semble convoitée. Par ailleurs comme l’a souligné B2K, le risque copropriété restera toujours présent et je vois mal comment il pourrait en être autrement, il faut se mettre à la place des copropriétaires qui occupent à titre bourgeois leur appartement et doivent payer pour les diverses nuisances engendrées par des gens de passage ( représailles à prévoir ). Par ailleurs, au delà de la législation et la fiscalité fluctuante, vous misez sur le fait que les plateformes vont apporteront toujours beaucoup de clients rentables. Cela fait beaucoup d’hypothèses.

Le temps c’est de l’argent B2K. L’instruction peut durer de 4mois à 2ans et plus selon les informations que j’ai pu lire, et tout porte à croire que la mairie peut faire traîner les choses volontairement. Les informations sont assez nébuleuses, et tout porte à croire que les règles pourraient changer entre le début d’instruction d’une demande et sa fin.
Par ailleurs, pour ce qui est du travail à faire "soi même":  sur le marché parisien, il y a toujours des affaires à réaliser sans être tributaire de la mairie, beaucoup de vendeurs n’ont pas forcément conscience de la valorisation possible de leurs biens.
Pour en finir, le métier d’hôtelier n’a pas grand chose à voir avec celui d’un investisseur immobilier, donc je vais éviter de m’étaler sur un  métier que je ne maîtrise pas.

SebNuk, le 05/04/2022 a écrit :

Je n’aurai pas le budget pour acheter de la commercialité donc je vais travailler le sujet autour des contraintes réglementaires.

Bien sûr que si, vous avez le budget pour la commercialité. Si l’on va sur les arrondissements les plus proches du stade de France, qui sont aussi ceux où la commercialité est la moins chère, elle ne coûte qu’environ 10 %, relativement au prix d’achat. Il suffit de prendre un bien 10 % plus petit qu’envisagé initialement, et donc environ 10 % moins cher, et cette diminution de surface donc de prix paie la commercialité.
Après, avez-vous la disponibilité de trésorerie, sachant qu’il peut paraît peu probable que la banque vous fasse un prêt pour cela, c’est une autre question. Mais enfin, pour démarrer, vous pourriez commencer par un bien "bon marché", par exemple avec un studio de 20 m² dans le 19e, ça va chercher dans les 20x10000 = 200 000 € à l’achat et 20x500 = 10000 € de commercialité. Le prix de la commercialité est presque négligeable.

Très intéressant. La parcourant rapidement, je relève 3 solutions :
1) louer sa RP (dont on est propriétaire) moins de 120 jours par an. Comme cela a été relevé par un intervenant plus haut, si votre objectif est de profiter des tarifs élevés lors des grands évènements seulement, cette solution est adaptée. Il faut pouvoir aller dormir chez quelqu’un ou partir en vacances à ce moment-là. Un certain nombre de gens font cela.
2) acheter un local commercial et obtenir le changement de destination (cf page 51). En effet, un local commercial seul ne suffit pas, la justice ayant déjà condamné un propriétaire pour changement de destination non autorisé, car il a été considéré que le local avait été transformé en habitation sans autorisation (on voit l’ampleur de la chasse aux sorcières : on reproche aux propriétaires de logements d’y exercer une activité commerciale ; et on reproche aux propriétaires de locaux commerciaux de les avoir transformé en logements sans autorisation)
3) obtenir l’autorisation de la ville de Paris avec achat de la commercialité ET vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité. L’analyse de l’avocat conforte ce que je disais plus haut : acheter la commercialité, ça se fait, et c’est la bonne solution ; et c’est un peu comme acheter une voiture avec malus écologique. Par contre, la copropriété, c’est plus compliqué, car il faut savoir analyser des règlements de copropriété anciens, dont la rédaction n’est pas forcément explicite. De plus, la jurisprudence tend à confirmer que la clause d’habitation bourgeoise simple suffit à interdire l’activité ; il faut donc l’absence de toute clause d’occupation bourgeoise ; en pratique, ça voudrait dire qu’il faut que le règlement autorise l’activité professionnelle et commerciale à tous les étages ; ce qui est très rare en pratique. En général, seuls les locaux du RDC ont l’autorisation d’exercer une activité commerciale. On voit la puissance d’un règlement de copropriété. C’est le contrat qui encadre ce que vous pouvez faire de votre bien. De même qu’on ne devrait pas s’associer dans une société sans lire ses statuts, il ne faut pas acheter un lot de copropriété sans lire le règlement !

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2022 10h16)

Bonjour,

Il ne semble pas que le plan B, la location à l’année, ait été abordé. En cas d’impossibilité de louer en saisonnier ou de changement de stratégie, vous devriez également calculer votre renta sur avec ce mode de location. Les loyers étant encadrés à Paris, le rendement maximal que vous pourrez obtenir est limité.

Ces remarques sont également valables pour Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen, les 2 premières pouvant nécessiter en plus un permis de louer.

Xavier.

Bonjour,

Bien que n’étant pas en recherche particulièrement active, je n’ai pas encore observé sur Paris de décote significative sur les passoires thermiques, du moins sur les prix affichés sur les annonces (reste effectivement à voir ce que cela donne sur les prix auxquels se concluent les transactions mais il va falloir attendre un peu que ceux-ci soient publiés). Un membre a partagé ici même, sur le forum, une étude montrant un léger frémissement à la baisse des prix des biens flanqués d’un DPE avec une étiquette F ou G mais la décote me paraissait bien faible (quelques %) et à mon sens sans commune mesure avec le prix d’une rénovation énergétique sérieuse.

Ceci étant dit, je vous invite à ne pas nourrir trop d’espoir sur le niveau des aides que vous pourriez mobiliser. Pour vous donner un exemple concret, je suis éligible au barème "rose" de Ma Prime Renov : les simulations que j’ai faites en ligne montrent que le montant des aides est proprement ridicule, même en envisageant une rénovation énergétique globale, et qu’il est probablement très inférieur aux surcoûts que sont susceptibles d’entraîner les exigences de l’ANAH (et je ne parle même pas des lourdeurs administratives et des délais induits par le montage des dossiers de demande de subvention).

Je crois plus rentable d’essayer de miser sur une rénovation énergétique permettant d’atteindre le niveau de performance minimum exigé par la loi Climat & Résilience avec des travaux d’ordre privatif qui ne nécessitent pas d’interventions lourdes et ne vous rendent donc pas (trop) dépendant de la copropriété (exemples : pompes à chaleur monobloc dont j’ai découvert l’existence grâce à un membre du forum et qui semblent avoir un effet très positif sur les DPE ; VMC double flux décentralisées ; ITI si cela ne suffit pas sachant que l’ITI vous fera perdre de précieux m2…). Si vos revenus et votre situation vous placent dans le barème "rose" de Ma Prime Renov, je ne crois pas intéressant de tenter de mobiliser les aides publiques. Enfin, rien ne vous interdit de tenter d’embarquer la copropriété dans un projet de rénovation des parties communes (ex : ITE, isolation des combles, amélioration du chauffage si celui-ci est collectif…), mais il est sans doute plus raisonnable de ne pas compter dessus.