SCPI Efimmo : analyse d'une SCPI de bureaux face aux défis du marché
Cette discussion analyse la performance de la SCPI Efimmo, gérée par Sofidy, sur plusieurs années, en mettant en lumière les arguments principaux des participants concernant sa stratégie d'investissement et sa rentabilité. L’analyse porte sur des données tirées des rapports annuels et des bulletins trimestriels, complétées par des compte-rendus d’assemblées générales.
Les membres examinent différents aspects de la SCPI, notamment le rendement, la diversification géographique et sectorielle, et la gestion du risque. Un point central de la discussion est l’évolution du marché immobilier de bureaux, particulièrement en Île-de-France, impacté par le télétravail. Plusieurs participants notent une baisse des loyers lors des relocations et des renouvellements de baux, surtout pour les grandes surfaces en banlieue parisienne. Cette tendance affecte le taux d’occupation financier (TOF), qui oscille autour de 90%, avec des baisses significatives certains trimestres.
La discussion aborde également la stratégie de Sofidy pour faire face à ces défis. Des arbitrages d’actifs sont régulièrement évoqués, avec des plus-values réalisées sur certains biens, contribuant à maintenir le dividende. Cependant, les membres débattent de la pérennité de cette stratégie à long terme, soulignant l’importance de la diversification dans d’autres secteurs immobiliers (logistique, résidentiel) et géographiques (capitales européennes). L’endettement de la SCPI est un autre point de discussion, ainsi que la question de la liquidité des parts, avec un important nombre de parts en attente de retrait sur plusieurs trimestres.
Plusieurs membres partagent leurs expériences personnelles avec la SCPI, notamment ceux qui détiennent des parts en assurance vie. Des questions sur les modalités de distribution des dividendes et des plus-values sont posées et clarifiées. Enfin, la discussion comprend une comparaison avec d'autres SCPI, permettant une analyse comparative des performances et des stratégies.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Efimmo à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 28% - 6 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 38% - 8 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 4% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 19% - 4 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 9% - 2 | |||||
Nombre de recommandations : 21 Recommandation moyenne : 2,6/4  |
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Le taux d’occupation financier d’Efimmo chute encore au 3ème trimestre selon l’article ci-dessous :
SCPI : des rendements solides pour Sofidy au 3e trimestre, Actualité/Actu Epargne
Hors ligne
Le bulletin du 3ème trimestre est en ligne
https://www.sofidy.com/wp-content/uploa … _MELPS.pdf
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Le télétravail va probablement changer profondement la donne du bureau en IDF. Ce qui semble toujours bien se louer se sont les petites surfaces dans les capitales européennes.
Les achats à Dublin , Londres et Paris me rassurent . J’espère qu’ils vont accélerer la diversification sur l’activité, la logistique, le résidentiel et le commerce bien placé. Des parts dans l’infrastructure pourrait aussi être une idée.
On va devoir accepter des rendements moins forts si l’on veut éviter de gros taux de vacance locative.
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1 #130 27/01/2022 01h30Voici le bulletin trimestriel : https://www.sofidy.com/wp-content/uploa … _MELPS.pdf
En analyse (très) rapide, on reste sur un dividende net de fiscalité à l’étranger de 4,80% ou 11,38€, en ligne avec 2020. Celui-ci est composé de
- Dividende ordinaire hors RAN : 10,43€ (10,56€ en 2020)
- Utilisation du RAN : 0,85€ (0 en 2020)
Dividende exceptionnel : 0,10€ (contre 0,82€ en 2020)
L’utilisation du RAN pour pouvoir égaler 2020 me semble un peu décevant, mais la performance générale me semble bonne !
(TOF en légère baisse à méthode constante)
En ligne
Le TOF ne s’est pas amélioré et reste bas un trimestre de plus. Le bureau qui n’est pas core semble souffrir.
La prise de participation dans le retail de Bordeaux et le supermarché du 13ème est une bonne nouvelle. Je pense que cette SCPI doit rapidement se diversifier.
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1 #132 27/01/2022 07h43
Intéressant : seulement 1/4 de bureau dans les investissements du trimestre.
Accessoirement, les prises de participations sont croisées avec Immorente. Cela pose vraiment la question d’investir dans les deux SCPI en même temps.
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Le bureau acheté à Dublin est une petite surface dans le QCA de Dublin. Je ne pense pas que les QCA des capitales européennes souffrent un jour du télétravail.
Selon moi tous les investissements du trimestre sont très pertinents :
le retail proche bordeaux très bien placé.
un supermarché dans Paris également très bien placé.
Enfin, il y a des investissements indirects logistiques et autres annoncés comme de qualité et diversifiés.
Ce qui m’inquiète un peu c’est leur grosse part d’immeubles en banlieue parisienne qui risque de sentir rapidement les effets du télétravail. Ce mois-ci nous perdons un bon locataire sur 10 k m2 à Guyancourt.
Toutefois je pense qu’ils ont assez d’expérience pour restructurer rapidement leur patrimoine comme on le voit dans les achats du 4ème trimestre et ceux des trimestres précédents.
Dernière modification par Dechandelet (30/01/2022 21h03)
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Nouvel achat :
Efimmo acquiert 1 530 m² de bureaux à Paris 16°.
Comme je l’ai dit dans un message précédent, maintenant les achats de bureaux seront probablement de la petite surface avec de très bonnes localisations dans les capitales européennes ou les capitales régionales très dynamiques. Le but est de trouver les bureaux qui seront le moins victime du télétravail.
Immobilier - SOFIDY finalise l?acquisition de 1 530 m² de bureaux à Paris
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Un nouvel achat de bureau pertinent :
1- une métropole de province : LYON
2- un locataire solide : Sedgwick Group
3- un immeuble éco-responsable
SOFIDY acquiert l?immeuble éco-responsable le GREEN FACTORY à Lyon - PATRIMOINE24 - Toute l’actualité de la gestion de patrimoine - GROUPE FICADE
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1 #136 15/04/2022 08h06
Hall of Fame Le RA2021 a été publié.
Rapidement :
- Part des investissements à l’étranger en hausse (19%)
- 66 relocations
- TOF moyen 88,99% (92,95% en 2020)
- Taux de recouvrement des loyers 2021 : 99,70%
- Créances irrécouvrables : 0,30% (0,10% en 2020)
- Revalorisation du patrimoine : +1,04%
- Importantes plus-value latentes du patrimoine (= 1,4 an de distribution)
- Valeur de réalisation : 202,54 € (202,14 en 2020)
- Valeur de reconstitution : 241,43 € (242,02 en 2020)
- Prix de la part : 237 €
- Investissement total en 2021 : 96,5 M€ (9 actifs)
- Surtout des bureaux 62,5 M€
- Rentabilité nette immédiate : 5,10% (5,2 en 2020)
- Ventes en 2021 pour 18,69 M€ (PV 1,39 M€) pour une valeur d’expertise de 17,1 M€
BILAN
Recettes locatives brutes : 13,05 € (14,25 en 2020)
Produits financiers : 0,85 € (0,57 en 2020)
TOTAL : 13,90 € (14,81 en 2020)
Résultat courant avant fiscalité étr. : 10,61 €
Résultat courant après fiscalité étr. : 10,43 €
Distribution : 11,23 €
Variation RAN : - 0,85 €
RAN : 1,49 €
La baisse des recettes s’expliquerai surtout par le niveau de trésorerie non investie (par rapport à l’année passée).
Trésorerie : 162,2 M€ (67 en 2020)
Volume d’engagement pour 2022 : 150 M€
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En page 24 il est écrit :
RA EFIMMO a écrit :
À titre complémentaire, il convient de signalerqu’EFIMMO 1 a fait l’objet d’une tentative de fraude externe sur un paiement d’un montant de 1 156 K€. Le compte
bancaire sur lequel les fonds ont été versés a été gelé. Une procédure de récupération est en cours. Aucune provision n’a été comptabilisée.
On a eu chaud !
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Le bulletin est accessible avec le lien ci-après : https://www.sofidy.com/app/uploads/2022 … _MELPS.pdf
Le dividende du trimestre est en sensible baisse à 2.40 euros contre 2.64 euros au T1 2021.
Le bureau semble toujours souffrir en banlieue parisienne avec de grandes surfaces libres à Guyancourt, la Défense et Bourg la Reine.
Toutefois, il y a de bonnes nouvelles, avec un taux de locaux occupés qui passe à 88.37 % contre 87.43 % le trimestre précédent.
Les achats du trimestre semblent pertinents avec des bureaux dans des capitales ( Paris et Dublin ) , à Lyon et Bonn (Allemagne).
Je pense toujours qu’il faut éviter le bureau en banlieue pariisienne qui semble souffir du télétravail. C’est ce que fait à nouveau EFIMMO.
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Achat de deux immeubles dans le quartier d’affaire de Bruxelles en tandem avec Immorente (surface 13 865 m²)
Les immeubles hébergent plusieurs locataires de qualité : Région de Bruxelles-Capitale, Alten, Adneom, Milieu, Rail Europe, Widnell Europe, Tag Belgium, Conservation International …etc.
Je n’ai pas vu le prix payé. Toutefois, c’est rassurant de voir la qualité de cet emplacement.
Sofidy annonce l?acquisition de deux immeubles emblématiques de bureaux au c?ur du quartier d?affaires de Bruxelles - PATRIMOINE24 - Toute l’actualité de la gestion de patrimoine - GROUPE FICADE
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Dividendes T2 = 2,40€ par parts idem T1
Source = mon espace associé SOFIDY
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C’est bizarre moi j’ai une sensible baisse de 4.4% du dividende par rapport au virement d’avril 2022 pour les parts détenues en direct . Par contre il n’y a quasi aucun changement pour les parts que je détiens en assurance-vie.
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Dividendes T2 à 2,40€ par parts confirmés par le virement reçu.
Les parts sont détenues par une SCI à l’IS.
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Moi j’ai des prélèvements sur les investissements indirects donc je perçois moins que 2.4 e. Ca me ferait 2.26 e par part ce trimestre contre 2.4 e par part pour celle qui sont sur mon contrat SPIRICA. J’attends le relevé du trimestre pour en savoir plus.
Je commence a penser que detenir les parts en direct n’est pas intéressant.
Dernière modification par Dechandelet (27/07/2022 07h09)
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Le bulletin est ci-dessous
https://www.sofidy.com/app/uploads/2022 … l-2t22.pdf
Le taux de locaux occupés est passé à 86.36 % contre 88.37 % le trimestre précédent.
Je suis déçu par la résistance de certains actifs de cette SCPI (sur Montigny ou Guyancourt par exemple)
Toutefois, la SCPI a pris une bonne direction en investissant désormais dans des bureaux de grande qualité dans les capitales européennes et les quelques métropoles francaises qui sont porteuses ( LYON par exemple ).
Les rendements seront peut-être moins importants mais il y aura probablement une meilleure valorisation des actifs à moyen ou long terme.
Dernière modification par Dechandelet (02/08/2022 21h44)
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-9,5% sur les loyers à la relocation, on a vu mieux. Surprenant qu’ils investissent seulement à 4,5% dans un tel contexte !
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@piwai
Je préferais que ca aille dans l’autre sens mais il faut comprendre que le choc du télétravail est à mon avis très violent en banlieue parisienne.
Selon moi l’objectif raisonnable est de relouer à tout prix puis de revendre ces biens reloués pour sortir de la banlieue parisienne sans trop perdre car à mon avis le télétravail ne reviendra pas en arrière surtout en RP.
En même temps, il faut acheter des immeubles hyper bien placés donc avec un rendement plus faible mais ils seront toujours loués et vont s’apprécier à long terme.
Je pense d’Efimmo va dans cette direction avec ses achats à Paris, Bruxelles, Londres, Dublin, Madrid, Lyon …
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Hall of Fame Je confirme.
Même revenu qu’aux T1 et T2, en baisse de 9,09% par rapport à 2021.
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Hall of Fame Oui, mais au 2021, on avait eu 2,64 au T1-T2-T3 (et 3.36 au T4).
Je ne pense pas (vu le contexte) qu’il y aura un tel rattrapage (0.24 x3 = 0.72) au T4.
Si c’est le cas, tant mieux, mais j’en doute…
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